Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0051939-97.2021.8.06.0112.
APELANTE: VINICIUS GUTHIERRE GONCALVES RIBEIRO
APELADO: AG IMOBILIARIA LTDA Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO ABUSIVA DE 60% DOS VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO A 25%, SEGUNDO JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA DO SALDO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual c/c reconhecimento de cláusula abusiva e restituição de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. O juízo de origem reconheceu abusividade da cláusula que previa retenção de 60% dos valores pagos e fixou retenção de 25%, determinando a restituição imediata e em parcela única do saldo. A recorrente defende a validade da cláusula contratual, sustentando a irrevogabilidade do contrato e a necessidade de parcelamento da restituição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se: (i) a cláusula que prevê retenção de 60% dos valores pagos é válida; e (ii) se é possível a devolução parcelada dos valores remanescentes em contrato firmado antes da Lei nº 13.786/2018. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência do STJ consolidou que, em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, é possível a rescisão a pedido do comprador, com retenção limitada a 25% dos valores pagos (REsp 1.723.519/SP, Tema 1002). A Súmula 543/STJ estabelece que a restituição deve ser imediata e em parcela única, ainda que o distrato seja provocado pelo comprador. A cláusula que estipula retenção de 60% e devolução parcelada configura abusividade, violando os arts. 6º, IV e V, e 51, II e IV, do CDC. A sentença está em consonância com a jurisprudência do STJ e do TJCE, assegurando equilíbrio contratual e evitando enriquecimento ilícito da vendedora. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação cível conhecida e desprovida. Honorários majorados de 10% para 15% (CPC, art. 85, § 11). Tese de julgamento: "1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel anteriores à Lei nº 13.786/2018, é abusiva a cláusula que prevê retenção superior a 25% dos valores pagos, devendo a restituição do saldo ocorrer de forma imediata e em parcela única. 2. A fixação da retenção em 25% atende ao equilíbrio contratual e à jurisprudência consolidada do STJ." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421, 422 e 413; CDC, arts. 6º, IV e V, e 51, II e IV; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 6.766/1979; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019; STJ, AgInt no REsp 1.787.365/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 06.03.2023, DJe 10.03.2023; STJ, Súmula 543, 2ª Seção, j. 26.08.2015; TJCE, Apelação Cível 0273511-70.2021.8.06.0001, Rel. Des. André Luiz de Souza Costa, 4ª Câmara Direito Privado, j. 30.07.2024; TJCE, Apelação Cível 0200376-80.2022.8.06.0036, Rel. Des. José Evandro Nogueira Lima Filho, 4ª Câmara Direito Privado, j. 10.06.2025. ACÓRDÃO
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, pelo conhecimento e desprovimento do apelo, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator RELATÓRIO
Trata-se de recurso de Apelação interposto por AG Imobiliária Ltda. contra a sentença prolatada pela Juíza Yanne Maria Bezerra de Alencar, atuante na 1ª Vara Cível da Comarca de Juazeiro do Norte, que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c reconhecimento de cláusula abusiva c/c restituição de valores e pedido de tutela de urgência antecipada, julgou parcialmente procedente em favor do autor, Vinicius Guthierre Gonçalves Ribeiro. Na sentença, alega-se que a autora firmou um contrato de promessa de compra e venda de imóvel em 2014 junto à requerida, AG Imobiliária Ltda., e devido à alteração de sua situação financeira e ao aumento de despesas, tornou-se impossível para a autora manter os pagamentos das parcelas mensais do contrato. A autora sustentou que pagou até o momento o valor total de R$ 88.704,66. Contudo, ao solicitar a rescisão contratual, a requerida informou que devolveria apenas 40% do valor pago, retendo 60%, o que foi considerado abusivo pela autora. A requerida alegou que essa retenção estava destinada a cobrir despesas administrativas, advocatícias e outras associadas à venda do imóvel. Na fundamentação da sentença, a Juíza destacou a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), considerando que a retenção deveria ser limitada a 25% dos valores pagos pelo promitente comprador. Reconheceu ainda a abusividade das cláusulas contratadas que estipulavam percentuais superiores. Dessa forma, a Juíza julgou parcialmente procedente o pedido da autora, declarando rescindido o contrato e condenando a requerida à restituição imediata e em única parcela de 75% do valor pago pela autora, corrigido monetariamente pelo IPCA-E e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão, no percentual de 1% ao mês. Peça processual objeto de aclaratório, tendo sido acolhido através da sentença - id 28237288, nos seguintes termos:
Ante o exposto, CONHEÇO do presente recurso para DAR-LHE PROVIMENTO, pelo qual, na sentença de ID 107536350, onde se lê: (...) II) CONDENAR o promovido à restituição em favor da autora do valor correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do que foi pago pela autora,corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso pelo IPCA-E, e acrescidos de juros de mora, calculados a partir do trânsito em julgado desta decisão (Tema 1002/STJ), no percentual de 1% (um por cento) ao mês. Leia-se: (...) II) CONDENAR o promovido à restituição, de forma imediata e em única parcela, em favor da parte autora, do valor correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do que foi pago pela autora, corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso pelo IGPM, e acrescidos de juros de mora, calculados a partir do trânsito em julgado desta decisão (Tema 1002/STJ), no percentual de 1% (um por cento) ao mês. Quanto aos demais pontos, mantenho irretocável a referida sentença. Irresignada, alega a parte recorrente, AG Imobiliária Ltda., que o contrato firmado entre as partes é irrevogável e irretratável, conforme previsto na Lei Federal nº 6.766/79, disciplinando os compromissos de compra e venda em loteamentos como irretratáveis e seus direitos reais. Argumenta que a rescisão do contrato se deu por iniciativa da autora, que confessou dificuldades financeiras. Por isso, defende que os critérios de devolução devem seguir as cláusulas contratuais acordadas, que preveem a retenção de 60% dos valores pagos. A parte recorrente sustenta que a retenção dos valores tem por finalidade garantir o equilíbrio entre as partes contratantes, cobrindo os custos administrativos, tributários e outros relacionados à venda do imóvel. Cita que devem ser descontados os valores referentes à fruição do imóvel, despesas para reposição do estado primitivo do imóvel, todos os tributos e despesas não quitados pelo promitente comprador. Defende ainda que a devolução dos valores de forma imediata e em parcela única é indevida, conforme estipulado contratualmente. Ao final, pediu a reforma da sentença para que fosse determinada a devolução dos valores pagos, seguindo as retenções previstas na cláusula 52, inciso V do contrato de promessa de compra e venda firmado entre os litigantes, de forma parcelada conforme estipulado no contrato. Em contrarrazões recursais, a parte recorrida, Vinicius Guthierre Gonçalves Ribeiro, alegou que a decisão proferida pela instância de primeiro grau está em total consonância com as disposições constitucionais e consumeristas. Defendeu que o recurso interposto pela parte recorrente é manifestamente protelatório, sendo uma reprodução de argumentos já apresentados na contestação, sem fundamentação específica ao caso concreto. A parte recorrida destacou a abusividade da retenção excessiva de valores prevista em cláusula contratual, contrária ao Código de Defesa do Consumidor e à jurisprudência firmada pelo STJ, que limita a retenção a 25% dos valores pagos. Argumentou ainda que a sentença acertadamente determinou a devolução imediata e em única parcela de 75% dos valores pagos, conforme consolidado pela Súmula nº 543 do STJ. Requereu negar provimento ao recurso de Apelação e a aplicação de multa por caráter protelatório, conforme art. 1.026, §2º, do CPC. É o relatório. Decido. VOTO Da análise detida dos autos, verifico que o recurso preenche os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço. No mérito, a irresignação da parte apelante não merece prosperar. A controvérsia cinge-se à possibilidade de rescisão contratual requerida pelo promitente comprador e à restituição parcial dos valores pagos, com a definição do percentual de retenção e da forma de devolução. É incontroverso que a resolução do contrato ocorreu por iniciativa do promitente comprador, em virtude de dificuldades financeiras supervenientes. Nessa hipótese, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao determinar que, mesmo diante do caráter originalmente irretratável da promessa de compra e venda, o percentual de retenção a título de cláusula penal não pode ultrapassar 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, por se tratar de montante adequado para ressarcir as despesas gerais do construtor e desestimular o rompimento unilateral do contrato, sem gerar enriquecimento ilícito. Nessa perspectiva, a Segunda Seção do Colendo STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Transcrevo precedente neste sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe de 2/10/2019) Importante destacar trecho do voto Ministra Maria Isabel Gallotti: (…) Com efeito, é salutar que haja um padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência de um dos contratantes, na hipótese de ausência de peculiaridade relevante segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Hoje, aliado à disciplina do CDC, o art. 413 do Código Civil não somente permite, mas determina que as cláusulas penais sejam reduzidas pelo juiz, se consideradas excessivas, de acordo com a natureza e a finalidade social e econômica do negócio. Por outro lado, deve haver um mínimo de previsibilidade, pelos contratantes, das consequências de sua iniciativa de não dar prosseguimento ao contrato. A dosimetria da cláusula penal, em casos tais, tem papel importante para a continuidade do empreendimento, na medida em que, de um lado, não se pode incentivar a desistência do adquirente e, por outro, igualmente não deve ser permitido o enriquecimento ilícito do fornecedor. A incorporação imobiliária, como qualquer ramo da atividade econômica, sobretudo aqueles que demandam investimentos e contratos de longa duração, necessita de segurança jurídica para desenvolvimento equilibrado e sustentável da cadeia produtiva. A circunstância de o imóvel ter ou não sido usufruído pelo comprador desistente não deve, como acertadamente decidiu a maioria da Segunda Seção, ser relevante para a definição do percentual justo de retenção a título de cláusula penal. O tempo de uso deve ser indenizado tendo por base o valor locatício de imóvel semelhante multiplicado pelo número de meses em que durou a ocupação. Este é o entendimento mais atual do STJ, valendo lembrar o precedente relatado pelo Ministro Luís Felipe Salomão, no qual a Quarta Turma estabeleceu que, em caso de rescisão do contrato de compra e venda, independentemente da causa - culpa do fornecedor ou do consumidor - deve haver o pagamento de indenização pela ocupação do imóvel, desde a imissão na posse do comprador, com base no princípio que veda o enriquecimento ilícito (REsp. 955.134/SC, DJe 29.8.2012). Assim, a garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o promissário comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor, destinada esta a desestimular e indenizar a rescisão unilateral do contrato.
Trata-se de institutos jurídicos distintos, com propósitos e bases econômicas próprias. Leia-se, entre outros, também os acórdãos da 4ª Turma no AgInt no AREsp 191.430/DF, DJe 4.3.2017, o Ag Int. no REsp. 1.167.766-ES e o AgInt no REsp. 1.216.477-RS, de minha relatoria. (...) A rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo, infenso a qualquer consequência significativa para desistente, e muito menos como investimento financeiro para o adquirente. O desfazimento do contrato não deve se tornar, artificialmente - mercê de mal aplicadas interpretações jurisprudenciais, surgidas em contexto que as justificavam e para finalidades diversas mais interessante do que o cumprimento do contrato com a finalidade social a que se destinava: aquisição da unidade imobiliária. A proteção do interesse dos consumidores, portanto, deve ser exercida de forma equilibrada, sem descurar da coletividade, o que ensejará a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária. Assim, tenho que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador - percentual consolidado pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE - é adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, independentemente da ocupação da unidade imobiliária. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. (…) Nessa mesma linha de raciocínio, segue julgado do STJ: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESILIÇÃO C/C RESSARCIMENTO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" ( REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1787365 SP 2018/0334863-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 06/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023) Outro não é o entendimento deste Egrégio TJCE: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. DIREITO DO PROMITENTE VENDEDOR À RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) PARA OS CONTRATOS ANTERIORES À LEI Nº 13.786/2018. RECURSO ESPECIAL Nº 1.723.519/SP. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CIÊNCIA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Direito do Consumidor. Contrato de Compra e Venda de Imóvel. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula nº 543 do STJ - DJe: 31/08/2015). 2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por ocasião do julgamento do REsp nº 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg nº 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Sentença mantida neste ponto. 3. Quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem, o Tribunal da Cidadania, ao julgar o Tema Repetitivo nº 939, reafirma o entendimento do Tema Repetitivo nº 938 no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que ocorreu no caso concreto. Restituição indevida. 4. Para a configuração do dano moral, é necessária a violação aos direitos de personalidade do indivíduo, como sua intimidade, vida privada, honra e imagem (art. 5º, X, da Constituição Federal), o que não se verifica no caso em tela. 5. Recurso conhecido e não provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os(as) Desembargadores(as) da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Desembargador Relator. Fortaleza, data e hora informadas pelo sistema. DESEMBARGADOR ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA Relator (Apelação Cível - 0273511-70.2021.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 30/07/2024, data da publicação: 30/07/2024) A sentença recorrida está, portanto, alinhada com a jurisprudência do STJ ao reconhecer a abusividade da cláusula contratual que previa a retenção de 60% dos valores pagos e determinar a devolução imediata e em parcela única da quantia remanescente, garantindo segurança jurídica ao promitente comprador e evitando enriquecimento ilícito da construtora. A alegação da apelante de que o contrato seria irrevogável e irretratável nos termos da Lei nº 6.766/79 não se sustenta, haja vista que, em matéria consumerista, prevalece a proteção ao aderente e o direito potestativo de rescindir o contrato e obter a restituição parcial dos valores pagos, respeitando-se o limite de retenção de 25%, conforme jurisprudência consolidada do STJ e do TJCE. Ainda, a decisão recorrida respeita os princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), da função social do contrato (art. 421 do Código Civil) e da proteção do consumidor (art. 6º, incisos IV e V, do CDC), garantindo equilíbrio contratual e evitando cláusulas abusivas que onerem excessivamente o comprador. Por fim, a devolução em parcela única está em consonância com o entendimento deste Egrégio TJCE, que considera abusiva a estipulação de pagamento parcelado após a rescisão contratual, especialmente em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RETENÇÃO DE VALORES. READEQUAÇÃO DO PERCENTUAL. IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO. ABUSIVIDADE CONTRATUAL. CDC. SÚMULA 543 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. I. CASO EM EXAME 1.Apelação cível interposta contra sentença que declarou a nulidade de cláusulas contratuais abusivas e determinou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de loteamento, com restituição dos valores pagos pelo comprador, autorizando a retenção de 10% pela vendedora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se: se o acolhimento do pedido do autor, de retenção de 10% dos valores pagos, confere justo direito ao vendedor, sem culpa pelo distrato (Súmula 543/STJ) e verificar a legalidade da restituição em parcela única dos valores pagos pelo promitente comprador, nos casos de rescisão contratual por iniciativa deste, à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica entre as partes está submetida ao Código de Defesa do Consumidor, sendo aplicáveis as normas de proteção contra cláusulas abusivas. 4. De acordo com a Súmula 543/STJ e precedentes da Segunda Seção do STJ, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, a retenção de valores pagos deve ser fixada em 25%, percentual que melhor atende ao equilíbrio contratual e à justa compensação das despesas da vendedora. 5. As cláusulas contratuais que preveem penalidades desproporcionais e encargos excessivos ao comprador são abusivas e devem ser afastadas, nos termos do art. 51, II e XII, do CDC. 6. A jurisprudência do STJ, especialmente no Tema 577 e na Súmula 543, consagra que, mesmo quando a rescisão do contrato ocorre por iniciativa do comprador, é vedada cláusula que imponha devolução parcelada dos valores pagos. A devolução deve ocorrer em parcela única, com retenção proporcional justificada. A cláusula que determina parcelamento configura desvantagem excessiva, violando a boa-fé objetiva e sendo nula de pleno direito (art. 51, IV, do CDC). IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação cível conhecida e parcialmente provida para elevar o percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador para 25%, nos termos do entendimento do STJ. Tese de julgamento: "1. As cláusulas contratuais que preveem penalidades desproporcionais e encargos excessivos ao comprador são abusivas e devem ser afastadas, nos termos do art. 51, II e XII, do CDC. 2. Na hipótese de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, deve ocorrer a restituição imediata e em parcela única das parcelas pagas, com retenção de percentual que melhor atenda ao equilíbrio contratual e à justa compensação das despesas da vendedora.¿ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 345, IV; 1007; CDC, arts. 2º, 3º, 51, II e XII e 53. Jurisprudência relevante citada: STJ - AgRg no AgRg no AREsp 750.703/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j em 19/04/2016; (AgInt nos EDcl no AREsp 850552, Rel. Ministro Raul Araújo, Data da Publicação: 08/02/2017); Súmula 543, segunda seção, j em 26/08/2015; REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019); REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019; TJ-CE - Apelação Cível - 0052280-40.2021.8.06.0075, Rel. Desembargador(a) DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 19/11/2024, data da publicação: 19/11/2024. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso de apelação da parte promovida, modificando a sentença para elevar o percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador para 25%. No mais permanece a sentença como lançada. Fortaleza,. DESEMBARGADOR JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Presidente do Órgão Julgador e Relator (Apelação Cível - 0200376-80.2022.8.06.0036, Rel. Desembargador(a) JOSE EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 10/06/2025, data da publicação: 12/06/2025) Diante disso, a sentença está correta ao fixar o percentual de retenção em 25% e determinar a devolução imediata e em parcela única do valor remanescente pago pelo promitente comprador.
Ante o exposto, voto por conhecer do recurso e negar-lhe provimento, mantendo integralmente a sentença recorrida, especialmente quanto ao percentual de retenção de 25% e à devolução imediata e em parcela única da quantia devida. Majoro os honorários sucumbenciais de 10% para 15%, nos termos do §11, do art. 85, do CPC. É o voto. Fortaleza-CE, data e hora indicadas pelo sistema. Desembargador Marcos William Leite de Oliveira Relator