Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Requerente: LEIDE GONÇALVES PINHEIRO
Requerido: NOVA TERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. S E N T E N Ç A
Intimação - PROCESSO N° 3000688-35.2022.8.06.0053
Vistos, etc.,
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS ajuizada por LEIDE GONÇALVES PINHEIRO em face de NOVA TERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., já qualificados nos autos. Relatório dispensado, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95. FUNDAMENTAÇÃO O presente feito deve ser julgado antecipadamente, na forma da regra contida no art. 355, I, do CPC/2015, que assim estabelece: "Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas;" In casu, a matéria prescinde de maiores dilações probatórias, especialmente ante a documentação carreada aos autos e o desinteresse das partes em produzirem mais provas. DO MÉRITO No presente caso, alega a autora, em síntese, que firmou um contrato particular de promessa de compra e venda de posse de imóvel com a promovida, em 16 de maio de 2017, tendo por objeto uma GLEBA DE TERRA. Ocorre que o pagamento de tais parcelas são excessivamente onerosas para a sra. LEIDE GONÇALVES PINHEIRO, ora requerente, fugindo às suas condições financeiras atuais, motivo pelo qual culminou no desinteresse da demandante no prosseguimento do negócio jurídico, além do receio de não mais conseguir cumprir com os pagamentos que sempre foram feitos de forma integral e dentro do prazo. Alega que ao entrar em contato com a requerida com fito de realizar o distrato de forma amigável, as condições impostas pela demandada foram a devolução de 60% (sessenta por cento) das parcelas pagas e retenção de 40% (quarenta por cento) dos valores pagos pela parte autora, além de devolver o valor de forma parcelada, o que nitidamente configura abusivo e sem respaldo legal. Afirma que foi enviado, através do seu advogado, contrato de distrato (ID 41538567) sugerindo a retenção de 20% (vinte por cento) e devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, mas não obteve sucesso, uma vez que a referida imobiliária sempre que indagada sobre algum retorno referente ao distrato nunca tinha nenhuma resposta, e a autora segue pagando mensalmente as parcelas. Por fim, requereu a declaração de rescisão/distrato do contrato e que seja a Requerida compelida a restituir à Requerente os valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso, retendo-se, se o caso, o percentual de 20% (vinte por cento) de tais valores. Em contestação de ID 78455357, a demandada aduz que encontra-se em completa desvantagem e com um notório prejuízo, não só em devolver 80% dos valores pagos, mas também em receber um imóvel utilizado por anos com desgastes. Com o contrato de promessa firmado entre as partes, logicamente, a parte promovida deixou de vender o imóvel para outras pessoas durante todos os anos, não cometeu nenhuma irregularidade e cumpriu fielmente com seus deveres, sendo uma completa injustiça selar um distrato por motivos fúteis e não comprovados nos autos. Ao final, pugna pela improcedência da demanda. Atento às provas produzidas nos autos, tenho que a pretensão formulada pela parte autora é procedente. De início é útil lembrar que, no caso, há inegável relação de consumo entre as partes. Com efeito, dispõem os artigos 2º, 3º e seu parágrafo 1º, da legislação consumerista: "Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial". Da leitura dos dispositivos supratranscritos, depreende-se que, tendo o requerido vendido à parte autora uma gleba de terra, verifica-se a presença de todos os requisitos da relação de consumo, quais sejam: o fornecedor (vendedores), o produto (imóvel) e o consumidor final (comprador), aplicando-se à referida relação, em decorrência da subsunção do fato à norma, o Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido: RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - LOTE - Parcial procedência em relação aos apelantes - Preliminares de ilegitimidade passiva e ausência de solidariedade - CDC - Aplicabilidade - Participação de todos os apelantes na relação jurídica rescindenda, seja na qualidade de vendedores, seja na qualidade de intermediadora - Legitimidade passiva reconhecida, inclusive em relação a Hélio Seibel, empresa individual que assumiu a iniciativa e a responsabilidade pelo loteamento do terreno, recebendo, em contrapartida, percentual do valor geral de venda - Responsabilidade solidária de todos que participaram da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços, nos termos do art. 7º, do CDC, sem se perquirir aqui a respeito das obrigações e responsabilidades de cada participante da cadeia - Preliminares afastadas (...)- Recursos improvidos. (TJ-SP - APL: 10035800220138260152 SP 1003580-02.2013.8.26.0152, Relator: Salles Rossi, Data de Julgamento: 17/12/2015, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/12/2015) Quanto à abusividade de cláusulas contratuais, rescisão do contrato e restituição ao consumidor do valor pago, a principal queixa da autora reside na demora da resposta da demandada e na multa compensatória abusiva. A multa compensatória trata do valor que pode ser retido pela vendedora em caso de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda, mas o percentual inicialmente sugerido pela reclamada de 40% (quarenta por cento) é excessivo, abrangendo, em conjunto, quase metade do valor pago pelo consumidor, o que basta para evidenciar sua abusividade e consequente invalidade, nos termos dos arts. 39, V, e 51, IV e § 1.º, III, do Código de Defesa do Consumidor: Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva; Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; § 1.º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. O Superior Tribunal de Justiça disciplinou a questão, ao julgar o Recurso Especial n.º 1.300.418/SC, mediante a técnica dos recursos repetitivos: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (STJ - REsp 1300418 / SC - Rel. Min. Luis Felipe Salomão - Segunda Seção - Julg. 13/11/2013; DJe 10/12/2013) (grifei). Confirmando a higidez da jurisprudência, sobre o tema trata também a Súmula 543 do mesmo Tribunal, em termos similares: STJ / Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (DJe 31/8/2015). Nesse sentido, observo que não há controvérsia no tocante à causa da rescisão do contrato: condições financeiras atuais da compradora, mas esta circunstância não lhe assegura o direito à restituição integral, pois esta decorre apenas da "culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor", nos termos da jurisprudência, o que não se caracterizou. Desta feita, é lícito que a restituição ocorra de forma parcial, sendo razoável contemplar a requerida com a dedução no percentual de 20% do que foi pago pela promovente. Destarte, a devolução será determinada quanto a 80% do que foi pago em razão do contrato, acrescido de correção monetária com base na variação do IGP -M, escolhido por ser o indicador previsto no Contrato. A correção monetária será contada desde cada pagamento efetuado por força do contrato sob rescisão. Passo a analisar os pedidos feitos na exordial. Quanto ao pedido de danos materiais, entendo que deve prosperar, sendo fixado o percentual de 20% para a multa compensatória para, no mesmo ato, determinar o recálculo do valor a ser restituído à reclamante. Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CIVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. REJEITADA. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO COMPROVADO. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR INICIATIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA DE RETENÇÃO ABUSIVA. NULIDADE DECLARADA. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR. TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIAMENTE PROVIDO. 1.
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Trianon Empreendimentos Imobiliários LTDA e FORTCASA Incorporadora e Imobiliária LTDA em face de sentença proferida pelo Juiz de Direito da 37ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais da ação ordinária de desfazimento de relação contratual c/c reembolso de parcelas adimplidas e reparação por dano extrapatrimonial. 2. Preliminar de ilegitimidade passiva alegada pela Fortcasa Incorporadora e Imobiliária LTDA não merece prosperar, uma vez que participou ativamente da cadeia de consumo, sendo interveniente direta da relação negocial ocorrida entre as partes, portanto, responsável solidária por quaisquer danos causados aos consumidores advindos do contrato em discussão. Rejeitada a preliminar. 3. Preliminar de incompetência territorial. Tem-se que a competência territorial da cláusula de eleição é relativa, diferente daquela típica das relações de consumo, a qual, segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça é absoluta, de modo que, ¿se a autoria do feito pertence ao consumidor, cabe a ele ajuizar a demanda no local em que melhor possa deduzir sua defesa, escolhendo entre seu foro de domicílio, no de domicílio do réu, no do local de cumprimento da obrigação, ou no foro de eleição contratual, caso exista (STJ, AgRg no AREsp 391.555/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 14/4/2015, DJe 20/4/2015). Sendo assim, tendo o promitente comprador ajuizado a ação no foro do seu domicílio, não há que se falar em incompetência do juízo a quo na hipótese. Rejeitada a preliminar. 4. O Superior Tribunal de Justiça já pacificou a questão no âmbito do julgamento de recursos repetitivos (Tema 938), no sentido de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (STJ. 2ª Seção. Resp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016). Desta forma, observo que as apelantes cumpriram com os requisitos estabelecidos na jurisprudência do STJ. Portanto, merecendo acolhida a retenção da comissão de corretagem. 5. O contrato em comento prevê um percentual de dedução superior ao limite máximo estabelecido pelo STJ, ou seja, 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos. Inobstante a promitente compradora seja responsável pela rescisão do contrato, tal fato não a submete à aplicação de abusivas penas contratuais 6. Quanto ao percentual de retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pela compradora, mostrando este adequado para compensar os prejuízos sofridos em face da rescisão antecipada do contrato por iniciativa da promitente compradora, estando em consonância com o entendimento do Colendo STJ. 7. A apelante pugna pela reforma da sentença para que os juros de mora sejam contados a partir do trânsito em julgado da decisão. Nesse aspecto, o argumento merece provimento, visto que os juros de mora devem incidir a contar do trânsito em julgado, conforme o teor da decisão proferida pelo c. STJ em recurso repetitivo, Tema 1002. 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso apelatório e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data conforme assinatura digital. FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (Apelação Cível - 0145043-64.2016.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 30/08/2023, data da publicação: 31/08/2023) APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA. RETENÇÃO DE 20% DO VALOR PAGO. PERCENTUAL RAZOÁVEL E ADEQUADO. ÔNUS DOS DEMANDADOS. NÃO HOUVE TRADIÇÃO, UTILIZAÇÃO OU DEPRECIAÇÃO DO BEM IMÓVEL. VENDEDORES PODERÃO DISPOR LIVREMENTE DA UNIDADE IMOBILIÁRIA, VENDENDO E TRANSFERINDO PARA TERCEIROS. PRECEDENTES STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO ÍNDICE IGP-M. LEGALIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. PACTA SUNT SERVANDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1.
Trata-se de Apelação Cível interposta por Rossi Residencial S.A., objurgando sentença proferida pelo MM. Julgador da 22ª Vara Cível nos autos da Ação de Anulação de Contrato de Compra e Venda ajuizada por Otília Maria Cavalcante Figueiredo em desfavor do apelante. 2. O cerne da controvérsia recursal consiste em analisar o percentual de retenção dos valores pagos, arbitrado pelo juízo a quo; bem como o índice de correção monetária aplicado. 3. Sobre o percentual a ser retido pelos promitentes vendedores, o Superior Tribunal de Justiça autorizou, em regra, a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 4. Na vertente, o contrato estabelece, na cláusula 12, parágrafo terceiro, a possibilidade de rescisão contratual, nas alíneas "a" até a "e", os percentuais de devolução dos valores pagos, em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, podendo variar entre 10% e 25%, proporcionalmente às quantias efetivamente pagas, em prol da vendedora. 5. Assim, à luz das normas consumeristas e da jurisprudência consolidada mencionada anteriormente, diante do caso concreto apresentado, entendo que a retenção de 20% de todas as parcelas pagas pela autora é justa, pois remunera as despesas administrativas e encargos decorrentes da resilição. 6. Ademais, considerando a possibilidade de revenda do empreendimento, bem como ausente tradição e depreciação do imóvel, em face do desfazimento contratual, não é razoável definir a alíquota superior à arbitrada pelo juízo de origem. 7. No que pertine à correção monetária, a recorrente pugna pela modificação do índice do IGP-M para o IPCA. Em compulsando os autos, no entanto, verifica-se que o contrato entabulado prevê, na cláusula décima primeira, à fl. 28, o índice IGP-M. Desse modo, havendo previsão contratual acerca do índice, não há que se falar em modificação, em respeito ao princípio pacta sunt servanda. 8. Majoro os honorários sucumbenciais da recorrente de 10% para 15%, a teor do disposto no art. 85, § 11º do CPC. 9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Eminente Relator. Fortaleza,. JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Relator (Apelação Cível - 0906724-33.2012.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) JOSE EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 29/10/2024, data da publicação: 30/10/2024) DISPOSITIVO
DIANTE DO EXPOSTO, e com fundamento no art. 487, I do CPC, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, com resolução do mérito, para: a) Declarar a rescisão/distrato do contrato celebrado entre as partes (ID 41538560). b) Conceder a tutela de urgência antecipada para determinar que a Ré não efetue qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome da Autora, bem como não efetue quaisquer restrições em nome da Requerente junto aos órgãos de proteção ao crédito, a partir da intimação desta sentença, sob pena de multa diária equivalente a R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao valor de R$ 10.000 (dez mil reais) a ser revertida em favor da parte requerente. c) Condenar a Promovida a pagar o valor correspondente a 80% (oitenta por cento) do que a promovente pagou em cumprimento do contrato, de forma imediata e em uma só parcela. Sobre a condenação incidirá correção monetária pelo IGP-M (previsão de atualização do contrato), com termo inicial da data de cada pagamento realizado, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês calculados a partir da citação. Sem custas e honorários, nos termos do art.55, da Lei nº 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Intimem-se as partes por seus respectivos causídicos. Transitada em julgado, intime-se novamente a parte autora, por seu causídico, para dar início ao cumprimento de sentença, sob pena de arquivamento do feito, independentemente de novo despacho. Expedientes necessários. Camocim - CE, datado e assinado digitalmente. Patrícia Fernanda Toledo Rodrigues Juíza de Direito