Procedimento Comum Cível 0191068-04.2017.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0191068-04.2017.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Requerente: EHLERT CHRISTIANSEN registrado(a) civilmente como EHLERT CHRISTIANSEN Requerido: LAR INVESTE CONSTRUCAO E PARTICIPACAO LTDA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 28ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães nº 220, Água Fria - CEP 60811690, Fone (85) 3108-0809, E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº: 0191068-04.2017.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Antecipação de Tutela / Tutela Específica, Obrigação de Fazer / Não Fazer] Vistos, etc. Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por EHLERT CHRISTIANSEN, de nacionalidade alemã, solteiro, economista, devidamente qualificado nos autos, em face de LAR INVESTE CONSTRUÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA., pessoa jurídica de direito privado, também qualificada. Em sua petição inicial, o autor narra que, na condição de investidor estrangeiro, veio ao Brasil com o propósito de aplicar seus recursos no mercado imobiliário. Por intermédio de seu então advogado, Dr. Carlos Ibiapina Gomes, foi apresentado aos sócios da empresa requerida, com quem celebrou uma série de negócios jurídicos para a aquisição de lotes em empreendimentos imobiliários situados no Município de Pacatuba/CE. O autor alega que, por desconhecer a legislação pátria e confiando na assessoria que lhe era prestada, foi induzido a realizar vultosos investimentos sem a devida segurança jurídica. Aduz que, em um primeiro momento, em 02 de maio de 2014, adquiriu 6 (seis) lotes. Posteriormente, em 23 de junho de 2014, adquiriu mais 15 (quinze) lotes e, na mesma data, contratou a construção de 4 (quatro) casas residenciais. Diante do inadimplemento da construtora quanto ao prazo de construção, as partes firmaram, em 31 de maio de 2016, um "Contrato de Ajuste de Compra e Venda de Lotes", por meio do qual distrataram os pactos anteriores e consolidaram a obrigação em uma nova avença, na qual o autor, que já havia despendido a quantia de R$ 355.000,00 (trezentos e cinquenta e cinco mil reais), passou a ser credor de 39 (trinta e nove) lotes no empreendimento denominado "Condomínio Bairro Verde". Subsequentemente, adquiriu, na qualidade de cessionário, os direitos sobre mais 8 (oito) lotes no mesmo empreendimento, totalizando 47 (quarenta e sete) unidades, pelas quais afirma ter pago o montante integral de R$ 442.000,00 (quatrocentos e quarenta e dois mil reais). Sustenta o requerente que a empresa ré incorreu em grave inadimplemento contratual, uma vez que o prazo para a entrega das obras de infraestrutura do loteamento, estipulado para dezembro de 2016, foi descumprido, e até a data do ajuizamento da ação, o autor não havia sido imitido na posse de nenhum dos lotes adquiridos. Alega, ainda, a prática de atos ilícitos por parte da requerida, como a negociação de unidades imobiliárias antes do devido registro da incorporação no cartório competente, em violação ao artigo 32 da Lei nº 4.591/64, e o risco concreto de os lotes terem sido vendidos em duplicidade para outros compradores, gerando-lhe profunda insegurança e prejuízos. Com base em tais fatos, pleiteou, em sede de tutela de urgência, a determinação para que a ré concluísse as obras de infraestrutura, outorgasse as escrituras definitivas dos 47 lotes ou, em caso de impossibilidade, devolvesse em dobro os valores pagos, bem como a apresentação da relação completa de adquirentes do empreendimento. No mérito, requereu a confirmação da tutela, a condenação da ré ao cumprimento da obrigação de fazer ou sua conversão em perdas e danos, com a restituição em dobro da quantia de R$ 442.000,00; a aplicação da multa contratual de 10% (dez por cento), no valor de R$ 44.200,00; a condenação ao pagamento de indenização por danos morais; a inversão do ônus da prova com base no Código de Defesa do Consumidor; e a concessão da tramitação prioritária, por ser pessoa idosa, além do benefício da justiça gratuita. Atribuiu à causa o valor de R$ 442.000,00. Diante das infrutíferas tentativas de citação da empresa requerida nos endereços conhecidos, foi determinada sua citação por edital (ID 116073260), a qual foi devidamente publicada, conforme comprovado nos autos (ID 116073726). Decorrido o prazo sem manifestação, foi nomeada a Defensoria Pública para atuar como Curadora Especial, a qual apresentou contestação por negativa geral (ID 116073731), controvertendo todos os fatos narrados na inicial, com fulcro na prerrogativa conferida pelo artigo 341, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Intimado para se manifestar em réplica, o autor, na petição de ID 116073737, juntou matrícula atualizada do imóvel e reforçou a alegação de inadimplemento, apontando que a ré teria alienado a terceiros parte dos lotes que