Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0712869-12.2000.8.06.0001.
APELANTE: RAIMUNDA RODRIGUES SILVA e outros (2)
APELADO: CONDOMINIO DE CONSTRUCAO EDIFICIO CEARA FASHION MART II e outros (2) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE SUSTAÇÃO DE LEILÃO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO "CEARÁ FASHION MART II". PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOJAS COM PAGAMENTO INTEGRAL À VISTA. ATRASO SUBSTANCIAL NA ENTREGA E CONSTITUIÇÃO SUPERVENIENTE DE "CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO". PRETENSO REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (ART. 58 DA LEI Nº 4.591/1964). INCIDÊNCIA DO CDC. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA DA CADEIA DE FORNECIMENTO. POSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DAS REQUERIDAS. TESE DE IMPOSSIBILIDADE EM RAZÃO DO LEILÃO E TRANSFERÊNCIA DO BEM A TERCEIROS AFASTADA. JUNTADA DE MATRÍCULA ATUALIZADA (ART. 435 DO CPC). ADEMAIS, LEILÃO EXTRAJUDICIAL (ART. 63 DA LEI Nº 4.591/1964) NÃO IMPEDE, POR SI, A RESOLUÇÃO CONTRATUAL E A RESTITUIÇÃO DE VALORES. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA (ART. 884 DO CC). SÚMULA 543/STJ. PRECEDENTE DO STJ: IRRELEVÂNCIA DO LEILÃO PARA A PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO E PARA EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA PARA JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO SUBSIDIÁRIO, COM RESCISÃO POR CULPA DA CADEIA DE FORNECEDORES E RESTITUIÇÃO INTEGRAL IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO
Trata-se de Apelação cível interposta por Raimunda Rodrigues Silva, Mikaely Veras da Silva e José Humberto Veras da Silva contra sentença proferida pelo Juízo da 39ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE que, em ação de sustação de leilão ajuizada em face de Construtora Caldas Ltda., Habitec Engenharia S/A e Condomínio de Construção Edifício Ceará Fashion Mart II, julgou improcedente o pedido subsidiário de resolução contratual cumulado com devolução dos valores pagos, mantendo, no mais, a sentença anteriormente prolatada. 2. Na origem, os autores afirmam ter adquirido lojas comerciais no empreendimento "Ceará Fashion Mart II", com pagamento integral e à vista do preço às construtoras originárias, narrando atraso substancial na entrega da obra e posterior transferência da conclusão do empreendimento ao denominado "Condomínio de Construção", sob a alegação de adoção do regime de construção por administração (art. 58 da Lei nº 4.591/1964), com deliberação assemblear de alterações onerosas do projeto e cobrança de custos adicionais ("taxas de obra extra"). Relatam, ainda, deflagração de procedimento com designação de leilão extrajudicial das unidades com fundamento no art. 63 da Lei nº 4.591/1964. 3. Na inicial realizaram o pedido principal de sustação do leilão extrajudicial e entrega das lojas concluídas, e pedido subsidiário de declaração de rescisão do compromisso de compra e venda por culpa exclusiva das rés, com restituição integral e imediata dos valores desembolsados e nulidade de cláusulas atinentes ao inadimplemento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se deve ser admitida, em grau recursal, a juntada de matrícula atualizada dos imóveis, à luz do art. 435 do CPC, ou se configuraria inovação recursal; (ii) estabelecer se, diante da descaracterização do pretenso regime de construção por administração e das circunstâncias narradas (pagamento integral do preço, atraso substancial e custos adicionais por alteração de projeto), é cabível a rescisão contratual por culpa da cadeia de fornecedores com restituição integral e imediata, independentemente da alegação de leilão extrajudicial. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Preliminarmente, quanto a juntada de matrícula do imóvel atualizada, (art. 435 do CPC), importa frisar que este não obsta o julgamento, pois a matrícula atualizada é documento público, e não é documento novo, sendo relevante para o deslinde da controvérsia e se destina a contrapor alegação central das rés de realização do leilão e transferência a terceiros, inexistindo óbice ao seu conhecimento no contexto do debate recursal, razão pela qual a prefacial é rejeitada. 5. Por conseguinte, verificando o conjunto fático-documental acostados (IDs 17463360 a 17463371 e seguintes) evidencia-se que os promitentes compradores adimpliram a obrigação principal perante as construtoras originárias, mediante pagamento integral e à vista do preço das lojas, circunstância que delimita a base obrigacional do vínculo original. A constituição superveniente de "Condomínio de Construção", apresentada como submissão do saldo remanescente ao regime de administração (art. 58 da Lei nº 4.591/1964), ocorreu após mora substancial das incorporadoras e com a finalidade de transferir aos adquirentes o risco do empreendimento, o que descaracteriza o regime de administração "puro" e mantém a natureza de relação de consumo na promessa de compra e venda inicialmente celebrada, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). Reconhecida a incidência do CDC, impõe-se a responsabilidade objetiva e solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC, alcançando as construtoras originárias e o ente condominial que sucedeu na administração e praticou atos vinculados ao agravamento do inadimplemento e às cobranças suplementares. 6. Noutra banda, a matrícula atualizada juntada (ID 28816474) não contém averbação de leilão ou de transferência das unidades em litígio a terceiros, o que enfraquece o fundamento sentencial de impossibilidade jurídica do pedido subsidiário de resolução contratual, por suposta alienação a terceiros e, ao menos sob a perspectiva registral destacada, afasta o óbice apontado na sentença complementar. Cumpre frisar que, ainda que se admitisse, em tese, a ocorrência de leilão extrajudicial, tal fato não tem aptidão para eliminar, por si, o direito dos apelantes de pleitearem a recomposição patrimonial e evitar enriquecimento sem causa dos apelados, pois o mecanismo expropriatório não constitui causa jurídica para retenção simultânea do bem (ou do produto de sua alienação) e dos valores pagos pelo comprador original, devendo ser preservada a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). 7. Neste contexto são os precedentes citados, inclusive desta Relatoria, que afirmam expressamente a irrelevância do leilão extrajudicial para obstar o direito de restituição e a possibilidade de questionamento de enriquecimento ilícito, bem como indicam parâmetros de retenção em hipóteses específicas; no caso, contudo, o provimento jurisdicional reconhece a culpa exclusiva da cadeia de fornecedores e aplica a Súmula 543/STJ para determinar restituição integral e imediata das quantias pagas. Nestes termos, configurada a culpa exclusiva das apeladas pelo desfazimento do negócio (atraso substancial da obra e alteração onerosa do projeto com transferência de riscos ao adquirente), impõe-se a reforma parcial da sentença para julgar parcialmente procedente o pedido subsidiário, declarando rescindidos os contratos e condenando solidariamente as rés à restituição imediata e integral dos valores desembolsados. 8. Em razão da sucumbência substancial das rés, invertem-se os ônus sucumbenciais, com condenação dos apelados ao pagamento integral das custas e fixação de honorários advocatícios em 15% sobre o valor atualizado da condenação (art. 85, § 2º, do CPC). IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença e julgar parcialmente procedente o pedido subsidiário, declarando rescindidos os contratos por culpa exclusiva da cadeia de fornecedores e condenando solidariamente Construtora Caldas Ltda., Habitec Engenharia S/A e Condomínio de Construção Edifício Ceará Fashion Mart II à restituição imediata e integral dos valores pagos, devidamente atualizados. Tese de julgamento: 1. A juntada de matrícula imobiliária atualizada, como documento público relevante destinado a contrapor alegação central sobre leilão/transferência, pode ser admitida em grau recursal com fundamento no art. 435 do CPC, não configurando, no caso, óbice ao conhecimento do recurso. 2. Descaracterizado o regime de construção por administração por constituição superveniente do condomínio como forma de transferência de risco após mora da incorporadora, incide o Código de Defesa do Consumidor, com responsabilidade objetiva e solidária da cadeia de fornecimento (art. 7º, parágrafo único, do CDC). 3. A alegação de leilão extrajudicial com base no art. 63 da Lei nº 4.591/1964 não impede, por si só, a rescisão contratual e a restituição de valores quando reconhecida a culpa exclusiva do fornecedor, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), aplicando-se a Súmula 543/STJ para restituição integral e imediata. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/1964, arts. 58 e 63; CPC, art. 435, art. 85, § 2º, e art. 1.026, § 2º; CDC, art. 7º, parágrafo único; CC, art. 884; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: TJCE, Apelação Cível nº 0148692-37.2016.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 14/06/2023; TJES, Apelação Cível nº 00257385620188080035, Rel. Des. Jose Paulo Calmon Nogueira da Gama, 1ª Câmara Cível; STJ, AgInt no AREsp 2018699/RJ, 3ª Turma, j. 09/11/2022, DJe 16/11/2022; STJ, EDcl no AgInt no AREsp 2269607/SP, 4ª Turma, j. 04/09/2023, DJe 08/09/2023. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer parcialmente do recurso interposto, para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto da e. relatora. RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível interposta por Raimunda Rodrigues Silva, Mikaely Veras da Silva e José Humberto Veras da Silva contra sentença proferida pelo Juízo da 39ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE que, em ação de sustação de leilão ajuizada em face de Construtora Caldas Ltda., Habitec Engenharia S/A e Condomínio de Construção Edifício Ceará Fashion Mart II, julgou improcedente o pedido subsidiário de resolução contratual cumulado com devolução dos valores pagos, mantendo, no mais, a sentença anteriormente prolatada. Irresignados, os autores interpõem recurso de apelação, no qual, preliminarmente, requerem a juntada de matrícula atualizada dos imóveis, com fundamento no art. 435 do CPC, a fim de demonstrar a inexistência de averbação de leilão e, por conseguinte, a manutenção da propriedade em seus nomes. No mérito, sustentam que o leilão nunca se concretizou e que o condomínio não comprovou a alienação das unidades; afirmam ser possível, portanto, a resolução do contrato com devolução integral dos valores pagos, sob pena de enriquecimento ilícito das promissárias vendedoras/condomínio. Defendem que a rescisão decorreu de culpa exclusiva das incorporadoras e, posteriormente, do condomínio, em razão do atraso injustificado na entrega da obra, da transferência de responsabilidades ao condomínio e da alteração do projeto com aumento de custos, invocando o CDC e a Súmula 543 do STJ para amparar a restituição integral e imediata das quantias despendidas. Apresentadas contrarrazões, Construtora Caldas Ltda., Habitec Engenharia S/A e Condomínio de Construção Edifício Ceará Fashion Mart II pugnam pela rejeição da preliminar de juntada tardia de documentos, por configurarem inovação recursal, e pelo desprovimento do apelo, defendendo a correção da sentença. Asseveram que as frações ideais dos autores foram levadas a leilão judicial por inadimplência de rateios condominiais obrigatórios, regularmente aprovados em assembleia, o que acarretou a perda da propriedade das unidades e torna juridicamente inviável a rescisão contratual com devolução de valores, sob pena de enriquecimento sem causa, além de atribuírem culpa exclusiva aos apelantes pela perda dos imóveis. É o relatório. VOTO Em juízo prévio de admissibilidade, conheço do Recurso, posto que presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, ocasião em que passo a análise. Observa-se na origem que os autores, ora apelantes, pleitearam em juízo o pedido de suspensão de leilão de imóveis, bem como a entrega das lojas adquiridas junto às incorporadoras do empreendimento, e, subsidiariamente, caso a sentença não acolhesse o pedido principal, foi requerido o pleito de declaração da rescisão contratual por culpa das vendedoras, procedendo com a devolução dos valores pagos, com a declaração de nulidade de cláusulas relacionadas ao inadimplemento. A exordial, distribuída originalmente no ano de 2000, consta que os autores adquiriram unidades autônomas (lojas comerciais) no empreendimento denominado "Ceará Fashion Mart II", um complexo que contemplava a construção de um shopping center anexo a uma torre de hotel (flat). Segundo a narrativa fática estampada na petição inicial e nos extensos documentos acostados (IDs 17463360 a 17463371 e seguintes), os promitentes compradores cumpriram de forma hígida e inconteste a sua obrigação principal: o pagamento integral e à vista do preço estipulado contratualmente para a aquisição das referidas lojas perante as construtoras originárias (Construtora Caldas Ltda. e Habitec Engenharia S.A.). Ocorre que, no curso da execução do projeto, as construtoras incorreram em mora substancial, caracterizando inegável atraso na entrega das obras, e, em virtude de alegados