Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0029322-83.2024.8.06.0001.
APELANTE: GABRIEL ALBUQUERQUE PARENTE
APELADO: HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PANDEMIA DA COVID-19. FORTUITO INTERNO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO
Trata-se de Apelação cível interposta por HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com revisão de cláusulas abusivas, declarou o inadimplemento da ré em contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em multipropriedade, rescindiu o ajuste e a condenou à devolução integral dos valores pagos, sem retenção, acrescidos de multa contratual de 10%, sob alegação de atraso na entrega do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do empreendimento, atribuído à pandemia da Covid-19, afasta o inadimplemento contratual e a obrigação de restituição integral dos valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando as provas constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento do magistrado, cabendo a ele indeferir diligências desnecessárias ou protelatórias, nos termos dos arts. 355, I, e 370 do CPC. A prova testemunhal requerida mostra-se irrelevante, pois, ainda que produzida, não teria o condão de alterar a conclusão jurídica acerca da responsabilidade contratual da ré. O atraso na entrega do empreendimento configura inadimplemento contratual quando ultrapassado o prazo previsto, sobretudo sem demonstração de conclusão da obra mesmo após longo lapso temporal. A pandemia da Covid-19 constitui fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não sendo apta a afastar a responsabilidade da incorporadora pelo descumprimento contratual. A fixação prévia de prazo de entrega implica assunção dos riscos do empreendimento, não sendo admissível transferi-los ao consumidor. Na espécie, até a prolação da sentença (18/03/2025), cerca de 2 (dois) anos se passaram desde a previsão inicial de entrega da unidade (1º/06/2023), e a promovida não informou a conclusão da obra. O inadimplemento da vendedora justifica a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, com restituição integral e em parcela única dos valores pagos, sem retenções, além da incidência da multa contratual pactuada. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é suficiente para o julgamento do mérito. 2. O atraso na entrega de imóvel em multipropriedade configura inadimplemento contratual e autoriza a rescisão com devolução integral dos valores pagos. 3. A pandemia da Covid-19 configura fortuito interno e não afasta a responsabilidade da incorporadora pelo descumprimento contratual. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 370 e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Apelação Cível nº 1023021-42.2024.8.11.0041, Rel. Des. Clarice Claudino da Silva, j. 10.02.2026; TJ-CE, Apelação Cível nº 0264865-03.2023.8.06.0001, Rel. Des. Francisco Bezerra Cavalcante, j. 25.02.2025. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso interposto, para negar-lhe provimento, nos termos do voto da relatora. RELATÓRIO
Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A., atual denominação de Venture Capital Participações e Investimentos S.A., contra sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/Ce, nos autos da Ação de Rescisão Contratual e Revisão de Cláusulas Abusivas ajuizada por GABRIEL ALBUQUERQUE PARENTE, em razão de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade no empreendimento denominado Residence Club At The Hard Rock Hotel Fortaleza. Narra a parte autora, na petição inicial, que adquiriu fração imobiliária do empreendimento mencionado, sendo induzida à contratação mediante promessa de investimento seguro e conclusão das obras em prazo próximo, o que não ocorreu, razão pela qual pleiteou a rescisão contratual por inadimplemento da ré, com devolução integral dos valores pagos, multa contratual, aplicação do Código de Defesa do Consumidor e inversão do ônus da prova. Regularmente processado o feito, sobreveio sentença de mérito julgando procedentes os pedidos, para declarar o inadimplemento contratual da ré e rescindir o contrato, condenando-a à devolução integral dos valores pagos, sem retenção, acrescidos de correção monetária e juros, ao pagamento de multa contratual de 10% e ao pagamento das custas e honorários advocatícios. A parte ré opôs embargos de declaração, alegando erro material quanto ao número do contrato e contradição quanto à incidência da multa contratual sobre o valor atualizado do contrato. Os embargos foram parcialmente acolhidos apenas para corrigir o número do contrato, mantendo-se os demais termos da sentença. Irresignada, a ré interpôs o presente recurso de apelação, sustentando, preliminarmente, cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide e violação ao princípio da vedação à decisão surpresa. No mérito, defende a inexistência de inadimplemento contratual, afirmando que o atraso na obra decorreu de caso fortuito e força maior relacionados à pandemia, motivo pelo qual não poderia ser responsabilizada pela rescisão contratual nem pela devolução integral dos valores pagos. Requer, ao final, a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos autorais ou, subsidiariamente, reconhecer que a rescisão ocorreu por iniciativa do comprador, com aplicação das retenções contratuais. (ID 34526277) Apresentadas contrarrazões, o apelado pugna pela manutenção integral da sentença (ID 34526282). É o relatório. VOTO Conheço do recurso interposto, porquanto se fazem presentes os pressupostos de admissibilidade. O presente recurso visa à reforma da sentença que: (i) declarou o inadimplemento contratual da ré/apelante; (ii) condenou a ré a restituir, de forma integral e em parcela única, no prazo de até 60 (sessenta) dias, os valores pagos pelo autor, sem qualquer retenção; (iii) condenou a ré ao pagamento de multa contratual de 10% (dez por cento) do valor atualizado da venda. Nas razões recursais, a apelante sustenta: (i) preliminar de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (ii) no mérito, inexistência de inadimplemento contratual, afirmando que o atraso na obra decorreu de caso fortuito e força maior relacionados à pandemia. Passo à análise das questões suscitadas. Sustenta a apelante que foi cerceado seu direito de defesa na medida em que o feito foi julgado antecipadamente, inobstante o pedido de produção de prova oral em audiência. A preliminar suscitada se confunde com o mérito. A sistemática processual estabelece que, nos casos em que a questão de mérito seja unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produção de outras provas, senão aquelas já constantes dos atos, o juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença (art. 355, I do CPC). O julgamento antecipado da lide, que visa a conferir ao processo maior celeridade e economia, consiste em uma decisão de mérito, fundada em cognição exauriente. Nela o magistrado reconhece a desnecessidade de produção de mais provas e resolve de maneira imediata a lide, julgando procedente ou improcedente o pedido. Segundo o art. 370 do CPC, "Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias." Deste modo, a produção de prova durante a fase instrutória não pertence aos direitos potestativos dos litigantes, incumbindo ao magistrado avaliar a real necessidade de sua produção. Na espécie, a apelante sustenta que a prova testemunhal serviria para comprovar que o atraso na entrega do empreendimento foi causada pelos efeitos da pandemia Covid-19. Entretanto, ainda que a prova tivesse sido colhida, não interferiria no julgamento da demanda. As circunstâncias alegadas pela apelante constituem casos de fortuito interno, ou seja, são inerentes à atividade empresarial desempenhada, integrando o risco natural do desempenho empresarial da imobiliária. Portanto, não são capazes de afastar a responsabilidade da promovida. Assim, quando ajustada em contrato a data provável para a entrega da obra, tais acontecimentos já são levados em consideração, não havendo que se falar em caso fortuito ou de força maior. A jurisprudência pátria tem entendimento firme sobre a matéria: APELAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPETÊNCIA. CLÁUSULA. ELEIÇÃO DE FORO. ABUSIVIDADE. CONSUMIDOR. DOMICÍLIO. ESCOLHA. POSSIBILIDADE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PLANTA. MULTIPROPRIEDADE. ATRASO. ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO CONFIGURADO. PRAZO. TOLERÂNCIA. EXTRAPOLAÇÃO. PANDEMIA. CORONAVÍRUS (COVID-19). CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. PARCELAS QUITADAS. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. RECURSO PROVIDO EM PARTE. I. Caso em exame 1. Apelação em virtude da sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em multipropriedade, por atraso na entrega do imóvel, e condenou a promitente vendedora à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais. II. Questão em discussão 2. A questão controvertida consiste em verificar: (i) validade da cláusula de eleição de foro; (ii) aplicabilidade do CDC; (iii) concessão da justiça gratuita; (iv) ocorrência de caso fortuito e força maior; (v) forma de restituição dos valores pagos; e (vi) existência de dano moral indenizável. III. Razões de decidir 3. A cláusula de eleição de foro não prevalece quando representa obstáculo ao acesso à justiça do consumidor (CDC, art. 101, I). 4. O CDC é aplicável às relações contratuais envolvendo aquisição de frações imobiliárias para uso próprio (CC, art. 1.358-C). 5. O inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel justifica a rescisão com restituição imediata e integral das quantias pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ. 6. A simples frustração contratual, sem demonstração de ofensa a direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso provido em parte para afastar a condenação por danos morais. Tese de julgamento: "O atraso na entrega de imóvel em regime de multipropriedade justifica a rescisão contratual com restituição imediata dos valores pagos, mas não enseja dano moral se não houver violação concreta a direitos da personalidade." (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10230214220248110041, Relator.: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 10/02/2026, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/02/2026) (GN) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS RECÍPROCAS. CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO DE TEMPO DE IMÓVEL MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO FORTUITO EXTERNO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A. e Kátia Lima Teixeira Guimarães contra sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com indenização por danos morais e devolução de quantias pagas, decretou a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de fração de tempo de imóvel multipropriedade, condenando a ré à devolução integral dos valores pagos pela autora, com incidência de multa contratual de 10%. O pedido de indenização por danos morais foi afastado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide; (ii) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes; (iii) determinar a validade da rescisão contratual e a consequente restituição integral dos valores pagos pela autora; (iv) examinar a alegação de revelia da ré e seus eventuais efeitos; e (v) avaliar se o atraso na entrega do empreendimento configura dano moral passível de indenização. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando a matéria discutida for exclusivamente de direito ou quando os elementos constantes nos autos forem suficientes para a solução do caso, nos termos do art. 355, I, do CPC/2015. Além disso, as partes não se insurgiram contra a decisão de saneamento. 4. A relação jurídica entre as partes caracteriza relação de consumo, uma vez que a autora adquiriu a cota imobiliária na condição de destinatária final, configurando-se, assim, uma relação entre consumidor e fornecedor, conforme os arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. 5. O atraso na entrega do empreendimento configura inadimplemento contratual, justificando a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos, em parcela única, conforme o entendimento consolidado no STJ (Súmula 543 e Tema 577). A pandemia da Covid-19 não se qualifica como fortuito externo, mas sim como fortuito interno, inerente ao risco do negócio, não eximindo a incorporadora de sua responsabilidade contratual. 6. A alegação de revelia não pode ser apreciada na instância recursal, sob pena de supressão de instância, pois a matéria não foi analisada pelo juízo de origem e não foi prequestionada via embargos de declaração. Ademais, a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor em razão da revelia é relativa e não implica automática procedência do pedido. 7. O inadimplemento contratual, por si só, não enseja indenização por danos morais, salvo se demonstrado prejuízo excepcional aos direitos da personalidade, o que não ocorreu no caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando a matéria discutida for exclusivamente de direito ou quando os elementos constantes dos autos forem suficientes para a solução do caso. A relação jurídica estabelecida no contrato de promessa de venda e compra de fração de tempo de imóvel multipropriedade é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. O atraso na entrega do empreendimento configura inadimplemento contratual e justifica a rescisão do contrato, com restituição integral dos valores pagos pelo comprador, sem retenções, em parcela única. A pandemia da Covid-19 não constitui fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega do empreendimento. O mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável, salvo prova de circunstâncias excepcionais que violem direitos da personalidade. (TJ-CE - Apelação Cível: 02648650320238060001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, Data de Julgamento: 25/02/2025, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2025) (GN) Acrescente-se que até a prolação da sentença (18/03/2025), cerca de 2 (dois) anos se passaram desde a previsão inicial de entrega da unidade (1º/06/2023), e a promovida não informou a conclusão da obra. Por conseguinte, outra não é a conclusão a que se chega senão a de que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora. ISSO POSTO, conheço do recurso apelatório e nego-lhe provimento, mantendo a sentença adversada. Com amparo no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em desfavor da apelante para 15% (quinze por cento). É como voto. Fortaleza, 15 de abril de 2026. DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO Relatora