Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: ASSOCIACAO DOS CONDOMINIOS COMPLEXO NAVEGANTES
APELADOS: MOSCATU EMPREENDIMENTOS S/A, ROSSI RESIDENCIAL SA, DIAGONAL ENGENHARIA LTDA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. FALHAS NA IMPERMEABILIZAÇÃO DAS COBERTURAS E NAS CAIXAS DE AR-CONDICIONADO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍCIO CONSTRUTIVO NAS SACADAS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. DUPLICIDADE REPARATÓRIA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações interpostas pelas construtoras rés e pela associação de condomínios contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com perdas e danos por vícios construtivos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as rés à correção de infiltrações e vazamentos nas caixas de ar-condicionado, com manchas nas fachadas, e à impermeabilização das coberturas das torres do empreendimento, rejeitando os pedidos relativos às sacadas e à indenização por danos materiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 4 questões em discussão: (i) definir a legitimidade passiva da construtora integrante da cadeia de fornecimento; (ii) estabelecer o prazo prescricional aplicável às pretensões decorrentes de vícios construtivos; (iii) verificar a responsabilidade das rés pelas patologias identificadas no empreendimento; e (iv) determinar a possibilidade de indenização por danos materiais diante da condenação em obrigação de fazer. III. RAZÕES DE DECIDIR A construtora que participou da execução do empreendimento integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente por vícios construtivos. A pretensão de reparação por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil. A perícia judicial identificou falhas construtivas na impermeabilização das coberturas e nas caixas de ar-condicionado, sendo a manutenção deficiente fator apenas agravante. As rachaduras nas sacadas não configuram vício construtivo indenizável, diante da ausência de comprovação de manutenção periódica da fachada pelo condomínio. A condenação em indenização pelos valores gastos com a impermeabilização importaria duplicidade reparatória, pois já determinada a execução do serviço pelas rés. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: A construtora integrante da cadeia de fornecimento responde solidariamente por vícios construtivos do empreendimento. A pretensão de reparação por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. Não cabe cumular obrigação de refazimento do serviço com indenização integral pelo mesmo objeto quando configurada duplicidade reparatória. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 206, § 3º, V, e 618. CDC, arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 26, II. CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, 373, I e II, e 1.022. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1721694/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 03.09.2019. TJ-SP, Agravo de Instrumento nº 2311420-21.2025.8.26.0000, Rel. Corrêa Patiño, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 28.10.2025. TRF-1, Agravo de Instrumento nº 1019869-24.2024.4.01.0000, Rel. Des. Fed. I'talo Fioravanti Sabo Mendes, 7ª Turma, j. 17.01.2025. Súmula 481 do STJ. ACÓRDÃO:
requeridas: a) Na correção das infiltrações e vazamentos das caixas de ar-condicionado que causaram as manchas das fachadas; b) Na impermeabilização da coberta das torres Miramar, Mirante, Miradouro e Belvedere da parte autora. Em decorrência da sucumbência, nos termos do artigo 85, do Código de Processo Civil, condeno a requerida ao pagamento de custas e despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$3.000,00, observado o artigo 98, § 3º do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as baixas de estilo. P.R.I. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. FERNANDO TELES DE PAULA LIMA. Juiz de Direito". Embargos de Declaração (ID 30969522)apresentados por ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS COMPLEXO NAVEGANTES, em síntese, que não constou prazo para que as requeridas cumprissem a sentença. Argumenta ainda que as requeridas não são beneficiárias da justiça gratuita, não sendo aplicável o parágrafo 3º do Art. 98 do CPC. Requer seja admitido os embargos, dando-lhe o efeito infringente (modificativo), a fim de modificar a decisão embargada para, ao final, reconhecer a omissão e contradição apontadas. Embargos de Declaração (ID 30969523) apresentados por ROSSI RESIDENCIAL S/A, MOSCATU EMPREENDIMENTOS S/A e DIAGONAL ENGENHARIA LTDA., em que alegam: - contradição quanto ao prazo prescricional, sustentando que a pretensão possui natureza de reparação civil sujeita ao prazo trienal (art. 206, §3º, V, CC), e não ao prazo decenal aplicado na sentença; - omissão quanto à análise da preliminar de decadência arguida com fundamento no art. 618 do Código Civil e no art. 26, II, do CDC. Requerem o saneamento dos vícios apontados e, subsidiariamente, a atribuição de efeitos infringentes para reforma da sentença. Sentença (ID 30969530) em Embargos de Declaração opostos pelas partes: "Trata-se de Embargos de Declaração opostos por ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS COMPLEXO NAVEGANTES (Embargante) em face da sentença de ID 135936067. A Embargante alega omissão da sentença por não ter constado prazo para o cumprimento da obrigação de fazer imposta às requeridas. Aponta, ainda, contradição na sentença ao observar o artigo 98, § 3º do CPC, que trata da gratuidade de justiça, uma vez que as requeridas não são beneficiárias da justiça gratuita. ROSSI RESIDENCIAL S/A, MOSCATU EMPREENDIMENTOS S/A e DIAGONAL ENGENHARIA LTDA. (Embargantes nos autos), apresentaram contrarrazões aos embargos de declaração da ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS COMPLEXO NAVEGANTES (Embargada nas contrarrazões), pugnando pela rejeição dos embargos. Alegam que não há omissão ou contradição na sentença, e que a pretensão da Embargante é rediscutir o mérito da causa. Argumentam que o julgador não é obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, desde que tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. Importante destacar que ROSSI RESIDENCIAL S/A, MOSCATU EMPREENDIMENTOS S/A e DIAGONAL ENGENHARIA LTDA. também opuseram Embargos de Declaração (ID 145451838) em face da mesma sentença de ID 135936067, alegando contradição quanto ao prazo prescricional aplicável e omissão quanto à preliminar de decadência suscitada. A ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS COMPLEXO NAVEGANTES (Embargada nos autos de ID 145451838) apresentou contrarrazões aos embargos de declaração de ROSSI RESIDENCIAL S/A, MOSCATU EMPREENDIMENTOS S/A e DIAGONAL ENGENHARIA LTDA., requerendo o não provimento do recurso. Argumenta que a sentença está correta e legalmente embasada, não merecendo reforma, e que o prazo prescricional aplicado (decenal) é o correto para casos de vícios construtivos. Afirma que a sentença não foi omissa quanto à preliminar de decadência, pois a analisou no item "Da prescrição, ausência do interesse de agir e da decadência". Considerando a interposição recíproca de embargos de declaração contra a mesma sentença, passo a analisar conjuntamente as alegações de ambas as partes. II. FUNDAMENTAÇÃO. Conheço de ambos os embargos, porquanto tempestivos. Os embargos de declaração, conforme o artigo 1.022 do Código de Processo Civil, destinam-se a suprir omissão, esclarecer obscuridade, eliminar contradição ou corrigir erro material em qualquer decisão judicial. Não se prestam à rediscussão do mérito do julgado ou ao mero inconformismo da parte com o resultado desfavorável. A) Dos Embargos de Declaração opostos por ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS COMPLEXO NAVEGANTES (Embargante do ID 522): Da omissão quanto ao prazo para cumprimento da obrigação de fazer: A Embargante alega que a sentença foi omissa ao não fixar um prazo para as requeridas cumprirem as obrigações de fazer. De fato, a sentença condenou as requeridas à correção das infiltrações, vazamentos e manchas nas fachadas, bem como à impermeabilização das coberturas, mas não estipulou um prazo para o cumprimento dessas obrigações. A fixação de um prazo é essencial para a efetividade da decisão e para a segurança jurídica das partes, configurando omissão sanável. Da contradição quanto à aplicação do art. 98, § 3º do CPC: A Embargante aponta contradição na sentença ao mencionar o artigo 98, § 3º do CPC na condenação das requeridas ao pagamento de custas e honorários advocatícios, visto que elas não são beneficiárias da justiça gratuita. O art. 98, § 3º do CPC dispõe sobre a suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais para o beneficiário da gratuidade de justiça. A aplicação desse dispositivo a partes que não gozam do benefício configura um erro material passível de correção. B) Dos Embargos de Declaração opostos por ROSSI RESIDENCIAL S/A, MOSCATU EMPREENDIMENTOS S/A e DIAGONAL ENGENHARIA LTDA. (Embargantes do ID 145451838): Da contradição quanto ao prazo prescricional: As Embargantes alegam que a sentença foi contraditória ao reconhecer implicitamente a inexistência de prescrição para a pretensão autoral, aplicando o prazo decenal do art. 205 do Código Civil, quando a lide teria cunho eminentemente obrigacional, o que exigiria a aplicação do prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, V, do Código Civil. A sentença (ID 135936067) expressamente rejeitou a preliminar de prescrição, fundamentando-se na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que "o prazo prescricional da ação para obter, do construtor, indenização por defeito da obra na vigência do Código Civil de 2002 é de 10 anos". O TJCE possui entendimento semelhante, aplicando o prazo decenal do art. 205 do Código Civil para pretensões indenizatórias decorrentes de vícios construtivos. Não há contradição na aplicação do prazo decenal, mesmo em casos de obrigação de fazer. A jurisprudência do STJ tem consolidado o entendimento de que, em se tratando de responsabilidade por vícios construtivos, tanto a pretensão indenizatória quanto a de obrigação de fazer para reparos se submetem ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC, e não aos prazos menores previstos para vícios redibitórios ou reparação civil em geral. Isso porque o pleito visa à reparação integral dos danos decorrentes do inadimplemento contratual, que se submete à regra geral do Código Civil. O inconformismo das Embargantes quanto à valoração jurídica da matéria não se coaduna com a finalidade dos embargos de declaração. Da omissão quanto à preliminar de decadência: As Embargantes alegam que a sentença foi omissa ao não analisar a preliminar de decadência, suscitada com base no artigo 618 do Código Civil e artigo 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor. A sentença, em seu item "Da prescrição, ausência do interesse de agir e da decadência", analisou a questão da prescrição e, ao fazê-lo, tacitamente abordou a decadência, ao rejeitar o argumento das requeridas sobre o prazo trienal e afirmar a aplicação do prazo decenal, que abarca a discussão sobre vícios construtivos. Embora não tenha usado o termo "decadência" isoladamente em sua conclusão final sobre o tema, a fundamentação utilizada pela sentença, ao citar a jurisprudência que afasta a incidência de prazo decadencial para pretensão indenizatória de vícios construtivos e aplica o prazo prescricional decenal, demonstra que a questão foi enfrentada. O STJ, em casos de vícios construtivos, entende que a pretensão indenizatória do consumidor não se submete a prazo decadencial, mas sim prescricional. A mera ausência de expressa menção à "decadência" separadamente da "prescrição" não configura omissão, uma vez que a questão foi implicitamente resolvida pela adoção do entendimento que afasta a incidência de prazos menores. III. DISPOSITIVO.
