Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0143791-55.2018.8.06.0001.
APELANTE: CONDOMINIO POLO MEGA MIX
APELADO: JOSE ROBERTO JACINTO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. EMPREENDIMENTO NÃO CONSTITUÍDO FORMALMENTE COMO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO. ORGANIZAÇÃO INFORMAL ENTRE ADQUIRENTES. IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE CONTRIBUIÇÕES A PROPRIETÁRIO NÃO ANUENTE. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. ENTREGA DAS CHAVES NÃO REALIZADA. INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO. PROTESTO INDEVIDO. DANO MORAL IN RE IPSA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Condomínio Polo Mega Mix contra sentença que, em Ação Declaratória de Inexistência de Débito cumulada com Cancelamento de Protesto e Indenização por Danos Morais, julgou procedentes os pedidos para declarar a inexistência de débito referente a taxas condominiais, determinar o cancelamento do protesto realizado em nome do autor e condenar o réu ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. O apelante sustenta a exigibilidade das contribuições sob o argumento de que se tratam de obrigações propter rem vinculadas à titularidade do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se são exigíveis taxas instituídas por organização informal de adquirentes em empreendimento não regularmente constituído como condomínio edilício; (ii) estabelecer se é legítimo o protesto de débito decorrente dessas cobranças, bem como a consequente responsabilização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação de contribuir para despesas condominiais possui natureza propter rem, mas sua incidência pressupõe a existência de condomínio edilício regularmente instituído mediante registro do ato de instituição e especificação no cartório de registro de imóveis. 4. A inexistência de registro da instituição do condomínio impede o reconhecimento da natureza condominial das contribuições exigidas, especialmente quando decorrentes de organização informal entre adquirentes do empreendimento. 5. Taxas instituídas por associação ou organização de moradores não obrigam proprietários que não aderiram ou não anuíram com sua instituição, em respeito à liberdade associativa prevista no art. 5º, XX, da Constituição Federal. 6. A responsabilidade por despesas condominiais surge com a imissão na posse e a possibilidade de uso e fruição do imóvel, sendo indevida a cobrança quando o adquirente não recebeu a posse ou as chaves da unidade. 7. A tentativa de impor encargos relativos à manutenção de empreendimento não concluído e não entregue ao adquirente viola os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, além de atrair a aplicação da exceção do contrato não cumprido. 8. Reconhecida a inexistência do débito, revela-se indevido o protesto realizado, configurando dano moral in re ipsa pela indevida imputação da condição de inadimplente. 9. O valor da indenização fixado em R$ 5.000,00 observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, atendendo às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido. ACÓRDÃO
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os(as) Desembargadores(as) da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator RELATÓRIO
Cuida-se de Apelação Cível interposta por CONDOMÍNIO POLO MEGA MIX contra sentença (id. 23327125) proferida pelo Juízo da 35ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE que, nos autos da Ação Declaratória de Inexistência de Débito cumulada com Cancelamento de Protesto e Indenização por Danos Morais, ajuizada por JOSÉ ROBERTO JACINTO, julgou procedentes os pedidos autorais, declarando a nulidade do débito condominial exigido, determinando o cancelamento definitivo do protesto realizado em nome do autor e condenando o réu ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, acrescida de correção monetária e juros, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. Na origem, o autor alegou ter adquirido unidade comercial no empreendimento administrado pelo réu, contudo afirmou jamais ter recebido a posse do imóvel ou as respectivas chaves. Sustentou que, mesmo sem usufruir do bem, teve seu nome protestado em razão de suposto inadimplemento de taxas condominiais, o que lhe teria ocasionado restrições creditícias. Diante disso, requereu a declaração de inexistência do débito, o cancelamento do protesto e a condenação do condomínio ao pagamento de indenização por danos morais. Citado, o réu apresentou contestação defendendo a regularidade da cobrança, afirmando que a construtora responsável pelo empreendimento não concluiu as obras, razão pela qual alguns adquirentes se uniram para viabilizar a finalização e manutenção do imóvel, mediante cobrança de contribuições entre os proprietários das unidades. Encerrada a fase instrutória, sobreveio sentença julgando procedente a demanda, ao fundamento de que o autor não anuiu com a instituição das taxas exigidas e de que o condomínio sequer foi formalmente constituído, circunstâncias que tornariam indevida a cobrança e, por consequência, irregular o protesto realizado, sendo cabível a compensação por danos morais decorrentes da negativação indevida. Irresignado, o Condomínio Polo Mega Mix interpôs a presente apelação em id. 23327128, sustentando, em síntese, que o autor é proprietário da unidade imobiliária, circunstância que atrai a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, por se tratar de obrigação propter rem, vinculada ao imóvel. Defende a legitimidade das cobranças e do protesto realizado, argumentando que este constitui exercício regular de direito diante da inadimplência do apelado. Requer, assim, a reforma integral da sentença para reconhecer a exigibilidade das cotas condominiais, a regularidade do protesto e a exclusão da condenação por danos morais. Subsidiariamente, pleiteia a redução do valor arbitrado a título indenizatório. Contrarrazões em id. 23327133. É o relatório. Decido. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso de apelação. A controvérsia devolvida à apreciação desta instância cinge-se a verificar a validade da cobrança de taxas instituídas pelo Condomínio Polo Mega Mix em face do apelado, bem como a regularidade do protesto realizado em decorrência do alegado inadimplemento dessas contribuições, com os consectários daí decorrentes, especialmente a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. Insurge-se o apelante contra a sentença que julgou procedentes os pedidos autorais, sustentando, em síntese, que o recorrido, na qualidade de proprietário da unidade imobiliária correspondente à Loja 08D-1, estaria obrigado ao pagamento das contribuições instituídas pelos demais adquirentes do empreendimento, uma vez que as despesas relativas à manutenção e conservação do imóvel teriam natureza propter rem, vinculando-se ao próprio bem. A irresignação, todavia, não merece acolhimento. De início, é certo que as contribuições condominiais possuem natureza propter rem, de modo que a obrigação de contribuir para as despesas de conservação e manutenção do condomínio decorre da própria titularidade do direito real sobre a unidade autônoma, conforme dispõe o art. 1.336, inciso I, do Código Civil, veja-se: Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (...) Todavia, a incidência desse regime jurídico pressupõe a existência de condomínio edilício regularmente instituído, cuja constituição demanda a observância das formalidades previstas nos arts. 1.332 e seguintes do Código Civil, especialmente a instituição e especificação do condomínio mediante registro no cartório competente. Assim dispõe referido artigo: Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. No caso concreto, a prova constante dos autos revela que o empreendimento imobiliário em questão não chegou a ser formalmente instituído como condomínio edilício, inexistindo registro da respectiva instituição e especificação no fólio real do imóvel. Ao contrário, extrai-se dos autos que a construtora responsável pelo empreendimento não concluiu as obras originalmente projetadas, circunstância que levou parte dos adquirentes a se organizar informalmente para tentar viabilizar a conclusão e manutenção da estrutura existente. Nesse contexto fático, as contribuições exigidas pelo apelante não decorrem de obrigação condominial regularmente instituída, mas sim de deliberação adotada por determinados adquirentes que decidiram assumir, por iniciativa própria, a administração e manutenção do empreendimento, sem que houvesse adesão ou anuência de todos os proprietários. Tal circunstância impede o reconhecimento da natureza condominial das cobranças realizadas, afastando a aplicação automática do regime jurídico das obrigações propter rem. Na verdade, a situação descrita nos autos aproxima-se da hipótese analisada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 882, no qual se firmou a tese de que: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." Essa orientação decorre diretamente da garantia constitucional da liberdade associativa, consagrada no art. 5º, inciso XX, da Constituição Federal, segundo o qual ninguém pode ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. Assim, inexistindo prova de que o recorrido tenha aderido à organização criada pelos demais adquirentes ou anuído com a instituição das contribuições exigidas, não pode ser compelido ao pagamento das referidas taxas, sob pena de violação direta ao referido preceito constitucional. A pretensão recursal, portanto, incorre em evidente equívoco ao tentar enquadrar as cobranças discutidas no regime jurídico próprio das contribuições condominiais, quando, na realidade, tratam-se de encargos instituídos no âmbito de organização informal entre particulares. Não bastasse isso, observa-se ainda que o conjunto probatório indica que o apelado jamais recebeu a posse da unidade imobiliária adquirida, circunstância que reforça a impossibilidade de imputação das obrigações financeiras discutidas. Com efeito, tratando-se de relação jurídica decorrente de aquisição imobiliária inserida em contrato bilateral, aplica-se a regra prevista no art. 476 do Código Civil, que consagra a denominada exceção do contrato não cumprido, segundo a qual nenhum dos contratantes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra parte sem previamente ter adimplido a sua própria prestação, in verbis: Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. No caso em exame, o próprio recorrente admite que o empreendimento não foi regularmente concluído pela construtora, tampouco demonstrou a efetiva prestação de serviços de manutenção ou conservação que pudessem justificar a cobrança das contribuições instituídas. Nesse cenário, impor ao recorrido o pagamento de encargos relativos à manutenção de empreendimento que sequer lhe foi entregue ou disponibilizado para fruição revelaria manifesta afronta aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. A exemplo, vide jurisprudência desta Corte alencarina: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO. REGULARIZAÇÃO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ E CONFIANÇA NOS NEGÓCIOS JURÍDICOS. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ IMISSÃO NA POSSE. REFORMA DA DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O âmago da controvérsia consiste em analisar o êxito, ou não, do pronunciamento decisório que indeferiu a liminar requestada pela parte Autora, ora Agravante, para que sejam determinadas as providências para a regularização das unidades imobiliárias adquiridas da agravante pelos agravados, por meio da instituição do condomínio, criação das matrículas imobiliárias, confecção das escrituras públicas e, por fim, a assunção das taxas condominiais pela vendedora das unidades. 2. De início, deve-se ressaltar que a presente querela já foi objeto de deliberação por esta relatoria no Agravo de Instrumento nº 0622375-74.2018.8.06.0000, que trata da instituição regular do Condomínio Enseada do Mucuripe. 3. Cotejando o caderno processual, verifico que o transcurso do tempo não alterou a circunstância fática e encontram-se presentes a probabilidade do provimento recursal, mormente diante da existência da obrigação de fazer, consistente na instituição regular do Condomínio Enseada do Mucuripe, com a posterior individualização das matrículas das unidades autônomas e outorga das escrituras públicas para a transferência do domínio pleno das unidades pertinentes aos autores, consoante responsabilidade contratual constante nos autos. 4. Ademais, em prestígio aos princípios da segurança jurídica e isonomia, entendo que é necessário destinar aos agravantes tratamento igualitário ao estabelecido no Agravo de Instrumento nº 0622375-74.2018.8.06.0000 desta relatoria, sob pena de existência de decisões conflitantes, posto que a querela aqui debatida concerne ao mesmo objeto, qual seja, a instituição regular do Condomínio Enseada do Mucuripe. 5. Quanto às taxas de condomínio, o e. Superior Tribunal de Justiça sedimentou o posicionamento no sentido de que a obrigação de arcar com o pagamento das taxas condominiais surge a partir da efetiva posse do imóvel, que ocorre, quase sempre, com a entrega das chaves. 6. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-CE - AI: 06330067220218060000 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, Data de Julgamento: 28/03/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2023) Por tais razões, correta se mostra a sentença ao reconhecer a inexistência do débito exigido pelo apelante, declarando inválida a cobrança realizada. Tal conclusão encontra, inclusive, reforço em precedente envolvendo as mesmas partes e a mesma controvérsia. Com efeito, nos embargos à execução opostos pela ora apelada no processo nº 0146675-57.2018.8.06.0001, foi reconhecida a improcedência da pretensão executiva deduzida pelo Condomínio Polo MegaMix, ora apelante, o que culminou na extinção da execução das taxas condominiais ali discutidas. Naquela oportunidade, em decisão colegiada com voto condutor desta Relatoria, consignou-se que, embora a obrigação condominial possua natureza propter rem, sua exigibilidade pressupõe a imissão na posse e a possibilidade de uso e fruição da unidade, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.345.331/RS - Tema 886; AgInt no REsp 1.846.585/RO). Assentou-se, ainda, que a ausência de imissão na posse do recorrido, aliada à inexistência de averbação da instituição do condomínio e ao estado de abandono do empreendimento, afasta a base fática da cobrança e impede a constituição de título executivo. No mesmo sentido, precedentes desta Corte têm afirmado que a execução de cotas condominiais exige atas assembleares que fixem expressamente os valores por unidade, acompanhadas de planilhas discriminadas, sob pena de ausência dos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade do título. Transcrevo, por oportuno, ementa de acórdão ali deliberado: Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL (ART. 784, X, CPC). AUSÊNCIA DE CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE (ART. 783, CPC). IMISSÃO NA POSSE COMO MARCO DA RESPONSABILIDADE (TEMA 886/STJ). EMPREENDIMENTO INACABADO. ENTREGA DAS CHAVES NÃO EFETUADA. EXECUÇÃO EXTINTA. HONORÁRIOS MAJORADOS (ART. 85, §11, CPC). RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes embargos à execução, extinguindo a execução de cotas condominiais e fixando honorários em 15% do valor da execução. Alega o apelante que, mesmo sem a entrega formal do imóvel, o recorrido assumiu a obrigação condominial ao adquirir a unidade e que atas de assembleia teriam consolidado o débito como título executivo (art. 784, X, CPC). O apelado sustenta a inexistência de posse, a irregularidade do condomínio (ausência de averbação e de anuência) e a impossibilidade de cobrança sem entrega do bem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se as atas condominiais apresentadas conferem certeza, liquidez e exigibilidade suficientes à configuração de título executivo extrajudicial para a cobrança das cotas; (ii) estabelecer se, ausente a imissão na posse e diante de empreendimento inacabado e condomínio irregular, é exigível a obrigação propter rem em sede executiva. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As obrigações cobradas em execução devem ostentar certeza, liquidez e exigibilidade (art. 783, CPC), sob pena de incidência da máxima nulla executio sine titulo; atas e planilhas unilaterais que não individualizam valor de cota, período e rateio não suprem tais requisitos. 4. A ata colacionada é incompleta, sem comprovação de presença e assinaturas dos condôminos, nem fixação de valor de cota e período de referência, inviabilizando a identificação do quantum devido e a exigibilidade do crédito (arts. 784, X, e 803, I, CPC). 5. A responsabilidade por despesas condominiais, embora propter rem, nasce com a imissão na posse e com a possibilidade de uso e fruição da unidade, conforme jurisprudência do STJ (REsp 1.345.331/RS - Tema 886; AgInt no REsp 1.846.585/RO). 6. A ausência de imissão na posse do recorrido, somada à inexistência de averbação da instituição do condomínio e ao estado de abandono do empreendimento, afasta a base fática da cobrança e impede a constituição de título executivo. 7. Precedentes desta Corte reforçam que a execução de cotas exige atas que fixem expressamente os valores por unidade e planilhas registradas e discriminadas, sob pena de ausência de certeza, liquidez e exigibilidade (TJCE, Apelações: 0178471-03.2017.8.06.0001; 0100314-45.2019.8.06.0001). 8. Mantida a sentença que extingue a execução em embargos, impõe-se a majoração dos honorários em grau recursal (art. 85, §11, CPC), em razão do trabalho adicional desenvolvido pelo recorrido. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A execução de taxas condominiais exige ata regularmente constituída que fixe a cota, o período e o critério de rateio, bem como documentação que assegure certeza, liquidez e exigibilidade do crédito. 2. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais nasce com a imissão na posse, sendo inexigível a cobrança executiva quando ausente a entrega do imóvel e inexistentes serviços comuns prestados. 3. A irregularidade formal do condomínio e a incompletude das atas impedem a configuração de título executivo extrajudicial (art. 784, X, CPC), impondo a extinção da execução. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 783, 784, X, 803, I, 85, §2º e §11; CPC/1973, art. 543-C (no precedente do STJ); Lei nº 4.591/1964; Lei nº 6.899/1981. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015; STJ, AgInt no REsp nº 1.846.585/RO, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 15.04.2024, DJe 17.04.2024; TJCE, Apelação Cível nº 0200462-64.2019.8.06.0001, Rel. Des. Carlos Alberto Mendes Forte, 2ª CDP, j. 13.09.2023; TJCE, Apelação Cível nº 0178471-03.2017.8.06.0001, Rel. Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, 1ª CDP, j. 12.04.2023; TJCE, Apelação Cível nº 0100314-45.2019.8.06.0001, Rel. Des. Jane Ruth Maia de Queiroga, 2ª CDP, j. 03.07.2024. Como consequência lógica dessa conclusão, também se mostra indevido o protesto realizado em desfavor do autor, uma vez que fundado em obrigação inexistente. A inscrição ou manutenção indevida do nome do consumidor em cadastros restritivos de crédito constitui conduta apta a ensejar reparação por danos morais, sendo pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, nessas hipóteses, o dano moral opera-se in re ipsa, dispensando a demonstração de prejuízo concreto. Isso porque a indevida imputação da condição de inadimplente atinge diretamente a honra objetiva e a credibilidade do indivíduo perante o mercado, configurando ofensa relevante à sua esfera jurídica. No caso dos autos, restou demonstrado que o protesto realizado pelo apelante atribuiu ao recorrido a condição de devedor relativamente a obrigação inexistente, circunstância suficiente para caracterizar o dano moral reconhecido na sentença. No que concerne ao quantum indenizatório, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), fixado pelo magistrado de origem, revela-se compatível com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, atendendo às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil. O montante arbitrado não se mostra excessivo a ponto de ensejar enriquecimento sem causa da parte autora, tampouco irrisório a ponto de esvaziar o caráter preventivo da indenização, estando, ademais, em consonância com os parâmetros usualmente adotados por esta Corte em situações análogas. Dessa forma, não há motivo para qualquer intervenção desta instância revisora, devendo a sentença ser integralmente mantida.
Ante o exposto, conheço do recurso para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos. Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios em grau recursal, para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC. É como voto. DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator