Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0241750-50.2023.8.06.0001.
APELANTE: EDER DE SOUZA SA MAGALHAESAPELADO: CONDOMINIO EDIFICIO JALCY, WALMYR SA MAGALHAE Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA. REJEITADA. AUSÊNCIA DE PROVA DE CAPACIDADE FINANCEIRA. POSSE DECORRENTE DE ACORDO JUDICIAL DE QUINHÃO HEREDITÁRIO. RELAÇÃO TRANSLATIVA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR. APLICAÇÃO DO TEMA 886/STJ. DISTINÇÃO (DISTINGUISHING) AFASTADA. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. INOPONIBILIDADE DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AO CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE CONCORRENTE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. TEMA 1.349/STJ. BARREIRA PROCESSUAL. AUSÊNCIA DE RECURSO DO AUTOR CONTRA CAPÍTULO DE IMPROCEDÊNCIA. NULIDADE DE DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES. ANULABILIDADE. AUSÊNCIA DE AÇÃO ANULATÓRIA PRÓPRIA E DE PREJUÍZO DEMONSTRADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de cotas condominiais, reconhecendo a legitimidade passiva exclusiva do apelante - possuidor do imóvel por força de acordo judicial homologado sobre quinhão hereditário -, e afastando a responsabilidade do Espólio, proprietário registral. O acordo previa a transferência do imóvel ao apelante, com assunção dos encargos correspondentes (cláusula sétima), mas os herdeiros não cumpriram a obrigação de transferir a propriedade, levando o apelante a promover execução de sentença (proc. nº 0280587-48.2021.8.06.0001). O apelante sustenta, em síntese: (i) ilegitimidade passiva, por distinção do Tema 886/STJ, dado o caráter precário e litigioso de sua posse; (ii) suspensão da obrigação pela exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC/2002); (iii) reconhecimento da legitimidade concorrente do Espólio, à luz do Tema 1.349/STJ; e, subsidiariamente, (iv) inexigibilidade dos débitos por nulidade das assembleias condominiais por falta de convocação. Em contrarrazões, o Espólio suscitou pedido incidental de revogação da justiça gratuita concedida ao apelante em primeiro grau, sob o argumento de que a posse de imóvel comercial demonstraria capacidade econômica incompatível com o benefício. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) determinar se a mera posse de imóvel comercial é suficiente para revogar a justiça gratuita concedida à pessoa natural, cuja declaração de insuficiência goza de presunção de veracidade; (ii) definir se o possuidor de imóvel em condomínio edilício, cuja posse decorre de acordo judicial homologado sobre quinhão hereditário - e não de compromisso de compra e venda -, ostenta legitimidade passiva para responder pelas cotas condominiais, com análise da pertinência do distinguishing em relação ao Tema 886/STJ; (iii) determinar se a exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC/2015) é oponível ao condomínio diante do descumprimento, pelos demais herdeiros, da obrigação de transferir a propriedade; (iv) estabelecer se o apelante tem legitimidade recursal para postular o reconhecimento da responsabilidade concorrente do Espólio, cujo capítulo absolutório transitou em julgado ante a inércia do condomínio-credor; e (v) apurar se a falta de convocação do apelante para as assembleias condominiais gera nulidade das deliberações e inexigibilidade das cotas aprovadas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Questão incidental: revogação da justiça gratuita - insuficiência da prova apresentada pelo impugnante. A concessão da justiça gratuita à pessoa natural goza de presunção de veracidade (art. 99, §3º, CPC/2015), cabendo ao impugnante apresentar elementos concretos que evidenciem a ausência dos pressupostos legais. A mera posse de imóvel comercial, desacompanhada de extratos bancários, declaração de imposto de renda ou outro documento hábil, não é suficiente para ilidir a presunção legal. Mantém-se, portanto, o benefício nos termos em que deferido pelo juízo a quo, sendo o apelante dispensado de comprovar o recolhimento do preparo (art. 98, §1º, VIII, CPC/2015). 4. Legitimidade passiva do possuidor - inaplicabilidade do distinguishing ao Tema 886/STJ. A obrigação condominial tem natureza propter rem e recai sobre quem exerce a posse com animus domini em virtude de relação jurídica translativa - isto é, relação que projeta o possuidor como futuro titular do bem. A ratio decidendi do Tema 886/STJ assenta-se em três elementos: (i) relação jurídica que contemple a transferência da titularidade; (ii) efetiva imissão na posse; e (iii) ciência inequívoca do condomínio. O acordo judicial de quinhão hereditário que prevê expressamente a transferência da propriedade configura relação translativa equivalente à promessa de compra e venda, afastando a distinção pretendida. 5. Fundamento doutrinário da legitimidade passiva - teoria da dualidade do vínculo obrigacional e princípio ubi commoda, ibi incommoda. Pela teoria da dualidade do vínculo obrigacional (débito/schuld e responsabilidade/haftung), o débito condominial recai sobre quem efetivamente frui da res comum e se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, segundo o princípio de que onde há vantagens, há ônus. O proprietário registral permanece como responsável, mas o possuidor que utiliza o imóvel é o devedor primário da obrigação. 6. Inoponibilidade da exceção do contrato não cumprido ao condomínio. A exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC/2002) é defesa oponível exclusivamente entre as partes do negócio bilateral que lhe deu origem. O condomínio é terceiro em relação ao acordo judicial celebrado entre os herdeiros e o apelante. A obrigação condominial tem natureza propter rem - nasce da relação material com o imóvel e vincula quem exerce a posse, independentemente de qualquer vínculo contratual pessoal -, de modo que eventual descumprimento da obrigação de transferência pelos herdeiros constitui questão interna àquela relação, passível de ser perseguida pela via da execução de sentença, mas inoponível ao condomínio, cujo crédito é necessário à manutenção dos serviços em benefício de toda a coletividade condominial. 7. Ilegitimidade recursal do apelante para postular a responsabilidade concorrente do Espólio - autonomia do credor e limites do efeito devolutivo. A sentença contém dois capítulos autônomos: a procedência em face do apelante e a improcedência em face do Espólio. O condomínio, único legitimado a impugnar o capítulo que lhe foi desfavorável (absolvição do Espólio), não interpôs apelação nem recurso adesivo, requerendo expressamente a manutenção integral da sentença. O capítulo absolutório transitou em julgado. O apelante, que só foi vencido no capítulo que lhe impôs a condenação, carece de legitimidade para impugnar capítulo em que não figurou como parte sucumbente (art. 996, CPC/2015), pois o interesse econômico reflexo não se confunde com legitimidade recursal. A autonomia do credor nas obrigações concorrentes (art. 275, CC/2002) estende-se ao plano recursal, pois, conformada a parte credora com a absolvição de um dos coobrigados, o devedor condenado não pode, por seu próprio recurso, forçar a inclusão do coobrigado absolvido, sob pena de violar os limites objetivos do efeito devolutivo (art. 1.013, CPC/2015). 8. Alegada nulidade das deliberações assembleares - regime de anulabilidade e ausência de prejuízo. O vício de convocação previsto no art. 1.354 do Código Civil gera anulabilidade - e não nulidade absoluta -, por tutelar interesse privado do condômino. A desconstituição da deliberação depende de ação anulatória específica, ajuizada tempestivamente e com demonstração de efetivo prejuízo, providência que o apelante não adotou. Ademais, a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio nasce diretamente da lei (art. 1.336, I, CC/2002) e não da assembleia, cuja função é meramente operacionalizar o rateio. Acresce que a assembleia que aprovou a taxa ordinária ocorreu em 3/4/2019, antes mesmo da imissão na posse do apelante, em 13/12/2021, sendo aplicável o princípio da instrumentalidade das formas e da inexistência de nulidade sem prejuízo, já reconhecido por esta Câmara. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se integralmente a sentença recorrida. Tese de julgamento: 1. A ratio decidendi do Tema 886/STJ assenta-se na conjugação de três elementos: (i) relação jurídica translativa que contemple a transferência da titularidade ao possuidor; (ii) efetiva imissão na posse; e (iii) ciência inequívoca do condomínio. O acordo judicial de quinhão hereditário que prevê a transferência da propriedade configura relação translativa equivalente à promessa de compra e venda, não cabendo distinção fundada exclusivamente no veículo jurídico que originou a posse. 2. A mera posse de imóvel comercial, desacompanhada de extratos bancários, declaração de imposto de renda ou outro documento hábil, não é suficiente para ilidir a presunção de insuficiência de recursos da pessoa natural (art. 99, §3º, CPC/2015).A obrigação condominial, por sua natureza propter rem, não admite oposição da exceção do contrato não cumprido ao condomínio, que é terceiro em relação ao negócio jurídico subjacente à posse. 3. O réu condenado carece de legitimidade recursal para postular o reconhecimento da responsabilidade concorrente de codevedores absolvidos em capítulo autônomo da sentença, quando o credor - único legitimado a impugná-lo - conformou-se com a absolvição, operando-se o trânsito em julgado desse capítulo. 4. O vício de convocação de assembleia condominial (art. 1.354, CC/2002) gera anulabilidade - e não nulidade absoluta -, que depende de ação anulatória própria com demonstração de efetivo prejuízo. 