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 5ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO GABINETE DO DESEMBARGADOR JOSÉ KRENTEL FERREIRA FILHO PROCESSO Nº 0267981-22.2020.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos os autos, acordam os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e negar provimento a ambos os recursos, nos termos do voto do Relator. Fortaleza-CE, data da assinatura digital. MARIA REGINA OLIVEIRA CÂMARA Presidente do Órgão Julgador JOSÉ KRENTEL FERREIRA FILHO Relator RELATÓRIO
Trata-se de dupla Apelação, propostas por ROSSI RESIDENCIAL S/A, MOSCATU EMPREENDIMENTOS S/A e DIAGONAL ENGENHARIA LTDA; e ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMINIOS COMPLEXO NAVEGANTES, integrada pela decisão de ID 30969530, contra sentença de ID 30969518, proferida pelo Juízo da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza-CE, nos Autos da Ação de de Obrigação de Fazer c/c Perdas e Danos, interposta por Associação dos Condomínios Complexo Navegantes, em face de Diagonal Engenharia LTDA, Rossi Residencial S/A e Moscatu Empreendimentos S/A, sentença essa a seguir transcrita: "Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Perdas e Danos, ajuizada por Associação dos Condomínios Complexo Navegantes, em face de Diagonal Engenharia LTDA, Rossi Residencial S/A e Moscatu Empreendimentos S/A, todos qualificados. Narra a parte autora que os Condomínios Residenciais Navegantes 01 e 02, foram empreendidos pelas requeridas, com o respectivo Alvará de Habite-se expedido em 02/07/2012 e 02/04/2013. Alega que, muito embora os condomínios tenham sido construídos, respectivamente, há 08 anos e 07 anos, os mesmos, constantemente, deparam-se com vícios construtivos que importam em risco à solidez e segurança dos imóveis, além de prejuízos estéticos. Sustenta que após tentativas de diálogo com as rés, a requerida Diagonal, enviou e-mail através do qual se negou a realizar os reparos solicitados, muito embora tenha afirmado que os vícios ora reportados são graves e podem comprometer a estrutura das edificações dos condomínios associados. Desta forma, requer a condenação das requeridas em obrigação de fazer, para que esta corrija: i) as infiltrações e vazamentos das caixas de ar-condicionado que causaram as manchas das fachadas; ii) os problemas e patologias apresentadas nos Laudos de Inspeções Prediais e; iii) as fissuras nas fachadas das torres dos condomínios em referência. Sem prejuízo da indenização por danos materiais de R$373.649,39 e o ressarcimento por outras despesas, decorrentes de reparos emergenciais que precisam ser realizados durante o trâmite processual. Contestação da Diagonal Engenharia LTDA, ID 123326663, sustentando, preliminarmente, a tese de sua ilegitimidade passiva e da prescrição. No mérito, argumenta que não há vícios de construção, mas sim a falta de manutenção e/ou manutenção inadequada do condomínio. Alega ainda a ausência de comprovação dos danos materiais postulados e aponta a litigância de má-fé da parte autora. Contestação de Rossi Residencial S/A e Moscatu Empreendimentos S/A, ID 123327626, alegando, preliminarmente, a ausência de interesse de agir e da decadência do direito da parte autora. No mérito, afirma também que a necessidade de manutenção preventiva a ser realizada pelo condomínio não foi cumprida, além de que o laudo unilateral acostado pela parte autora foi elaborado com premissas equivocadas e normas técnicas inaplicáveis ao empreendimento, motivo pelo qual resta necessária a perícia judicial, e, por fim, argumenta que não há responsabilidade civil das rés. Réplica, ID 123327632. Decisão Interlocutória, ID 123327648, intimando as partes para se manifestarem se houver interesse na produção de novas provas, advertindo-as que o silêncio implicará no julgamento antecipado do processo. A requerida Rossi Residencial S/A pugna pela apreciação das preliminares de decadência e de prescrição, decretando a extinção do feito com julgamento do mérito ou, havendo necessidade da realização de perícia judicial, que seja determinado o custeio pelo autor. A requerida Diagonal Engenharia LTDA, ID 123327651, requer, caso superada a preliminar de prescrição, a produção de prova testemunhal e pericial de engenharia. Decisão Interlocutória, ID 123327661, acolhendo o pedido para a produção de prova pericial. Laudo pericial, ID 123329749 e 123329749. Manifestação da parte autora acerca do laudo pericial, ID 123330573. Manifestação da requerida Diagonal Engenharia LTDA, ID 123330875, acerca do laudo pericial. Sem manifestação das requeridas Rossi Residencial S/A e Moscatu Empreendimentos S/A acerca do laudo pericial, apesar de regularmente intimadas para se manifestarem. Despacho, ID 123330877, intimando Diagonal Engenharia LTDA para se manifestar caso persista o interesse na produção de prova oral. As requeridas, em petição conjunta, ID 123330888, informaram que diante dos elementos probatórios existentes nos autos, não mais possuem interesse na referida prova (testemunhal), requerendo o regular prosseguimento do feito, com a improcedência da ação. Decisão Interlocutória, ID 123330889, anunciando o julgamento do feito. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO. Ao autor cabe comprovar os fatos constitutivos do seu direito (art. 373, I,CPC) e ao réu caberá comprovar nos autos a existência do fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito do autor (art. 373, II, CPC). É o que dispõe o Código de Processo Civil. PRELIMINARES. Da ilegitimidade passiva. Narra a requerida, Diagonal Engenharia LTDA, que não é parte legítima para integrar o polo passivo, uma vez que inexiste vínculo contratual firmado diretamente entre os condôminos e esta. Ou seja, alega que não firmou nenhum contrato com os condôminos, bem como não assume qualquer responsabilidade perante o condomínio, notadamente para reparar eventuais vícios de construção e/ou ressarcimento por reformas. Não assiste razão. Isto porque a Diagonal Engenharia figura como construtora do empreendimento Complexo Navegantes Fase 01, e como fiadora do valor emprestado pela Caixa Econômica Federal para custear as obras de construção do referido empreendimento. Rejeito a preliminar. Da prescrição, ausência do interesse de agir e da decadência. Colhe-se dos autos que os Condomínios Residenciais Navegantes 01 e 02, foram empreendidos pelas requeridas, tendo o poder público municipal liberado seus respectivos Alvarás de Habite-se, em 02/07/2012 e 02/04/2013. Para fins de contagem do prazo prescricional, na situação específica, a Requerida considera o marco inicial para sua contagem a expedição de "Habite-se" do empreendimento pela equipe de fiscalização da Prefeitura Municipal de Fortaleza, utilizando-se, todavia, a prescrição trienal, motivo pelo qual a demanda estaria prescrita. No entanto, o prazo prescricional e decadencial apontado pelas partes requeridas está equivocado.[...]. Preliminar rejeitada. MÉRITO. Busca a parte autora a condenação dos requeridos para que promovam com as correções de infiltrações e vazamentos das caixas de ar-condicionado que causam as manchas das fachadas, os problemas e patologias apresentadas nos Laudos de Inspeções Prediais, como: a) no piso da área destinada aos estacionamentos de veículos; b) anomalias no corrimão das escadas de emergência, nos hidrantes e mangueiras, que não cumprem as normas estabelecidas para Instalações de Combate à Incêndio (classificado como grau de risco alto); c) obstrução de áreas comuns; d) anomalia no Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (classificado como grau de risco alto); e) falta de impermeabilização da cobertura, o que diminui a vida útil e causa infiltrações; f) dentre outros vícios, tudo em estrita conformidade com os 05 Laudos de Inspeção Predial, elaborados em setembro/2018, e as fissuras nas fachadas das torres dos condomínios em referência. Além disso, requer a indenização por danos materiais pelo ressarcimento das despesas de reforma das lajes das coberturas das 04 (quatro) torres da demandante, na quantia de R$ 373.649,39 (trezentos e setenta e três mil, seiscentos e quarenta e nove reais e trinta e nove centavos). Realizada a perícia determinada por este Juízo, foi constatado o seguinte: CONCLUSÃO Com base na visita pericial realizada e nos documentos acostados no processo, foi possível identificar situações de anomalias no empreendimento decorrentes de diversos motivos, como erros de projeto, falhas construtivas e falhas na realização das manutenções periódicas necessárias, especificadas no Manual do Síndico do empreendimento e apresentadas neste laudo. [...]. Das anomalias vistoriadas que ocorreram por falta da realização de manutenção preventiva e corretiva, são as seguintes: Pavimentação do estacionamento: Como explicitado no laudo, a situação encontrada no estacionamento é decorrente do desgaste devido ao uso e a falta da realização de manutenções preventivas e corretivas, ocasionando a deterioração do espaço das vagas e da pista de rolamento. Sistema de combate à incêndio e SPDA: Como informado durante a visita pelo administrador, o condomínio está realizando as manutenções corretivas para que consiga o certificado de conformidade junto ao corpo de bombeiros, em que as anomalias identificadas (apresentadas no tópico 4 deste laudo) nesses sistemas são decorrentes da falta da realização de manutenções por parte do condomínio. Revestimento da piscina: O revestimento de ladrilho da piscina apresentou pontos em que o rejunte estava desgastado e áreas em que o ladrilho descolou, essa situação é decorrente da falta de manutenção periódica na aplicação do rejunte para garantir a integridade do revestimento da piscina. Casa de Gás e Gerador: esses dois sistemas necessitam da realização constante de manutenções para garantir o pleno funcionamento, como foi apresentado no laudo, esses sistemas estão em bom estado de conservação e com as manutenções e procedimentos sendo realizados periodicamente. Cisternas e Barriletes: O sistema de cisternas do condomínio está passando por manutenções preventivas e os barriletes apresentam um bom estado em sua tubulação. Das anomalias identificadas no condomínio que já passaram por intervenções, mas que continuam presentes, são: Impermeabilização das cobertas: A camada de impermeabilização das torres já está apresentando sinais de desgaste e desplacamento do contrapiso de proteção da manta asfáltica (situação apresentada no laudo), é uma anomalia decorrente de erros na execução do sistema de impermeabilização, porém é importante ressaltar que a impermeabilização presente foi realizada por uma terceirizada contratada pelo condomínio, em que foi retirada a impermeabilização original feita pelo requerido. Caixas de ar condicionado e manchas na fachada: Como informado nos autos do processo e no presente laudo, as caixas de ar condicionado foram substituídas por caixas de fibra de vidro por uma empresa contratada pelo requerido, porém durante a realização da visita foi identificado que a fachada das torres estão com