Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0220293-64.2020.8.06.0001.
APELANTE: ANA CAROLINA GALDINO SOUSA
APELADO: MRV MAGIS IX INCORPORACOES SPE LTDA EMENTA: ACÓRDÃO:O Colegiado, por unanimidade, acordou em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do(a) eminente Relator(a). RELATÓRIO: VOTO: ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE PROCESSO N.: 0220293-64.2020.8.06.0001 POLO ATIVO: ANA CAROLINA GALDINO SOUSA POLO PASIVO:
APELADO: MRV MAGIS IX INCORPORACOES SPE LTDA EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DO INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. DEVIDA. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E DE ASSESSORIA. PRESCRIÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A controvérsia recursal consiste em saber se houve atraso na entrega do imóvel, e, por consequência se são devidas as taxas de evolução da obra, de assessoria e de administração contratual e condenação em dano moral do promitente vendedor pelo atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda firmado com a recorrente. 2. Inicialmente, destaco que está presente relação de consumo, nos termos do art. 2º e 3º do CDC, uma vez que a parte apelada é fornecedora de bens e serviços, enquanto a recorrente, como adquirente daquele, figura na qualidade de consumidora. 3. Examinando o contrato celebrado entre as partes (ID 18464244) bem como o quadro resumo (ID 18464254), observa-se que o prazo previsto para a entrega da infraestrutura seria 29 (vinte e nove) meses a partir do registro do financiamento bancário que, consoante reconhecido pela recorrente, ocorreu em 21.02.2013. 4. Desse modo, a entrega seria para 21/07/2015. 5. Inobstante, a cláusula quinta do contrato (ID 18464244) previu a prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, postergando o prazo de entrega para 21/01/2016. 6. Assim, deve ser considerado o mês de janeiro de 2016 para fins de surgimento do direito da recorrente pelo atraso da obra, conforme também orientação do art. 43-A da Lei 4.591/64. 7. Registre-se que o Superior Tribunal de Justiça posiciona-se pela validade da cláusula de tolerância (STJ - AgInt no AREsp: 1957756 RO 2021/0246485-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/04/2022). 8. Desse modo, considerando que a entrega do imóvel ocorreu em 26/11/2015, consoante termo de posse de ID 18464259, não há que se falar em atraso na entrega no imóvel. 9. Tampouco comporta acolhimento a alegação de ausência de prazo definido para a entrega, vez que todos os termos foram devidamente fixados no contrato. 10. No tocante à taxa de evolução da obra, considerando que não houve atraso, é devida a cobrança. 11. No tocante às taxas de administração e de assessoria, encontra-se o pedido de restituição fulminado pela prescrição trienal, vez o pagamento ocorreu quando da contratação, em 05/12/2012. 12. Recurso conhecido e improvido. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª Câmara de Direito Privado Nº CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível nº 0220293-64.2020.8.06.0001 acordam os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer o recurso interposto, mas para negar-lhe provimento, em conformidade com o voto do eminente Relator. RELATÓRIO 1.
Trata-se de recurso de apelação interposto por Ana Carolina Galdino Sousa (ID 18464372), contra sentença proferida pelo Juízo da 22ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE (ID 18464370), que, nos autos da ação de repetição do indébito c/c indenização por danos morais proposta em face de MRV Magis IX Incorporrações SPE Ltda, ora recorrida, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: " (...) tão somente determinar a promovida a retirada de seu nome do cadastro de inadimplentes, referente as taxas de evolução da obra, taxa de administração e taxa de assessoria referente ao contrato objeto deste litígio, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.". 2. Em suas razões recursais, a recorrente aduz, em resumo, que deve ser reconhecido o atraso na obra, vez que o contrato de compra e venda fixou como prazo de entrega das chaves o lapso temporal de vinte e nove meses após o registro do contrato de financiamento, implicando dizer que não havia, inicialmente, prazo certo para a entrega do bem, não tendo sido assinado nenhum aditivo fixando prazo. Defende não ser cabível a taxa de evolução da obra, diante do atraso na entrega do imóvel. Sustenta não serem devidas a taxa de administração e a taxa de serviço de assessoria, como bem reconhecido da sentença, devendo ser afastada a prescrição, posto que o prazo aplicável é o decenal, prevista no artigo 205 do Código Civil. Suscita que a previsão de entrega do imóvel era para 14/08/2014 e somente foi entregue em novembro de 2015, ou seja, um ano e quatro meses após a data prevista, fazendo incidir a indenização por danos morais, ante a ilicitude na conduta da apelada. Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso. 3. Devidamente intimada a parte recorrida apresentou contrarrazões (ID18464386), impugnando as teses recursais e requerendo o improvimento do recurso. 4. É o relatório. VOTO 5. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a apreciá-lo. 6. A controvérsia recursal consiste em saber se houve atraso na entrega do imóvel, e, por consequência se são devidas as taxas de evolução da obra, de assessoria e de administração contratual e condenação em dano moral do promitente vendedor pelo atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda firmado com a recorrente. 7. Inicialmente, destaco que está presente relação de consumo, nos termos do art. 2º e 3º do CDC, uma vez que a parte apelada é fornecedora de bens e serviços, enquanto a recorrente, como adquirente daquele, figura na qualidade de consumidora. 8. Examinando o contrato celebrado entre as partes (ID 18464244) bem como o quadro resumo (ID 18464254), observa-se que o prazo previsto para a entrega da infraestrutura seria 29 (vinte e nove) meses a partir do registro do financiamento bancário que, consoante reconhecido pela recorrente, ocorreu em 21.02.2013. 9. Desse modo, a entrega seria para 21/07/2015. 10. Inobstante, a cláusula quinta do contrato (ID 18464244) previu a prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, postergando o prazo de entrega para 21/01/2016. 11. Assim, deve ser considerado o mês de janeiro de 2016 para fins de surgimento do direito da recorrente pelo atraso da obra, conforme também orientação do art. 43-A da Lei 4.591/64: Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 12. Registre-se que o Superior Tribunal de Justiça posiciona-se pela validade da cláusula de tolerância: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração. 2. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade para justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 4. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 5. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu no caso dos autos. 6. É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior. 7. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, para reconhecer a legalidade da cláusula de tolerância e afastar o pagamento de indenização por danos morais. (STJ - AgInt no AREsp: 1957756 RO 2021/0246485-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/04/2022) RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) 13. Desse modo, considerando que a entrega do imóvel ocorreu em 26/11/2015, consoante termo de posse de ID 18464259, não há que se falar em atraso na entrega no imóvel. 14. Tampouco comporta acolhimento a alegação de ausência de prazo definido para a entrega, vez que todos os termos foram devidamente fixados no contrato. 15. No tocante à taxa de evolução da obra, considerando que não houve atraso, é devida a cobrança. 16. A propósito: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL. TAXA DE ASSESSORIA. CONTRATAÇÃO AUTÔNOMA. VALIDADE. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. COBRANÇA LEGÍTIMA ANTES DO PRAZO FINAL PARA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por adquirente de imóvel contra sentença que julgou improcedente ação ordinária c/c danos morais e materiais ajuizada contra a MRV Magis XIV Incorporações SPE LTDA, visando à restituição em dobro de taxas cobradas, indenização por vícios construtivos e dano moral. 2. O contrato de promessa de compra e venda foi firmado em 2015, prevendo a entrega do imóvel para 31/10/2016. O imóvel foi entregue em 30/03/2016, dentro do prazo contratual. A sentença recorrida rejeitou o pedido de restituição da taxa de assessoria e evolução de obra, bem como afastou a ocorrência de danos materiais e morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Definir se: (i) há ilegalidade na cobrança da taxa de assessoria e da taxa de evolução de obra; (ii) houve entrega irregular do imóvel e vícios construtivos; (iii) a conduta da promovida configura dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A relação jurídica entre as partes caracteriza-se como relação de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor ( CDC), nos termos dos arts. 2º e 3º. 5. A taxa de assessoria foi cobrada por serviço autônomo de despachante, contratado separadamente pela adquirente, o que não configura abusividade ou prática ilícita, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ, AgInt no REsp 1920357/SP). 6. A taxa de evolução de obra é devida até o prazo contratual para entrega do imóvel, conforme entendimento do STJ no REsp 1.729.593/SP, devendo ser ressarcida apenas se cobrada após esse período, o que não se verifica no caso. 7. A alegação de que outros adquirentes possuíam prazo de entrega diverso não gera direito à revisão do contrato, que se rege pelo princípio da autonomia da vontade, vinculando apenas as partes contratantes. 8. A ausência de comprovação de vícios construtivos, de problemas estruturais relevantes e de descumprimento de especificações contratuais inviabiliza a condenação da ré, pois a inversão do ônus da prova no CDC não exime o consumidor de apresentar indícios mínimos do alegado (STJ, AgInt no AREsp 1.307.846/DF). 9. O dano moral exige a demonstração de efetiva ofensa à dignidade do consumidor, não bastando o mero aborrecimento decorrente da relação contratual, o que não se verifica no caso ( CF/1988, art. 5º, X; CC, arts. 186 e 927). IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação cível conhecida e desprovida. "A cobrança de taxa de assessoria contratada autonomamente e da taxa de evolução de obra dentro do prazo contratual não configura prática abusiva. A entrega do imóvel no prazo pactuado, sem comprovação de vícios construtivos graves ou descumprimento contratual relevante, não gera direito à indenização por danos morais." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CC, arts. 186 e 927; CDC, arts. 2º, 3º, 14, 37, § 1º, e 51, IV; CPC/2015, art. 373, I. Jurisprudência citada: STJ, REsp 1.729.593/SP ¿ Ilegalidade da cobrança de juros de obra apenas após o prazo final para entrega do imóvel. STJ, REsp 1.370.899/SP (Tema 685) ¿ Termo inicial dos juros moratórios na execução de sentença coletiva. STJ, AgInt no REsp 1.839.078/DF ¿ Mero descumprimento contratual não enseja automaticamente dano moral. STJ, AgInt no REsp 1920357/SP ¿ Validade da cobrança de taxa de assessoria quando contratada de forma autônoma. STJ, AgInt no AREsp 1.307.846/DF ¿ Inversão do ônus da prova no CDC não dispensa o consumidor de apresentar indícios mínimos do alegado. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, pelo conhecimento e desprovimento do recurso de apelação, nos termos do voto do relator. Fortaleza, 12 de fevereiro de 2025 CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 01282980420198060001 Fortaleza, Relator.: MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 26/02/2025, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 26/02/2025) 17. No tocante às taxas de administração e de assessoria, encontra-se o pedido de restituição fulminado pela prescrição trienal, vez o pagamento ocorreu quando da contratação, em 05/12/2012. 18. Nesse sentido: PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL RECONHECIDA. ATRASO SUPERIOR A TRÊS ANO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. FIXAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. MAJORADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Da comissão de corretagem: Quanto à solicitação de reembolso dos valores pagos como comissão de corretagem a um corretor contratado pela construtora ou por serviços técnicos imobiliários (SATI), o STJ, ao julgar o REsp 1.551.956, que foi submetido ao rito de Recursos Repetitivos, Tema 938, decidiu pela aplicação da prescrição de três anos. Ao analisar o caso em questão, especialmente as provas apresentadas, observa-se que a promitente compradora teve conhecimento da cobrança ao emitir o cheque, pagando a comissão diretamente à corretora por sua própria vontade (fl. 92). Dessa forma, no presente caso, o início do prazo prescricional é a data em que foi efetuado o pagamento da comissão de corretagem, uma vez que, nessa data, a promovente tinha total capacidade de avaliar se a taxa era abusiva ou não. Portanto, uma vez que os cheques para pagamento da comissão de corretagem foram emitidos no dia 03/12/2012 (fl. 92) e a presente ação foi proposta em 19/12/2017, imperiosa a manutenção do reconhecimento da prescrição trienal. Dos lucros cessantes: A jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto do contrato, ensejando o pagamento de lucros cessantes (Tema repetitivo 996). Vale ressaltar que esse entendimento, inclusive, vem sendo aplicado aos casos de atraso na entrega de lote não edificado. Nessa seara, diante do que usualmente adotado na jurisprudência pátria, entendo ser justa e adequada a fixação dos lucros cessantes em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel e não do valor efetivamente pago, mensalmente, desde o momento em que caracterizada a mora. Dos danos morais: Em atenção às especificidades do caso em comento, bem como aos parâmetros que vêm sendo adotados por este Tribunal, em especial por se tratar de loteamento de terreno cuja entrega se deu com atraso 4 (quatro) anos quanto à primeira etapa e 3 (três) anos quanto à segunda etapa, entendo que o montante de R$3.000,00 (três mil reais) não se mostra adequado e suficiente à efetiva reparação do dano sofrido, devendo este ser majorado para R$ 8.000,00 (oito mil reais), sendo capaz de inibir a reiteração da conduta negligente por parte da ré, sem, contudo, promover o enriquecimento sem justa causa do autor. Recurso CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso apelatório de nº 0195316-13.2017.8.06.0001 para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto proferido pelo Excelentíssimo Desembargador Relator. Fortaleza, data indicada no sistema. DESEMBARGADOR EVERARDO LUCENA SEGUNDO Relator (assinado digitalmente) (Apelação Cível - 0195316-13.2017.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) EVERARDO LUCENA SEGUNDO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 16/10/2024, data da publicação: 16/10/2024) 19.
Ante o exposto, CONHEÇO do presente recurso, mas para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida. 20. É como voto. Fortaleza, 2 de abril de 2025. DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator