Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - Comarca de Crato 1ª Vara Cível da Comarca de Crato Rua Álvaro Peixoto, S/N, São Miguel - CEP 63100-000, Fone: WPP(85)81510839, Crato-CE - E-mail: [email protected] PROCESSO Nº: 0201362-89.2023.8.06.0071 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda] POLO ATIVO: JOSE MARIO LOBO e outros POLO PASSIVO: FRANCISCA TANIA NOROES S E N T E N Ç A
Vistos, etc... RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato e Restituição de Valores cumulada com Indenização por Danos Morais proposta por JOSÉ MÁRIO LOBO e LUIZA HELENA PASTOR LOBO em face de FRANCISCA TANIA NORÕES. Narram os autores que adquiriram, mediante contrato de compra e venda datado de 10/04/2015, dois imóveis situados na Rua Projetada A, Lotes nº 29 e 30, Belmonte, nesta cidade de Crato/CE, pelo valor de R$ 46.000,00, pagos através de entrada de R$ 5.850,00 e 73 parcelas mensais de R$ 550,00. Afirmam que, conforme a cláusula 3ª do contrato, seriam responsáveis pelas custas de transcrição do imóvel após a quitação, levando-os a acreditar que se tratava de loteamento regular. Relatam que, após quitarem antecipadamente o contrato, tentaram providenciar a transferência da propriedade junto à vendedora, seu corretor e procurador (Henrique Soares) e sua contadora (Janaina), sem sucesso. Alegam que deixaram de comercializar os imóveis em julho de 2022 por R$ 66.000,00, devido à impossibilidade de transferência, uma vez que descobriram tratar-se de loteamento irregular, sem licença ambiental, em desacordo com a Lei Municipal 2.590/2005. Adicionalmente, informam que a Prefeitura esclareceu que o imóvel se encontra em área rural, o que inviabiliza o fracionamento do solo na proporção comercializada, por contrariar o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964). Sustentam ter sofrido danos morais em razão da celebração de contrato lesivo e pleiteiam a anulação do contrato, ressarcimento de R$ 46.000,00 por danos materiais e indenização por danos morais no valor de R$ 40.000,00, além da inversão do ônus da prova e condenação da ré aos honorários advocatícios de 20% (ID 108667853). Em contestação com reconvenção, a ré requer preliminarmente a gratuidade da justiça, por ser idosa e aposentada com problemas de saúde, e prioridade processual por contar com 75 anos. No mérito, sustenta que os autores tinham conhecimento, desde o início, que se tratava de cessão de direitos e não de escrituração pública, evidenciado pelo valor reduzido da transação. Argumenta que o imóvel está localizado em zona rural onde legalmente não poderia haver loteamento, e que não existia no local qualquer infraestrutura característica de loteamento regular. Esclarece que, segundo o contrato, sua responsabilidade era apenas conceder a posse do terreno aos compradores, cabendo a estes a responsabilidade pela "transcrição". Menciona que o contrato prevê multa de 10% do valor pago em caso de descumprimento, o que totalizaria R$ 50.600,00. Em reconvenção, pleiteia que os autores retifiquem o valor da causa conforme a cláusula contratual da multa, a improcedência dos pedidos autorais, e a condenação destes ao pagamento de R$ 60.000,00 por danos morais e materiais, além de honorários advocatícios de 20%. Na réplica, os autores reafirmam suas pretensões, alegando que a contestação genérica da ré não fragiliza seus argumentos. Insistem na reparação por danos morais e materiais em virtude dos prejuízos sofridos como consumidores, desde a impossibilidade de transferência do lote até a depreciação decorrente da ausência de registro imobiliário. Contestam a alegação de má-fé e requerem a manutenção de todos os pedidos formulados na inicial. Em audiência de instrução, foram colhidos as declarações do autor José Mário Lobo e depoimento das testemunhas José Genivaldo de Carvalho e Ricardo Macedo de Biscuccia Filho. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Sem preliminar a enfrentar. No mérito, o cerne da controvérsia consiste em verificar a regularidade do negócio jurídico celebrado entre as partes e a possibilidade de rescisão contratual com restituição dos valores pagos pelos autores, bem como a configuração de danos morais indenizáveis. 