Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3039130/CE (2025/0339609-2)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: JS 124 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
AGRAVANTE: J SIMÕES ENGENHARIA LTDA
ADVOGADOS: LUCAS MILITÃO DE SÁ - CE018144
ALICE MACHADO PINHEIRO E SILVA - CE038528
THAIS MIRELY ALVES DE OLIVEIRA - CE048784
AGRAVADO: ANDREA MELO DE LIMA
ADVOGADO: EMMANUEL FONTENELE DE ARAUJO - CE026688
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por JS 124 Empreendimento Imobiliário Ltda. e J. Simões Engenharia Ltda. contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base nas alíneas “a” e “c” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 350-359): APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO DE NENHUMA DAS HIPÓTESES DO ART. 330, §1° DO CPC. PRELIMINAR REJEITADA. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA. AUSÊNCIA DE PROVAS QUANTO À ALEGADA CAPACIDADE ECONÔMICA. O INDEFERIMENTO DA JUSTIÇA GRATUITA IMPÕE A COMPROVAÇÃO QUANTO À ALEGADA CAPACIDADE ECONÔMICA DA PARTE. PRELIMINAR AFASTADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DE CADA DESEMBOLSO. JUROS DE MORA. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.002 DO STJ. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE AUTORA. ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC. Recurso conhecido e parcialmente provido para determinar que sobre o valor a ser restituído à promitente compradora deve incidir correção monetária, pelo INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Os embargos de declaração opostos pelas J. Simões Engenharia Ltda. e JS 124 Empreendimento Imobiliário Ltda. foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 408, 409 e 421 do Código Civil; art. 67-A da Lei 4.591/1964; arts. 926 e 927 do Código de Processo Civil; arts. 1.022, II, 489, § 1º, IV, 373, I e 1.013 do Código de Processo Civil. Sustenta, com base no art. 67-A da Lei 4.591/1964, que a incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação autoriza cláusula penal com retenção de até 50% dos valores pagos, apontando previsão contratual expressa e a celebração do contrato sob a vigência da Lei 13.786/2018. Defende que a limitação da retenção a 15% violaria o referido dispositivo legal. Defende, à luz dos arts. 408, 409 e 421 do Código Civil, a validade da cláusula penal e a observância da autonomia privada e do pacta sunt servanda, pois a rescisão teria ocorrido por iniciativa da compradora, devendo ser aplicada a penalidade convencionada. Alega negativa ou deficiência de prestação jurisdicional, por afronta aos arts. 1.022, II, e 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, afirmando que o acórdão não teria enfrentado fundamentos sobre a validade da cláusula contratual de retenção de 50% e sobre a aplicação do regime de afetação, nos termos do art. 67-A da Lei 4.591/64. Afirma não incidirem os óbices das Súmulas 5/STJ e 7/STJ, por se tratar de matéria jurídica e de revaloração jurídica de fatos incontroversos, requerendo a correta valoração dos elementos dos autos e a possibilidade de reforma em grau recursal. Registra, ainda, dissídio jurisprudencial quanto às teses de: validade da cláusula de retenção de 50% em contratos sob patrimônio de afetação celebrados após a Lei 13.786/2018. Contrarrazões às fls. 436-446, nas quais a parte recorrida alega: deficiência de fundamentação e ausência de demonstração específica de violação de lei federal; óbice da Súmula 7/STJ e incidência da súmula 282/STF; ausência de prequestionamento; e inexistência de dissídio jurisprudencial válido. Requer, ao final, o não conhecimento do recurso e, no mérito, seu não provimento, com majoração de honorários. A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo. Impugnação às fls. 481-488. Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial. Originariamente, Andrea Melo de Lima ajuizou ação de rescisão de contrato com restituição de valores c/c pedido de tutela antecipada, em face de J. Simões Engenharia Ltda. e JS 124 Empreendimento Imobiliário Ltda., narrando ter celebrado, em 16/3/2020, promessa de compra e venda da unidade 803 do empreendimento J Smart José Vilar, pelo preço de R$ 320.112,00, com pagamentos adimplidos até agosto de 2022 e desembolso total de R$ 115.658,37, pleiteando a rescisão por impossibilidade financeira, a restituição integral dos valores pagos ou, alternativamente, com retenção de 20%, a inversão do ônus da prova, e tutela para impedir cobranças e restrições de crédito. A sentença julgou, parcialmente, procedente o pedido para declarar rescindido o contrato por culpa da autora, determinar a restituição imediata dos valores pagos, com atualização pelo IGPM a contar de cada desembolso, autorizando a retenção de 15% e fixando custas e honorários de 10%. O Tribunal de origem deu parcial provimento ao apelo das recorrentes para estabelecer, sobre os valores a restituir, correção pelo INPC a partir de cada desembolso e juros de 1% ao mês a partir da citação, mantendo a abusividade da cláusula de retenção de 50% e a limitação da retenção, com fundamento na aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543/STJ, reconhecendo sucumbência mínima da autora. Os embargos de declaração foram rejeitados, sem aplicação de multa, com prequestionamento implícito. Inicialmente, destaco que a promessa de compra venda que se pretende rescindir foi celebrada em 2020, de forma que se aplica a hipótese a Lei 1.3786/2018. Trata-se de hipótese de rescisão de contrato celebrado sob a égide da Lei 13.786/2018, mediante distrato pleiteado pela parte autora, alega-se violação ao art. 67-A da Lei 4.591/64, pretendendo a retenção do percentual de 50%, em substituição aos 15% fixados, por se tratar de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação. A questão do regime do patrimônio de afetação alegada pela agravante não é impugnada pela parte autora. Com efeito, o acórdão recorrido diverge da orientação firmada na jurisprudência desta Corte, para a qual, em contratos de incorporação celebrados na vigência da Lei 13.786/2018 desfeitos por culpa do comprador, o percentual de retenção dos valores pagos pode chegar a 50% (cinquenta por cento). Confiram-se sobre o tema os seguintes julgados: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE ATÉ 50% DO TOTAL DOS VALORES PAGOS. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A Lei n.º 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, publicada aos 27/12/2018, disciplinou em seu art. 67-A que a pena convencional estabelecida para os contratos derivados de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação pode chegar até o limite de 50% dos valores pagos. 3. No caso, não se pode conhecer do recurso especial quanto ao pedido de majoração do percentual de retenção das parcelas pagas pelos adquirentes, em razão da ausência de impugnação dos fundamentos do acórdão recorrido, atraindo a incidência, à hipótese, da Súmula n.º 283 do STF, por analogia. 4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.023.713/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 30/11/2022.) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO. 1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.) No caso em exame, embora faça menção à abusividade da cláusula em questão e afirme não ser razoável a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, o Tribunal de origem não detalha em que consistiria o abuso nem expõe circunstâncias a demonstrar, em concreto, em que consistiria a falta de razoabilidade. Transcreva-se o trecho pertinente do acórdão recorrido (fls. 356-358): Resta, portanto, incontroverso que o desfazimento do negócio jurídico se deu por iniciativa da adquirente, aplicando-se o entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula n. 543, Segunda Seção, julgado em 26/8/2015, DJe de 31/8/2015.) No caso de desistência do comprador a controvérsia remanescente diz respeito ao percentual de retenção, cabendo a devolução dos valores, sendo permitido o desconto de cláusula penal para abatimento dos prejuízos sofridos pela vendedora quanto às despesas administrativas da vendedora, justamente para que as partes sejam repostas ao estado anterior à contratação. Deste modo, é devida a restituição parcial dos valores pagos pela promovente. Entendo não haver nenhum óbice a que o Poder Judiciário intervenha nas disposições contratuais, desde que a cláusula se apresente em termos ilegais e/ou abusivos devendo-se ter em mente que a autonomia privada não é absoluta, e a vontade das partes deve se subsumir à lei. Assim, se o art. 51, IV, do CDC prevê a necessidade de devolução dos valores pagos, isso não significa que não seja impossível a previsão de cláusula penal para favorecer a parte inocente, devendo essa devolução ser feita em percentual significativo, para que se considere que o ordenamento foi atendido. Destarte, possível a intervenção do Judiciário nos termos contratuais, quando o percentual previsto em contrato tiver caráter abusivo. A retenção de valor exagerado é ilegal gerando, portanto, nulidade da cláusula sendo inadmissível a convalidação de ato nulo (art. 51, II e IV, do CDC). A Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, estabelece: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: [...] II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Na espécie, o contrato firmado entre os litigantes estabelece, em sua Cláusula Nove, item 3, alínea "c", a perda de 15% (quinze por cento) do valor do contrato em caso de rescisão contratual por vontade ou culpa exclusiva dos compradores. Além de estar em desconformidade com a legislação, tal valor se mostra excessivamente oneroso em relação aos consumidores, no caso concreto. (...) Deste modo, deve ser mantido o entendimento do julgador a quo, posto que retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos é suficiente para devolver as partes ao estado anterior, considerando-se que o imóvel será revendido. A retenção de até 50% (cinqüenta por cento) dos valores pagos está de acordo com a lei e pode ser prevista expressamente em cláusula constante do contrato celebrado pelas partes, razão pela qual deve prevalecer no caso concreto. Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial para que prevaleça a cláusula contratual, observado o limite de retenção previsto no artigo art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018, por tratar-se de regime do patrimônio de afetação. Custas a cargo da parte recorrida, bem como honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) do benefício econômico pretendido, que no caso corresponde à redução pretendida no valor a ser retido. Intimem-se Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI