Procedimento Comum Cível 0226669-66.2020.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0226669-66.2020.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

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Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Requerente: AUTOR: CONDOMINIO MORADAS DOS BUQUES Requerido: REU: ASP ASSESSORIA PATRIMONIAL LTDA - ME INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 22ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0698, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº: 0226669-66.2020.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Prestação de Serviços] Vistos etc. CONDOMÍNIO MORADA DOS BUQUÊS, devidamente qualificado nos autos, ajuizou a presente Ação Ordinária em face de PREDIAL ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS LTDA - ME e ASP ASSESSORIA PATRIMONIAL LTDA - ME, alegando, em síntese, que firmou contrato de prestação de serviços de assessoria e garantia de cotas condominiais com a primeira ré em 03.08.2016, sendo o contrato posteriormente aditivado para figurar a segunda ré no polo de contratada. Narra que a ré descumpriu reiteradamente diversas cláusulas contratuais, tais como: a) Atraso na entrega dos livros de prestação de contas; b) Repasse das cotas condominiais garantidas em parcelas, quando o contrato previa parcela única após 2018; c) Desconto indevido e sem aviso prévio da quantia de R$ 17.068,65 (dezessete mil, sessenta e oito reais e sessenta e cinco centavos) em janeiro de 2020; d) Ausência de garantia integral das cotas condominiais de fevereiro de 2020, após a notificação de rescisão contratual; e) Retenção indevida de valores pagos por condôminos adimplentes no mês de fevereiro de 2020, no montante de R$ 6.732,73 (seis mil, setecentos e trinta e dois reais e setenta e três centavos). Diante dos inadimplementos, o autor notificou a ré em 11.02.2020, comunicando a rescisão do contrato por culpa desta e a intenção de cumprir o aviso prévio de 60 dias. Contudo, a ré teria respondido que não cumpriria o aviso prévio e cessaria a garantia das cotas imediatamente, além de reter valores e não entregar a documentação de prestação de contas. Requereu, em sede de tutela de urgência e no mérito: a) A declaração de rescisão contratual por culpa exclusiva da ré; b) A condenação da ré ao pagamento de R$ 52.527,09 (cinquenta e dois mil, quinhentos e vinte e sete reais e nove centavos) a título de perdas e danos, referente à diferença não repassada da garantia de fevereiro de 2020; c) A devolução do valor de R$ 6.732,73(seis mil, setecentos e trinta e dois reais e setenta e três centavos), retido indevidamente; d) A entrega dos livros de prestação de contas de janeiro e fevereiro de 2020; e) A condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Foi determinado o apensamento do feito ao processo nº 0220715-39.2020.8.06.0001. Emenda à inicial foi apresentada em ID. 122489403, com a finalidade de excluir do polo passivo a empresa Predial Administradora de Condomínios LTDA-ME, mantendo-se a demanda apenas contra ASP ASSESSORIA PATRIMONIAL LTDA - ME. Em ID. 122489406, este Juízo determinou a retificação do polo passivo, com a exclusão da empresa Predial Administradora de Condomínios LTDA-ME. A audiência de conciliação restou infrutífera. Devidamente citada, a ré ASP ASSESSORIA PATRIMONIAL LTDA - ME apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a inépcia da inicial. No mérito, defendeu a regularidade de sua conduta, afirmando que os repasses fracionados ocorreram com a anuência tácita do autor e que, após a notificação de distrato, a garantia das cotas não era mais devida. Alegou que o autor se recusa a assinar o termo de distrato, o que impede a finalização da relação e a recuperação de créditos pela ré. Impugnou os pedidos de danos materiais e morais, sustentando a impossibilidade de o condomínio sofrer dano moral por ser ente despersonalizado. Por fim, argumentou pela não aplicação do Código de Defesa do Consumidor. O autor apresentou réplica, rebatendo os argumentos da defesa e reiterando os pedidos iniciais. Saneado o feito, as partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir. É o relatório. Decido. Da Preliminar de Inépcia da Inicial. A ré sustenta a inépcia da inicial por entender que da narração dos fatos não decorre uma conclusão lógica e que os pedidos são incompatíveis entre si. Contudo, a preliminar não merece acolhida. A petição inicial expõe de forma clara e cronológica os fatos que fundamentam a pretensão do autor, detalhando os supostos descumprimentos contratuais e os prejuízos decorrentes. Os pedidos são certos, determinados e compatíveis com a causa de pedir, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. Rejeito, pois, a preliminar. Do Mérito. Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica entre o condomínio (autor) e a empresa administradora (ré) enquadra-se como relação de consumo. O condomínio, ao contratar os serviços de gestão e administração, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado de forma profissional e remunerada pela ré, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se posicionou, reconhecendo a natureza consumerista em contratos de administração imobiliária, o que se aplica por analogia ao caso em tela. Conforme o STJ - REsp 1846331/DF, a administradora atua como prestadora de serviço e o contratante como consumidor. Veja: RECURSO ESPECIAL. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA. INCIDÊNCIA DO CDC. PRAZO PRESCRICIONAL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL. JULGAMENTO: CPC/15. 1. Ação de rescisão contratual c/c indenizatória por perdas e danos ajuizada em 24/07/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/09/2019 e atribuído ao gabinete em 30/10/2019. 2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre proprietária (locadora) e administradora de imóvel, bem como determinar o prazo prescricional incidente à espécie. 3. Ausente o interesse recursal, no que tange à violação dos arts. 667 e seguintes do CC/02, porquanto o Tribunal de origem, na linha dos argumentos da recorrente, reconheceu a falta de diligência da recorrida e o respectivo dever de indenizar, não tendo sido esta condenada ao integral ressarcimento porque decretada a prescrição de parte da pretensão deduzida por aquela. 4. Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. 5. A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto. 6. Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão. 7. O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica. 8. Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC. 9. A Corte Especial do STJ, recentemente, decidiu que a expressão "reparação civil", empregada no art. 206, § 3º, V, do CC/02, refere-se, unicamente, à responsabilidade civil aquiliana, afastando a aplicação da mencionada regra às hipóteses de responsabilidade civil contratual, porque se subsumem estas à regra geral do art. 205 do CC/02. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte. (STJ - REsp: 1846331 DF 2019/0327081-7, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 10/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2020). Portanto, aplicam-se ao caso as normas protetivas do CDC, incluindo a possibilidade de inversão do ônus da prova e a responsabilidade objetiva do fornecedor por falhas na prestação do serviço. Da Rescisão Contratual e da Culpa. A controvérsia central reside em apurar qual das partes deu causa à rescisão do contrato. O autor aponta uma série de descumprimentos por parte da ré, enquanto esta alega que o distrato foi imotivado e que o autor não cumpriu com suas obrigações. Analisando as provas dos autos, verifica-se que a pretensão do autor merece prosperar. Repasse Parcelado das Cotas: O segundo aditivo contratual, firmado em 02.01.2018, previa o repasse parcelado das cotas condominiais de forma excepcional para o ano de 2018. A ré confessa em sua contestação e na resposta à notificação de rescisão que manteve a prática em 2019 e 2020, extrapolando os limites do pactuado. A alegação de "aceite tácito" não se sustenta, pois o silêncio do credor não pode ser interpretado como renúncia a um direito contratualmente previsto, mormente em uma relação continuada onde a parte hipossuficiente pode ter tolerado a prática para evitar um conflito maior. Desconto Sem Aviso Prévio: A cláusula vigésima do contrato exigia notificação prévia para o desconto de custas processuais. A ré realizou um abatimento de R$ 17.068,65 sem a devida comunicação, configurando clara infração contratual. Descumprimento do Aviso Prévio: Ao ser notificada da rescisão, a ré decidiu, unilateralmente, não cumprir o aviso prévio de 60 dias e cessar a garantia das cotas de fevereiro de 2020. O aviso prévio é uma obrigação contratual que visa justamente a permitir uma transição organizada, e sua inobservância constitui grave violação da boa-fé objetiva. Retenção de Valores e Não Entrega de Documentos: A ré admite ter retido valores pertencentes ao condomínio, condicionando sua devolução à assinatura de um termo de distrato. Tal conduta configura exercício arbitrário das próprias razões, vedado pelo ordenamento jurídico. Da mesma forma, a não entrega dos livros de prestação de contas dos meses de janeiro e fevereiro de 2020 representa o inadimplemento de uma obrigação essencial do contrato de administração. Fica, portanto, demonstrada a culpa exclusiva da ré pela rescisão contratual, que cometeu múltiplas e sucessivas infrações às suas obrigações. Das Perdas e Danos e da Devolução de Valores. Como consequência direta do descumprimento da garantia contratual no mês de fevereiro de 2020, o autor sofreu um prejuízo material correspondente à diferença entre o valor que deveria ter sido integralmente repassado (R$ 123.953,30) e o que foi efetivamente pago (R$ 71.426,21). O pedido de condenação no valor de R$ 52.527,09 a título de perdas e danos (lucros cessantes) é, portanto, procedente. Igualmente, a ré reconheceu em e-mail e no próprio termo de distrato que propôs, a retenção da quantia de R$ 6.732,73, referente a valores pagos por condôminos adimplentes. A devolução deste valor, devidamente corrigido, é medida que se impõe. Da Obrigação de Fazer. A obrigação de entregar os livros de prestação de contas de janeiro e fevereiro de 2020 é inerente ao contrato de administração e já foi objeto de decisão liminar. A confirmação da tutela para tornar definitiva a obrigação é, portanto, necessária. Do Dano Moral. O autor pleiteia a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00. Contudo, o pedido é improcedente. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacífico de que o condomínio, por ser um ente despersonalizado, não possui honra objetiva e, portanto, não pode sofrer dano moral. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANO MORAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. PRETENSÃO EXERCIDA PARA DEFENDER INTERESSE PRÓPRIO. NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO. ENTE DESPERSONALIZADO. VIOLAÇÃO DA HONRA OBJETIVA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO: CPC/15.1. Ação de indenização por danos materiais e compensação de dano moral ajuizada em 07/12/2011, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 09/09/2016 e atribuído ao gabinete em 09/10/2017.2. O propósito recursal é decidir sobre a negativa de prestação jurisdicional; a legitimidade ativa do condomínio para pleitear, em favor próprio, a compensação de dano moral; a caracterização do dano moral do condomínio; o valor da condenação a título compensatório do dano moral.3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação dos arts. 489, II, e 1.022 do CPC/15.4. O condomínio tem legitimidade ativa para pleitear, em favor próprio, indenização por dano moral, não podendo fazê-lo em nome dos condôminos.5. No âmbito das Turmas que compõem a Segunda Seção do STJ, prevalece a corrente de que os condomínios são entes despersonalizados, pois não são titulares das unidades autônomas, tampouco das partes comuns, além de não haver, entre os condôminos, a affectio societatis, tendo em vista a ausência de intenção dos condôminos de estabelecerem, entre si, uma relação jurídica, sendo o vínculo entre eles decorrente do direito exercido sobre a coisa e que é necessário à administração da propriedade comum.6. Caracterizado o condomínio como uma massa patrimonial, não há como reconhecer que seja ele próprio dotado de honra objetiva, senão admitir que qualquer ofensa ao conceito que possui perante a comunidade representa, em verdade, uma ofensa individualmente dirigida a cada um dos condôminos, pois quem goza de reputação são os condôminos e não o condomínio, ainda que o ato lesivo seja a este endereçado.7. Diferentemente do que ocorre com as pessoas jurídicas, qualquer repercussão econômica negativa será suportada, ao fim e ao cabo, pelos próprios condôminos, a quem incumbe contribuir para todas as despesas condominiais, e/ou pelos respectivos proprietários, no caso de eventual desvalorização dos imóveis no mercado imobiliário.8. Hipótese em que se afasta o dano moral do condomínio, ressaltando que, a par da possibilidade de cada interessado ajuizar ação para a reparação dos danos que eventualmente tenha suportado, o ordenamento jurídico autoriza o condomínio a impor sanções administrativas para o condômino nocivo e/ou antissocial, defendendo a doutrina, inclusive, a possibilidade de interdição temporária ou até definitiva do uso da unidade imobiliária.9. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1736593 SP 2017/0235980-8, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 11/02/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/02/2020). Embora os transtornos e prejuízos financeiros causados pela ré sejam inegáveis, eles se resolvem na esfera patrimonial, através da condenação em perdas e danos já analisada. A ofensa, para fins de dano moral, atingiria a esfera individual de cada condômino, que teria legitimidade para pleitear eventual reparação em nome próprio, mas não o condomínio como entidade. Nesse sentido, também o STJ - AgInt no REsp 1837212/RJ, que reforça a tese de que condomínios são entes despersonalizados e não são dotados de honra objetiva. Observe-se: AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO. ENTE DESPERSONALIZADO. VIOLAÇÃO DA HONRA OBJETIVA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. 