Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0104599-52.2017.8.06.0001.
APELANTE: RAPHAEL MAGNO PEREIRA SILVA e outros
APELADO: MD CE AZEVEDO BOLAO CONSTRUCOES SPE LTDA. EMENTA: ACÓRDÃO:O Colegiado, por unanimidade, acordou em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do(a) eminente Relator(a). RELATÓRIO: VOTO: ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE PROCESSO N.: 0104599-52.2017.8.06.0001 POLO ATIVO: RAPHAEL MAGNO PEREIRA SILVA e outros POLO PASIVO:
APELADO: MD CE AZEVEDO BOLAO CONSTRUCOES SPE LTDA. EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE FACHADA. CONEXA A AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. JULGAMENTO CONJUNTO. SENTENÇA UNA. ALTERAÇÃO EM FACHADA DE APARTAMENTO. LAUDO PERICIAL QUE CONFIRMA ALTERAÇÃO INDEVIDA. APLICAÇÃO DO ART. 1.336 DO CC/02. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. Cuidam os presentes autos de apelações cíveis interpostas por Inês Maria Correa de Arruda e José Gerardo Oliveira de Arruda Filho e por Edifício Lazuli Meireles Residence, contra sentença oriunda do Juízo da 19ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE que julgou, por entender que a penalidade foi aplicada de forma correta com observância do art. 9º do Regimento Interno do Edifício, improcedente a presenta ação anulatória de multa condominial em conjunto com a ação de nº 0188261-45.2016.8.06.0001, a qual foi julgada parcialmente procedente. 2. O presente recurso de apelação é conexo ao recurso de apelação de nº 0188261-45.2016.8.06.0001, pois os processos foram decididos em sentença única e gravitam em torno de saber se a alteração na fachada feita no apartamento de nº400 por Inês Maria Correa de Arruda e José Gerardo Oliveira de Arruda Filho obedeceu às normas condominiais. 3. Sustentam os condôminos que a alteração de fachada cumpriu as normas regimentais de forma integral e que a prova pericial atestou a licitude da obra, tendo o Juízo a quo decidido pela sua ilegalidade e, por isso, manutenção da multa de forma equivocada e contrária à prova produzida nos autos. 4. Portanto, vê-se que é imprescindível revisitar o laudo pericial produzido nos autos da apelação de nº 0195431-34.2017.8.06.0001 às fls. 293/316 pela Perita Judicial Regina Coeli Catunda. 5. Da leitura atenta ao laudo judicial, chegou-se a conclusão de que a alteração da fachada foi indevida. 6. Como se viu, a obra além de não ter obedecido à regra de comunicação prévia, não seguiu as demais normas regimentais acerca da estética e nem teve responsável técnico. 7. Assim, vê-se que o Juiz a quo não julgou contra a prova nos autos, ao contrário, a alteração é visível, tendo a perita judicial apenas afirmado que a alteração não é TÃO visível apenas em razão da cortina de vidro. 8. Advogam, também, os condôminos que o Superior Tribunal de Justiça teria decidido de forma vinculante para todo território brasileiro que a colocação de cortina de vidro não seria alteração de fachada no REsp nº 1.323.635/ES. 9. Contudo, novamente não guardam melhor sorte os proprietários do apartamento de nº 400, pois o julgado não foi decidido em nenhum dos casos previstos no art. 927 do CPC/15, bem como o citado julgado não adentrou no mérito por não ter sido conhecido em razão da Súmula de nº 07 do respectivo Tribunal Superior. 10. O último argumento é de que a vedação não estaria prevista no regimento e de que não foram notificados para a apresentação de defesa prévia. 11. Mais uma vez, o direito não assiste a Sra. Inês Maria Correa de Arruda e ao Sr. José Gerardo Oliveira de Arruda Filho, pois se observa que a defesa extrajudicial apresentada pelo advogado dos proprietários do imóvel objeto da lide às fls. 132/137 somente seria mediante notificação prévia, bem como a própria defesa menciona a comunicação e resposta por e-mail. 12. No tocante a questão do regimento interno, vê-se que tal proibição se torna desnecessária diante da previsão legal no art. 1.336 do CC/02, sendo neste ponto muito feliz a fundamentação da sentença vergastada. Senão, veja-se trecho retirado da sentença: Vale dizer, acerca dele, que o artigo 1.336 do Código Civil dispõe sobre os deveres do condômino, que são: contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação; e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Esse dispositivo só veio a confirmar o que já estava previsto no artigo 10, incisos I e II, da Lei 4.591/64, segundo o qual é proibido a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada e decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação. Voltando-me ao caso concreto, tenho que os proprietários do apartamento nº 400 realizaram reforma na unidade de modo a aumentar as dimensões internas de um dos dormitórios, diminuindo a área da varanda do referido cômodo, conforme se observa das fotografias acostadas às fls. 74 - 77 dos autos de nº 0188261-45.2016.8.01.0001, bem como daquelas constantes do laudo pericial de fls. 293 - 309 do processo nº 0195431-34.2017.8.06.0001. Assim, como se vê do resultado final da obra (fls. 306 do laudo pericial), os condôminos aumentaram, de fato, a área do cômodo por meio da extinção da varanda desse mesmo cômodo, fechando-a com parede e colocando cortina de vidro na frente. 13. Por fim, assiste razão ao apela adesivo do Condomínio já que seguir a literalidade da regra prevista no §2º do art. 85, do CPC, chega-se a um valor irrisório de honorários para lides dessa complexidade. Assim, deveria o Juízo a quo ter aplicado a regra do §8º do citado art. 85 e ter fixado os honorários de forma equitativa no valor de R$2.000,00 para cada ação. 14. Apelações conhecidas, mas para negar provimento a apelação e dar provimento ao apelo adesivo. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª Câmara de Direito Privado Nº CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL Vistos, relatados e discutidos estes autos do recurso nº 0104599-52.2017.8.06.0001, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhece do recurso, mas para negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. RELATÓRIO 1. Cuidam os presentes autos de apelação cível interposta por Raphael Magno Pereira Silva e Francisco Narciso Silva (ID 17899601), contra sentença oriunda do Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE (ID 17899595) que julgou improcedente a presente ação de manutenção de revestimento de fachada ajuizada em desfavor de Condomínio Via Parque, ora recorrido, realizando o julgamento em conjunto com a ação de obrigação de fazer nº 0125264-89.2017.8.06.0001, a qual foi julgada procedente. 2. Os recorrentes, em suas razões, requerem, preliminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, pois a aplicação da multa fixada em sentença, ante a manutenção da fachada dos apartamentos, pode ocasionar risco de dano grave ou de difícil reparação. Quanto ao mérito, defendem a manutenção das fachadas, sob o argumento de que não houve mudança significativa da varanda, tendo sido colocado apenas revestimentos em cerâmica da mesma cor da pintura do edifício, conforme fotos anexadas, inexistindo modificação na estrutura da edificação. Sustentam que as alterações nas unidades dos recorrentes não prejudicam o condomínio. Ao final, requerem o provimento do apelo para julgar procedentes os pedidos da inicial. 3. Em seguida, o recorrido apresentou contrarrazões (ID 17899619), impugnando as teses recursais e pugnando pelo improvimento do recurso e manutenção da sentença recorrida. 4. É o relatório. VOTO 5. Conhece-se do recurso, posto que presentes os seus requisitos intrínsecos e extrínsecos. 6. O presente recurso de apelação é conexo ao recurso de apelação de 0125264-89.2017.8.06.0001, pois os processos foram decididos em sentença única e gravitam em torno de saber se as alterações nas fachadas feitas nos apartamento de nº 1302 e nº 1902, realizada pelos recorrentes, obedeceram às normas condominiais. 7. Quanto o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso, destaco que não pode ser formulado por meio de preliminar recursal, dado que, nos termos do art. 1.012, §3º, I e II, do CPC, tal pretensão deve ser formulada por petição autônoma dirigida ao Tribunal ou ao Relator, conforme o caso: Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo. (…) §3º O pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1º poderá ser formulado por requerimento dirigido ao: I - tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la; II - relator, se já distribuída a apelação. 8. Passa-se à análise do mérito recursal. 9. Defendem os condôminos a manutenção das fachadas, sob o argumento de que não houve mudança significativa da varanda, tendo sido colocado apenas revestimentos em cerâmica da mesma cor da pintura do edifício, conforme fotos anexadas, inexistindo modificação na estrutura da edificação. Sustentam que as alterações nas unidades dos recorrentes não prejudicam o condomínio. 10. De logo, tem-se ser imprescindível revisitar o laudo pericial produzido nestes autos, acostado no ID 17899576, elaborado pelo Perito Judicial Otto Teodorico Maia Neto. 11. Da leitura atenta ao laudo judicial, chegou-se a conclusão de que a alteração da fachada foi indevida. Senão, veja-se trechos retirados do parecer: A Lei 4.591/64 direciona que todo o condômino que deseje realizar obra que altere a fachada, deve ter, antes, a aquiescência da unanimidade dos condôminos. Caso o interessado realize a obra sem aprovação unânime do condômino, o síndico deve notificá-lo com ato de infração de multa de acordo com o que foi decidido na convenção de condomínio que redigiu o regimento interno. Em caso do descumprimento do auto de infração, o CÓDIGO CIVIL direciona que seja convocada Assembleia Geral, devendo ter o mínimo de dos condôminos restantes para votar sobre a cobrança da multa. O REGIMENTO INTERNO, embasado nessas leis, direciona que o direito a intervenção na fachada em unidade privativa, deve ser submetida à votação unânime dos condôminos(Art.15-f). Nesse contexto, o caminho para a aprovação da obra em condomínios obedece ao seguinte procedimento: 1º. Antes de iniciar a obra, o proprietário interessado deve comunicar ao síndico, apresentando o que será mudado na unidade, dando os esclarecimentos devidos de acordo com o regimento interno do condomínio. COMENTÁRIO DA PERÍCIA: Com base visto nos autos, há um conflito se ocorreu ou não a comunicação entre o condômino, os responsáveis técnicos do projeto e da obra e do síndico, como se vê nos e-mails das fls.133-140. Esse passo, mesmo que os condôminos tenham avisado ao síndico a intenção de realizar a obra, independente da condição de conhecimento ou não do regimento interno, estes não se submeteram a continuidade do processo que seria a convocação de uma ASSEMBLEIA GERAL; 2º. O próximo passo cabe ao síndico marcar assembleia geral de condomínio, convocando com antecedência todos os condôminos. Nessa assembleia, apresenta-se a pauta do interessado; COMENTÁRIO DA PERÍCIA: As obras ocorreram em janeiro/2016, sem a ocorrência da assembleia geral extraordinária, sendo esta convocada somente em 18.06.2022 pelo síndico e motivada por alguns condôminos para votar sobre a permanência ou não das intervenções realizadas pelos condôminos das unidades 1302 e 1902. Segundo o artigo 10°do Regimento Interno, a primeira assembleia deve comparecer 50%+1 dos condôminos. 3º. Para que a obra seja aprovada é necessário unanimidade em votos favoráveis de todos os condôminos. Caso não forme o quórum de 50%+1, deve-se remarcar uma nova assembleia, podendo ser decidida com os votos dos que se fizerem presentes, salvo quando exigido quorum especial. COMENTÁRIO DA PERÍCIA: Na assembleia que houve em 18.06.2016, das 66 unidades, compareceram 12 condôminos e somente votaram 10, pois os outros dois eram os próprios interessados, impedidos de votar pelo Artigo 10° item F do Regimento Interno, proibindo o voto do condômino que tenha "particular interesse". Daqueles que votaram, todos foram contra as intervenções realizadas pelos proprietários das unidades 1302 e 1902. Para averiguar se houve validade ou não da votação da assembleia de 18.06.2016, onde teve quórum menor que 15% do condomínio, deve-se observar se ocorreu, DE FATO, uma assembleia anterior na tentativa de juntar 50%+1 dos condôminos, como orienta o Artigo 10° do Regimento Interno. 4º. Ao final do processo de validação da assembleia de condomínio, se tiver havido votação unânime a favor da intervenção, emite-se uma autorização. Se negada, o interessado deve desfazer a obra para o estado original e pagar multa de acordo com a orientação das penalidades do regimento interno. COMENTÁRIO DA PERÍCIA: Considerando que a assembleia geral do dia 18.06.2016 tenha sido a segunda tentativa de decidir essa situação e, assim, valide um quórum de 12 condôminos, após a votação unânime contra a continuação da obra, o condomínio tem o dever de executar a multa devida. Essa diretriz da lei, como bem tratada no documento de infração (fl.22) e demais argumentações da defesa nos autos do processo, fundamentam que obras na fachada do condomínio só podem ser iniciadas com aprovação unânime em assembleia geral de condomínio, devendo juntar quórum de 50%+1, porém, caso não ocorra, remarcar uma nova com quórum dos que comparecerem. Mesmo que as requerentes tenham comunicado ao síndico responsável à época suas intenções em realizar obras em seus apartamentos, porém, o procedimento como dita a lei é que ACONTEÇA a assembleia geral de condomínio. Esta ocorreu em junho/2016 e o quórum presente votou contra a obra. 12. Como se viu, a obra não obedeceu à regra de comunicação prévia, e consoante consta no laudo, há divergência estética quanto à fachada, conforme abaixo transcrito: Nos anexos A e B, estão a fotos da região da varanda dos apartamentos 1902 e 1302. Nas fotos 1 e 6, constata-se claramente a diferença de cor do revestimento na parede da varanda da unidade comparado ao revestimento externo da fachada. 13. De forma mais enfática, transcreve-se a conclusão do laudo às fls. 14/15 do ID 17899576 em que aponta todos os elementos acima e, ainda, destaca a ausência de responsável técnico pela obra de alteração da fachada: Por fim, a perícia concluiu o que segue: 1- Constatou-se que a obra realizada foi irregular por entender que a parede da varanda é constituinte da fachada, logo houve alteração das características estéticas da mesma, não respeitando os termos que definem o trâmite de solicitar convocação de assembleia geral. 2- Além da obra, já irregular, não consta nos autos, responsabilidade técnica de engenheiro ou arquiteto, embora dito na vistoria pelo requerente que há projeto e responsável técnico. 3- As especificações técnicas do revestimento original e do utilizado pelos condôminos do apartamento 1302 e 1902 são de DIFERENTES cores e tonalidades, alterando as características ESTÉTICAS originais da fachada. 4- Contudo, tais alterações, sendo de natureza ESTÉTICA, NÃO oferecem risco a segurança da estrutura do prédio nem a desvalorização financeira do imóvel. 14. Assim, vê-se que o Juiz a quo não julgou contra a prova nos autos, ao contrário, a alteração é visível e as fotos apresentadas pelos próprios recorrentes já atestam as diferenças. Com efeito, o perito judicial apenas afirmou que a alteração não oferece risco de segurança, mas confirmando a alteração estética e a violação a todas às normas que regem a matéria. 15. Denote-se que a questão encontra amparo na legislação pátria, especialmente no Código Civil, em seu artigo 1.336, III, que assim dispõe: Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (Grifou-se) 16. De modo complementar, a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, em seu artigo 10, I, igualmente veda a alteração da fachada externa, verbis: Art. 10. É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada; Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação; III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; IV- embaraçar o uso das partes comuns. (Grifou-se) 17. A aplicabilidade de tais dispositivos normativos encontra amparo na jurisprudência do STJ, consoante julgado abaixo colacionado: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. ESQUADRIAS EXTERNAS. COR DIVERSA DA ORIGINAL. ART. 1.336, III, DO CÓDIGO CIVIL. ART. 10 DA LEI Nº 4.591/1964. VIOLAÇÃO CARACTERIZADA. ANUÊNCIA DA INTEGRALIDADE DOS CONDÔMINOS. REQUISITO NÃO CUMPRIDO. DESFAZIMENTO DA OBRA. 1.
Cuida-se de ação ajuizada contra condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada de edifício residencial, modificando as cores originais das esquadrias (de preto para branco). 2. A instância ordinária admitiu a modificação da fachada pelo fato de ser pouco perceptível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio. 3. Os arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964 traçam critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente. 4. É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946). Requisito não cumprido na hipótese. 5. Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior. 6. Admitir que apenas as alterações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia firmar o entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invísiveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise. 7. A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964. 8. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1483733 RJ 2012/0042763-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/08/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2015 RB vol. 624 p. 45) 18. Por fim, quanto ao argumento de que as alterações foram realizadas antes da constituição do condomínio, convém destacar trecho da fundamentação da sentença vergastada: Ressalto, por fim, que a alegação de que as alterações nos apartamentos foram realizadas antes dos atos de constituição do condomínio sequer são hábeis a desconstituir o entendimento ora exarado, tendo em vista que a temática possui disciplina legal nos termos acima expostos, o que, por si só, é hábil ao reconhecimento da ilicitude cometida pelos proprietários das unidades. Ademais, apesar de alegar a data da alteração (em setembro de 2015), não trouxe qualquer elemento probatório acerca do fato, de modo a permitir ao juízo a comprovação de sua alegação. 19. Desse modo, acerca do tema objeto do presente feito, é firme a jurisprudência deste C. Tribunal de Justiça. Vejamos! APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER, COM PEDIDO DE DANOS MATERIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. IRRESIGNAÇÃO DO REQUERIDO. ALTERAÇÃO DA SACADA DO APARTAMENTO, A QUAL INTEGRA A FACHADA DO EDIFÍCIO. MODIFICAÇÃO DA ESTRUTURA E REVESTIMENTO DA VARANDA. INEXISTÊNCIA DE APROVAÇÃO UNÂNIME DOS CONDÔMINOS PARA REALIZAÇÃO DA REFERIDA OBRA. IMPOSSIBILIDADE. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. 1.
Trata-se de recurso de Apelação interposto em face de sentença proferida que, nos autos da Ação Sumária com Preceito Cominatório a Não Observância Obrigação de Não Fazer, com Pedido de Danos Materiais e Tutela de Urgência ajuizada pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TEREZA HINKO, julgou procedente o pleito inicial, condenando o ora apelante em obrigação de fazer consistente na readequação do revestimento da varanda. 2. No âmbito da questão em análise, é sabido que a Lei nº 4.591/64 (art. 10, I) e o Código Civil (art. 1.336, III) proíbem a alteração na fachada de condomínios edilícios, considerando a importância da harmonia arquitetônica para todos os condôminos. O julgamento do REsp 1.483.733 destaca que um condômino não pode alterar a cor das esquadrias externas de seu apartamento sem o consentimento dos demais, mesmo que a mudança não afete o valor dos outros imóveis. Isso também se aplica quando a obra não é visível do térreo, mas apenas de andares correspondentes em prédios vizinhos. 3. No caso em questão, a parte apelante, proprietário do apartamento nº 103 do Condomínio Edifício Tereza Hinko, modificou a sacada de seu apartamento, parte integrante da fachada do edifício, alterando o revestimento e a cor. Essa ação desvirtuou o padrão existente nos demais apartamentos e impactou negativamente a fachada do edifício, o que, na perspectiva legal, não é admissível. Nesse contexto, entende-se por fachada todas as áreas externas que compõem a estética do condomínio, incluindo paredes, sacadas, janelas, esquadrias, portas e portões de entrada. 4. Como mencionado pelo magistrado a quo, o conceito jurídico de fachada abrange todas as faces externas do imóvel, frontal, laterais e posterior, contribuindo para a harmonia arquitetônica do condomínio. Consequentemente, a realização de qualquer alteração na fachada requer a aprovação específica do condomínio. No entanto, no caso em questão, a obra foi realizada sem a devida autorização condominial, o que viola o artigo 1336, III, do Código Civil e o regimento condominial. Dessa maneira, diante dos elementos apresentados, entendo que não há razão suficiente para modificar a decisão atacada, devendo a mesma ser mantida. 5. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do Recurso de Apelação interposto, para negar-lhe provimento, nos termos do voto da e. Relatora. (TJ-CE - Apelação Cível: 0147273-11.2018.8.06.0001 Fortaleza, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 22/11/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 22/11/2023) APELAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE MULTA ESTIPULADA EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. NO CASO, RESISTÊNCIA DO AUTOR À CONSTATAÇÃO DE ALTERAÇÃO DE FACHADA EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COLOCAÇÃO DE CORTINAS DE VIDRO E DE TECIDO ALÉM DA MODIFICAÇÃO DO REVESTIMENTO DA FACHADA. FRANQUEADAS AS FOTOS DO LOCAL SINDICADO. INVOCAÇÃO À LEI DOS DEVERES DO CONDÔMINO. PREVISÃO EM REGIMENTO INTERNO. FLAGRADA A DUPLA VIOLAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS. INCIDÊNCIA DE MULTA PREVISTA EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONFERIDA A LEGALIDADE. PARADIGMA DO STJ. DESPROVIMENTO. 1. Rememore-se o caso. Nos autos, ação declaratória proposta por Mauro Medeiros de Oliveira Júnior em desfavor de Condomínio Parc Victoria. Nessa perspectiva, o Requerente alega que, em 22.02.2017, instalou em sua residência cortinas de vidro e tecido, bem como realizou revestimento decorativo na parede de sua antiga varanda. Entretanto diz que, ao concluir essas reformas, recebeu do Requerido uma notificação extrajudicial por suposta violação do Regimento Interno, com a imposição de penalidade de 100% sobre a cota condominial caso não desfizesse a obra supra. Declara que, diante disso, procurou o Promovido e demonstrou sua varanda havia deixado de pertencer à fachada do condomínio ao ser instalado as cortinas citadas, que por sua vez estavam em consonância com os padrões estipulados na Ata da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 31.10.2016, e com o Regimento Interno do condomínio, estando, portanto, agindo dentro da legalidade. Segue, ao dizer que, no período de reforma, o síndico não veio intervir em sua realização. Ainda, menciona que, em contrapartida, o requerido manteve os termos da notificação e ameaçou aplicar a multa a partir de maio/2017, ocasião em que se realizou uma assembleia e lhe foi estendido o prazo até setembro/2017 para retornar a originalidade construída. Eis a origem da celeuma. 2. JULGAMENTO ANTECIPADO: NÃO REALIZAÇÃO DA PERÍCIA: Às f. 194, por Decisão, o ilustre Magistrado primevo determinou a intimação das partes para manifestarem interesse em composição amigável ou na produção de outras provas, além da documental constante nos autos, de modo que o silêncio importará no julgamento antecipado. Por conta disso, às f. 197, o Requerente solicita a realização de prova pericial. No entanto, mediante a Decisão, às f. 203, foi anunciado o julgamento antecipado da lide, sem qualquer irresignação das Partes, conforme a Certidão, às f. 206. 3. DEVER LEGAL DO CONDÔMINO: NÃO ALTERAR A FACHADA, A TEOR DO ART. 1336, III, § 2º, CC: Realmente, o Condomínio Edilício representa um tipo de propriedade que se opera de forma compartilhada entre várias pessoas sobre um objeto de natureza imobiliária fixado em plano horizontal. A propósito, para melhor equacionar os interesses dos conviventes, bem como para prevenir embaraços, é prevista a instituição de Convenção ou Regimento Interno do Condomínio. 4. Nessa vertente, de fato, existem deveres que devem ser cumpridos pelos moradores, dentre ele a preservação da fachada, cujo descumprimento possibilita a aplicação de multa. Repare: Art. 1.336, CC/02 - São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; § 2º - O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a 5 vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por 2/3 no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. 5. DISPOSIÇÕES DO REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO (25.4 E 25.5): In casu, o Regimento Interno fixou a proibição de alteração da fachada do edifício, notadamente pintura e teto das varandas (art. 25.4), bem como condicionou que o fechamento das varandas com pele de vidro seguiria projeto aprovado por Assembleia Geral (art. 25.5). Em seguida, a Assembleia assentou o direito de acréscimo de cortina de tecido na cor branca ou martim. Confira-se no Regimento Interno: 25.4 É proibido alterar a fachada do edifício, entendendo-se como tal a abertura de janelas, iluminação das varandas que não sejam embutidas no teto, pintura das paredes, tetos das varandas e áreas de serviços em cores diferentes das originais, colocação de frisos e texturas nas paredes das varandas e áreas de serviços diferentes do estabelecido no projeto original, da colocação de aparelhos de ar condicionado em locais diferentes dos definidos no projeto original, com exceção da parede de fundo da pia ao lado da churrasqueira. 25.5 O fechamento das varandas somente poderá ser feito com pele/cortina de vidro, cujo padrão estético e especificações serão definidos e aprovados oportunamente pelo Condomínio, em Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária. Repare a disposição da Assembleia (...) que pode utilizar cortina de tecido na pele de vidro, com a ressalva de que a cor seja branco ou marfim (...) 6. A jurisprudência do STJ e a própria doutrina reconhecem que a proibição visa conter alterações que causem uma grande discrepância estética, de modo que não é qualquer modificação que pode/precisa ser demolida. 7. Nesse sentido, a doutrina já dispôs que "os motivos que inspiram a proibição estão na necessidade de ser mantida a uniformidade na aparência estética do conjunto, que não poderia ficar a mercê do gosto de cada condômino (MAGALHÃES, Roberto Barcellos. Teoria e prática do condomínio. Rio de Janeiro: Líber, 1988, p. 100. in Apelação Cível n. 2012.061493-0). 8. A par dessas considerações iniciais, impõe-se-me a análise de fatos e de provas. Realmente, em submersão profunda aos autos, percebe-se que, dentre as regras aplicáveis ao imóvel do requerente, havia as determinações de que, em sua varanda, era permitido fechá-la com pele de vidro (art. 25.5 do Regimento Interno - pág. 63) e que poderia lhe acrescentar cortina de tecido na cor branca (conforme fixado em Assembleia Geral realizada do dia 31.10.2016 - Pág. 34/37). 9. FLAGRADA A MODIFICAÇÃO DO REVESTIMENTO DA FACHADA: Entretanto, não existe norma ou determinação condominial que autorizasse o promovente a modificar a revestimento da fachada (conforme proibido pelo art. 1.336, II do Código Civil e pelo art. 25.4 do Regimento Interno - pág. 62). Nessa medida, a notificação que lhe foi dirigida reclamava, exclusivamente, sobre esse aspecto da modificação de revestimento da fachada. Para tanto, as fotos às f. 79/80 e 185, evidenciam que o Demandante, de fato, alterou o revestimento da fachada de forma indevida. 10. Oportuno o decote esclarecedor da sentença, in verbis: Diante dessas circunstâncias, observo que o requerente tenta encampar uma argumentação que, aparentemente lhe autorizaria promover todas as mudanças desejas, mas que, como visto, houve uma expressa violação de uma regra do condomínio em que habita, pelo argumento de que a discussão real não se vincula a aspecto de pele de vidro e cortina (devidamente autorizados pela norma e assembleia), mas ao revestimento da vara (que foi alterado indevidamente pelo promovente sem qualquer autorização). Além disso, o demandante apresentou uma afirmação totalmente desprovida de sentido, visto que alegou categoricamente que sua varanda havia deixado de pertencer à fachada após ser instalado as cortinas, entretanto não existe (ao menos em minha visão) como uma simples pele de vidro desgrava uma varanda de suas concepções física, jurídica e legal de varanda por esse simples aspecto (cortina de vidro), de modo que a varanda que tem agregado uma cortina de vidro, embora possa dar ao ambiente um espaço típico de sala ou de recepção de amigo, permanece como espaço varanda para aquele condomínio. 11. Dessa forma, divisada a violação à Lei e ao Regimento Interno pertinente. 12. Paradigma do STJ: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. ESQUADRIAS EXTERNAS. COR DIVERSA DA ORIGINAL. ART. 1.336, III, DO CÓDIGO CIVIL. ART. 10 DA LEI Nº 4.591/1964. VIOLAÇÃO CARACTERIZADA. ANUÊNCIA DA INTEGRALIDADE DOS CONDÔMINOS. REQUISITO NÃO CUMPRIDO. DESFAZIMENTO DA OBRA. 1.
Cuida-se de ação ajuizada contra condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada de edifício residencial, modificando as cores originais das esquadrias (de preto para branco). 2. A instância ordinária admitiu a modificação da fachada pelo fato de ser pouco perceptível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio. 3. Os arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964 traçam critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente. 4. É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946). Requisito não cumprido na hipótese. 13. E segue o eminente Ministro: 5. Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior. 6. Admitir que apenas as alterações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia firmar o entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise. 7. A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964. 8. Recurso especial provido. ( REsp 1.483.733/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 01/09/2015) 14. MULTA ESTIPULADA EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA: Sendo assim, uma vez flagrada a prática de infração, sobressai legal e legítima a incidência da multa prevista para tais casos. 15. DESPROVIMENTO do Apelo, para preservar intacto o julgado pioneiro, por irrepreensível. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, o Desprovimento da Apelação, nos termos do voto do Relator, Desembargador Francisco Darival Beserra Primo. Fortaleza, 24 de junho de 2020 FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO Relator (TJ-CE - APL: 01615316020178060001 CE 0161531-60.2017.8.06.0001, Relator.: FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, Data de Julgamento: 24/06/2020, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 24/06/2020) DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALTERAÇÃO DA SACADA DO APARTAMENTO, A QUAL INTEGRA A FACHADA DO EDIFÍCIO. MODIFICAÇÃO DA PINTURA. INSTALAÇÃO DE APARELHO DE AR-CONDICIONADO NA UNIDADE CONDOMINIAL NÃO AUTORIZADO EM ASSEMBLEIA. INSTALAÇÃO DE GRADES DE SEGURANÇA POR FORA DAS JANELAS E SACADA. PRÉVIA DELIBERAÇÃO DO CONDOMÍNIO AUTORIZANDO SOMENTE O USO DE REDE DE PROTEÇÃO. INEXISTÊNCIA DE APROVAÇÃO DOS CONDÔMINOS PARA REALIZAÇÃO DAS REFERIDAS ALTERAÇÕES. IMPOSSIBILIDADE. VEDAÇÃO LEGAL E ESTATUTÁRIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.
Cuida-se de ação de obrigação de fazer julgada parcialmente procedente, meio pelo qual se condenou as partes apelantes na obrigação de restaurar a fachada original do condomínio, com a retirada das grades, com a reconstrução da caixa de ar condicionado, bem como para que procedessem com a pintura, retornando a cor da varanda à tonalidade original. 2. Destarte, deve ser observado tanto pelo morador como pelo condomínio que, para alterar a fachada ou realização de obra estrutural, é preciso atentar para a legislação pertinente, dada a mudança no aspecto da construção. 3. Se o condômino pretende alterar a fachada, tem que convocar assembleia específica sobre o tema e respeitar o quórum previsto no art. 1.341, do Código Civil: "A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.". 4. Não bastasse a previsão legal e exigência de quorum a fim de autorizar a alteração pretendida, no caso concreto ocorreu o oposto, tendo em vista que na ata de assembleia realizada em 15 de outubro de 2009 (fl. 134/135) fora autorizado somente a instalação de tela de proteção branca na sacada dos apartamentos, não importando, portanto, na autorização de grades, como as instaladas pelos recorrentes, que visivelmente alteram a fachada em sua forma. 5. Ademais, houve também a desautorização em assembleia, ocorrida em 20 de setembro de 2010 (fls. 140/141), do uso do ar condicionado tipo "split", tendo em vista laudo da construtora desaconselhando o seu uso, posto que o projeto das torres foram para o tipo ar condicionado "janeleiro", e a utilização de um tipo diverso poderia acarretar a isenção das obrigações da construtora quanto às garantias. 6. Pelas provas produzidas nos autos, em especial as fotografias e os documentos referentes às atas das assembleias, revela-se que as alterações adotadas pelas partes recorrentes violam, além das Leis inerentes, o Regimento Interno do Condomínio, bem como as decisões tomadas nas assembleias pelos demais condôminos, assim, descabe reforma do decisum objurgado. 7. Recurso conhecido e não provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível nº 0462634-39.2011.8.06.0001, em que figuram as partes acima indicadas, acordam os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer do recurso, mas para negar-lhe provimento, em conformidade com o voto do eminente relator. Fortaleza, 29 de junho de 2022. CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (TJ-CE - AC: 04626343920118060001 Fortaleza, Relator.: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 29/06/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 30/06/2022) 20. Forte em tais razões, CONHEÇO da apelação, mas para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a sentença recorrida. 21. É como voto. Fortaleza, 26 de março de 2025. DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator