Procedimento Comum Cível 0125532-80.2016.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0125532-80.2016.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação APELANTE: PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORACAO LTDA APELADO: LEILA TELES CEZAR MARTINS 4º Gabinete da 3ª Câmara de Direito Privado ATO DE AGENDAMENTO DE AUDIÊNCIA Considerando a Resolução nº 313/2020 do CNJ e as Portarias nº 01/2020 e 02/2020 do NUPEMEC, e considerando, ainda, a determinação do(a) Relator(a) do feito, Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA CENTRO JUDICIÁRIO DE SOLUÇÃO DE CONFLITOS E CIDADANIA DO SEGUNDO GRAU - CEJUSC/SG Av. Gal Afonso Albuquerque Lima s/n, Térreo, Cambeba - Fortaleza/CE Tel(s): (85) 3492-9062 / E-mail: [email protected] 0125532-80.2016.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) designo a audiência conciliatória para o dia 11 de agosto de 2026, às 09:45 horas, a se realizar na modalidade videoconferência junto ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania do Segundo Grau. Para acesso à sala virtual, deve-se conectar ao link https://link.tjce.jus.br/534c9c ou ao QR Code abaixo, estando este Centro à disposição para quaisquer dúvidas ou solicitações através do e-mail [email protected] ou do whatsApp (85) 3492-9062. Notifiquem-se as partes, através de seus advogados. Fortaleza, 15 de julho de 2026. Angela de Aguiar Moreira de Oliveira Técnica Judiciária

16/07/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação APELANTE: PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORACAO LTDA APELADO: LEILA TELES CEZAR MARTINS 4º Gabinete da 3ª Câmara de Direito Privado ATO DE AGENDAMENTO DE AUDIÊNCIA Considerando a Resolução nº 313/2020 do CNJ e as Portarias nº 01/2020 e 02/2020 do NUPEMEC, e considerando, ainda, a determinação do(a) Relator(a) do feito, Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA CENTRO JUDICIÁRIO DE SOLUÇÃO DE CONFLITOS E CIDADANIA DO SEGUNDO GRAU - CEJUSC/SG Av. Gal Afonso Albuquerque Lima s/n, Térreo, Cambeba - Fortaleza/CE Tel(s): (85) 3492-9062 / E-mail: [email protected] 0125532-80.2016.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) designo a audiência conciliatória para o dia 11 de agosto de 2026, às 09:45 horas, a se realizar na modalidade videoconferência junto ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania do Segundo Grau. Para acesso à sala virtual, deve-se conectar ao link https://link.tjce.jus.br/534c9c ou ao QR Code abaixo, estando este Centro à disposição para quaisquer dúvidas ou solicitações através do e-mail [email protected] ou do whatsApp (85) 3492-9062. Notifiquem-se as partes, através de seus advogados. Fortaleza, 15 de julho de 2026. Angela de Aguiar Moreira de Oliveira Técnica Judiciária

16/07/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Ato ordinatório ATO ORDINATÓRIO Processo: 0125532-80.2016.8.06.0001. AUTOR: LEILA TELES CEZAR MARTINS REU: PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORACAO LTDA Conforme disposição expressa nos arts. 129 a 133 do Provimento nº 02/2021, publicado às fls. 24/99 do DJ-e que circulou em 28/01/2021, emanado da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Ceará, para que possa imprimir andamento ao processo, PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 27ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0086, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] intime-se a(s) parte(s) autora para apresentar, no prazo de 15 (quinze) dias, contrarrazões ao recurso de apelação. Após, subam os autos ao TJCE. Fortaleza/CE, data da assinatura no sistema. SANDRA MOREIRA ROCHA Supervisor de Gabinete de 1º Grau

27/05/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0125532-80.2016.8.06.0001. AUTOR: LEILA TELES CEZAR MARTINS REU: PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORACAO LTDA I - RELATÓRIO Apelante: Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda. - Em Recuperação Judicial. Apelado: Elisiane Silva Pinto DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO PRAZO DE ENTREGA. ABUSIVIDADE. FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORAÇÃO LTDA. contra sentença da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, em Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Tutela Específica, Perdas e Danos e Danos Morais, movida por ELISIANE SILVA PINTO, julgou procedente o pedido para declarar nula cláusula contratual de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, reconhecer o atraso injustificado e condenar a parte ré ao pagamento de danos materiais (lucros cessantes) e danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar a validade da cláusula contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega do imóvel por prazo indeterminado; (ii) definir se o atraso na entrega do imóvel justifica a condenação ao pagamento de lucros cessantes; (iii) estabelecer se há configuração de danos morais indenizáveis em razão do atraso. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega por tempo indeterminado, baseada em caso fortuito ou força maior, viola os arts. 51, IV e IX, do CDC, por impor desvantagem exagerada ao consumidor e é nula de pleno direito. Os motivos apresentados pela apelante, como inadimplência de terceiros, revisão orçamentária, greves e escassez de mão de obra, caracterizam-se como fortuitos internos inerentes ao risco da atividade empresarial, não eximindo a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento. A jurisprudência consolidada do STJ reconhece que o atraso na entrega do imóvel enseja, por si só, o dever de indenizar a título de lucros cessantes, sendo desnecessária a comprovação do prejuízo, diante da presunção de renda frustrada pelo comprador. O atraso superior a dois anos ultrapassa o mero aborrecimento e caracteriza violação significativa aos direitos da personalidade da parte autora, justificando a condenação por dano moral no valor de R$ 12.000,00, conforme entendimento pacífico do TJCE e do STJ. A inércia da apelante quanto à produção de provas inviabiliza o acolhimento de suas alegações de fato, ensejando a preclusão. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: É nula a cláusula contratual que permite prorrogação indefinida do prazo de entrega de imóvel sob justificativa genérica de caso fortuito ou força maior. O inadimplemento por atraso na entrega do imóvel configura ilícito contratual, sendo os lucros cessantes devidos de forma presumida. O atraso substancial na entrega do imóvel pode gerar dano moral indenizável, a depender das circunstâncias do caso concreto. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e XXXII; CDC, arts. 6º, VI, 14, e 51, IV e IX; CPC, art. 98. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 09/05/2018; STJ, AgInt no REsp 1862689/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 20/04/2020; STJ, AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 20/03/2018; TJCE, AC 0871546-52.2014.8.06.0001, Rel. Des. Durval Aires Filho, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 01/06/2021; TJCE, AC 0178020-41.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 07/04/2021. ACÓRDÃO Apelante: Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda. - Em Recuperação Judicial. Apelado: Elisiane Silva Pinto DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO PRAZO DE ENTREGA. ABUSIVIDADE. FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORAÇÃO LTDA. contra sentença da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, em Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Tutela Específica, Perdas e Danos e Danos Morais, movida por ELISIANE SILVA PINTO, julgou procedente o pedido para declarar nula cláusula contratual de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, reconhecer o atraso injustificado e condenar a parte ré ao pagamento de danos materiais (lucros cessantes) e danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar a validade da cláusula contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega do imóvel por prazo indeterminado; (ii) definir se o atraso na entrega do imóvel justifica a condenação ao pagamento de lucros cessantes; (iii) estabelecer se há configuração de danos morais indenizáveis em razão do atraso. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega por tempo indeterminado, baseada em caso fortuito ou força maior, viola os arts. 51, IV e IX, do CDC, por impor desvantagem exagerada ao consumidor e é nula de pleno direito. Os motivos apresentados pela apelante, como inadimplência de terceiros, revisão orçamentária, greves e escassez de mão de obra, caracterizam-se como fortuitos internos inerentes ao risco da atividade empresarial, não eximindo a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento. A jurisprudência consolidada do STJ reconhece que o atraso na entrega do imóvel enseja, por si só, o dever de indenizar a título de lucros cessantes, sendo desnecessária a comprovação do prejuízo, diante da presunção de renda frustrada pelo comprador. O atraso superior a dois anos ultrapassa o mero aborrecimento e caracteriza violação significativa aos direitos da personalidade da parte autora, justificando a condenação por dano moral no valor de R$ 12.000,00, conforme entendimento pacífico do TJCE e do STJ. A inércia da apelante quanto à produção de provas inviabiliza o acolhimento de suas alegações de fato, ensejando a preclusão. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: É nula a cláusula contratual que permite prorrogação indefinida do prazo de entrega de imóvel sob justificativa genérica de caso fortuito ou força maior. O inadimplemento por atraso na entrega do imóvel configura ilícito contratual, sendo os lucros cessantes devidos de forma presumida. O atraso substancial na entrega do imóvel pode gerar dano moral indenizável, a depender das circunstâncias do caso concreto. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e XXXII; CDC, arts. 6º, VI, 14, e 51, IV e IX; CPC, art. 98. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 09/05/2018; STJ, AgInt no REsp 1862689/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 20/04/2020; STJ, AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 20/03/2018; TJCE, AC 0871546-52.2014.8.06.0001, Rel. Des. Durval Aires Filho, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 01/06/2021; TJCE, AC 0178020-41.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 07/04/2021. ACÓRDÃO ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] SENTENÇA Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Morais e Materiais, ajuizada por LEILA TELES CEZAR MARTINS, em face de PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORAÇÃO LTDA., ambos devidamente qualificados. Alegou, em síntese, a exordial, o descumprimento de contrato de promessa de compra e venda imobiliária celebrado em 05 de julho de 2010, celebrado entre as partes, cujo objeto da avença era a unidade autônoma nº 1204, Bloco B, do empreendimento denominado Condomínio Portal de Madrid, situado nesta capital, figurando o autor como promitente comprador. Segundo a narrativa inicial, a entrega do imóvel estava aprazada para dezembro de 2013, com uma cláusula de tolerância de 180 dias, o que fixaria o termo final em junho de 2014, contudo, a autora sustentou que, até a data da propositura da demanda em abril de 2016, a unidade não havia sido disponibilizada, o que teria gerado diversos prejuízos financeiros e abalo extrapatrimonial, especialmente pela necessidade de custear moradia alternativa para sua filha, à época recém-aprovada em curso superior nesta cidade. Na peça inaugural, a requerente pleiteou a declaração de nulidade da cláusula de tolerância, a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor locatício do bem durante o período de mora, a aplicação de multa moratória de 2% sobre o valor do contrato, a restituição em dobro de taxas de "revisão orçamentária" e "equilíbrio financeiro" consideradas abusivas, além de indenização por danos morais sugerida no valor de 100 salários-mínimos. Instruiu o feito com vasta documentação, incluindo o contrato particular de promessa de compra e venda, fichas financeiras e comprovantes de pagamentos de cotas de construção. A parte ré, devidamente citada, apresentou peça contestatória argumentando pela legalidade da cláusula de tolerância, defendeu a natureza da construção pelo regime de "preço de custo" (administração), negou a existência de lucros cessantes ou danos morais indenizáveis e sustentou a impossibilidade de inversão de cláusulas penais, alegando que o ritmo da obra dependia do aporte financeiro do condomínio adquirente. Sobreveio sentença de procedência integral dos pedidos (ID 119633356), a qual foi objeto de recurso de apelação (ID 119636729) interposto pela requerida. O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por meio de acórdão proferido pela 2ª Câmara de Direito Privado, decidiu por anular de ofício a sentença anterior, por considerá-la citra petita e por verificar a ocorrência de cerceamento de defesa (ID 119635620). Despacho, ID. 119634133, determinando a intimação das partes para especificação de provas. Realizou-se audiência de instrução e julgamento por meio virtual, conforme gravação audiovisual disponibilizada no sistema, oportunidade em que foi colhido o depoimento da testemunha Dejane da Silva Fernandes (ID. 166919637). No curso do processamento, foi noticiada a decretação da falência do grupo empresarial réu pelo Juízo da 2ª Vara de Recuperação de Empresas e Falências de Fortaleza, nos autos do processo nº 0200248-05.2021.8.06.0001. Diante de tal fato, houve a suspensão temporária do feito e a posterior sucessão processual da empresa pela sua Massa Falida, representada pela administração judicial nomeada, que passou a atuar no polo passivo da lide, requerendo a habilitação dos novos patronos e a concessão de justiça gratuita. Após o encerramento da instrução, as partes apresentaram suas razões finais em forma de memoriais (ID 167403819). A autora ratificou a pretensão condenatória inicial, reforçando o atraso de quase 04 (quatro) anos na entrega das chaves e a abusividade das cobranças extras. A Massa Falida, por sua vez, informou não possuir testemunhas para arrolar, devido ao encerramento de suas atividades e pugnou pelo julgamento da lide no estado em que se encontra. Vieram os autos conclusos para prolação de nova sentença. É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO No curso da marcha processual, sobreveio a notícia da decretação da falência do grupo empresarial réu pelo Juízo da 2ª Vara de Recuperação de Empresas e Falências de Fortaleza, nos autos do processo nº 0200248-05.2021.8.06.0001, em decisão prolatada em 10 de março de 2022. Em razão de tal fato, operou-se a necessária sucessão processual da empresa originária pela sua Massa Falida, a qual compareceu aos autos devidamente representada por sua administração judicial, requerendo a habilitação de patronos e a concessão de gratuidade judiciária, o que foi regularmente processado. Insta consignar, prefacialmente, que a decretação da falência não impede o regular processamento da presente demanda perante este juízo cível. Embora o regime falimentar estabeleça, como regra geral, a suspensão de execuções em face do devedor e a atração de competência pelo juízo universal da falência, o ordenamento jurídico pátrio prevê exceções específicas e indispensáveis à preservação do acesso à justiça e à correta definição do passivo da massa. Com efeito, a hipótese vertente amolda-se com perfeição à ressalva prevista no artigo 6º, § 1º, da Lei nº 11.101/2005, que dispõe expressamente que as ações que demandarem quantia ilíquida terão prosseguimento no juízo no qual estiverem se processando. Trata-se de ação de conhecimento na qual se discute a existência de inadimplemento contratual e a fixação de eventuais indenizações por danos morais e materiais, cujos valores, embora estimados, dependem de liquidação judicial para que se tornem certos e exigíveis. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará é pacífica ao assentar que a vis attractiva do juízo falimentar não alcança os processos que ainda se encontram em fase de cognição, voltados à constituição de um título executivo judicial. Nesse sentido: EMENTA: CONFLITO POSITIVO DE COMPETÊNCIA. FALÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO CUMULADA COM PEDIDO DE PERDAS E DANOS E MULTA. JUÍZOS CÍVEL COMUM E FALIMENTAR. DEMANDA RELATIVA À QUANTIA ILÍQUIDA. COMPETÊNCIA DO JUÍZO EM QUE ESTIVER SENDO PROCESSADA A AÇÃO DE CONHECIMENTO. 1. O art. 24, § 2º, II, do Decreto-lei 7.661/45 foi revogado com o advento da Lei n. 11.101/2005 (art. 6º, § 1º), acarretando redução das hipóteses que não se submetem aos efeitos da falência/recuperação. Assim, as demandas relativas à quantias ilíquidas continuam tramitando no juízo em que estiverem sendo processadas. 2. No caso em comento, pretendem os autores da ação que tramita na 4ª Vara Cível de Curitiba o cancelamento do registro imobiliário em decorrência do alegado inadimplemento contratual, indenização por perdas e danos e pagamento de multa pelo inadimplemento (fls. 64/72), demanda movida em face da Encol S/A, compradora do imóvel em questão, a qual revendeu as unidades imobiliárias a terceiros. 3. Destarte, tratando-se de demanda cujos pedidos são ilíquidos, a ação de conhecimento deverá prosseguir - a princípio até a sentença -, perante o juízo na qual foi proposta, não havendo falar em competência absoluta do Juízo Falimentar para apreciar e julgar a demanda, nos termos do artigo 6º, § 1º, da Lei n. 11.101/2005. Precedentes. 4. Conflito de competência conhecido para declarar competente o Juízo de Direito da 4ª Vara Cível de Curitiba/PR. (CC n. 122.869/GO, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/10/2014, DJe de 2/12/2014.) (g.n.) EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C REPARAÇÃO DE DANOS. PEDIDO ILÍQUIDO. EXCEÇÃO AO JUÍZO UNIVERSAL FALIMENTAR. PREVISÃO DO ART. 6º, § 1º DA LEI 11.101/2005. COMPETÊNCIA DO JUÍZO COMUM. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO DE PRIMERO GRAU DESCONSTITUÍDA. I - Tratam os autos de recurso de apelação interposto pela parte ré com intuito de desconstituir a sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que extinguiu sem resolução de mérito a ação revisional movida pela autora, declinando de sua competência para o juízo da 2ª Vara de Recuperação Judicial de Empresas e Falências da Comarca de Fortaleza, onde tramita ação que decretou a falência da empresa promovida. II - Exceptuando a regra da universalidade do juízo falimentar, prevista no art. 76 da Lei 11.101/2005, dispõe o art. 6º, § 1º desse mesmo diploma legal que "terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que demandar quantia ilíquida". III - In casu, embora a ação tenha sido proposta contra empresa que já se encontra em fase de falência, impõe-se o seu processamento perante o juízo ao qual fora originariamente distribuída, na medida em que versa sobre pretensão ilíquida, afastando-se a competência do juízo falimentar. IV ¿ Mostra-se irrelevante que a ação tenha sido proposta em momento posterior à decretação de falência. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou afirmando que "a decretação da falência, a despeito de instaurar o juízo universal falimentar, não acarreta a suspensão nem a atração das ações que demandam quantia ilíquida: se elas já tinham sido ajuizadas antes, continuam tramitando no juízo onde foram propostas; se forem ajuizadas depois, serão distribuídas normalmente segundo as regras gerais de competência. Em ambos os casos, as ações tramitarão no juízo respectivo até a eventual definição de crédito líquido". V - Conclui-se que, em se tratando de demandas que pleiteiam obrigações ilíquidas, a exceção contida no art. 6º, § 1º da Lei 11.101/2005 prevalece em face da regra geral do art. 76 do mesmo diploma legal, sendo irrelevante a data em que houve a decretação da falência. VI ¿ Apelo conhecido e provido. Sentença desconstituída. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Senhores Desembargadores da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, conhecer do recurso intentado para, no mérito, DAR-LHE PROVIMENTO, tudo nos termos do voto do Desembargador Relator. Fortaleza, 17 de outubro de 2023 Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator (Apelação Cível - 0113447-62.2016.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 17/10/2023, data da publicação: 17/10/2023) (g.n.) Dessa forma, revela-se imperiosa a prolação desta sentença para, se for o caso, que haja a efetiva fixação do valor do crédito e a definição da responsabilidade civil da ré. Somente após a formação do título judicial líquido, certo e exigível é que caberá à parte credora proceder à devida habilitação de seu crédito junto ao juízo universal da falência, observando a ordem de preferência estabelecida pela lei especial. No que tange à legitimidade passiva, esta resta plenamente configurada em face da Massa Falida de Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda., universalidade que detém a capacidade processual para responder pelas obrigações e encargos remanescentes da sociedade falida, assegurando-se o contraditório mediante a atuação da administração judicial nomeada. Por tais fundamentos, rejeito qualquer óbice ao julgamento do mérito e declaro a competência deste juízo para o deslinde da causa. No que cerne ao mérito da demanda, a controvérsia inicial reside na validade da disposição contratual que estabelece um prazo de carência para a entrega da unidade imobiliária. A parte autora sustenta a abusividade da cláusula M.1 do instrumento particular de promessa de compra e venda, a qual faculta à construtora a prorrogação do prazo de conclusão das obras por até 180 (cento e oitenta) dias corridos além da data originalmente aprazada. Argumenta a requerente que tal previsão geraria um desequilíbrio excessivo na relação de consumo, violando os preceitos do Código de Defesa do Consumidor por não conferir igual prerrogativa ao adquirente. Entretanto, após análise da referida disposição contratual em confronto com o ordenamento jurídico pátrio e a pacífica orientação dos Tribunais Superiores, verifica-se que o pleito de nulidade não merece acolhimento. A estipulação de um prazo de tolerância em contratos de incorporação imobiliária é prática comum e amplamente aceita no mercado brasileiro, justificando-se pela complexidade inerente a grandes empreendimentos de engenharia, que estão sujeitos a variáveis externas imprevisíveis, tais como condições climáticas adversas, escassez de insumos ou mão de obra, e trâmites burocráticos junto aos órgãos públicos. Nesse contexto, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, consolidou o entendimento acerca da legalidade deste prazo acessório por meio da fixação da tese do Tema 996. A Corte Cidadã assentou que a cláusula de tolerância não é abusiva, desde que o atraso não ultrapasse o limite de 180 dias e que a informação esteja redigida de forma clara e transparente no contrato, permitindo ao consumidor o pleno conhecimento dos riscos e do cronograma da obra. Sobre a matéria, colhem-se os seguintes precedentes: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. "JUROS NO PÉ". INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2. Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil. 3. Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4. Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 5. Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965). Julgado específico desta Turma. 6. Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo. Precedentes. 7. Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de "juros no pé" durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF. 8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (REsp n. 1.727.939/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 11/9/2018, DJe de 17/9/2018.) (g.n.) EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE. TEMA 996/STJ. SUBSTITUIÇÃO DO INDEXADOR SETORIAL PELO IPCA. INEXISTÊNCIA DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. TEMAS 970/971/STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. VEDAÇÃO DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. ARBITRAMENTO EM FAVOR DO ADQUIRENTE. ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. ART. 404, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC. NEGATIVA DE VIGÊNCIA NÃO CARACTERIZADA. SÚMULAS 5 E 7/STJ E 284/STF. ARTS. 1.039 E 1.040 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em apelação cível envolvendo atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, reconhece a validade da cláusula de tolerância de 180 dias, aplica o Tema 996/STJ para substituir o indexador setorial pelo IPCA, afasta danos morais, e fixa indenização por mora mediante cláusula penal e juros contratuais, sem cumular lucros cessantes. 2. A fundamentação enfrenta os pontos centrais, aplicando as teses repetitivas pertinentes e definindo o regime indemnizatório da mora com base na cláusula penal e nos juros contratados, inexistindo omissão integrável (art. 1.022 do CPC). 3. A substituição pretendida do critério fixado (multa de 2% por 0,02% ao mês) demanda interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento fático-probatório (Súmulas 5 e 7/STJ), além de carecer de impugnação específica suficiente (Súmula 284/STF). 4. Inexiste ofensa aos arts. 1.039 e 1.040 do CPC, pois o acórdão observa o Tema 970/STJ (vedação de cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes) e o Tema 971/STJ (utilização da cláusula penal como parâmetro para indenização do inadimplemento do vendedor, com conversão em dinheiro por arbitramento judicial). 5. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.059.323/MA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.) (g.n.) Na hipótese vertente, observa-se que a cláusula M.1 observa estritamente o dever de informação e transparência, encontrando-se redigida de forma destacada e compreensível, sem qualquer margem para ambiguidade. Não se vislumbra, portanto, a imposição de uma obrigação iníqua ou que coloque o consumidor em desvantagem exagerada, eis que o prazo de 180 dias revela-se razoável e proporcional para a absorção de eventuais imprevistos técnicos sem comprometer a essência do negócio jurídico. Destarte, considerando que a validade de tal disposição encontra-se amparada em tese jurídica vinculante proferida pelo tribunal de cúpula responsável pela uniformização da interpretação das leis federais, não subsistem fundamentos para a declaração de nulidade pretendida pela parte autora. A mencionada cláusula constitui um mecanismo de equilíbrio contratual legítimo, que visa garantir a viabilidade econômica do empreendimento em face das incertezas do setor da construção civil. Dessa forma, entendo pela plena legalidade da prorrogação de 180 dias prevista no pacto, motivo pelo qual a eventual responsabilidade da requerida pelo atraso na entrega do imóvel deverá ser computada somente após o esgotamento desse prazo adicional, rejeitando-se o pedido de anulação da referida cláusula formulado na exordial. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do art. 58 da Lei n. 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, contudo a mera apresentação do contrato não é suficiente para caracterizar o referido regime, sendo imprescindível que a construtora demonstre que efetivamente os condôminos faziam a administração dos recursos e da obra. Destarte, rejeito a alegação de contrato a preço de custo, uma vez que a requerida não comprovou de forma cabal que a construção do empreendimento se deu nesse regime, não havendo apresentação de documentos ou prova oral que demonstrasse que efetivamente os condôminos estavam à frente da execução/gestão do empreendimento. Ultrapassada a análise da validade da cláusula de tolerância, cumpre examinar a configuração da mora contratual e as suas consequências patrimoniais. Conforme se extrai do instrumento particular de promessa de compra e venda, a data originalmente prevista para a conclusão das obras e entrega das chaves era dezembro de 2013. Aplicando-se o prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias, cuja legalidade foi reconhecida no tópico anterior, o termo final improrrogável para que a construtora cumprisse sua obrigação principal restou fixado em junho de 2014. Ocorre que, conforme amplamente documentado nos autos e corroborado pela prova testemunhal colhida na fase de instrução, a entrega efetiva da unidade imobiliária à autora somente veio a ocorrer em meados do ano de 2017. Verifica-se, portanto, um atraso excessivo e injustificado de aproximadamente 3 (três) anos e 6 (seis) meses além do limite tolerável. Durante esse extenso período, a requerida não logrou demonstrar a ocorrência de qualquer excludente de responsabilidade idônea, limitando-se a alegar dificuldades administrativas e financeiras que, à luz do direito consumerista, configuram mero fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica desenvolvida, não sendo aptas a afastar o dever de indenizar. No que tange aos danos materiais pleiteados, a jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que o descumprimento do prazo de entrega de imóvel gera a presunção de prejuízo ao promitente comprador, independentemente de prova específica do valor que deixou de auferir. Tal presunção decorre da privação injusta do uso e fruição do bem, que impede o proprietário de nele residir ou de obter os frutos civis decorrentes de sua locação. Este é o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 996, que estabelece ser devida a indenização por lucros cessantes em caso de atraso na entrega. Nesse sentido: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. "JUROS NO PÉ". INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2. Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil. 3. Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4. Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 5. Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965). Julgado específico desta Turma. 6. Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo. Precedentes. 7. Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de "juros no pé" durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF. 8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (REsp n. 1.727.939/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 11/9/2018, DJe de 17/9/2018.) (g.n.) EMENTA: Processo: 0894455-88.2014.8.06.0001 - Apelação Cível Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acorda a Turma Julgadora da Quarta Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso apelatório interposto, na conformidade do voto proferido pelo Relator. Fortaleza, data e hora indicadas no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator (Apelação Cível - 0894455-88.2014.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 21/07/2025, data da publicação: 22/07/2025) (g.n.) A condenação ao pagamento de lucros cessantes revela-se, portanto, impositiva, servindo como forma de compensar a consumidora pela indisponibilidade do imóvel durante o período de inadimplência da construtora. No que concerne ao quantum indenizatório, a orientação prevalecente nos tribunais, inclusive no Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, admite o arbitramento de um valor mensal correspondente ao aluguel que o imóvel renderia no mercado, comumente fixado no patamar de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor atualizado do imóvel. Considerando a natureza da demanda e a necessidade de reequilíbrio da relação contratual, fixo a indenização em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, computados desde o esgotamento do prazo de tolerância (julho de 2014) até a data da entrega efetiva das chaves (meados de 2017). Referido montante deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença, tomando-se como base o valor do imóvel atualizado, acrescido de encargos legais, de modo a garantir a plena reparação do dano material injustamente suportado pela requerente. No âmbito dos contratos de adesão, como o ora examinado, é frequente a constatação de uma disparidade técnica e jurídica na elaboração das cláusulas de penalidade. Compulsando o instrumento contratual, verifica-se a existência de sanções moratórias rígidas impostas exclusivamente ao adquirente em caso de impontualidade no pagamento das prestações, ao passo que o pacto se mostra silente quanto a eventuais punições à construtora em virtude de atraso na entrega da obrigação principal. Tal assimetria configura evidente desequilíbrio contratual, ferindo os princípios da equidade e da boa-fé objetiva que devem nortear as relações de consumo. Diante dessa lacuna deliberada, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 971, consolidou o entendimento de que, em prol da paridade entre as partes, a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor deve ser invertida para também punir o inadimplemento do fornecedor. A inversão por simetria não constitui inovação judicial, mas sim a restauração do equilíbrio do sinalagma contratual, garantindo que a mora do vendedor não permaneça imune a sanções pecuniárias. Sobre o tema, colhe-se o seguinte precedente vinculante: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA (TEMA 971/STJ). CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES NA HIPÓTESE DE MULTA NÃO EQUIVALENTE AO LOCATIVO (TEMA 970/STJ). DANO MORAL IN RE IPSA. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.002/STJ. ARTS. 389, 402, 403, 416, 479, 480 E 944 DO CC; ART. 373, I, DO CPC. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial, fundado nas alíneas a e c do art. 105, III, da Constituição Federal, interposto contra acórdão que, em ação declaratória cumulada com indenização por danos materiais e morais e repetição de indébito, reconheceu: devolução da comissão de corretagem; condenação por lucros cessantes de 0,5% ao mês entre o fim da tolerância e a entrega das chaves, com correção e juros desde a citação; possibilidade de cumulação com cláusula penal por não equivalência ao locativo; substituição do INCC pelo IGP-M após a tolerância; e dano moral in re ipsa em R$ 15.000,00 (quinze mil reais). 2. O objetivo recursal é decidir se (i) a condenação em lucros cessantes pode ocorrer sem prova específica do prejuízo e se é admissível a cumulação com cláusula penal moratória, à luz do Tema 970/STJ; (ii) é possível a inversão da cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente, à vista dos arts. 479 e 480 do CC e do Tema 971/STJ; (iii) o reconhecimento do dano moral in re ipsa e o valor fixado violam o art. 944 do CC; (iv) o termo inicial dos juros de mora dos lucros cessantes deve ser a citação ou o trânsito em julgado; (v) estão presentes os requisitos de admissibilidade do especial, incluindo prequestionamento e ausência de necessidade de reexame de provas. 3. A condenação por lucros cessantes, na hipótese de atraso na entrega do imóvel, decorre da presunção de prejuízo do comprador e se calcula sobre o valor econômico do uso frustrado; a cláusula penal moratória pode ser invertida em contratos de adesão para indenizar o inadimplemento do vendedor; a cumulação de cláusula penal e lucros cessantes é possível quando a multa não equivale ao locativo; o dano moral se configura quando o atraso e suas circunstâncias transcendem o mero aborrecimento; os juros de mora incidem desde a citação em responsabilidade contratual. 5. Justifica-se tal conclusão porque (a) há orientação consolidada (Súmula 162 do Tribunal estadual e IRDR, Tema 5) pela presunção de lucros cessantes diante da privação injusta do uso; (b) o Tema 971/STJ autoriza a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, por arbitramento judicial; (c) o acórdão aplica a regra e a exceção do Tema 970/STJ, admitindo cumulação apenas porque a multa não é equivalente ao locativo; (d) o dano moral foi imposto com fundamentação específica quanto à frustração da legítima expectativa de moradia e ao aflitivo estado de angústia; (e) os juros de mora desde a citação derivam da natureza contratual da mora da vendedora, sendo inaplicável o Tema 1.002/STJ, restrito à rescisão por iniciativa do comprador. 4. Recurso especial não provido. (REsp n. 2.163.035/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.) Dessa forma, acolho o pleito autoral para determinar a inversão da cláusula penal moratória. Considerando os termos da avença e as balizas fixadas pela jurisprudência, aplico à requerida a multa de 2% (dois por cento) sobre o valor total do contrato atualizado, montante este que reflete a justa punição pelo retardamento injustificado no cumprimento de sua obrigação de fazer. A base de cálculo sobre o valor do contrato revela-se adequada para desencorajar a desídia da incorporadora e recompor a base ética da contratação, observando-se a natureza coercitiva do instituto. No que concerne à cumulação da multa moratória com os lucros cessantes, é cediço que o Tema 970 do STJ estabelece, como regra geral, a vedação dessa cumulação quando a multa for equivalente ao aluguel. Todavia, no caso concreto, entendo pela viabilidade da aplicação conjunta de ambas as rubricas, dada a distinção inequívoca de suas naturezas jurídicas. Enquanto a multa moratória de 2% ora invertida possui um caráter eminentemente punitivo e coercitivo, visando sancionar a conduta omissiva da ré, os lucros cessantes de 0,5% ao mês, arbitrados no tópico anterior, possuem natureza estritamente reparatória, destinados a recompor o patrimônio da autora pela impossibilidade de fruição do bem. A manutenção de ambas as condenações assegura a máxima eficácia do princípio da reparação integral, impedindo que a construtora se beneficie de sua própria mora prolongada. Não se trata de bis in idem, mas da aplicação de institutos com fundamentos fáticos e jurídicos diversos, conforme facultado pela livre convicção motivada deste magistrado diante das particularidades da lide. Portanto, a multa moratória de 2% deverá incidir de forma única sobre o valor atualizado do contrato, sem prejuízo da fluência mensal dos lucros cessantes