1. Da Natureza Civil da Relação Jurídica Embora os autores pretendam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes, entendo que não se trata de relação de consumo, mas sim de natureza estritamente civil. O art. 2º do CDC define consumidor como "toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final", enquanto o art. 3º estabelece que fornecedor é "toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". No caso em análise, a ré, Francisca Tania Norões, é pessoa física, aposentada, que realizou a venda pontual de terrenos de sua propriedade, não se enquadrando no conceito de fornecedor previsto no CDC, não havendo prova de que desenvolve habitualmente a atividade de comercialização de imóveis, com caráter profissional ou empresarial. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem adotado a teoria finalista para definição do conceito de consumidor, segundo a qual o destinatário final é aquele que adquire o produto para uso próprio ou de sua família, sem finalidade de revenda ou de incremento da atividade profissional. No entanto, mesmo com a mitigação dessa teoria (finalismo aprofundado), é necessário que, do outro lado da relação jurídica, figure pessoa física ou jurídica que exerça atividade econômica de forma habitual, profissional ou empresarial. Além disso, conforme se depreende do depoimento da testemunha José Genivaldo de Carvalho, que atuou como corretor nas vendas dos terrenos, a transação em questão não se insere em um contexto de atividade profissional da ré como loteadora ou incorporadora, tratando-se de venda esporádica de imóvel. Nesse sentido: APELAÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL - REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PESSOAS FÍSICAS - VÍCIOS CONSTRUTIVOS - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO DO VENDEDOR - ACOLHIMENTO - Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor - Inaplicabilidade do prazo previsto no art. 618 do C.C. - Não comprovado de forma robusta que o vendedor negocia imóveis com habitualidade - Incidência da prescrição trienal - Inteligência do art. 206, § 3º, V, do CPC - Sentença reformada - DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-SP - AC: 10048053320198260189 SP 1004805-33.2019.8.26.0189, Relator.: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 19/08/2020, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/08/2020) RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE VEÍCULO ENTRE PESSOAS FÍSICAS. INAPLICABILIDADE DO CDC AO CASO. ÔNUS DA PROVA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. Em se tratando de compra e venda realizada entre pessoas físicas, especialmente à vista da circunstância de que o vendedor, ora demandado, não exerce o comércio de veículos no mercado de consumo, em atividade tipicamente profissional, inaplicável o CDC ao caso. Diante disso, o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do direito alegado na inicial, na forma do artigo 373, inciso I, do CPC, competia exclusivamente ao demandante. Nesse contexto, correta a sentença ao concluir, analisando a impossibilidade de produção de prova do alegado vício oculto, por culpa do demandante, que, não havendo evidência ou mesmo alegação de má-fé do vendedor, a existência de defeito no veículo cerca de dois meses após a aquisição deve ser debitada ao uso regular da coisa móvel, passível de deterioração pelo decurso do tempo. Por essas razões, a improcedência dos pedidos indenizatórios é medida imperativa. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70075487843, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Catarina Rita Krieger Martins, Julgado em 26/04/2018). (TJ-RS - AC: 70075487843 RS, Relator: Catarina Rita Krieger Martins, Data de Julgamento: 26/04/2018, Décima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 07/05/2018) Portanto, concluo que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza civil, regida pelo Código Civil e demais normas de direito civil, não se aplicando as disposições do Código de Defesa do Consumidor. 2. Da Validade do Contrato e Sua Execução Analisando o contrato celebrado entre as partes, verifico que se trata de instrumento particular de compra e venda de terreno a prazo, pelo qual a ré vendeu aos autores dois lotes de terreno situados na Rua Projetada Quadra A, Lotes nº 29 e 30, Distrito Belmonte, em Crato/CE. O contrato contém cláusulas que regem as obrigações das partes, incluindo a responsabilidade do comprador pelas despesas com a transcrição do imóvel (cláusula 3ª) e a obrigação da vendedora de disponibilizar o terreno livre de entraves que impeçam a livre fruição da posse (cláusula 5ª). A cláusula 3ª do contrato estabelece que "O COMPRADOR se responsabilizará pelas despesas com a transcrição do imóvel, a ser realizada quando da total quitação das parcelas acertadas neste instrumento". Essa disposição indica a possibilidade de transferência formal da propriedade mediante registro imobiliário. No entanto, conforme demonstrado pelo parecer da Secretaria Municipal de Meio Ambiente de Crato (processo nº 202304131554), o parcelamento de solo efetuado no local não possui anuência para fins de licenciamento ambiental ou licença ambiental, não tendo sido encontrado registro do empreendimento no Cadastro Imobiliário do município. Além disso, ficou comprovado que o imóvel está situado em zona rural, onde o fracionamento do solo nas dimensões comercializadas (inferior ao módulo rural) contraria as disposições da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e da Lei Municipal 2.590/2005. A testemunha José Genivaldo de Carvalho confirmou em seu depoimento que se tratava apenas de cessão de direitos e não de transferência formal de propriedade, afirmando que "em nenhum momento foi dito que era escritura pública, não (...) era Seção direito, foi o que foi prometido, inclusive está no contrato". 3. Do Princípio da Boa-fé Objetiva O princípio da boa-fé objetiva, consagrado no art. 422 do Código Civil, impõe às partes contratantes um padrão de conduta ética, leal e honesta durante todas as fases do contrato, incluindo sua formação, execução e pós-execução, in verbis: Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. No caso em análise, embora a testemunha tenha afirmado que não foi prometida escritura pública, o uso de termos como "Rua Projetada", "Quadra A", "Lote" no contrato, somado à cláusula que trata da "transcrição do imóvel", pode ter criado nos autores a expectativa de que se tratava de um loteamento regular, com possibilidade de transferência formal da propriedade. Por outro lado, os autores, ao adquirirem os terrenos, tinham o dever de diligência de verificar a regularidade do imóvel e a viabilidade da transferência da propriedade. Conforme o depoimento pessoal do autor José Mário Lobo, ele não visitou o terreno antes da aquisição do primeiro lote: "Não, o primeiro não comprou. Eu não olhei, não." Esse fato demonstra certa negligência por parte dos autores na verificação das condições do imóvel. No entanto, a ré, como vendedora, também tinha o dever de informar claramente aos compradores sobre a situação do imóvel, especialmente quanto à sua localização em zona rural e à impossibilidade de transferência formal da propriedade. A omissão dessas informações relevantes configura violação ao princípio da boa-fé objetiva. 4. Da Impossibilidade Parcial do Objeto O contrato celebrado entre as partes apresenta objeto parcialmente impossível, pois, embora seja viável a transferência da posse dos terrenos, a transferência da propriedade mediante registro imobiliário é juridicamente impossível, em razão da irregularidade do loteamento e de sua localização em zona rural. Conforme o art. 104, II, do Código Civil[1], a validade do negócio jurídico requer objeto lícito, possível, determinado ou determinável. No caso em análise, a impossibilidade parcial do objeto compromete a eficácia plena do contrato, justificando sua resolução. O art. 475 do Código Civil, por sua vez, estabelece que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". No caso em tela, considerando a impossibilidade de cumprimento integral do contrato, especificamente quanto à transferência formal da propriedade, é cabível a resolução contratual. 5. Dos Danos Morais Quanto ao pedido de danos morais, é necessário ponderar as peculiaridades do caso concreto. Por um lado, é inegável que os autores experimentaram frustração decorrente da impossibilidade de transferência formal da propriedade e da consequente perda da oportunidade de vender os terrenos por valor superior ao de aquisição. A jurisprudência reconhece que, em determinadas situações, a inexecução contratual pode ultrapassar a esfera dos meros aborrecimentos cotidianos, configurando dano moral indenizável. No entanto, para tanto, é necessário que a conduta da parte inadimplente seja especialmente grave ou que as consequências da inexecução afetem significativamente direitos da personalidade da parte lesada. Nesse sentido é o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade. Precedentes. 