manchas em diversos locais, mas principalmente decorrente da água que escorre das caixas, essa situação é ocasionada por um conjunto de fatores, como a falta de vedação no lado interno da caixa (possibilitando a água infiltrar no seu interior), o tubo do dreno com um diâmetro estreito, facilitando que ocorra o entupimento e a falta da realização de manutenções na fachada, como aplicação periódica da vedação das caixas, limpeza da fachada e aplicação de uma nova pintura (manutenções apresentadas no manual do síndico). As anomalias identificadas que estão relacionadas com vícios construtivos e erros no desenvolvimento de projeto, são: Rachaduras da sacada: Fissura recorrente encontrada na sacada dos apartamentos (presente em aproximadamente 25% dos apartamentos), decorrente da oxidação da armadura ocasionado a trinca do reboco, como foi apresentado anteriormente no laudo. Escada de emergência: O corrimão das escadas de emergência das torres não é contínuo como informa o manual do proprietário e é requisitado pelo corpo de bombeiros, sendo um erro de desenvolvimento de projeto. Como se observa, restou comprovado vícios construtivos que devem ser reparados pela requerida, conforme constatado pela perícia, a saber: Impermeabilização das coberturas, Caixas de ar condicionado e manchas na fachada, Rachaduras da sacada e Escada de emergência. Todavia, é necessário tecer algumas considerações. Quanto a Impermeabilização das coberturas. Diferentemente das conclusões das partes Requeridas, que afirmaram que não são responsáveis pelas patologias presentes no sistema de impermeabilização, visto que houve impermeabilização da cobertura por uma terceirizada, conforme o próprio laudo pericial, entendo que a circunstância não corrobora com a ausência de responsabilidade das demandadas. Isto porque o expert informou que "foi retirada a impermeabilização original feita pelo requerido", de tal modo que se presume que esta anomalia já existia antes mesmo de o Condomínio tentar reparar o erro da construtora, pois como se trata de obra necessária, o Condomínio não poderia correr o risco de maiores prejuízos aos condôminos. Nesse sentido, teve que realizar as intervenções necessárias, contudo, o dano ocasionado pela construtora já era preexistente antes da realização de qualquer manutenção pelo condomínio. Ademais, conforme laudo técnico, alega que a impermeabilização da coberta das torres Miramar/Mirante/Miradouro/Belvedere apresenta falhas na execução acarretando o desplacamento do contrapiso e expondo a tela de aço do contrapiso, tal situação pode ocasionar trincas e fissuras e prejudicar o sistema de impermeabilização da torre. Sendo assim, entendo que no tocante a este ponto vício de construção se demonstrou configurado. Quanto às caixas de ar condicionado e manchas na fachada Abstrai-se dos autos que as caixas de ar condicionado foram substituídas por caixas de fibra de vidro por uma empresa contratada pelo requerido, sendo assim de sua responsabilidade os danos gerados desde então, uma vez que as vedações devem ser realizadas pela construtora. O perito identificou as manchas em diversos locais, principalmente decorrente da água que escorre das caixas, ocasionada por um conjunto de fatores, como a falta de vedação no lado interno da caixa, tubo do dreno com um diâmetro estreito, e, finalmente, a falta da realização de manutenções na fachada, como aplicação periódica da vedação das caixas, limpeza da fachada e aplicação de uma nova pintura (manutenções apresentadas no manual do síndico). As requeridas argumentam, que existem caixas que não possuem aparelhos e possuem as respectivas manchas, ignorando o simples fato de eventual condômino ter retirado por alguma eventualidade. As questões trazidas pelo expert envolvem erros de projeto/execução na obra, sendo a falta de manutenção (vedação das caixas, limpeza da fachada e aplicação de uma nova pintura) apenas um dos fatores que agravaram/aceleraram o prejuízo nos prédios, motivo pelo qual entendo como vício de construção configurado. Quanto às rachaduras da sacada O laudo pericial constata, objetivamente, que as rachaduras identificadas na sacada dos apartamentos constituem vícios de construção, visto que decorrente da oxidação da armadura ocasionado a trinca do reboco. Os requeridos argumentam, em sua manifestação acerca do laudo pericial, que as referidas fissuras não se caracterizam como vícios construtivos, porque é necessária as manutenções preventivas e da repintura regular da fachada do edifício, conforme manual de uso e operação do condomínio. Neste ponto, entendo que a parte Requerida apresentou argumentos razoáveis que obstaculizam o laudo pericial, explico. Conforme o Manual do Síndico, ID 123326662, observa-se que há requisitos que devem ser observados para que não haja perda da garantia: Observa-se da documentação juntada aos autos que a parte autora não logrou êxito em comprovar a repintura da fachada, a cada três anos, prevista no Capítulo de Manutenção, sendo, objetivamente, uma operação do condomínio. De acordo com o manual do síndico, a pintura da fachada deve ser realizada a cada três anos e, considerando que o empreendimento foi entregue há 11 anos, pelo menos três revisões na fachada deveriam ter sido realizadas até o momento, o que não restou comprovado pelo autor. As Rachaduras na Sacada dos Apartamentos foram ocasionadas por oxidação na armadura do detalhe da sacada, como é possível observar na foto a seguir e sendo necessário a realização da recuperação da armadura e do reboco dessa área, não havendo que se falar em vício construtivo, evidentemente. Quanto a escada de emergência O laudo pericial foi claro ao afirmar que o vício construtivo em razão do corrimão das escadas de emergência das torres não é contínuo, como informa o manual do proprietário e é requisitado pelo corpo de bombeiros, sendo um erro de desenvolvimento de projeto. No entanto, a requerida logrou êxito em provar que o empreendimento foi aprovado pelo Corpo de Bombeiros, o qual expediu "Certificado de Conformidade" anexado à contestação, atestando que o empreendimento possuía os requisitos de segurança contra incêndio. Destaca ainda que o projeto do empreendimento foi protocolado junto ao Corpo de Bombeiros no mesmo ano em que houve a implantação da Norma Técnica de 2008, logo, em novembro de 2008, os projetos foram apresentados junto ao Corpo de Bombeiro do Ceará, tendo sido aprovados e validados para execução em abril/2009. Diante disso, as Normas Técnicas do Corpo de Bombeiros e/ou legislação vigentes após a aprovação do projeto, isenta a obrigatoriedade. Por tais razões, foram realizadas as devidas fiscalizações, aprovação e expedição do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros em 2012, corroborando que o empreendimento foi entregue em total conformidade com o projeto aprovado pelo Corpo de Bombeiros, inclusive quanto ao presente item. Sendo assim, considerando que o magistrado não é obrigado a seguir o laudo pericial judicial, visto que o juiz tem o poder de avaliar as provas de acordo com o que considerar correto para cada caso, entendo que não há vício de construção no presente tópico. Por fim, passo a análise dos danos materiais. Inicialmente, como já ventilado, a parte autora já procedeu com a impermeabilização na ocasião da contratação de uma terceirizada contratada pelo condomínio, em que foi retirada a impermeabilização original feita pelo requerido. Evidentemente, não se desconsidera os gastos que a parte autora teve decorrentes da reforma das lajes das coberturas de suas torres (despesas comprovadas) e sendo estas já caracterizadas como vício de construção. Todavia, não há como condenar as requeridas duas vezes pelo mesmo tópico. Isto porque eventual condenação de danos materiais decorrentes da impermeabilização mal sucedida, conforme informações do perito nomeado, das requeridas, importam no reconhecimento do alcance do objeto pretendido pelo autor, qual seja, a impermeabilização das coberturas de suas torres, o que, no presente caso, não foi pedido da inicial. As partes requeridas, apesar de serem condenadas para proceder com a respectiva correção da impermeabilização das coberturas das torres, não podem ser compelidas por trabalho que não fez e foi condenada a fazer, motivo pelo qual a pretensão indenizatória restou frustrada pela condenação. DISPOSITIVO. Diante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos do autor, para CONDENAR as
Diante do exposto, com fundamento no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, passo a julgar os embargos de declaração: A) Dos Embargos de Declaração opostos por ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS COMPLEXO NAVEGANTES (Embargante do ID 522): ACOLHO a alegação de omissão para DETERMINAR que as requeridas ROSSI RESIDENCIAL S/A, MOSCATU EMPREENDIMENTOS S/A e DIAGONAL ENGENHARIA LTDA. cumpram a obrigação de fazer no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária a ser arbitrada em caso de descumprimento. ACOLHO a alegação de contradição para CORRIGIR o erro material na parte dispositiva da sentença de ID 135936067, EXCLUINDO a expressão "observado o artigo 98, § 3º do Código de Processo Civil" da condenação em honorários e custas processuais, por ser inaplicável às requeridas. B) Dos Embargos de Declaração opostos por ROSSI RESIDENCIAL S/A, MOSCATU EMPREENDIMENTOS S/A e DIAGONAL ENGENHARIA LTDA. (Embargantes do ID 145451838): REJEITO a alegação de contradição quanto ao prazo prescricional, mantendo a fundamentação e a conclusão da sentença que aplicou o prazo decenal. REJEITO a alegação de omissão quanto à preliminar de decadência, por entender que a questão foi suficientemente abordada na fundamentação da sentença. Mantenho os demais termos da sentença de ID 135936067. Publique-se. Registre-se. Intimem-se." Razões de Apelação (ID 30969533) ROSSI RESIDENCIAL S/A, MOSCATU EMPREENDIMENTOS S/A e DIAGONAL ENGENHARIA LTDA.,os apelantes apresentam seus argumentos, em síntese: Ilegitimidade passiva da Diagonal Engenharia Ltda., por ausência de vínculo contratual direto com os adquirentes e inexistência de responsabilidade solidária. Prescrição trienal da pretensão de reparação civil (art. 206, §3º, V, CC), sob o argumento de que a ação foi proposta mais de sete anos após a entrega dos imóveis e após o conhecimento dos alegados vícios. Inexistência de responsabilidade das construtoras, pois os vícios apontados decorreriam de: - Falta de manutenção adequada pelo condomínio; - Intervenções e modificações realizadas por terceiros após a entrega da obra; Alterações no sistema de impermeabilização originalmente executado. Afirmam que o laudo pericial indicou que os danos não decorreram de vício estrutural de construção, mas de manutenção inadequada e intervenções posteriores. Requerem, ao final, o provimento do recurso, com a reforma integral da sentença e a improcedência dos pedidos iniciais, além da condenação da parte autora ao pagamento das verbas sucumbenciais. Apelação de ID 30969537, de ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS COMPLEXO NAVEGANTES: A apelante requer a concessão dos benefícios da gratuidade judiciária, alegando ausência de fins lucrativos, dependência exclusiva de taxas condominiais e elevado índice de inadimplência, o que inviabilizaria o custeio das despesas processuais. Sustenta que o laudo pericial foi claro ao afirmar que as rachaduras nas sacadas decorrem de vícios construtivos e erros no desenvolvimento do projeto, atingindo aproximadamente 25% dos apartamentos, razão pela qual a sentença deveria ter reconhecido integralmente a responsabilidade das construtoras. Alega que: - O próprio juiz reconheceu a necessidade de reparo das coberturas e demais vícios; - Contudo, deixou de condenar as rés ao ressarcimento das despesas já suportadas pelo condomínio, no valor de R$ 373.649,39, relativas à reforma das lajes das coberturas; - A decisão teria sido contraditória ao afirmar que, por ter havido contratação de empresa terceirizada pelo condomínio, não seria cabível indenização. Requer: A condenação das rés ao reparo das sacadas; O pagamento da indenização por danos materiais no valor de R$ 373.649,39; A condenação das apeladas ao pagamento das custas e honorários. Apresentadas contrarrazões pela Associação dos Condomínios Complexo Navegantes (ID 30969541), pugnando pelo não provimento da apelação. Sustenta a legitimidade passiva da Diagonal Engenharia Ltda., diante de sua participação na incorporação e construção do empreendimento, com responsabilidade solidária das empresas da cadeia de fornecimento. Defende a inaplicabilidade de decadência e a incidência do prazo prescricional decenal (art. 205 do CC) para vícios construtivos, afastando a alegada prescrição. Afirma que o laudo pericial confirmou a existência de vícios construtivos, inclusive quanto à impermeabilização e rachaduras, inexistindo motivo para reforma da sentença. Requer, ao final, a manutenção integral do decisum. ROSSI RESIDENCIAL S/A, MOSCATU EMPREENDIMENTOS S/A e DIAGONAL ENGENHARIA LTDA, apresenta suas contrarrazões de ID 30969544, em síntese: Preliminarmente, impugnam o pedido de justiça gratuita, sob o argumento de ausência de comprovação da hipossuficiência financeira do condomínio, nos termos da Súmula 481 do STJ. No mérito, sustentam: Inexistência de vício construtivo nas sacadas, conforme laudo pericial, que atribuiu as patologias à falta de manutenção e a intervenções realizadas por terceiros contratados pelo próprio condomínio; Ausência de nexo causal quanto aos danos na impermeabilização das coberturas, uma vez que o sistema original foi removido e substituído por empresa terceirizada, rompendo qualquer vínculo com eventual falha construtiva; Inexistência de comprovação idônea das despesas reclamadas, consistindo os valores em meras estimativas. Defendem que a sentença corretamente limitou a condenação e afastou o pedido indenizatório, requerendo, ao final, o desprovimento da apelação e a manutenção integral do decisum. ASSOCIACAO DOS CONDOMINIOS COMPLEXO NAVEGANTES, junta guias de comprovação do recolhimento do preparo em ID 33836769 É o relatório. VOTO Preliminarmente, entendo que o presente recurso merece ser conhecido, posto que foram atendidos os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, interesse, legitimidade e inexistência de fato extintivo do direito de recorrer) e os pressupostos recursais extrínsecos (regularidade formal, tempestividade, preparo, inexistência de fato impeditivo do direito de recorrer e capacidade processual do recorrente). FUNDAMENTAÇÃO
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com perdas e danos, na qual a sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as rés: a) à correção das infiltrações e vazamentos das caixas de ar-condicionado que causaram manchas nas fachadas; b) à impermeabilização das coberturas das torres do empreendimento. Foram rejeitadas as preliminares de ilegitimidade passiva, prescrição e decadência, bem como afastado o pedido indenizatório. Examinam-se, pois, os pontos devolvidos ao Tribunal. Da Apelação das Construtoras a) Ilegitimidade passiva da Diagonal Engenharia Ltda. Não procede. Consta dos autos que a Diagonal Engenharia figurou como construtora do empreendimento, participando diretamente da cadeia de fornecimento. Nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade é solidária entre todos os integrantes da cadeia produtiva. A ausência de vínculo contratual direto com o condomínio não afasta a responsabilidade por vícios construtivos. Rejeito a preliminar. b) Prescrição A pretensão deduzida refere-se à responsabilização por vícios construtivos. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a pretensão de reparação por vícios construtivos, seja para indenização, seja para obrigação de fazer, submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. O art. 618 do Código Civil não estabelece prazo prescricional, mas garantia mínima quinquenal, não afastando a incidência do prazo geral de 10 anos, ou seja, o prazo de 5 anos previsto no art. 618 do Código Civil é de garantia e não se trata de prazo prescricional ou decadencial. O prazo prescricional para pleitear a indenização correspondente é de 10 anos, conforme art. 205 do Código Civil. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.VÍCIOS CONSTRUTIVOS. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória que reconheceu a incidência do prazo prescricional decenal para vícios construtivos em ação de indenização. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar se (i) a decisão recorrida é nula por falta de fundamentação; (ii) se o prazo aplicável ao caso é decadencial ou prescricional e, (iii) se é decenal ou trienal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A decisão recorrida está devidamente fundamentada, conforme jurisprudência do STJ, que não exige manifestação sobre todos os argumentos das partes, desde que os fundamentos sejam suficientes para justificar a decisão. 4. O prazo prescricional para ações de indenização por vícios construtivos é de dez anos, conforme entendimento pacificado do C. STJ e do E. TJSP, baseado no art. 205 do Código Civil, não sendo aplicável a legislação consumerista e nem o prazo decadencial. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. Tese de Julgamento: "O prazo prescricional para ações de indenização por vícios construtivos é de dez anos, conforme entendimento pacificado do STJ e do TJ-SP, baseado no artigo 205 do Código Civil." Legislação relevante citada: CC, art. 205, art. 206, § 3º, V, art. 445; CDC, art. 26, § 1º; CPC, art. 489, § 1º. Jurisprudência Citada: STJ, REsp nº 1721694/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 03.09.2019; TJ-SP, Apelação Cível nº 1039422-07.2020.8.26.0602, Rel. Alexandre Coelho, 8ª Câmara de Direito Privado, j. 27.06.2024; TJ-SP, Apelação Cível nº 1001778-95.2020.8.26.0451, Rel. Márcio Boscaro, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 18.12.2024. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23114202120258260000 Artur Nogueira, Relator.: Corrêa Patiño, Data de Julgamento: 28/10/2025, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/10/2025). Considerando a entrega dos empreendimentos em 2012/2013 e o ajuizamento da ação em 2020, não há prescrição. c) Responsabilidade pelos vícios O laudo pericial foi categórico ao apontar: vícios decorrentes de falhas construtivas (impermeabilização das coberturas; falhas nas caixas de ar-condicionado); anomalias decorrentes de falta de manutenção; fissuras nas sacadas relacionadas à oxidação da armadura. Quanto à impermeabilização das coberturas - restou consignado que a impermeabilização original apresentava falhas de execução. O fato de o condomínio ter promovido intervenção posterior não afasta a responsabilidade pela falha originária. Em relação às caixas de ar-condicionado e manchas nas fachadas - a perícia apontou erro de execução associado à falta de vedação adequada, sendo a manutenção apenas fator agravante. Referente às rachaduras nas sacadas - embora o laudo mencione oxidação da armadura, restou demonstrado que o manual do síndico exigia repintura periódica da fachada, não comprovada pelo condomínio. Assim, corretamente afastada a condenação quanto a este ponto. A escada de emergência restou comprovada aprovação pelo Corpo de Bombeiros, inexistindo vício atual exigível. A sentença examinou adequadamente as provas, mantendo coerência com o conjunto pericial. 2. Da Apelação do Condomínio a) Justiça Gratuita A pessoa jurídica pode ser beneficiária da gratuidade, desde que comprove insuficiência de recursos (Súmula 481 do STJ). No caso, não houve comprovação efetiva da incapacidade financeira. A mera alegação de inadimplência condominial é insuficiente. TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PESSOA JURÍDICA SEM FINS LUCRATIVOS. PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA INCAPACIDADE FINANCEIRA. SÚMULA Nº 481 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRECEDENTES. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que a Súmula nº 481 do egrégio Superior Tribunal de Justiça estabelece que "Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais". Resulta, assim, que, para a concessão do benefício da justiça gratuita à pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos, nos termos da Súmula nº 481 do egrégio Superior Tribunal de Justiça, é necessária a demonstração da sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais. 2. Conforme a jurisprudência do egrégio Superior Tribunal de Justiça, a concessão do benefício da justiça gratuita à pessoa jurídica demanda efetiva prova da impossibilidade de arcar com as custas processuais, sendo inadmitida sua presunção. Precedente jurisprudencial do egrégio Superior Tribunal de Justiça. 3. Precedentes jurisprudenciais deste Tribunal Regional Federal. 4. Verifica-se, portanto, ser necessária a comprovação do estado financeiro da pessoa jurídica que pleiteia o benefício da gratuidade da assistência judiciária. E, no caso em comento, constata-se que não merece acolhimento o pedido, tendo em vista não restar comprovada a situação de hipossuficiência econômica a justificar a concessão do benefício legal da gratuidade de justiça. 5. Agravo de Instrumento desprovido. (TRF-1 - (AG): 10198692420244010000, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL I'TALO FIORAVANTI SABO MENDES, Data de Julgamento: 17/01/2025, SÉTIMA TURMA, Data de Publicação: PJe 17/01/2025 PAG PJe 17/01/2025 PAG). Indefiro o pedido. b) Reparação das sacadas Como já fundamentado, não restou comprovado vício construtivo autônomo, mas ausência de manutenção preventiva. Mantém-se a improcedência quanto a este ponto. c) Danos materiais - R$ 373.649,39 O condomínio promoveu a retirada da impermeabilização original e executou novo sistema por empresa terceirizada. A condenação já imposta consiste na obrigação de refazer a impermeabilização. A cumulação com indenização integral pelos valores gastos importaria duplicidade de reparação, pois as rés foram condenadas a executar o próprio serviço. A reparação do dano deve corresponder à exata extensão do prejuízo, sendo vedado o enriquecimento sem causa ou a duplicidade de indenização Além disso, os valores apresentados não foram acompanhados de comprovação robusta de integral pagamento idôneo que permitisse aferição inequívoca do prejuízo. Mantém-se a improcedência do pedido indenizatório. III - DISPOSITIVO Por todo o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO a ambas as apelações, mantendo integralmente a sentença, nos termos da decisão integrativa proferida nos embargos de declaração. Nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados na origem em favor do patrono da parte autora, elevando-os de R$ 3.000,00 para R$ 4.000,00, observados os limites legais. Condeno cada apelante ao pagamento das custas recursais respectivas. É como voto. JOSÉ KRENTEL FERREIRA FILHO Relator