impasses de ordem financeira e gerencial, as referidas empresas transferiram a responsabilidade pela conclusão das obras para um ente despersonalizado criado para este fim, o "Condomínio de Construção", sob o pretexto de submeter o saldo remanescente da edificação ao regime de administração, também conhecido como regime de "preço de custo", disciplinado pelo artigo 58 da Lei nº 4.591/1964. Na ocasião dessa transferência de responsabilidade, as construtoras teriam se comprometido a aportar doze lojas e créditos adicionais para viabilizar o término do shopping center. Instalado o Condomínio de Construção, este passou a deliberar em assembleias gerais sobre os rumos do empreendimento. Os autores relatam que, contrariando o termo de acordo original firmado entre o Condomínio e as construtoras, a nova administração aprovou alterações substanciais e onerosas no projeto arquitetônico e estrutural das lojas. Tais modificações englobaram a substituição de materiais de acabamento (como pisos de maior valor agregado), a reformulação do sistema de climatização e a instalação de novos elevadores. A consequência direta dessas alterações não programadas foi a geração de um custo adicional, rateado entre os promitentes compradores sob a rubrica de "taxas de obra extra". No caso específico do primeiro autor, Sr. José Humberto Veras da Silva, a cobrança suplementar atingiu o montante de R$ 35.161,62 (trinta e cinco mil, cento e sessenta e um reais e sessenta e dois centavos). O autor assevera que, ao participar de uma das referidas assembleias gerais, manifestou expressamente o seu voto contrário à aprovação das alterações do projeto que implicariam aumento de despesas. Contudo, de forma arbitrária, a presidência da assembleia desconsiderou o seu voto sob a justificativa de que ele se encontrava na condição de "inadimplente", ignorando solenemente o fato de que o mesmo já havia quitado o preço integral de suas unidades à vista diretamente com as construtoras. Ato contínuo, o Condomínio de Construção, invocando as prerrogativas excepcionais do artigo 63 da Lei nº 4.591/1964, deflagrou procedimento de execução extrajudicial das lojas de propriedade dos demandantes, culminando na designação de leilão para a expropriação forçada dos bens e alienação a terceiros Portanto, consta do pedido principal a concessão de provimento jurisdicional (liminar e definitivo) para sustar imediatamente o leilão extrajudicial das lojas e compelir as rés à entrega das unidades imobiliárias concluídas, e, subsidiariamente, na eventualidade de não acolhimento do pedido principal ou da impossibilidade fática de devolução das unidades (caso já arrematadas), pugnou-se pela declaração de rescisão do compromisso de compra e venda por culpa exclusiva das vendedoras (em razão do atraso na obra e da alteração unilateral e onerosa do projeto), com a consequente condenação solidária das rés à restituição integral e imediata de todos os valores pagos. Em sentença complementar, o d. julgador não acolheu o pedido de rescisão contratual, sob fundamento da realização do leilão e transferência do imóvel para terceiros, tornando impossível a rescisão, sendo esta a controvérsia a ser dirimida no presente recurso. Do Mérito: A Descaracterização do Regime de Administração e a Impositiva Incidência do Código de Defesa do Consumidor O primeiro ponto a ser desatado para a correta resolução do mérito é o regime jurídico aplicável no caso concreto. A narrativa fática, amparada pelos documentos dos autos, demonstra que os autores celebraram uma promessa de compra e venda de unidades imobiliárias "na planta" com a Construtora Caldas Ltda. e a Habitec Engenharia S.A., realizando o pagamento integral e à vista do preço. Apenas posteriormente, diante do atraso substancial na entrega da obra, de responsabilidade exclusiva das incorporadoras, o empreendimento sofreu uma mutação jurídica forçada. As construtoras, em uma manobra para se eximirem de suas responsabilidades, impuseram a constituição de um "Condomínio de Construção" sob o pretenso regime de "construção por administração" (art. 58 da Lei nº 4.591/64). A jurisprudência pátria, contudo, não se restringe aos rótulos contratuais que visam deturpar a realidade fática. O regime de construção por administração puro pressupõe que os adquirentes são os donos do negócio desde o início, assumindo os riscos. No caso, os autores eram meros compradores que, após quitarem suas obrigações, foram surpreendidos pela mora das vendedoras e pela subsequente tentativa de transferir-lhes o risco do empreendimento. Essa manobra descaracteriza por completo o regime de administração, considerando que a formação do condomínio foi um subterfúgio para remediar o inadimplemento originário das construtoras. Portanto, a relação jurídica subjacente permanece sendo de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). Nesse sentido, é pacífico o entendimento de que, havendo descaracterização do contrato de construção por administração, aplicam-se as normas protetivas do CDC. Colhe-se: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CONTRATUAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO. MATÉRIA QUE CONFUNDE-SE COM O MÉRITO. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO: PARTE APELANTE QUE FUNDAMENTA O RECURSO SOB ALEGAÇÃO DE CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO) NOS TERMOS DO ARTIGO 58 DA LEI Nº 4.594/64. DESCARACTERIZAÇÃO NO CASO CONCRETO. INCORPORADORA QUE ERA RESPONSÁVEL POR TODA A ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO, INCLUSIVE PELO RECEBIMENTO DAS PARCELAS PAGAS PELO COMPRADOR. REGIME DE INCORPORAÇÃO DIRETA VERIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL E DANOS MATERIAIS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APARENTE ABANDONO. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA/INCORPORADORA. DEVIDA A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES EM PARCELA ÚNICA, INCLUSO A COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. 1.
Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por MASSA FALIDA DE PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORAÇÃO LTDA em face de sentença proferida pelo Juízo da 39ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/Ce, que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com danos materiais, proposta por JOÃO CHAVES OLIVEIRA NETO, deu parcial procedência ao pedido autoral, declarando rescindido o contrato firmado, condenando a apelante ao ressarcimento dos valores pagos em sua completude. 2. Em suas razões recursais, a apelante reitera a preliminar de ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que, por tratar-se de incorporação por administração, ou preço de custo, a legitimidade para responder por questões contratuais é do condomínio formado, e não da construtora, preliminar que rejeito, tendo em vista confundir-se com o próprio mérito da demanda, incidindo, portanto, a teoria da asserção. 3. No mérito, trata-se inicialmente de contrato de compra e venda firmado entre as partes, ocasião em que fora pactuado sob o regime de construção por administração ou preço justo. Com efeito, nos termos da Lei nº 4.591/64, duas são as modalidades principais de construção para a venda de frações ideais: construção por empreitada (artigos 55 a 57) e construção por administração ou a preço de custo (artigos 58 a 62). Na construção sob regime de administração, se observa um negócio jurídico coletivo, administrado pelos próprios adquirentes mediante uma Comissão de Representantes, que serão responsáveis pelo custeio integral e a fiscalização dos investimentos. A construtora apenas executa a obra. 4. Observadas tais premissas, denota-se que, no caso concreto, muito embora conste dos contratos que se está diante de regime de administração, não é o que se verifica na prática. Isso porque, primeiramente, os valores pactuados foram cobrados pela própria construtora (fls. 38/41), sendo os extratos financeiros emitidos pela PORTO FREIRE, e não pelo condomínio e pela comissão de representantes, tal como seria de rigor no regime de administração, nos termos do art. 58, II, e 61, d, da Lei nº 4.591/64. 5. Ademais, em análise dos elementos probantes (documentos) colacionados aos autos, tem-se que a própria apelante sugeriu a permuta do empreendimento em atraso por outro de sua responsabilidade, conforme o interesse do apelado, portanto, assumiu para si o ônus decorrente do atraso na entrega do imóvel (fl. 43), o que denota mais uma vez a existência de verdadeira incorporação direta, e não por administração. 6. Verificado que o atraso na entrega da obra deu-se por culpa exclusiva da construtora, faz jus a parte autora/apelada à restituição total das parcelas pagas, sem retenção, e em parcela única, o que inclui o montante a título de comissão de corretagem, arras ou sinal, nos termos do enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 7. Havendo previsão de multa em desfavor do consumidor por inadimplemento contratual, deve-se aplicá-la, também, à empresa estipulante, por questão de igualdade e equilíbrio contratual. 8. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida em seus termos. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso, mas para NEGAR-LHE provimento, nos termos do voto da relatora. (TJ-CE - Apelação Cível: 0148692-37.2016.8.06.0001 Fortaleza, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 14/06/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2023). APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SOB REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DE DEVERES LEGAIS. DESCARACTERIZAÇÃO DO FORMATO DO NEGÓCIO JURÍDICO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO CONSTRUTOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS INCABÍVEL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO. 1) A ausência de pronunciamento pelo juízo a quo a respeito de matéria somente suscitada nas razões recursais torna impossível o seu enfrentamento pelo Tribunal, tendo em vista os princípios da devolutividade recursal, da vedação à supressão de instância e do duplo grau de jurisdição. Preliminar de inovação recursal acolhida. 2) Segundo o Superior Tribunal Justiça, "a construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do artigo 58 da Lei nº 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, sendo incabível, em regra, que a incorporadora figure no polo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio". (REsp n. 426.934/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/3/2010, DJe de 12/4/2010.) 3) O Código de Defesa do Consumidor não incide, a rigor, nesse tipo de negócio jurídico, uma vez que os condôminos - responsáveis pelo financiamento da obra - e o condomínio - responsável pela administração, fiscalização e pelos investimentos dos valores percebidos no empreendimento imobiliário - não se enquadram na definição de consumidor e fornecedor, respectivamente. 4) Somente na hipótese de descaracterização do negócio contratual, pela inobservância dos sobreditos requisitos da Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64), é que terão incidência as normas protetivas do CDC, pois, nesse caso, o incorporador e construtor passará a assumir a posição de fornecedor de bens e serviços. Precedentes. 5) Exsurge descaracterizado o contrato de construção por administração quando demonstrado que, a despeito da existência do condomínio, os valores devidos para a realização da construção eram pagos diretamente ao alienante das frações ideais, a quem coube toda a gestão financeira da obra, restando ao condomínio somente a fiscalização das obras realizadas e dos valores cobrados, que eram apresentados pela construtora. 6) Com a descaracterização do contrato, ao caso se aplica, automaticamente, o enunciado da Súmula 543 do STJ, segundo o qual, "[n]a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." 7) Não é cabível a indenização por danos morais na hipótese em que, a despeito do infortúnio contratual e financeiro experimentado, não se afigura presente efetiva lesão a direito de personalidade. 8) Recurso parcialmente conhecido e provido.(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00257385620188080035, Relator.: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, 1ª Câmara Cível) Portanto, reconhecida a relação de consumo, impõe-se a responsabilidade civil objetiva e solidária (art. 7º, parágrafo único, do CDC) de todos os que participaram da cadeia de fornecimento: as construtoras originárias e o próprio Condomínio de Construção, que sucedeu na administração e deu continuidade aos atos lesivos. Da Impossibilidade de Rescisão Contratual e da Abusividade do Leilão Extrajudicial como Escudo para o Enriquecimento Sem Causa Por conseguinte, o argumento central que foi acolhido em primeira instância, é de que a realização do leilão extrajudicial das unidades, com base no art. 63 da Lei nº 4.591/64, seria um óbice à rescisão contratual e à devolução de valores. Contudo, tal tese não se sustenta e representa uma afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. Primeiramente, a "inadimplência" que justificou o leilão não se refere à obrigação principal dos autores, a compra das lojas, que foi integralmente quitada à vista, mas sim a taxas suplementares e controversas, decorrentes de alterações de projeto com as quais os autores não anuíram. Por conseguinte, observa-se que conforme a documentação da matrícula atualizada, documento público, ID nº: 28816474, não consta o registro de leilão ou transferência dos imóveis, como alegam as requeridas, o que denota que o imóvel ainda encontra-se, ao menos juridicamente, na esfera de propriedade das partes, portanto, sem óbice para resolução contratual. Mais importante, ainda que se desconsiderasse a situação fática do bem, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica e cristalina ao afirmar que a alienação do imóvel em leilão extrajudicial não afasta a responsabilidade da construtora pela culpa na rescisão e não a isenta do dever de restituir os valores pagos pelo consumidor. O leilão não é um "super direito" que aniquila todas as obrigações anteriores do vendedor, especialmente quando este deu causa ao desfazimento do negócio. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. DIREITO À RESTITUIÇÃO. PERCENTUAL. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de percentual das parcelas pagas. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2018699 RJ 2021/0348665-5, Data de Julgamento: 09/11/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/11/2022). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA - ACÓRDÃO DESTE ÓRGÃO FRACIONÁRIO QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR. 1. Os embargos de declaração têm como objetivo sanar eventual existência de obscuridade, contradição, omissão ou erro material.1.1. Na hipótese, os presentes aclaratórios merecem acolhimento a fim de sanar omissão quanto à majoração dos honorários recursais. 2. Embargos de declaração acolhidos para sanar a omissão e majorar os honorários advocatícios de sucumbência em 10% sobre o percentual já fixado pelas instâncias de origem em favor do patrono da parte ora embargante. (STJ - EDcl no AgInt no AREsp: 2269607 SP 2022/0399343-8, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 04/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/09/2023) A ratio decidendi (razão de decidir) dos precedentes é clara: o leilão é um mecanismo para recompor o fluxo de caixa da obra, mas não uma autorização para que o vendedor retenha para si tanto o imóvel (que é vendido a um terceiro) quanto os valores pagos pelo comprador original. Permitir tal situação seria chancelar o enriquecimento ilícito, repudiado pelo art. 884 do Código Civil. Portanto, a alegação de impossibilidade de rescisão contratual não prospera. O fato de o imóvel ter sido alienado a terceiro apenas resolve a obrigação de entrega em perdas e danos, que, no caso, se traduzem exatamente na devolução integral da quantia paga, conforme postulado no pedido subsidiário. Desta feita, configurada a culpa exclusiva das Apeladas, a procedência do pleito de restituição na totalidade do montante originariamente pago, devidamente corrigido a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) a partir da citação, o que deverá ser averiguado em sede de liquidação por cálculos, é medida de rigor. DISPOSITIVO.
Ante o exposto, conheço do recurso de apelação para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, reformando a sentença de origem, e JULGAR PROCEDENTE EM PARTE o pedido subsidiário formulado na petição inicial, para: a) DECLARAR RESCINDIDOS os contratos firmados entre os autores e as requeridas, por culpa exclusiva da cadeia de fornecedores (Construtora Caldas Ltda., Habitec Engenharia S.A. e Condomínio de Construção Edifício Ceará Fashion Mart II). b) CONDENAR as promovidas, Condomínio de Construção Edifício Ceará Fashion Mart II, Construtora Caldas Ltda. e Habitec Engenharia S.A, de forma SOLIDÁRIA, à RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL de todos os valores desembolsados pelos Apelantes para a aquisição das lojas, incidindo correção monetária pelo índice contratual estipulado, a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação válida, o que deverá ser liquidado por meros cálculos. c) Em razão da sucumbência substancial das rés, inverto os ônus sucumbenciais e CONDENO a parte requerida (Apelados) ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Por oportuno, previno de que a interposição de recurso de embargos de declaração contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar a condenação nas penalidades fixadas no artigo 1.026, § 2º, do CPC. É como voto. Fortaleza, 4 de março de 2026. DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO Relatora