5. A obrigação de contribuir para as despesas do condomínio nasce da lei (art. 1.336, I, CC/2002), não da assembleia, cuja função é meramente operacionalizar o rateio. ________________ Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 275, 476, 1.336, I, 1.354; CPC/2015, arts. 98, §1º, VIII, 99, §3º, 485, VI, 996 e 1.013. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 15.04.2015; STJ, REsp nº 1.442.840/PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª T., j. 06.08.2015; STJ, REsp nº 1.910.280/PR (Tema 1.349), Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 03.04.2025; STJ, AgRg nos EAREsp 86.915/SP; STJ, AgInt no AREsp 1.131.479, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 20.02.2018; TJCE, Ap. nº 0131778720198060001, Rel. Des. Carlos Augusto Gomes Correia, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 23.04.2025. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAPRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADODESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para, no mérito, negar-lhe provimento nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIOPresidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIARelator ___________ RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Éder de Souza Sá Magalhães contra sentença (ID. 31107749) proferida pelo juízo da 39ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada por Condomínio Edifício Jalcy contra Espólio de Walmyr Sá Magalhães e Éder de Souza Sá Magalhães, nos seguintes termos: [...]
Ante o exposto, EXTINGO O FEITO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do artigo 487, I, do CPC, julgando: a) IMPROCEDENTE a pretensão autoral em relação ao Espólio de Walmyr Sá Magalhães; b) PROCEDENTE o pleito autoral para condenar Éder de Souza Sá Magalhães ao pagamento de R$ 6.437,86 (seis mil, quatrocentos e trinta e sete reais e oitenta e seis centavos) referente às cotas ordinárias e extraordinárias não adimplidas desde junho/2022, acrescidos de correção monetária pelo IPCA e de juros de mora pela taxa SELIC, com a dedução prevista no art. 406, parágrafo 1º do CC (redação dada pela Lei nº 14905/2024) e a incidir mensalmente, ambos a contar a partir da última atualização (ID 157940283); e ainda ao pagamento das cotas ordinárias e extraordinárias vencidas no curso do processo (art. 323 do Código de Processo Civil), acrescidos de correção monetária pelo IPCA e de juros de mora pela taxa SELIC, com a dedução prevista no art. 406, parágrafo 1º do CC (redação dada pela Lei nº 14905/2024) e a incidir mensalmente, ambos a contar a partir do vencimento.Em razão da improcedência, condeno o condomínio autor ao pagamento de 1/2 custas e ao pagamento de honorários de sucumbência em favor do advogado de Espólio de Walmyr Sá Magalhães, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, observada a gratuidade judiciária deferida.Ademais, em razão da procedência, condeno a parte ré Éder de Souza Sá Magalhães ao pagamento de 1/2 custas e ao pagamento de honorários de sucumbência em favor do autor, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, observada a gratuidade judiciária requerida. [...] Apelação cível (ID. 31107751) interposta objetivando a reforma da sentença para que: (a) seja acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva do apelante, com extinção do processo sem resolução do mérito; (b) subsidiariamente, sejam julgados improcedentes os pedidos em relação ao apelante, em razão da exceção do contrato não cumprido; (c) ainda subsidiariamente, seja reconhecida a legitimidade passiva concorrente do Espólio de Walmyr Sá Magalhães, anulando-se o capítulo da sentença que julgou improcedente o pedido em relação a este; (d) na hipótese de não acolhimento dos pedidos anteriores, seja declarada a inexigibilidade dos débitos por nulidade das deliberações assembleares ante a ausência de convocação do apelante. Contrarrazões do Espólio de Walmyr Sá Magalhães (ID. 31107755) suscitando preliminar de revogação da justiça gratuita concedida ao apelante, objetivando, no mérito, a manutenção da sentença recorrida e o desprovimento do recurso, com majoração dos honorários sucumbenciais para 20% sobre o valor atualizado da causa. Contrarrazões do Condomínio Edifício Jalcy (ID. 31107760) objetivando, no mérito, a manutenção da sentença recorrida e o desprovimento do recurso, com majoração dos honorários sucumbenciais. Parecer do Ministério Público (ID. 31704343) declinando de intervir no mérito recursal, por se tratar de causa de natureza patrimonial disponível, sem a presença de incapazes ou interesse público ou social relevante a justificar a atuação ministerial. É o que importa relatar. VOTO Conforme recomendação do Conselho Nacional de Justiça (nº. 144/2023), passo a proferir o meu voto em linguagem simples. DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL Para começar, é necessário verificar se o juízo de admissibilidade é positivo por se tratar de etapa anterior ao exame do mérito recursal. Para tanto, analiso a presença dos pressupostos intrínsecos, atinentes à existência do direito de recorrer (cabimento, interesse, legitimidade e inexistência de fato impeditivos do direito de recorrer), e dos pressupostos extrínsecos, atinentes ao seu exercício (tempestividade, regularidade formal e recolhimento do preparo). Esclareço que apenas se algum desses requisitos estivesse ausente é que seria impedida a apreciação do mérito, levando ao não conhecimento do recurso. Sobre o preparo, pontuo que é pacífico o entendimento no Superior Tribunal de Justiça (AgRg nos EAREsp 86.915/SP) de que a parte que já teve o benefício da justiça gratuita concedido não precisa renovar o pedido a cada recurso ou instância. Assim, considerando que o juízo a quo (de primeiro grau) concedeu o direito de não pagar as despesas do processo à parte recorrente (ID. 31107749), mantenho a sua concessão e a dispenso de comprovar o recolhimento do preparo, nos termos do art. 98, §1º, VIII, do CPC/2015, já que a isenção das custas também inclui os valores necessários para apresentar o recurso. DA QUESTÃO INCIDENTAL: REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA DO APELANTE A respeito, verifico que o Espólio suscitou, em contrarrazões (ID. 31107755), pedido de revogação da justiça gratuita concedida ao apelante, sob o argumento de que a posse de imóvel comercial (sala 1006 do Edifício Jalcy) demonstraria capacidade econômica incompatível com o benefício. O pedido não merece acolhimento. A concessão da justiça gratuita à pessoa natural goza de presunção de veracidade, nos termos do art. 99, §3º, do CPC/2015, que assim dispõe: "[p]resume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural". A impugnação à gratuidade, por sua vez, exige do impugnante a apresentação de elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade. Não basta mera conjectura ou suposição. Entendo que a mera posse de um imóvel comercial, por si só, não demonstra capacidade financeira. Ademais, o Espólio não trouxe qualquer prova concreta de capacidade financeira do apelante - nenhum extrato bancário, declaração de imposto de renda ou outro documento que pudesse ilidir a presunção legal. Rejeito, portanto, o pedido de revogação da justiça gratuita, mantendo o benefício nos termos em que deferido pelo juízo a quo. Dito isso, após verificar que a apelação cumpre todos os requisitos legais, conheço do recurso interposto. No mérito, porém, ele não merece provimento. Explico. DA CONTEXTUALIZAÇÃO DO CASO Da análise dos autos, verifico que o Condomínio ajuizou ação de cobrança de cotas condominiais referentes à sala 1006 do edifício, inicialmente contra o proprietário registral e, posteriormente, incluído no polo passivo, contra o possuidor do imóvel - ora apelante, por força de acordo judicial homologado nos autos do inventário - ID. 31107757 e ID. 31107758. O acordo judicial previa que os herdeiros de Walmyr transfeririam a propriedade do imóvel a Éder, que, por sua vez, assumiria os encargos decorrentes (cláusula sétima). O imóvel, contudo, permanece registrado em nome de Walmyr, porque os herdeiros não cumpriram a obrigação de transferir, o que levou Éder a promover execução de sentença (processo nº 0280587-48.2021.8.06.0001). A sentença recorrida (ID. 31107749), aplicando analogicamente o Tema Repetitivo 886/STJ, entendeu que a posse confessada pelo apelante, somada à ciência inequívoca do condomínio, configurava relação jurídica material suficiente para atribuir-lhe a responsabilidade exclusiva pelas cotas condominiais, afastando a legitimidade do Espólio. Inconformado, Élder apelou sustentando, em síntese, que: (i) é parte ilegítima, pois a aplicação do Tema 886/STJ exige distinção, já que sua posse é precária e litigiosa, diferente da posse estável do promissário comprador; (ii) a exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC) suspenderia sua obrigação, dado que os herdeiros descumpriram o acordo; (iii) a responsabilidade do Espólio deveria ser mantida, à luz da legitimidade concorrente reconhecida pelo Tema 1.349/STJ; e, subsidiariamente, (iv) os débitos seriam inexigíveis por nulidade das assembleias condominiais, ante a falta de convocação do apelante (art. 1.354, CC/2002). DA DELIMITAÇÃO DA MATÉRIA Tecidos os esclarecimentos acima, verifico que a matéria devolvida para apreciação deste Tribunal consiste em verificar: (i) a legitimidade passiva do apelante para responder pelas cotas condominiais, com análise da pertinência da distinção do Tema 886/STJ; (ii) a oponibilidade da exceção do contrato não cumprido ao condomínio; (iii) a possibilidade de reconhecimento da legitimidade concorrente do Espólio, à luz do Tema 1349/STJ e dos limites do efeito devolutivo; e (iv) a alegada inexigibilidade dos débitos por nulidade das deliberações assembleares. DA LEGITIMIDADE PASSIVA DO APELANTE A questão central do recurso reside em saber se o apelante é parte legítima para responder pela cobrança das cotas condominiais, considerando que sua posse decorre de acordo judicial em inventário e não de contrato de compra e venda. A tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 886 (REsp nº 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 15.04.2015) estabeleceu que: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. [destacou-se] O apelante sustenta que a hipótese dos autos é essencialmente diferente daquela que originou o precedente, pois sua posse seria precária e litigiosa, decorrente de acordo judicial descumprido pelos demais herdeiros, ao contrário da posse estável do promissário comprador em contrato de compra e venda. Alega, portanto, que caberia a distinção (distinguishing) do precedente. Entendo que o argumento, embora articulado com aparente sofisticação, não prospera. O cerne da ratio decidendi do Tema 886/STJ reside na constatação de que a obrigação condominial, por sua natureza propter rem, acompanha o imóvel e recai sobre quem exerce a posse com animus domini em virtude de relação jurídica translativa - isto é, relação que projeta o possuidor como futuro titular do bem. A promessa de compra e venda é o exemplo paradigmático, mas não o único. O que importa, à luz do precedente, é a conjugação de três elementos: (i) a existência de relação jurídica que contemple a transferência da titularidade ao possuidor; (ii) a efetiva imissão na posse; e (iii) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transmissão. A distinção pretendida pelo apelante - entre posse decorrente de compra e venda e posse decorrente de acordo judicial de quinhão hereditário - é, portanto, meramente formal e não atinge a ratio do precedente. O acordo judicial homologado (ID. 31107757 a 31107759) previa expressamente, em sua cláusula sétima, a transferência da propriedade do imóvel ao apelante, com assunção dos encargos correspondentes. Trata-se, assim, de típica relação translativa - tal como a promessa de compra e venda -, que projeta o possuidor como futuro titular do bem. A diferença está apenas no veículo jurídico (acordo vs. contrato de compra e venda), não na natureza da relação com o imóvel. No caso dos autos, os três elementos estão presentes de forma inequívoca: a) Relação translativa: o acordo judicial homologado contempla a transferência da titularidade do imóvel ao apelante (cláusula sétima), com assunção dos encargos correspondentes, configurando relação jurídica que projeta o possuidor como futuro proprietário. b) Imissão na posse: o próprio apelante confessou a posse do imóvel em sua contestação (ID. 31107729), ainda que a tenha qualificado como "em caráter precário". c) Ciência inequívoca do condomínio: o condomínio afirma ter ciência de que o apelante é o possuidor do imóvel, uma vez que utiliza diariamente a sala comercial e se apresenta perante a administração como proprietário. Anoto que a qualificação da posse como "precária", tal como alegada pelo apelante, não corresponde ao sentido técnico-jurídico de posse injusta ou clandestina. A expressão, no contexto utilizado, parece referir-se apenas ao fato de que a formalização da transferência da unidade ainda não foi concluída. A posse do apelante, contudo, decorre de acordo devidamente homologado e transitado em julgado, cujo propósito foi especificar os bens destinados ao apelante como parte da parcela da herança que lhe cabe - relação que, por contemplar a transferência da titularidade, confere ao possuidor o animus domini necessário para atrair a responsabilidade pelas obrigações propter rem. A propósito, a teoria da dualidade do vínculo obrigacional, desenvolvida por Alois von Brinz e aperfeiçoada por Von Gierke, propõe a decomposição da obrigação em débito (schuld) - o dever de prestar - e responsabilidade (haftung) - a sujeição patrimonial à satisfação da dívida (MARTINS-COSTA, Judith. Comentários ao novo Código Civil, vol. V, tomo I. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 16). Aplicada às obrigações condominiais, essa decomposição permite identificar com precisão o sujeito passivo: o débito recai sobre quem efetivamente se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio - vale dizer, sobre quem exerce a posse e frui da res comum -, segundo o princípio ubi commoda, ibi incommoda (onde há vantagens, há ônus). O proprietário, por sua vez, não se exime da obrigação, permanecendo como responsável pelo pagamento da dívida enquanto mantiver a condição jurídica de titular do imóvel. Rejeito, portanto, a tese de ilegitimidade passiva do apelante. DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL) Subsidiariamente, o apelante invoca a exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC/2002), argumentando que, se os herdeiros não cumpriram a obrigação de transferir a propriedade, ele estaria desobrigado de cumprir as contrapartidas assumidas no acordo, inclusive o pagamento das despesas condominiais. O art. 476 do CC/2002 dispõe: que "[n]os contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". Entendo que o argumento, embora engenhoso, padece de uma falha estrutural: a exceção do contrato não cumprido é defesa oponível exclusivamente entre as partes do contrato bilateral. O condomínio não é parte no acordo celebrado entre os herdeiros de Walmyr e o apelante. Isso, porque a obrigação condominial não nasce do acordo entre os herdeiros. Ela nasce da relação material com o imóvel e tem natureza propter rem, vinculada à situação jurídica de direito das coisas - propriedade ou posse -, e não a um vínculo contratual pessoal. Como ensina Serpa Lopes, nas obrigações propter rem, "o devedor é determinado de acordo com a relação que o mesmo possua em face de uma coisa (propriedade ou detenção), que é conexa com o débito", sendo tais obrigações "transmissíveis, ainda que a título particular, a quem quer que, mesmo invito creditore, exerça posse do imóvel, causa da obrigação" (Curso de Direito Civil, vol. II, 6ª ed., São Paulo, Saraiva, 1995, p. 46 apud BUNAZAR, Maurício Benvenutti. Da obrigação propter rem. 2013. 185 f. Dissertação (Mestrado em Direito Civil) - Faculdade de Direito, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2013. Disponível em: <https://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/2/2131/tde-06022014-140824/publico/DISSERTACAO_MESTRADO_MAURICIO_B_BUNAZAR_Da_obrigacao_propter_rem.pdf>. Acesso em: 27 fev. 2026). Com efeito, a administração do condomínio edilício é inteiramente pautada no interesse coletivo, e o adimplemento das contribuições condominiais constitui condição indispensável para a sua preservação. Daí por que tais contribuições configuram típicas obrigações propter rem, uma vez que têm por fonte uma situação jurídica de direito das coisas e por função a conservação da res comum. A propósito, Maurício Bunazar esclarece que "a verdadeira função da obrigação propter rem é a conservação da res objeto da situação jurídica, real ou pessoal, que deflagrou a obrigação" (Obrigação propter rem: aspectos teóricos e práticos. São Paulo: Atlas, 2014, p. 81). O Condomínio é terceiro em relação ao negócio jurídico celebrado entre as partes do inventário. Entendo que eventual inadimplência dos herdeiros na obrigação de transferir o imóvel constitui questão interna àquela relação e pode ser buscada pelo apelante por meio da execução de sentença (como já o faz no processo nº 0280587-48.2021.8.06.0001), mas não pode ser oposta ao condomínio, que necessita receber as cotas para manter os serviços em benefício de todos os condôminos, inclusive do próprio apelante. Dito de outro modo, são relações jurídicas distintas e autônomas. A primeira, entre os herdeiros e o apelante, é de natureza contratual (acordo judicial). A segunda, entre o possuidor e o condomínio, é de natureza real (propter rem). Por essa razão, o eventual descumprimento da primeira não afeta a segunda, notadamente porque não há nos autos informação de que o apelante não exercesse a posse (ou de que, à época da cobrança, não a estivesse exercendo). Rejeito, portanto, o pedido subsidiário de improcedência com base na exceção do contrato não cumprido. DA LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE DO ESPÓLIO Autonomia do credor e limites do efeito devolutivo O apelante sustenta que a sentença errou ao afastar integralmente a responsabilidade do Espólio de Walmyr Sá Magalhães, alegando que a obrigação condominial, por sua natureza propter rem, deveria recair também sobre o proprietário registral, em regime de legitimidade concorrente. Registro, de início, que a tese da legitimidade concorrente entre proprietário registral e possuidor para responder por cotas condominiais encontra respaldo em relevante corrente jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça. A Terceira Turma, no REsp nº 1.442.840/PR (Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª T., j. 06.08.2015), já havia firmado entendimento no sentido da "legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse", com fundamento na teoria da dualidade do vínculo obrigacional e na preservação da garantia do condomínio, para a hipótese de pluralidade de direitos subjetivos reais sobre a coisa. Mais recentemente, a Segunda Seção confirmou esse entendimento no REsp nº 1.910.280/PR (Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 3.04.2025), assentando que "com o inadimplemento do adquirente, surge em face dele débito e responsabilidade, ao passo que o proprietário, embora não seja devedor, fica responsável pela dívida, em razão de natureza propter rem da obrigação que adere ao imóvel. Dito de forma diversa, embora o proprietário não tenha se beneficiado pelos serviços prestados pelo condomínio, garante o adimplemento com o próprio imóvel que gerou a dívida, em razão de ser titular do direito real". A matéria é objeto do Tema Repetitivo 1.349/STJ (REsp nº 2.015.740/SP e REsp nº 2.100.395/SP), já afetado para revisão formal do Tema 886, mas ainda pendente de julgamento. Ocorre que, independentemente do mérito da tese, o acolhimento da pretensão do apelante esbarra em obstáculo processual intransponível, fundado na autonomia do credor e nos limites do efeito devolutivo. A sentença recorrida contém dois capítulos autônomos: (a) a improcedência do pedido em relação ao Espólio; e (b) a procedência do pedido em relação ao apelante. Cada capítulo é passível de impugnação independente, e cada um transita em julgado de forma autônoma, conforme o art. 1.008 do CPC/2015. O condomínio (autor da ação e credor da obrigação condominial) era o único legitimado a impugnar o capítulo que lhe foi desfavorável -- a improcedência contra o Espólio. Contudo, o Condomínio não interpôs recurso de apelação, não interpôs recurso adesivo, e em suas contrarrazões (ID. 31107760) requereu expressamente a "manutenção integral da sentença". Conformou-se, portanto, com a absolvição do Espólio. O capítulo de improcedência transitou em julgado. O apelante, na qualidade de réu condenado, foi vencido apenas no capítulo que lhe impôs a condenação. No capítulo que absolveu o Espólio, quem sucumbiu foi o Condomínio, não o apelante. A circunstância de que a absolvição do Espólio seja economicamente desfavorável ao apelante -- por torná-lo devedor exclusivo -- não lhe confere legitimidade para impugnar capítulo em que não foi parte vencida (art. 996, CPC/2015). O interesse econômico reflexo não se confunde com legitimidade recursal. Nem se argumente com a doutrina da sucumbência material, que amplia o conceito de interesse recursal para além da sucumbência formal. A sucumbência material, como ensina Araken de Assis, permite à parte buscar o "melhor resultado concebível" no âmbito do capítulo em que ela própria figura - por exemplo, trocar uma extinção sem mérito por uma improcedência de mérito. Não autoriza, porém, a impugnação de capítulo autônomo que resolve relação jurídica diversa, em que o recorrente não é sujeito processual vencido. A razão de fundo dessa regra é a autonomia do credor. Nas obrigações concorrentes, o credor tem a faculdade de escolher contra quem direciona a cobrança (art. 275, CC/2002). Essa escolha se estende ao plano recursal, isto é, se o credor se conforma com a absolvição de um dos coobrigados, o devedor condenado não pode, pela via do seu próprio recurso, forçar a inclusão do coobrigado absolvido. Admitir o contrário significaria substituir a vontade do credor e condenar parte que o próprio autor não impugnou, em violação aos limites objetivos do efeito devolutivo (art. 1.013, CPC/2015). Rejeito, portanto, o pedido subsidiário de reconhecimento da legitimidade concorrente do Espólio. DA ALEGADA NULIDADE DAS DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES POR FALTA DE CONVOCAÇÃO (ART. 1.354, CC) Na última linha subsidiária, o apelante sustenta que, se é tratado como condômino para fins de pagamento, deveria ser tratado como condômino para fins de convocação das assembleias. Alega que não foi convocado para as assembleias que deliberaram sobre as cotas cobradas (Atas de Assembleia - ID. 31107352 e 31107354), o que tornaria nulas as deliberações e inexigíveis os débitos, conforme o art. 1.354 do Código Civil: Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Entendo que o argumento não prospera pelas razões que passo a expor. Em primeiro lugar, o vício de convocação de que trata o art. 1.354 gera anulabilidade, não nulidade absoluta, por tutelar interesse privado do condômino (direito de participação), e não interesse público. A anulação de deliberação assemblear condominial exige ação anulatória específica, ajuizada oportunamente pelo interessado, com demonstração de efetivo prejuízo - o que o Superior Tribunal de Justiça reafirma ao tratar ações anulatórias de assembleia condominial pelo prisma da ausência de prejuízo como fundamento de improcedência (STJ, AgInt no AREsp 1.131.479, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 20.02.2018), instituto próprio do regime de anulabilidade, não da nulidade absoluta. O apelante não promoveu a anulação das assembleias pela via própria, nem demonstrou ter impugnado a convocação a tempo. A alegação surge apenas neste recurso, como argumento subsidiário à defesa de ilegitimidade - cenário que entendo ser incompatível com o regime de anulabilidade. Em segundo lugar, as cotas condominiais ordinárias decorrem do dever legal de contribuir para as despesas do condomínio, previsto no art. 1.336, I, do Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção. A assembleia não cria a obrigação de contribuir - ela a operacionaliza, aprovando orçamento e fixando rateio. A obrigação nasce da lei e acompanha a condição de condômino ou possuidor. Ademais, a assembleia que aprovou a taxa ordinária ocorreu em 3/4/2019 (ID. 31107352), ou seja, antes da imissão na posse do apelante (em 13/12/2021 - ID. 31107757). Acrescento que esta Câmara aplicou o princípio da instrumentalidade das formas e da inexistência de nulidade sem prejuízo em matéria de assembleias condominiais, recusando a anulação quando o vício apontado não compromete o resultado final da deliberação: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA. EXCLUSÃO DE DIREITO DE VOTO POR INADIMPLÊNCIA PARCIAL. PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE DE AGIR. ASSEMBLEIA VÁLIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta pela Construtora e Imobiliária SAD LTDA contra sentença da 11ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza-CE, que extinguiu sem resolução de mérito a ação anulatória de ata de assembleia extraordinária condominial cumulada com pedido liminar, sob o fundamento de perda superveniente do interesse processual, nos termos do art. 485, VI, do CPC/2015. A apelante sustenta a nulidade da assembleia realizada em 22/04/2019, ao argumento de que teve indevidamente tolhido seu direito de voto, mesmo sendo proprietária de unidades adimplentes, e pleiteia indenização por danos morais e suspensão da cobrança de taxas extraordinárias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a exclusão da autora do direito de voto na assembleia condominial por inadimplência parcial foi válida; (ii) apurar se a inclusão dos votos das unidades adimplentes da autora teria potencial para alterar o resultado da deliberação; e (iii) verificar se há elementos para a responsabilização civil do condomínio por danos morais e suspensão de cobrança de taxas extraordinárias.III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência consolidada do STJ e o art. 1.335, III, do Código Civil reconhecem o direito de condômino multiproprietário inadimplente apenas em parte de suas unidades de votar pelas unidades adimplentes. 4. Ainda que a autora tivesse exercido o direito de voto pelas unidades adimplentes, comprovou-se nos autos que tal participação não teria alterado o resultado da deliberação condominial, já aprovado por maioria suficiente. 5. Conforme precedentes do TJCE, não se reconhece a nulidade de assembleia condominial quando o vício apontado não compromete o resultado final da deliberação, em atenção ao princípio da instrumentalidade das formas e da inexistência de nulidade sem prejuízo. 6. A implementação efetiva das deliberações em assembleia, com instalação de medidores de gás individualizados e cobrança das respectivas taxas, consolidou uma situação jurídica cujos efeitos práticos tornariam inócua eventual anulação, comprometendo os princípios da segurança jurídica, boa-fé objetiva e interesse coletivo condominial. 7. Não se verifica ato ilícito por parte do condomínio, tampouco a presença dos demais requisitos da responsabilidade civil, razão pela qual é indevido o pedido de indenização por danos morais. 8. A inexistência de alteração relevante no resultado da votação e o decurso de tempo caracterizam perda superveniente do interesse de agir, nos termos do art. 485, VI, do CPC/2015, justificando a extinção do feito sem resolução do mérito. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A nulidade de assembleia condominial não se configura quando a exclusão indevida de votos não altera o resultado da deliberação. 2. A consolidação dos efeitos da deliberação, somada à ausência de prejuízo concreto, justifica a perda superveniente do interesse de agir. 3. Não há responsabilidade civil do condomínio por exclusão de voto que não resulte em prejuízo efetivo à deliberação. (TJCE - Apelação Cível - 01317788720198060001, Rel. Carlos Augusto Gomes Correia, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 23/04/2025) [destacou-se] Rejeito, portanto, o pedido subsidiário de declaração de inexigibilidade dos débitos por nulidade das assembleias. DO DISPOSITIVO
Diante do exposto, firme nas razões acima delineadas, conheço do recurso para, no mérito, negar-lhe provimento, mantendo integralmente a sentença recorrida. DA ADVERTÊNCIA Ficam as partes, desde logo, advertidas de que a oposição de embargos de declaração, com nítido intuito protelatório, ensejará a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §§2º e 3º, do CPC/2015. É o voto que submeto à apreciação dos meus eminentes pares. Desembargador CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIARelator