Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
RECORRENTE: MANUELA SOUZA FERNANDES DE LIMA
RECORRIDO: MILAR JACAREY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. DECISÃO MONOCRÁTICA
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DA VICE PRESIDÊNCIA PROCESSO Nº: 0269413-37.2024.8.06.0001 RECURSO ESPECIAL EM APELAÇÃO CÍVEL ORIGEM: 3ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Trata-se de Recurso Especial interposto por MANUELA SOUZA FERNANDES DE LIMA, contra acórdão proferido pela 3ª Câmara de Direito Privado, de Id 25653126, que deu provimento ao apelo e reformou a sentença. O recorrente fundamenta o seu intento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal. Em razões de Id 25653126, alega que o acórdão violou os arts.182, 421, 421-A, II, 422, 475, 725 e 413 do Código Civil; arts. 6º, III, 14, 35, III e 51, IV e §1º, III, do Código de Defesa do Consumidor; art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64 e a Súmula 543 do STJ, bem como aponta dissenso jurisprudencial. Argumenta que embora tenha havido falha da recorrida ao não realizar corretamente a análise da documentação para obtenção do financiamento junto a instituição financeira, o colegiado determinou a retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, previso no art. 67-A da Lei nº 4.591/64, por
trata-se de patrimônio de afetação, quando deveria reconhecer a devolução integral por culpa do vendedor, em consonância com a Súmula 543/STJ. Contrarrazões de Id 28444680. É o que importa relatar. DECIDO. Gratuidade da justiça deferida, Id 24448089. Não se configura, no particular, as hipóteses previstas no art. 1.030, I, II, III, e IV, do Código de Processo Civil (CPC), passo ao juízo de admissibilidade do presente recurso (art. 1.030, V, CPC). Como relatado, o insurgente, em síntese, acusa violação aos arts. arts.182, 421, 421-A, II, 422, 475, 725 e 413 do Código Civil; arts. 6º, III, 14, 35, III e 51, IV e §1º, III, do Código de Defesa do Consumidor; art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64 e a Súmula 543 do STJ. A decisão colegiada consignou: "Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018. IMÓVEL SUBMETIDO A PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% E DESCONTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por empresa incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, determinando a devolução de 80% dos valores pagos, corrigidos pelo INPC e acrescidos de juros moratórios, com rateio de custas e fixação de honorários por sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se, em contrato celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 e envolvendo empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador inadimplente; e (ii) saber se é legítima a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total com destaque do valor da comissão. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi celebrado em 11.02.2023, após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, sendo inaplicável a Súmula 543/STJ. A lei autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos quando o imóvel estiver sujeito ao regime de patrimônio de afetação, conforme o art. 67-A, §5º. 4. Demonstrada a culpa exclusiva da compradora pela rescisão contratual e comprovada a submissão do imóvel ao regime de patrimônio de afetação, legítima a cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos. 5. A jurisprudência do STJ (Tema 938) admite a validade da cláusula que impõe ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que haja prévia informação sobre o valor e sua destinação, o que foi observado no contrato em análise. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação cível conhecida e provida. Sentença reformada. Tese de julgamento: "1. É válida a cláusula contratual que, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018 e submetido ao regime de patrimônio de afetação, prevê a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador inadimplente. 2. É legítima a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total com destaque do valor da comissão." GN Quanto ao percentual a ser restituído, verifica-se que a decisão recorrida se amoldou ao entendimento da jurisprudência do STJ, vez que, se expressamente pactuada, é válida a cláusula que prevê a retenção de até 50% em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018 e submetido ao regime de patrimônio de afetação. Veja-se o entendimento do STJ nesse sentido: CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DO ART. 67-A, § 5º DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PLEITO DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte já decidiu que "é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018" (REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025). 2. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017). 3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente provido. (AREsp n. 2.654.649/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.) GN AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO REQUERENTE. 1. "Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.). 2. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.145.090/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024, DJe de 10/10/2024.) GN AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.) GN Nesse contexto, estando a decisão recorrida alicerçada em entendimento dominante do próprio STJ, destinatário final do recurso, não é possível a ascendência desta insurgência, por força da Súmula 83 da mesma Corte. Súmula 83/STJ: Não se conhece do Recurso Especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. Quanto a suposta ofensa à Sumula 543 do STJ, esclareço que não é possível a análise de dispositivo jurisprudencial em sede de recurso especial, em razão da Verbete Sumular não se amoldar ao conceito de lei federal, nos moldes do art. 105, III da CF. Incidência da Súmula 518 do STJ. Ademais, como se sabe, após o julgamento proferido pela instância ordinária, certas matérias tornam-se incontroversas, não sendo possível a revisão do conjunto fático probatório, mostrando-se inviável, por via de consequência, a reapreciação de peças processuais no que se refere aos fatos já definitivamente delineados. Nesse sentido: RECURSOS ESPECIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. DIREITO DE ARREPENDIMENTO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. A ausência de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial (Súmula nº 211/STJ). 2. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 3. A falta de prequestionamento e a necessidade de reexame do conjunto fático-probatório dos autos inviabilizam o conhecimento do recurso especial também pela alínea "c" do permissivo constitucional. 4. Recursos especiais não conhecidos. (REsp n. 2.183.617/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025.) GN RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELOS ADQUIRENTES. PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. PATRIMÔNIO. AFETAÇÃO. REGIME. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO. PERCENTUAL. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. AUSÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. DEFICIÊNCIA. SÚMULA Nº 283/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. A ausência do prévio debate, pelo Tribunal de origem, da matéria deduzida nas razões recursais impede o conhecimento do apelo nobre. Incidência da Súmula nº 282/STF. 2. É deficiente a fundamentação recursal que não impugna os motivos que conferem sustentação jurídica ao acórdão recorrido. Incidência da Súmula nº 283/STF. 3. De acordo com o Tema nº 938/STJ, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 4. No caso, rever a conclusão do tribunal local acerca da presença de informações claras a respeito do encargo cobrado, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, assim como a interpretação do ajuste firmado entre as partes, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita, consoante disposto nas Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. É assente no STJ o entendimento de que é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido. (REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025.) GN Percebo que o recorrente pretende promover a análise de questões que exigem a interpretação de cláusula contratual, bem como revolvimento da moldura fático probatória dos autos, inadmissível nessa esfera recursal, a teor das Súmulas 5 e 7 do STJ: Súmula nº 5/STJ: A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial. Súmula nº 7/STJ: A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. GN Doutra feita, o suscitado dissídio jurisprudencial (artigo 105, inciso III, alínea "c", da CF), igualmente atrai o óbice contido na fundamentação exposta. Assim, resta prejudicado o suscitado dissídio jurisprudencial (artigo 105, inciso III, alínea "c", da CF). A jurisprudência do STJ firmou entendimento de que não é possível o conhecimento do recurso especial interposto pela divergência, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei, uma vez que a Súmula n.º 7 do STJ também é aplicada aos recursos interpostos pela alínea "c" do permissivo constitucional. Em virtude do exposto, pelo óbice das Súmulas 83, 5 e 7 do STJ, inadmito o recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso V, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Transcorrido, in albis, o prazo recursal, sem necessidade de nova conclusão, certifique-se o trânsito em julgado e remetam-se os autos ao juízo de origem, dando-se baixa na distribuição, com as cautelas de praxe. Expedientes necessários. Fortaleza, data e hora registradas no sistema. Desembargador FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Vice-Presidente