Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0203861-33.2024.8.06.0064.
Apelante: Evilania Maria dos Santos Farias e Marcos Teixeira dos Santos Farias
Apelado: SG Desenvolvimento S/A Ementa: Civil e consumidor. Apelação cível. Ação de resilição de contrato de compra de lote não edificado. Culpa dos adquirentes. Contrato firmado após a vigência da lei nº 13.786/2018. Possibilidade de revisão de cláusulas abusivas por se tratar de relação de consumo. Redução da cláusula penal. Possibilidade de pagamento parcelado. Recurso conhecido e parcialmente provido. I. Caso em exame 1. Apelação Cível interposta pelos promoventes contra a sentença de improcedência proferida nos autos da Ação de Resilição Contratual c/c Restituição de Valores. Na decisão, o juízo reconheceu que, como a desistência foi formulada pelos compradores, devem ser aplicadas as cláusulas contratuais conforme pactuadas, não se reconhecendo nulidade. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual de promessa de compra e venda de lote urbano; e (ii) estabelecer se é possível a restituição de 90% dos valores pagos em parcela única, em caso de distrato motivado pelos compradores. III. Razões de decidir 3. A Lei nº 13.786/2018, vigente à época da assinatura do contrato (25/11/2020), alterou a Lei nº 6.766/1979 e passou a disciplinar a resolução contratual por iniciativa do adquirente, prevendo a possibilidade de retenções específicas e o pagamento parcelado da restituição dos valores pagos. 4. Mesmo sob a égide da Lei nº 13.786/2018, admite-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, em razão da natureza da relação jurídica firmada, que evidencia a vulnerabilidade dos adquirentes e enseja a possibilidade de revisão de cláusulas abusivas, conforme jurisprudência pacificada do STJ. 5. Em contratos que envolvam lotes não edificados, a cobrança de taxa de fruição mostra-se indevida, dada a ausência de posse útil ou uso do imóvel pelo adquirente, sendo desproporcional a fixação de cláusula penal em seu patamar máximo, notadamente quando não demonstrados prejuízos concretos pela loteadora. 6. A cláusula penal fixada em 10% do valor atualizado do contrato deve ser reduzida para 5%, com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, respeitando-se os valores efetivamente pagos pelos compradores. 7. A retenção da comissão de corretagem é legítima, conforme expressamente autorizada pelo inciso V do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, desde que o serviço tenha sido efetivamente prestado, o que foi reconhecido no caso concreto. 8. O pedido de restituição em parcela única deve ser indeferido, sendo válida a restituição parcelada, conforme autoriza o § 1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, sem prejuízo da aplicação de prazos máximos ali estabelecidos. IV. Dispositivo 9. Recurso conhecido e parcialmente provido, a fim de reduzir a cláusula penal para 5% sobre o valor atualizado do contrato, limitado esse percentual ao valor comprovadamente pago, mantendo-se, contudo, o indeferimento do pedido de pagamento em parcela única. ACÓRDÃO Visto(s), relatado(s) e discutido(s) o(s) Recurso(s) acima indicado(s), acorda a Sexta Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso, em conformidade com o voto da eminente relatora. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. JANE RUTH MAIA DE QUEIROGA Desembargadora Relatora RELATÓRIO
Intimação - Órgão Colegiado: 6ª Câmara de Direito Privado * Órgão Julgador: 4º Gabinete da 6ª Câmara de Direito Privado Relatora: Jane Ruth Maia de Queiroga - Apelação Cível
Trata-se de Apelação Cível interposta por Evilania Maria dos Santos Farias e Marcos Teixeira dos Santos Farias contra sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Caucaia, nos autos da Ação de Resilição Contratual e Restituição de Valores proposta em desfavor de SG Desenvolvimento S/A. Colhe-se dispositivo do julgado (id 25820822). Isto posto, julgo improcedente o pedido inicial, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, extinguindo o feito com resolução de mérito. Condeno os promoventes a suportarem o pagamento de custas processuais e os honorários de advogado, no importe de 10% sobre o valor do benefício recebido, qual seja a devolução dos valores que lhes é devido, todavia a exigibilidade restará suspensa face a gratuidade judiciária concedida aos autores(art, 98, §3º do CPC). Apelação Cível dos promoventes, alegando: 1) a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; 2) as "cláusulas contratuais que imponham retenções desproporcionais, penalidades excessivas ou que esvaziem o conteúdo mínimo de direitos do consumidor são nulas de pleno direito"; e 3) a necessária restituição de 90% dos valores pagos em parcela única. Ao final, requereram o conhecimento e provimento do recurso (id 25820827). Contrarrazões recursais (id 25820833). Feito redistribuído para esta relatoria por força da criação das novas Câmaras de Direito Privado do TJCE (id 26269791). Feito concluso. É em síntese o relatório. VOTO 1. Admissibilidade Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conhece-se do recurso e passa-se à análise do mérito. 2. Mérito Apelação Cível interposta pelos promoventes contra a sentença de improcedência proferida nos autos da Ação de Resilição Contratual c/c Restituição de Valores. Na decisão, o juízo reconheceu que, como a desistência foi formulada pelos compradores, devem ser aplicadas as cláusulas contratuais conforme pactuadas, não se reconhecendo nulidade. As questões em discussão são: i) a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC); e ii) a possibilidade de restituição de 90% dos valores pagos em parcela única. Os autores informaram na petição inicial que, no dia 25/11/2020, formalizaram um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a promovida, cujo objeto foi a aquisição de um lote urbano situado no lote 08B, quadra D24, do Empreendimento Smart City - Aquiraz. Após três anos e sete meses, os requerentes verificaram que o empreendimento deixou de atender às suas necessidades e manifestaram interesse em encerrar o contrato. Ao final, requereram o ressarcimento de 90% dos valores pagos em parcela única. Ao contestar o feito, foi informado que, embora os autores aleguem adimplência na data do protocolo da ação (02/07/2024), o último pagamento registrado data de 20/10/2023, totalizando apenas 13 parcelas quitadas. A construtora defendeu que, em virtude de a rescisão ter sido formulada pelos compradores, devem ser aplicadas as diretrizes do art. 32-A da Lei 6.766/1979, com a redação dada pela Lei 13.786/2018. Pois bem. Inicialmente, ressalta-se que o contrato em análise foi firmado em 25/11/2020. Assim, já estava sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, publicada em 27/12/2018, que alterou a Lei nº 6.766/1979. A Lei nº 13.786/2018 incorporou à Lei nº 6.766/1979 o art. 32-A, o qual estabelece como se dará a resolução contratual requerida pelos adquirentes, conforme transcrição a seguir: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 2o Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 3o O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) Contudo, mesmo em contratos posteriores à vigência da Lei nº 13.786/2018, como no caso dos autos, é possível revisar cláusulas que se revelem abusivas, diante da aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor à relação de compra e venda do lote. Neste sentido, veja-se entendimento do colendo STJ: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem. 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF. 6. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 2100901 SP 2023/0358166-0, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024) Considerando que se trata de lote não edificado e que não há comprovação, por parte do promovido, de gastos excessivos, como com divulgação de vendas, dentre outros, e inexistindo, ainda, elementos que justifiquem a fixação da cláusula penal em seu patamar máximo, a cláusula penal deve ser reduzida para 5% sobre o valor atualizado do contrato, limitada ao valor efetivamente pago pelos autores, pois melhor se adequa ao caso concreto. Ressalte-se que é legítima a retenção da comissão de corretagem, pois o serviço foi efetivamente prestado e consta do contrato em análise (art. 32-A, V). Ademais, possível é o pagamento parcelado, conforme § 1º do art. 32-A da mesma legislação e entendimento jurisprudencial abaixo colacionado. Veja-se: APELAÇÃO. LOTEAMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO CELEBRADO NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INICIATIVA DA RESCISÃO PELOS COMPRADORES. REGIME JURÍDICO RESCISÓRIO PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79, COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI Nº 13.786/2018. HIPÓTESE QUE NÃO DESCARTA A APLICAÇÃO DOS PRECEITOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ( CDC) PELA VULNERABILIDADE DOS COMPRADORES, DADA A NATUREZA E REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.- Pertinente a rescisão de contrato de venda e compra de imóvel objeto de loteamento celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018. Considerada a iniciativa rescisória dos inadimplentes promitentes-compradores, aplica-se o regime jurídico rescisório previsto no art. 32-A da lei nº 6.766/79, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018. 2.- Sem embargo, a relação entre as partes deve ser interpretada sob a égide do Código de Defesa do Consumidor ( CDC). Conforme iterativa jurisprudência, inclusive do Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), o conceito de destinatário final do seu art. 2º sofreu evolução, sendo descabida a interpretação finalista no caso. Doutrina e jurisprudência convergem na ampliação da tutela protetiva do consumidor com base na aferição da vulnerabilidade, presunção absoluta e princípio basilar do espírito da Lei Consumerista. Assim, no caso, a incidência da legislação protetiva decorre do pressuposto da vulnerabilidade (art. 4º, I, do CDC). APELAÇÃO. LOTEAMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO CELEBRADO NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INICIATIVA DA RESCISÃO PELOS COMPRADORES. REGIME JURÍDICO RESCISÓRIO PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79, COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI Nº 13.786/2018. CONSTATAÇÃO DE COBRANÇA REGULAR DE COMISSÃO DE CORRETAGEM A CARGO DOS COMPRADORES, NO CASO. RETENÇÃO POSSÍVEL PELA LOTEADORA NA RESCISÃO DO CONTRATO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Desistência do negócio pelos compromissórios compradores. Contrato firmado sob a égide da Lei nº 13.786/18. Retenção de 25% dos valores pagos, além da comissão de corretagem, sobejando o restante aos autores, sob pena de enriquecimento ilícito. APELAÇÃO. LOTEAMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO IMPROVIDO NESSA PARTE. Nos contratos em que fica expressamente acordado competir ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, não é cabível sua restituição, pois o trabalho realizado pelo corretor foi desempenhado e não pode ser devolvido pelos vendedores com a rescisão por culpa dos compradores. (TJ-SP - Apelação Cível: 10023346220238260073 Avaré, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 16/08/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/08/2024) APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LOTEAMENTO URBANO. Negócio entabulado em 2020. Resolução contratual por culpa do comprador. Tema 1095. Inaplicabilidade da Lei 9.514/97. Contrato não registrado da matrícula do imóvel. Hipótese que afasta o quanto disposto no § 3o do art. 32-A da Lei nº 6.766/79. RETENÇÃO. Restituição de valores que deve observar os termos do artigo 32-A da Lei 6.766/79. Inexistência de elementos que justifiquem a fixação de cláusula penal e taxa de fruição em seu patamar máximo. Lote não edificado. Multa contratual de 10% sobre o valor do contrato (R$ 19.585,20) que se revela exagerada e deve ser substituída por retenção de 2% do valor atualizado do contrato (R$3.917,03), limitado aos valores pagos pelo adquirente. RESTITUIÇÃO PARCELADA. Possibilidade. Inteligência artigo 32-A, § 1º da Lei 6.766/79. Súmula 543 do C. STJ inaplicável à hipótese. Relação contratual que é dirimida sob a luz da Lei do Distrato. Cobrança de IPTU, taxa de conservação e corretagem, que está em conformidade com o disposto nos incisos IV e V do art. 32-A da Lei 6.766/79, alterada pela Lei nº 13.786/2018, bem como pelo contrato celebrado entre as partes, devendo ser integralmente retidos. Sentença parcialmente reformada. Recurso da ré parcialmente provido. Recurso da autora não provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1056126-42.2021.8.26.0576 São José do Rio Preto, Relator.: Vitor Frederico Kümpel, Data de Julgamento: 15/12/2023, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/12/2023) 3. Dispositivo Sob tais fundamentos, vota-se por conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, a fim de reduzir a cláusula penal para 5% sobre o valor atualizado do contrato, limitado esse percentual ao valor comprovadamente pago, mantendo-se, contudo, o indeferimento do pedido de pagamento em parcela única. Sem majoração de honorários. É como voto. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. JANE RUTH MAIA DE QUEIROGA Desembargadora Relatora