lhe foram prometidos. Nessa oportunidade, reiterou o pedido de tutela de urgência, que foi reapreciado e, desta vez, deferido pela decisão de ID 116073741, para determinar a averbação da inalienabilidade e intransferibilidade de 36 lotes na matrícula do imóvel, como forma de acautelar o resultado útil do processo. Em nova manifestação (ID 116073750), o autor noticiou o cumprimento da medida liminar e requereu sua extensão para outros 8 lotes adquiridos por cessão de direitos, além de pleitear a conversão da obrigação em perdas e danos relativamente a 3 lotes que teriam sido definitivamente transferidos a terceiros. Por fim, instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 142820955), a Curadoria Especial reiterou que o ônus probatório recaía sobre o autor (ID 151979336), enquanto a parte autora requereu o julgamento antecipado do mérito (ID 152726852). Em decisão de ID 173584458, foi declarado o saneamento do feito e anunciado o seu julgamento no estado em que se encontra, por se entender que a matéria controvertida é predominantemente de direito e os fatos relevantes já se encontram suficientemente comprovados por documentos, nos termos do artigo 355, inciso I, do CPC. Os autos vieram, então, conclusos para sentença. É o relatório. Passo a decidir. Da Relação de Consumo e da Inversão do Ônus da Prova Inicialmente, cumpre assentar a natureza da relação jurídica estabelecida entre as partes. De um lado, figura o autor, Ehlert Christiansen, como pessoa física que adquiriu, como destinatário final, unidades imobiliárias (lotes). De outro, a empresa Lar Investe Construção e Participação Ltda., que atua no ramo da construção e comercialização de empreendimentos imobiliários. Tal configuração enquadra-se perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor, delineados, respectivamente, nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). A atividade de incorporação e construção imobiliária é, por sua própria essência, uma prestação de serviço e fornecimento de produto no mercado de consumo, sujeitando-se, portanto, às normas protetivas do referido diploma legal. Uma das consequências diretas da aplicação do CDC é a possibilidade de inversão do ônus da prova, prevista no artigo 6º, inciso VIII, como um direito básico do consumidor. Trata-se de um mecanismo de facilitação da defesa de seus direitos em juízo, aplicável quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiência. No caso em tela, a despeito da contestação por negativa geral apresentada pela Curadoria Especial, a qual, por força do artigo 341, parágrafo único, do CPC, tem o condão de tornar controvertidos todos os fatos alegados na inicial, a verossimilhança das alegações do autor resta robustamente demonstrada pela vasta documentação que instrui o processo. Os contratos firmados, os comprovantes de pagamento e a matrícula atualizada do imóvel (ID 116073738) conferem forte plausibilidade à narrativa autoral. Ademais, a hipossuficiência técnica do autor frente à empresa requerida, que detém todo o conhecimento técnico, jurídico e administrativo sobre o empreendimento, é inegável. A ausência da ré, citada por edital, corrobora a necessidade de se flexibilizar a distribuição do ônus probatório para garantir o equilíbrio processual e o acesso à justiça. Deste modo, embora o autor já tenha produzido prova documental substancial de seu direito, reconheço a aplicabilidade della inversão do ônus da prova ope judicis, cabendo à ré, mesmo representada por curador, o encargo de desconstituir os fatos constitutivos do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu. Do Mérito Do Inadimplemento Contratual da Requerida A controvérsia central dos autos reside no alegado inadimplemento contratual por parte da empresa requerida, consubstanciado no atraso da entrega da infraestrutura do loteamento, na não imissão do autor na posse dos 47 lotes adquiridos e, mais gravemente, na alienação de parte desses lotes a terceiros. A prova documental carreada aos autos pelo autor é contundente e suficiente para demonstrar a falha da ré em cumprir com suas obrigações. O "Contrato de Ajuste de Compra e Venda de Lotes", firmado em 31 de maio de 2016, consolidou as obrigações entre as partes e, conforme narrado na inicial, estabelecia o prazo de dezembro de 2016 para a conclusão das obras de infraestrutura. A ausência de qualquer documento ou notificação nos autos que comprove a conclusão e entrega do empreendimento, aliada à revelia da ré, torna incontroversa a mora na execução do contrato. O descumprimento do prazo contratual, por si só, já configura a falha na prestação do serviço, nos termos do artigo 14 do CDC. Ademais, a conduta da requerida revela-se ainda mais reprovável ao se analisar a matrícula do imóvel (ID 116073738). Conforme se extrai do R-27/1575, o registro da incorporação do condomínio "Bairro Verde" somente ocorreu em 31 de outubro de 2017. Contudo, os negócios jurídicos com o autor foram celebrados a partir de 2014, culminando no contrato de ajuste de 2016. O artigo 32 da Lei nº 4.591/64 é expresso ao proibir o incorporador de negociar sobre unidades autônomas antes de ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, uma série de documentos que visam garantir a segurança jurídica do empreendimento. Ao comercializar os lotes sem o prévio registro, a ré não apenas violou uma norma de ordem pública, mas também expôs o adquirente, ora autor, a um risco inaceitável, privando-o da segurança e da transparência que a lei busca assegurar. O ápice do inadimplemento, contudo, materializa-se na venda de lotes em duplicidade. A análise da matrícula do imóvel, especificamente o ato R-15/1575, datado de 29 de julho de 2016, comprova que a requerida alienou 20% (vinte por cento) do terreno para os terceiros Paulo Sergio Meireles Marques e sua esposa, Armenuhi Auip Boyadjian. Conforme apontado pelo autor em sua réplica (ID 116073737) e na petição de ID 116073750, essa fração alienada abrange lotes que lhe haviam sido prometidos no contrato de 31 de maio de 2016, como a totalidade da Quadra 12. Tal ato torna a obrigação de entregar esses lotes específicos absolutamente impossível, caracterizando o inadimplemento definitivo e culposo por parte da vendedora, que dispôs de bem que já havia prometido a outrem. A boa-fé objetiva, princípio basilar das relações contratuais (art. 422 do Código Civil), foi flagrantemente violada pela conduta da ré, que agiu com total deslealdade para com o autor. Da Obrigação de Fazer e da Conversão em Perdas e Danos Diante do inadimplemento culposo, o artigo 475 do Código Civil faculta à parte lesada pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. No caso vertente, o autor pleiteia, prioritariamente, o cumprimento da obrigação e, subsidiariamente, sua conversão em perdas e danos. Considerando que restou comprovada a impossibilidade de entrega de parte dos lotes, seja pela venda em duplicidade a terceiros, seja pela transferência definitiva de propriedade para outrem com abertura de matrículas individualizadas (conforme alegado na petição de ID 116073750 em relação aos lotes 01 e 02 da quadra 22, e lote 05 da quadra 01), a única solução jurídica para estes casos é a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos. Tal conversão implica a restituição integral dos valores pagos pelo autor por esses lotes específicos, devidamente corrigidos. O pedido de devolução em dobro, no entanto, não merece prosperar. A sanção prevista no artigo 42, parágrafo único, do CDC, refere-se à cobrança de quantia indevida, hipótese distinta do inadimplemento contratual. A consequência do desfazimento do negócio por culpa do vendedor é o retorno das partes ao status quo ante, o que se dá pela devolução simples e integral dos valores pagos, acrescida das perdas e danos experimentados pelo comprador, que no caso serão compostas pela multa contratual e pela indenização por danos morais. Para os demais lotes que, conforme a matrícula e as averbações de indisponibilidade deferidas, ainda se encontram na esfera patrimonial da requerida, a tutela específica da obrigação de fazer é a medida que se impõe. Assim, deve ser confirmada a tutela de urgência deferida na decisão de ID 116073741 e estendida aos demais lotes pleiteados (lotes 12 a 15 da quadra 08 e lotes 9 a 12 da quadra 03, conforme petição de ID 116073750), determinando-se a adjudicação compulsória desses imóveis em favor do autor, para que possa, finalmente, proceder ao registro em seu nome, tão logo a situação do empreendimento permita. Da Aplicação da Cláusula Penal A petição inicial pleiteia a condenação da ré ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor total dos contratos (R$ 442.000,00), perfazendo o montante de R$ 44.200,00. A previsão contratual para a incidência de multa por infração às cláusulas do contrato é um mecanismo lícito de prefixação das perdas e danos decorrentes da mora ou do inadimplemento (art. 408 do Código Civil). Tendo em vista o robusto conjunto de infrações cometidas pela ré - o atraso na entrega da obra, a ausência de registro da incorporação no momento da venda e a alienação de lotes em duplicidade -, o fato gerador da cláusula penal restou inequivocamente configurado. A multa, no presente caso, possui natureza compensatória pelo descumprimento parcial e moroso da avença, sendo perfeitamente cumulável com a exigência do cumprimento da parte possível da obrigação e com a conversão em perdas e danos da parte impossível, além da reparação por danos morais, por possuírem naturezas distintas. Portanto, a procedência do pedido de condenação ao pagamento da multa contratual é medida de rigor. Da Indenização por Danos Morais O autor postula, por fim, a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais. Embora o mero inadimplemento contratual, em regra, não seja suficiente para comercializar o dano moral, a situação dos autos transcende, em muito, um simples dissabor cotidiano. A frustração experimentada pelo requerente não se limitou ao atraso na entrega de um bem, mas envolveu uma cadeia de eventos que abalaram profundamente sua confiança e tranquilidade. O autor, pessoa idosa e estrangeira, depositou todas as suas reservas financeiras em um projeto de investimento que se revelou uma armadilha. A angústia de ver seu patrimônio em risco, a incerteza sobre a propriedade dos bens pelos quais pagou integralmente e a descoberta de que fora vítima de venda em duplicidade configuram uma situação de grave abalo psicológico, que ofende a dignidade da pessoa humana e seus direitos de personalidade. A conduta da ré, marcada pela má-fé e pelo descaso absoluto para com o consumidor, gerou um dano que extrapola a esfera patrimonial e merece reparação. O dano moral, aqui, é in re ipsa, ou seja, decorre da própria gravidade dos fatos. Para a fixação do quantum indenizatório, devem ser ponderados os critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, a extensão do dano, a capacidade econômica da ofensora e o caráter pedagógico-punitivo da medida, a fim de desestimular a reiteração de condutas semelhantes. Considerando tais vetores, entendo como justa e adequada a fixação da indenização no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento nos artigos 487, inciso I, e 355, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: a) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida na decisão de ID 116073741 e DETERMINAR, a título de obrigação de fazer, a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA em favor do autor, EHLERT CHRISTIANSEN, dos seguintes lotes do empreendimento "Condomínio Bairro Verde", situado em Pacatuba/CE: Lotes nº 06 a 09 da Quadra 01; Lotes nº 14 e 15 da Quadra 02; Lotes nº 09 a 12 da Quadra 03; Lotes nº 12 a 15 da Quadra 08; Lotes nº 01 a 26 da Quadra 12;e Lotes nº 26 a 29 da Quadra 22. A presente adjudicação deverá ser efetivada mediante a expedição da competente carta de adjudicação após o trânsito em julgado, para fins de registro no Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício de Pacatuba/CE, tornando definitiva a inalienabilidade e intransferibilidade averbada. b) CONVERTER a obrigação de fazer em perdas e danos em relação aos lotes cuja entrega se tornou impossível (lotes 01 e 02 da quadra 22, e lote 05 da quadra 01), e CONDENAR a ré, LAR INVESTE CONSTRUÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA., a RESTITUIR ao autor os valores pagos por estes 3 (três) lotes, a serem apurados em fase de liquidação de sentença, corrigidos monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação. c) CONDENAR a ré, LAR INVESTE CONSTRUÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA., a pagar ao autor a quantia de R$ 44.200,00 (quarenta e quatro mil e duzentos reais), a título de cláusula penal contratual, valor que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. d) CONDENAR a ré, LAR INVESTE CONSTRUÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA., a pagar ao autor o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de indenização por danos morais, quantia esta que deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmula 362/STJ) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. Considerando que o autor decaiu de parte mínima de seu pedido (apenas quanto à devolução em dobro), condeno a parte requerida ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação (proveito econômico obtido), nos termos do artigo 85, § 2º, e artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Dê-se ciência à Curadoria Especial. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com a devida baixa na distribuição. Fortaleza/CE - Data da Assinatura Digital ANTONIO TEIXEIRA DE SOUSA Juiz de Direito

02/03/2026, 00:00

Decurso de Prazo

22/10/2025, 05:16

Petição (Petição (outras))

30/09/2025, 10:29

Confirmada

30/09/2025, 10:27

Publicação

30/09/2025, 00:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

29/09/2025, 00:00

Expedida/Certificada

26/09/2025, 20:38

Expedida/Certificada

26/09/2025, 20:35

Expedida/Certificada

26/09/2025, 20:29

Expedida/certificada

26/09/2025, 20:29

Outras Decisões

11/09/2025, 10:37

Conclusão (para decisão)

30/05/2025, 13:00

Petição

29/04/2025, 23:49

Publicação

25/04/2025, 00:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

24/04/2025, 00:00

Documentos

INTIMAÇÃO DA SENTENÇA

•02/03/2026, 00:00

—

Decurso de Prazo

Petição (Petição (outras))

Confirmada

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedida/Certificada

Expedida/Certificada

Expedida/Certificada

Expedida/certificada

Outras Decisões

Conclusão (para decisão)

Petição

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

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