1. O propósito recursal consiste em determinar a possibilidade jurídica do pedido de reparação de danos morais formulado por condomínio, antes a publicação de conteúdo potencialmente lesivo em redes sociais por moradores temporários. 2. No âmbito das Turmas que compõem a Segunda Seção do STJ, prevalece a corrente de que os condomínios são entes despersonalizados, pois não são titulares das unidades autônomas, tampouco das partes comuns, além de não haver, entre os condôminos, a "affectio societatis", tendo em vista a ausência de intenção dos condôminos de estabelecerem, entre si, uma relação jurídica, sendo o vínculo entre eles decorrente do direito exercido sobre a coisa e que é necessário à administração da propriedade comum. 3. Caracterizado o condomínio como uma massa patrimonial, não há como reconhecer que seja ele próprio dotado de honra objetiva. Precedente. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1837212 RJ 2019/0128710-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 31/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/09/2020). Dessa forma, o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente. DISPOSITIVO. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a rescisão do contrato de prestação de serviços firmado entre as partes, por culpa exclusiva da ré, ASP ASSESSORIA PATRIMONIAL LTDA - ME, a partir de 11.02.2020. b) CONDENAR a ré, ASP ASSESSORIA PATRIMONIAL LTDA - ME, a pagar ao autor a quantia de R$ 52.527,09 (cinquenta e dois mil, quinhentos e vinte e sete reais e nove centavos), a título de perdas e danos, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde a data do prejuízo (fevereiro de 2020) e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. c) CONDENAR a ré, ASP ASSESSORIA PATRIMONIAL LTDA - ME, a restituir ao autor a quantia de R$ 6.732,73 (seis mil, setecentos e trinta e dois reais e setenta e três centavos), referente aos valores retidos indevidamente, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde 23.03.2020 e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. d) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida e CONDENAR a ré ASP ASSESSORIA PATRIMONIAL LTDA - ME na obrigação de fazer consistente na entrega dos livros de prestação de contas e demais documentos contábeis dos meses de janeiro e fevereiro de 2020, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de conversão da obrigação em perdas e danos a serem apuradas em liquidação de sentença, sem prejuízo da multa já fixada. e) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais. Diante da sucumbência mínima do autor, condeno a ré ASP ASSESSORIA PATRIMONIAL LTDA - ME ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Consigno que, nos termos da Emenda à Inicial (ID. 122489403) e da decisão de retificação do polo passivo (ID. 122489406), a empresa Predial Administradora de Condomínios LTDA-ME foi excluída do feito, razão pela qual os efeitos desta sentença alcançam exclusivamente a ré ASP ASSESSORIA PATRIMONIAL LTDA - ME. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, ao arquivo, com as cautelas legais. Data da assinatura digital Fabrícia Ferreira de Freitas Juíza de Direito

03/03/2026, 00:00

Petição (Petição (outras))

18/09/2025, 09:00

Conclusão (para julgamento)

01/07/2025, 12:54

Decurso de Prazo

23/04/2025, 03:18

Decurso de Prazo

23/04/2025, 03:17

Decurso de Prazo

23/04/2025, 03:17

Publicação

10/04/2025, 00:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

09/04/2025, 00:00

Expedida/Certificada

08/04/2025, 11:34

Mero expediente

24/03/2025, 07:16

Conclusão (para despacho)

28/01/2025, 11:17

Remessa

10/11/2024, 00:29

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

01/10/2024, 18:31

Ato ordinatório

30/09/2024, 01:50

Ato ordinatório

27/09/2024, 14:47

Documentos

INTIMAÇÃO DA SENTENÇA

•03/03/2026, 00:00

—

Advogados / Representantes(8)

Petição (Petição (outras))

Conclusão (para julgamento)

Decurso de Prazo

Decurso de Prazo

Decurso de Prazo

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedida/Certificada

Mero expediente

Conclusão (para despacho)

Remessa

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Ato ordinatório

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