Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0148278-20.2008.8.06.0001.
AUTOR: JULIANA JORGE VIEIRA BARROSO e outros (5)
REU: CLAUBER SILVA BERNARDO SENTENÇA I - Relatório
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - 27ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz, FORTALEZA - CE - CEP: 60811-690 Nº DO CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Trata-se de Ação de Rescisão de Compromisso de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse ajuizada pelo Espólio de Júlio Jorge Vieira, na pessoa de seus herdeiros, em face de Clauber Silva Bernardo, ambos qualificados nos autos. Alega a parte autora, em síntese, que em 20 de novembro de 2003 foi firmado entre as partes contrato particular de promessa de compra e venda, tendo como objeto terreno situado no local denominado Portal das Oliveiras, lote identificado como "H22ÁREA22", com área descrita em 339,81m² (terreno) e benfeitoria com área construída de 128,00m². Alega-se que o requerido deixou de pagar 39 (trinta e nove) parcelas, perfazendo débito de R$21.359,80 (vinte e um mil, trezentos e cinquenta e nove reais e oitenta centavos). Afirma-se que, após inúmeras tentativas de composição, impuseram-se medidas judiciais. Requerem, então, a rescisão contratual, a reintegração de posse do imóvel, além da condenação do requerido nas despesas processuais e honorários advocatícios. O demandado apresentou contestação acompanhada de reconvenção, deduzindo, preliminarmente, inépcia da inicial, por ausência de documentos indispensáveis e por ilegitimidade da parte autora. No mérito, reconheceu parcialmente a dívida e apresentou demonstrativo de correção monetária, bem como alegou construção da casa e residência no imóvel, além da suposta irregularidade do loteamento (sustentando que a matrícula do imóvel ainda se encontrava em nome do espólio, com área de 5.046,92m²). Na reconvenção pleiteia indenização por dano moral no valor de R$50.000,00 (cinquenta mil reais), além de obrigação de fazer (individualização do imóvel, registro) e manutenção da posse mediante pagamento parcial (ID. 123414525). A parte autora apresentou réplica no ID. 123414532, requerendo a improcedência da reconvenção e reafirmando a validade do contrato, o inadimplemento do demandado, a regularidade do desmembramento, bem como reitera o pedido de resolução contratual, reintegração de posse e condenação da parte requerida. Na sequência, o Juízo oportunizou às partes a especificação das provas que pretendiam produzir (despacho de ID. 135427542), contudo, decorrido o prazo para especificação das provas e nada requerendo as partes (certidão de ID. 167594541, o feito encontrase em condições de julgamento. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. II - Fundamentação Nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, o processo está em condições de julgamento antecipado, por não haver necessidade de produção de outras provas, uma vez que os fatos relevantes foram suficientemente demonstrados nos autos. Primeiramente, passo a analisar as preliminares alegadas pelo demandado em sua contestação e pela parte autora na réplica. Quanto à ilegitimidade ativa do espólio, a parte requerida sustentou que o espólio não detinha legitimidade passiva ou ativa para propor a ação, por haver-se concluído o inventário e, portanto, o espólio não mais seria parte legítima. Contudo, consta dos autos decisão de habilitação dos herdeiros e substituição do polo ativo, com anotação nos autos, o que supriu eventual ilegitimidade e legitimou a propositura pela nova titularidade. A irregularidade invocada não subsiste, razão pela qual a preliminar de inépcia baseada em ilegitimidade ativa deve ser repelida. A alegação de inépcia da inicial também não se fundamenta, uma vez que a exordial atende a todos os requisitos legais exigidos pelo art. 319 e 320 do CPC, inclusive com os documentos fundamentais, diferentemente do alegado pelo demandado, não havendo que se falar de extinção por inépcia. Quanto à inépcia da reconvenção alegada pela parte autora na réplica por ausência de causa de pedir e pedido claro, tenho que esta também não merece prosperar. Embora a reconvenção tenha pretensões diversas da ação principal (indenização, obrigação de fazer, manutenção da posse) é possível identificar a conexão com o pedido originário, impondo-se a análise de mérito da contestação e da reconvenção para não extinguir o feito. Assim, as preliminares não merecem acolhida, de forma que passo a análise do mérito. Cinge-se a controvérsia à análise da validade e eficácia de contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes, bem como ao exame do inadimplemento contratual alegado pelos autores e da possibilidade de rescisão do pacto com reintegração de posse do imóvel objeto da avença. Discute-se, também, a existência de posse precária exercida pelo demandado, e, ainda, a legalidade da cláusula resolutiva expressa e seus efeitos, inclusive quanto à restituição proporcional dos valores pagos. Em sede reconvencional, examina-se o suposto direito do requerido à indenização por dano moral, à manutenção na posse do imóvel mediante pagamento parcial da dívida e à obrigação dos autores de proceder ao registro individualizado do bem, sob a alegação de eventual irregularidade no parcelamento da gleba originária. No mérito, verifica-se que é incontroverso nos autos que as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda em 20/11/2003, tendo como objeto o imóvel descrito na exordial, com preço ajustado e condições de pagamento definidas (contrato constante nos IDs. 123414565-123414569). Cuida-se, portanto, de negócio jurídico válido e eficaz, celebrado entre partes capazes e com objeto lícito, não havendo qualquer elemento que infirme sua validade. O demandado todavia, deixou de adimplir regularmente as parcelas avençadas, o que foi, inclusive, assumido por este em sua contestação, acumulando débito correspondente a 39 prestações inadimplidas, conforme demonstrado nos autos (ID. 123414536), o que configura inadimplemento contratual relevante. Nos termos do art. 397 do Código Civil, o inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo certo constitui o devedor em mora de pleno direito, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial, o que se verifica no caso. O contrato celebrado entre as partes contém cláusula resolutiva expressa, prevista de forma clara na Cláusula Sétima (07) do instrumento particular de promessa de compra e venda, a qual dispõe que "o não pagamento de três (03) parcelas com seus respectivos encargos, consecutivas ou não, após prévia notificação a ser dirigida ao(à) Promitente Comprador(a), e uma vez não purgada a mora, acarretará na imediata rescisão deste contrato, de pleno direito [...]", estabelecendo, ainda, as consequências patrimoniais decorrentes da resolução (ID. 123414567).
Trata-se de cláusula plenamente válida e eficaz à luz do princípio pacta sunt servanda, cuja incidência se impõe diante do inadimplemento substancial verificado nos autos. Assim, evidenciada a mora e não havendo purgação no prazo legal, legítima é a pretensão da parte autora de optar pela resolução da avença, nos termos do art. 475 do Código Civil. A posse exercida pelo demandado sobre o imóvel reveste-se de natureza precária, nos exatos termos da Cláusula Nona (09) do contrato celebrado entre as partes, que confere ao promitente comprador mera imissão provisória na posse, condicionada expressamente à quitação integral do preço ajustado (ID. 123414568). Apesar de ciente dessa limitação, o requerido procedeu à edificação de construção no terreno e nele permaneceu, mesmo após o inadimplemento substancial de suas obrigações contratuais. Tal conduta, longe de consolidar qualquer direito possessório pleno, reforça a precariedade da posse exercida e caracteriza indevido proveito da própria inadimplência. Assim, evidenciada a ruptura da base contratual, legítimo se mostra o pleito autoral de reintegração de posse, amparado tanto no contrato quanto nos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. Quanto à alegação de irregularidade do loteamento ou do desmembramento, tal assertiva não encontra comprovação. A matrícula juntada aos autos (ID. 123414570) demonstra que o imóvel integra área maior, de propriedade do espólio, o que não implica, por si só, irregularidade ou impossibilidade jurídica de contratação. Ademais, restou informado que a área encontra-se abrangida por regularização municipal posterior, afastando a tese de vício urbanístico apto a invalidar o negócio. Registre-se ainda que, de acordo com a cláusula contratual pertinente (cláusula 10 constante no ID. 123414568), caberia ao comprador assumir os encargos incidentes sobre o imóvel, inclusive tributos, o que não ocorreu, tanto que a parte autora juntou diversas notificações de IPTU em nome do espólio, reforçando o inadimplemento generalizado do réu também quanto aos encargos acessórios da propriedade (IDs. 123414537-123414541). No que tange à restituição das quantias pagas, reconhecida a rescisão contratual por inadimplemento imputável exclusivamente ao promitente comprador, é legítima a restituição parcial dos valores pagos, aplicando-se ao caso a orientação consolidada pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual: Súmula 543, STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Quanto ao percentual de retenção, deve prevalecer a jurisprudência firmada no julgamento do REsp 1.723.519/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 577), que fixou em até 25% o limite razoável de retenção nos casos de rescisão contratual por iniciativa ou culpa do promitente comprador, anteriores à vigência da Lei nº 13.786/2018. Vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DO CONTRATO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 2. No caso dos autos, a parte agravante não apresentou argumentos capazes de infirmar a decisão agravada. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.201.700/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.) Assim, no caso dos autos, impõe-se reconhecer como razoável e proporcional a retenção de 25% sobre o montante efetivamente pago pelo demandado, valor que deverá ser apurado em liquidação de sentença, autorizando-se à parte autora a retenção do montante correspondente e determinando-se a devolução do saldo remanescente, corrigido monetariamente, nos termos da jurisprudência acima referida. Por fim, o PROMOVENTE não comprovou o periculum in mora para deferir imediata reintegração de posse, inclusive, considerando que o negócio jurídico é datado de 2003, ausente, portanto, a temporariedade. Quanto à reconvenção apresentada pelo demandado, os pedidos nela formulados não merecem acolhimento. Não se verifica ato ilícito praticado pelos autores capaz de gerar dano moral ao requerido, trata-se, isto sim, de exercício regular do direito de postular em juízo o cumprimento do contrato. Também não há amparo contratual ou legal para impor aos autores obrigação de promover registro individualizado do imóvel antes da quitação integral, sendo expressa a cláusula contratual que condiciona a outorga da escritura ao pagamento total do preço. Na realidade,
cuida-se de raciocínio inverso, o Promitente comprador apenas poderia exigir a transferência do título para seu nome após o pagamento. Igualmente não há fundamento jurídico para manutenção do demandado na posse mediante pagamento parcial, pois o contrato expressamente prevê a retomada do imóvel em caso de inadimplemento, como ocorreu. Não havendo prova de purgação da mora, tampouco anuência da parte credora, não subsiste a pretensão reconvencional. Dessa forma, a reconvenção deve ser julgada totalmente improcedente. III - Dispositivo
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados pelo autor na ação principal e IMPROCEDENTES os pedidos reconvencionais, para: a) DECRETAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, datado de 20/11/2003, referente ao imóvel descrito nos autos, bem como indeferir o pedido de tutela de urgência. b) DETERMINAR a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto da lide após o trânsito em julgado, devendo o demandado desocupá-lo no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de execução forçada. c) RECONHECER o direito do demandado à restituição parcial dos valores pagos, autorizando a autora a reter 25% sobre o montante efetivamente quitado, conforme apuração em fase de liquidação, a título de indenização pelas despesas administrativas e encargos contratuais, com base na jurisprudência do STJ (REsp 1.723.519/SP e Súmula 543); Por fim, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS DA RECONVENÇÃO, por ausência de fundamento legal e probatório, notadamente quanto à indenização por danos morais e obrigação de fazer. Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno o requerido ao pagamento das custas e honorários os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. Todavia, suspendo a exigibilidade, vez que defiro a gratuidade da Justiça, considerando a declaração de ID 123413872. Interposta apelação, intime-se a parte recorrida para contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias. Após, com ou sem manifestação, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, independentemente de novo despacho (art. 1.010, § 3°, CPC). Transitada em julgado e nada mais havendo, dê-se baixa e arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. Thales Pimentel Sabóia Juiz de Direito Núcleo de Produtividade Remota (NPR)