reconhecidos. Remanesce, ainda, o exame acerca da legitimidade da cobrança de encargos financeiros denominados como "juros de obra" ou "taxa de evolução de obra" ou "taxa de administração/equilíbrio" durante o período em que a construtora já se encontrava em estado de mora. A parte autora insurge-se contra a manutenção desses encargos, argumentando que o retardamento injustificado na entrega da unidade habitacional não pode servir de pretexto para o agravamento do ônus financeiro imposto ao consumidor. Com efeito, os juros de obra constituem encargos devidos pelo promitente comprador à instituição financeira durante a fase de construção, destinados a remunerar o capital emprestado antes do início da amortização do saldo devedor principal. Ocorre que a responsabilidade do adquirente pelo pagamento de tais taxas deve estar estritamente vinculada ao cronograma de obras originalmente pactuado. Uma vez esgotado o prazo de tolerância para a entrega das chaves, a permanência dessa cobrança configura transferência indevida dos riscos da atividade empresarial ao consumidor. A matéria foi objeto de profunda análise pelo Superior Tribunal de Justiça, que fixou a tese vinculante do Tema Repetitivo 996. A referida Corte assentou ser ilícita a cobrança de juros de obra ou de outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. A manutenção de tais cobranças após o termo final da obrigação fere o princípio da boa-fé objetiva, pois penaliza o adquirente por um fato exclusivamente imputável ao fornecedor. Sobre o tema, colhe-se: EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA DENTRO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA CONTRATUAL. TEMA 996 DO STJ. RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. RECURSO PROVIDO. 1. A tese firmada no Tema 996 do STJ estabelece ser ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 2. No caso concreto, a cobrança ocorreu dentro do prazo de tolerância contratual, que se encerrou em 29 de março de 2017, sendo, portanto, lícita a cobrança dos juros de obra até a data da averbação do "habite-se" em 22 de fevereiro de 2017. 3. A entrega antecipada das chaves não altera o marco temporal definido no Tema 996 do STJ para a ilicitude da cobrança, uma vez que a construtora não incorreu em mora quanto à obrigação principal de entrega do empreendimento regularizado. 4. O mero inadimplemento contratual não enseja dano moral, salvo circunstância especial violadora de direito da personalidade, o que não foi demonstrado no caso. 5. Recurso provido para reconhecer a licitude das cobranças de juros de obra realizadas até a data da averbação do "habite-se", afastando a condenação à restituição dos valores e à indenização por danos morais. (REsp n. 2.183.038/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.) (g.n.) No caso em apreço, restou demonstrado que o termo final para a entrega do imóvel, já computada a prorrogação de 180 dias, encerrou-se em junho de 2014. Assim, a partir de julho de 2014, qualquer valor cobrado ou retido a título de juros de obra ou taxa de evolução de obra ou taxa de administração/equilíbrio reveste-se de manifesta ilegalidade. A construtora ré, ao atrasar a entrega da obrigação por quase 04 (quatro) anos, manteve a autora submetida a um encargo financeiro acessório que deveria ter cessado muito antes, caso o cronograma tivesse sido observado. Dessa forma, declaro a ilicitude da cobrança dos juros de obra incidentes após o decurso do prazo de tolerância. Reconheço o direito da requerente à restituição na forma simples de todos os montantes comprovadamente pagos a esse título a partir de julho de 2014 até a data da entrega efetiva das chaves. Tais valores deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença, mediante a apresentação dos respectivos comprovantes de quitação, garantindo-se o retorno ao status quo ante e a reparação do prejuízo financeiro experimentado. No que tange ao pleito de reparação por danos morais, é cediço que o simples inadimplemento contratual, por si só, não tem o condão de gerar abalo extrapatrimonial indenizável. Todavia, a jurisprudência pátria, consolidada inclusive pelo Superior Tribunal de Justiça e pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, excepciona tal regra nas hipóteses em que o atraso na entrega da unidade imobiliária revela-se excessivo e acarreta consequências que extrapolam o mero dissabor do cotidiano, atingindo direitos da personalidade e a dignidade do consumidor. Na hipótese vertente, a mora da construtora não se limitou a um pequeno atraso administrativo, mas perdurou por aproximadamente 03 (três) anos e meio após o esgotamento de todo o prazo de tolerância. Tal lapso temporal é suficiente para caracterizar uma grave violação à legítima expectativa da autora, que se viu privada de seu patrimônio e da estabilidade habitacional por um período desarrazoado. O descumprimento prolongado da obrigação principal por parte da Massa Falida ré gerou um estado de incerteza e angústia que desborda dos limites da normalidade contratual, configurando o dano moral in re ipsa pela própria natureza da ofensa. Soma-se a isso a comprovação de uma peculiaridade fática que agrava sensivelmente o abalo psicológico experimentado da frustração do planejamento familiar. Restou demonstrado nos autos, inclusive por meio de prova testemunhal robusta, que a unidade imobiliária tinha como destinação primordial a moradia da filha da requerente, que à época do prazo prometido iniciava sua trajetória no curso superior de Direito em Fortaleza. A inércia da construtora forçou a família a reorganizar toda a sua estrutura financeira e logística, obrigando a filha da autora a residir em imóvel locado e a conviver com a precariedade de obras paralisadas e promessas descumpridas. A frustração de um projeto de vida, como a aquisição da casa própria e a garantia de moradia para os filhos, não pode ser tratada como um mero percalço patrimonial. Trata-se de uma agressão ao bem-estar e à paz de espírito da consumidora, que cumpriu rigorosamente com suas contraprestações financeiras enquanto assistia à paralisação das obras do Condomínio Portal de Madrid. Sobre o tema, a jurisprudência deste tribunal estadual em casos análogos envolvendo a mesma requerida é pacífica ao reconhecer o dever de indenizar: EMENTA: Processo: 0894455-88.2014.8.06.0001 - Apelação Cível Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acorda a Turma Julgadora da Quarta Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso apelatório interposto, na conformidade do voto proferido pelo Relator. Fortaleza, data e hora indicadas no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator (Apelação Cível - 0894455-88.2014.