2. A Corte Estadual, no presente caso, concluiu pela inexistência de ato ilícito praticado pelo recorrido, senão mero descumprimento contratual incapaz de render ensejo à indenização por danos morais. A reforma do aresto, neste aspecto, demanda inegável necessidade de reexame de matéria probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2009274 DF 2021/0339534-3, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022) No caso em questão, embora a ré tenha faltado com o dever de informação ao não esclarecer adequadamente sobre a impossibilidade de transferência formal da propriedade, também é certo que os autores não agiram com a diligência esperada na verificação da situação registral dos lotes adquiridos. Nesse sentido, destaco que, conforme o depoimento pessoal do próprio autor José Mário Lobo, ele não visitou o terreno antes da aquisição do primeiro lote e, mesmo após constatar as condições do imóvel, decidiu adquirir o segundo lote. Além disso, a testemunha José Genivaldo de Carvalho afirmou que "em nenhum momento foi dito que era escritura pública, não (...) era Seção direito, foi o que foi prometido, inclusive está no contrato". Daí, considerando a culpa concorrente dos autores, que não agiram com a devida diligência na verificação da situação registral dos lotes, bem como o objeto parcialmente impossível do contrato, que impede sua plena execução, entendo que o dano moral, neste caso específico, merece ser reconhecido, porém com valor reduzido em razão da contribuição dos próprios autores para o resultado danoso. Assim, levando em conta os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, bem como a extensão do dano e o grau de culpa das partes, fixo a indenização por danos morais no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), quantia que entendo adequada para compensar o dano sofrido sem resultar em enriquecimento sem causa. 6. Da Reconvenção Quanto à reconvenção apresentada pela ré, esta não merece prosperar. A pretensão de condenação dos autores ao pagamento de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) a título de danos morais e materiais não encontra respaldo no conjunto probatório, vez que não restou demonstrado que os autores tenham agido com má-fé ao ajuizar a presente demanda. Ao contrário, as provas produzidas, especialmente o parecer da Secretaria Municipal de Meio Ambiente, confirmam a tese autoral de que o loteamento é irregular e não possui as licenças e registros necessários para a transferência formal da propriedade. Da mesma forma, a alegação de que os autores deveriam retificar o valor da causa conforme a cláusula 6ª do contrato não procede, pois o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico pretendido pelos autores, que incluem não apenas a restituição dos valores pagos, mas também a indenização por danos morais originalmente pleiteada. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: 1) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes em 10/04/2015, referente aos Lotes nº 29 e 30, Quadra A, Distrito Belmonte, Crato/CE; 2) CONDENAR a ré a restituir aos autores o valor de R$ 46.000,00 (quarenta e seis mil reais), referente ao valor total pago pelos imóveis, corrigido monetariamente pelo IPCA-E a partir do desembolso de cada parcela e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; 3) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), considerando a impossibilidade parcial do objeto do contrato e a culpa concorrente dos autores, corrigido monetariamente pelo IPCA-E a partir desta data e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. 4) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados em sede de reconvenção pela ré. Considerando a sucumbência recíproca, mas em maior proporção da parte ré, condeno-a ao pagamento de 70% das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Condeno os autores ao pagamento de 30% das custas processuais e honorários advocatícios em favor do advogado da ré, que fixo em 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade da justiça concedida (CPC, art. 98, §§ 2º e 3º). Transitada em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. [1] Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: (...) II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; Crato/CE, 7 de abril de 2025 Jose Batista de Andrade Juiz de Direito
Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - Comarca de Crato 1ª Vara Cível da Comarca de Crato Rua Álvaro Peixoto, S/N, São Miguel - CEP 63100-000, Fone: WPP(85)81510839, Crato-CE - E-mail: [email protected] PROCESSO Nº: 0201362-89.2023.8.06.0071 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda] POLO ATIVO: JOSE MARIO LOBO e outros POLO PASSIVO: FRANCISCA TANIA NOROES S E N T E N Ç A
Vistos, etc... RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato e Restituição de Valores cumulada com Indenização por Danos Morais proposta por JOSÉ MÁRIO LOBO e LUIZA HELENA PASTOR LOBO em face de FRANCISCA TANIA NORÕES. Narram os autores que adquiriram, mediante contrato de compra e venda datado de 10/04/2015, dois imóveis situados na Rua Projetada A, Lotes nº 29 e 30, Belmonte, nesta cidade de Crato/CE, pelo valor de R$ 46.000,00, pagos através de entrada de R$ 5.850,00 e 73 parcelas mensais de R$ 550,00. Afirmam que, conforme a cláusula 3ª do contrato, seriam responsáveis pelas custas de transcrição do imóvel após a quitação, levando-os a acreditar que se tratava de loteamento regular. Relatam que, após quitarem antecipadamente o contrato, tentaram providenciar a transferência da propriedade junto à vendedora, seu corretor e procurador (Henrique Soares) e sua contadora (Janaina), sem sucesso. Alegam que deixaram de comercializar os imóveis em julho de 2022 por R$ 66.000,00, devido à impossibilidade de transferência, uma vez que descobriram tratar-se de loteamento irregular, sem licença ambiental, em desacordo com a Lei Municipal 2.590/2005. Adicionalmente, informam que a Prefeitura esclareceu que o imóvel se encontra em área rural, o que inviabiliza o fracionamento do solo na proporção comercializada, por contrariar o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964). Sustentam ter sofrido danos morais em razão da celebração de contrato lesivo e pleiteiam a anulação do contrato, ressarcimento de R$ 46.000,00 por danos materiais e indenização por danos morais no valor de R$ 40.000,00, além da inversão do ônus da prova e condenação da ré aos honorários advocatícios de 20% (ID 108667853). Em contestação com reconvenção, a ré requer preliminarmente a gratuidade da justiça, por ser idosa e aposentada com problemas de saúde, e prioridade processual por contar com 75 anos. No mérito, sustenta que os autores tinham conhecimento, desde o início, que se tratava de cessão de direitos e não de escrituração pública, evidenciado pelo valor reduzido da transação. Argumenta que o imóvel está localizado em zona rural onde legalmente não poderia haver loteamento, e que não existia no local qualquer infraestrutura característica de loteamento regular. Esclarece que, segundo o contrato, sua responsabilidade era apenas conceder a posse do terreno aos compradores, cabendo a estes a responsabilidade pela "transcrição". Menciona que o contrato prevê multa de 10% do valor pago em caso de descumprimento, o que totalizaria R$ 50.600,00. Em reconvenção, pleiteia que os autores retifiquem o valor da causa conforme a cláusula contratual da multa, a improcedência dos pedidos autorais, e a condenação destes ao pagamento de R$ 60.000,00 por danos morais e materiais, além de honorários advocatícios de 20%. Na réplica, os autores reafirmam suas pretensões, alegando que a contestação genérica da ré não fragiliza seus argumentos. Insistem na reparação por danos morais e materiais em virtude dos prejuízos sofridos como consumidores, desde a impossibilidade de transferência do lote até a depreciação decorrente da ausência de registro imobiliário. Contestam a alegação de má-fé e requerem a manutenção de todos os pedidos formulados na inicial. Em audiência de instrução, foram colhidos as declarações do autor José Mário Lobo e depoimento das testemunhas José Genivaldo de Carvalho e Ricardo Macedo de Biscuccia Filho. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Sem preliminar a enfrentar. No mérito, o cerne da controvérsia consiste em verificar a regularidade do negócio jurídico celebrado entre as partes e a possibilidade de rescisão contratual com restituição dos valores pagos pelos autores, bem como a configuração de danos morais indenizáveis. 1. Da Natureza Civil da Relação Jurídica Embora os autores pretendam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes, entendo que não se trata de relação de consumo, mas sim de natureza estritamente civil. O art. 2º do CDC define consumidor como "toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final", enquanto o art. 3º estabelece que fornecedor é "toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". No caso em análise, a ré, Francisca Tania Norões, é pessoa física, aposentada, que realizou a venda pontual de terrenos de sua propriedade, não se enquadrando no conceito de fornecedor previsto no CDC, não havendo prova de que desenvolve habitualmente a atividade de comercialização de imóveis, com caráter profissional ou empresarial. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem adotado a teoria finalista para definição do conceito de consumidor, segundo a qual o destinatário final é aquele que adquire o produto para uso próprio ou de sua família, sem finalidade de revenda ou de incremento da atividade profissional. No entanto, mesmo com a mitigação dessa teoria (finalismo aprofundado), é necessário que, do outro lado da relação jurídica, figure pessoa física ou jurídica que exerça atividade econômica de forma habitual, profissional ou empresarial. Além disso, conforme se depreende do depoimento da testemunha José Genivaldo de Carvalho, que atuou como corretor nas vendas dos terrenos, a transação em questão não se insere em um contexto de atividade profissional da ré como loteadora ou incorporadora, tratando-se de venda esporádica de imóvel. Nesse sentido: APELAÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL - REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PESSOAS FÍSICAS - VÍCIOS CONSTRUTIVOS - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO DO VENDEDOR - ACOLHIMENTO - Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor - Inaplicabilidade do prazo previsto no art. 618 do C.C. - Não comprovado de forma robusta que o vendedor negocia imóveis com habitualidade - Incidência da prescrição trienal - Inteligência do art. 206, § 3º, V, do CPC - Sentença reformada - DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-SP - AC: 10048053320198260189 SP 1004805-33.2019.8.26.0189, Relator.: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 19/08/2020, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/08/2020) RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE VEÍCULO ENTRE PESSOAS FÍSICAS. INAPLICABILIDADE DO CDC AO CASO. ÔNUS DA PROVA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. Em se tratando de compra e venda realizada entre pessoas físicas, especialmente à vista da circunstância de que o vendedor, ora demandado, não exerce o comércio de veículos no mercado de consumo, em atividade tipicamente profissional, inaplicável o CDC ao caso. Diante disso, o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do direito alegado na inicial, na forma do artigo 373, inciso I, do CPC, competia exclusivamente ao demandante. Nesse contexto, correta a sentença ao concluir, analisando a impossibilidade de produção de prova do alegado vício oculto, por culpa do demandante, que, não havendo evidência ou mesmo alegação de má-fé do vendedor, a existência de defeito no veículo cerca de dois meses após a aquisição deve ser debitada ao uso regular da coisa móvel, passível de deterioração pelo decurso do tempo. Por essas razões, a improcedência dos pedidos indenizatórios é medida imperativa. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70075487843, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Catarina Rita Krieger Martins, Julgado em 26/04/2018). (TJ-RS - AC: 70075487843 RS, Relator: Catarina Rita Krieger Martins, Data de Julgamento: 26/04/2018, Décima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 07/05/2018) Portanto, concluo que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza civil, regida pelo Código Civil e demais normas de direito civil, não se aplicando as disposições do Código de Defesa do Consumidor. 2. Da Validade do Contrato e Sua Execução Analisando o contrato celebrado entre as partes, verifico que se trata de instrumento particular de compra e venda de terreno a prazo, pelo qual a ré vendeu aos autores dois lotes de terreno situados na Rua Projetada Quadra A, Lotes nº 29 e 30, Distrito Belmonte, em Crato/CE. O contrato contém cláusulas que regem as obrigações das partes, incluindo a responsabilidade do comprador pelas despesas com a transcrição do imóvel (cláusula 3ª) e a obrigação da vendedora de disponibilizar o terreno livre de entraves que impeçam a livre fruição da posse (cláusula 5ª). A cláusula 3ª do contrato estabelece que "O COMPRADOR se responsabilizará pelas despesas com a transcrição do imóvel, a ser realizada quando da total quitação das parcelas acertadas neste instrumento". Essa disposição indica a possibilidade de transferência formal da propriedade mediante registro imobiliário. No entanto, conforme demonstrado pelo parecer da Secretaria Municipal de Meio Ambiente de Crato (processo nº 202304131554), o parcelamento de solo efetuado no local não possui anuência para fins de licenciamento ambiental ou licença ambiental, não tendo sido encontrado registro do empreendimento no Cadastro Imobiliário do município. Além disso, ficou comprovado que o imóvel está situado em zona rural, onde o fracionamento do solo nas dimensões comercializadas (inferior ao módulo rural) contraria as disposições da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e da Lei Municipal 2.590/2005. A testemunha José Genivaldo de Carvalho confirmou em seu depoimento que se tratava apenas de cessão de direitos e não de transferência formal de propriedade, afirmando que "em nenhum momento foi dito que era escritura pública, não (...) era Seção direito, foi o que foi prometido, inclusive está no contrato". 3. Do Princípio da Boa-fé Objetiva O princípio da boa-fé objetiva, consagrado no art. 422 do Código Civil, impõe às partes contratantes um padrão de conduta ética, leal e honesta durante todas as fases do contrato, incluindo sua formação, execução e pós-execução, in verbis: Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. No caso em análise, embora a testemunha tenha afirmado que não foi prometida escritura pública, o uso de termos como "Rua Projetada", "Quadra A", "Lote" no contrato, somado à cláusula que trata da "transcrição do imóvel", pode ter criado nos autores a expectativa de que se tratava de um loteamento regular, com possibilidade de transferência formal da propriedade. Por outro lado, os autores, ao adquirirem os terrenos, tinham o dever de diligência de verificar a regularidade do imóvel e a viabilidade da transferência da propriedade. Conforme o depoimento pessoal do autor José Mário Lobo, ele não visitou o terreno antes da aquisição do primeiro lote: "Não, o primeiro não comprou. Eu não olhei, não." Esse fato demonstra certa negligência por parte dos autores na verificação das condições do imóvel. No entanto, a ré, como vendedora, também tinha o dever de informar claramente aos compradores sobre a situação do imóvel, especialmente quanto à sua localização em zona rural e à impossibilidade de transferência formal da propriedade. A omissão dessas informações relevantes configura violação ao princípio da boa-fé objetiva. 4. Da Impossibilidade Parcial do Objeto O contrato celebrado entre as partes apresenta objeto parcialmente impossível, pois, embora seja viável a transferência da posse dos terrenos, a transferência da propriedade mediante registro imobiliário é juridicamente impossível, em razão da irregularidade do loteamento e de sua localização em zona rural. Conforme o art. 104, II, do Código Civil[1], a validade do negócio jurídico requer objeto lícito, possível, determinado ou determinável. No caso em análise, a impossibilidade parcial do objeto compromete a eficácia plena do contrato, justificando sua resolução. O art. 475 do Código Civil, por sua vez, estabelece que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". No caso em tela, considerando a impossibilidade de cumprimento integral do contrato, especificamente quanto à transferência formal da propriedade, é cabível a resolução contratual. 5. Dos Danos Morais Quanto ao pedido de danos morais, é necessário ponderar as peculiaridades do caso concreto. Por um lado, é inegável que os autores experimentaram frustração decorrente da impossibilidade de transferência formal da propriedade e da consequente perda da oportunidade de vender os terrenos por valor superior ao de aquisição. A jurisprudência reconhece que, em determinadas situações, a inexecução contratual pode ultrapassar a esfera dos meros aborrecimentos cotidianos, configurando dano moral indenizável. No entanto, para tanto, é necessário que a conduta da parte inadimplente seja especialmente grave ou que as consequências da inexecução afetem significativamente direitos da personalidade da parte lesada. Nesse sentido é o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade. Precedentes. 2. A Corte Estadual, no presente caso, concluiu pela inexistência de ato ilícito praticado pelo recorrido, senão mero descumprimento contratual incapaz de render ensejo à indenização por danos morais. A reforma do aresto, neste aspecto, demanda inegável necessidade de reexame de matéria probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2009274 DF 2021/0339534-3, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022) No caso em questão, embora a ré tenha faltado com o dever de informação ao não esclarecer adequadamente sobre a impossibilidade de transferência formal da propriedade, também é certo que os autores não agiram com a diligência esperada na verificação da situação registral dos lotes adquiridos. Nesse sentido, destaco que, conforme o depoimento pessoal do próprio autor José Mário Lobo, ele não visitou o terreno antes da aquisição do primeiro lote e, mesmo após constatar as condições do imóvel, decidiu adquirir o segundo lote. Além disso, a testemunha José Genivaldo de Carvalho afirmou que "em nenhum momento foi dito que era escritura pública, não (...) era Seção direito, foi o que foi prometido, inclusive está no contrato". Daí, considerando a culpa concorrente dos autores, que não agiram com a devida diligência na verificação da situação registral dos lotes, bem como o objeto parcialmente impossível do contrato, que impede sua plena execução, entendo que o dano moral, neste caso específico, merece ser reconhecido, porém com valor reduzido em razão da contribuição dos próprios autores para o resultado danoso. Assim, levando em conta os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, bem como a extensão do dano e o grau de culpa das partes, fixo a indenização por danos morais no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), quantia que entendo adequada para compensar o dano sofrido sem resultar em enriquecimento sem causa. 6. Da Reconvenção Quanto à reconvenção apresentada pela ré, esta não merece prosperar. A pretensão de condenação dos autores ao pagamento de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) a título de danos morais e materiais não encontra respaldo no conjunto probatório, vez que não restou demonstrado que os autores tenham agido com má-fé ao ajuizar a presente demanda. Ao contrário, as provas produzidas, especialmente o parecer da Secretaria Municipal de Meio Ambiente, confirmam a tese autoral de que o loteamento é irregular e não possui as licenças e registros necessários para a transferência formal da propriedade. Da mesma forma, a alegação de que os autores deveriam retificar o valor da causa conforme a cláusula 6ª do contrato não procede, pois o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico pretendido pelos autores, que incluem não apenas a restituição dos valores pagos, mas também a indenização por danos morais originalmente pleiteada. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: 1) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes em 10/04/2015, referente aos Lotes nº 29 e 30, Quadra A, Distrito Belmonte, Crato/CE; 2) CONDENAR a ré a restituir aos autores o valor de R$ 46.000,00 (quarenta e seis mil reais), referente ao valor total pago pelos imóveis, corrigido monetariamente pelo IPCA-E a partir do desembolso de cada parcela e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; 3) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), considerando a impossibilidade parcial do objeto do contrato e a culpa concorrente dos autores, corrigido monetariamente pelo IPCA-E a partir desta data e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. 4) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados em sede de reconvenção pela ré. Considerando a sucumbência recíproca, mas em maior proporção da parte ré, condeno-a ao pagamento de 70% das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Condeno os autores ao pagamento de 30% das custas processuais e honorários advocatícios em favor do advogado da ré, que fixo em 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade da justiça concedida (CPC, art. 98, §§ 2º e 3º). Transitada em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. [1] Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: (...) II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; Crato/CE, 7 de abril de 2025 Jose Batista de Andrade Juiz de Direito