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 21/07/2025, data da publicação: 22/07/2025) Para a fixação do quantum indenizatório, deve o magistrado pautar-se pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, observando a extensão do dano, o grau de culpa da ofensora e a finalidade pedagógica da sanção, evitando-se o enriquecimento sem causa. No caso concreto, considerando a gravidade da conduta, o longo período de atraso e o comando específico emanado deste juízo, arbitro o valor da indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Referido montante revela-se condizente com a realidade fática e com os parâmetros adotados pelas Câmaras de Direito Privado deste Tribunal, prestando-se a compensar a autora pelo sofrimento suportado sem configurar excessiva onerosidade à massa falida. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos normativos supracitados, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por LEILA TELES CEZAR MARTINS em face de PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORAÇÃO LTDA. - MASSA FALIDA, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) condenar a requerida ao pagamento de indenização por lucros cessantes, arbitrados mensalmente no patamar de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, devidos no período compreendido entre julho de 2014 e a data da efetiva entrega das chaves em meados de 2017, montante este a ser apurado em sede de liquidação de sentença; c) condenar a requerida ao pagamento de multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor total do contrato atualizado, mediante a inversão da cláusula penal originalmente estipulada apenas em favor do fornecedor; d) declarar a ilegalidade da cobrança de juros de obra (taxa de evolução de obra ou taxa de administração/equilíbrio) incidentes após junho de 2014, condenando a ré à restituição simples de todos os valores comprovadamente pagos pela autora sob este título a partir de julho de 2014 até a data da entrega efetiva das chaves; e) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais, a qual arbitro no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), em razão do atraso excessivo e da injustificada frustração do planejamento familiar e habitacional da requerente. Sobre o montante total das condenações acima expostas, determino a incidência exclusiva da Taxa SELIC, que abrange de forma unificada a correção monetária e os juros de mora, a contar da citação para as obrigações contratuais e lucros cessantes (artigo 405 do Código Civil). Valores anterior à citação serão corrigidos pelo IPCA até a citação. Sobre a indenização por danos morais, determino a incidência exclusiva da Taxa SELIC, que abrange de forma unificada a correção monetária e os juros de mora, a contar da data desta sentença para a indenização por danos morais (Súmula 362 do STJ). Considerando que a autora decaiu de parte mínima do pedido (apenas quanto à validade do prazo de carência), condeno a Massa Falida ré integralmente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos da Súmula 326 do Superior Tribunal de Justiça e do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Em virtude da decretação da falência da empresa requerida, consigno que a presente sentença constitui título judicial para apuração de valor. Após a devida liquidação e fixação do quantum debeatur por este juízo, deverá a parte autora proceder à habilitação de seu crédito junto ao Juízo da 2ª Vara de Recuperação de Empresas e Falências de Fortaleza, nos autos do processo nº 0200248-05.2021.8.06.0001, observando a ordem legal de preferências estabelecida na Lei nº 11.101/2005, ou seja, eventuais juros de mora serão regulados pelo disposto no lei de falências. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Fortaleza/CE, 2026-04-22. MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

Publicacao/Comunicacao Intimação - despacho DESPACHO Processo: 0125532-80.2016.8.06.0001. AUTOR: LEILA TELES CEZAR MARTINS REU: PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORACAO LTDA Conforme disposição expressa nos arts. 129 a 133 do Provimento nº 02/2021, publicado às fls. 24/99 do DJ-e que circulou em 28/01/2021, emanado da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Ceará, para que possa imprimir andamento ao processo, em cumprimento ao despacho/decisão de ID. 151871421, fica agendado o dia 29/07/2025, às 14h, para audiência de instrução, a qual será realizada de forma híbrida, uma vez que a parte autora e sua testemunha arrolada na petição de ID 152537876 residem na cidade de Belo Horizonte/MG, devendo os demais comparecerem presencialmente nas dependências desta unidade. Intimem-se. Segue o link para acesso à sala virtual de audiências: https://link.tjce.jus.br/3066b0 Fortaleza/CE, 29 de maio de 2025 SANDRA MOREIRA ROCHA Supervisor de Gabinete de 1º Grau Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 27ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0086, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Obrigação de Fazer / Não Fazer]

03/06/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Processo: 0125532-80.2016.8.06.0001. AUTOR: LEILA TELES CEZAR MARTINS REU: PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORACAO LTDA ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] DECISÃO Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] Vistos. Conforme consta no despacho de ID. 119634142, restou determinada a realização de audiência de instrução para produção de prova oral consistente na oitiva de testemunhal formulado pelas partes. Ao gabinete para que proceda com a designação de audiência de instrução, devendo aguardar a apresentação do rol de testemunhas, a fim de gerenciar com maior precisão a quantidade de tempo necessário para realização do ato. Ficam as partes intimadas, por meio de seus representantes legais, para apresentar o rol testemunhal no prazo comum de 15 (quinze) dias, a contar desta decisão. Acrescento que as partes, por meio do seus causídicos, devem também providenciar a intimação das testemunhas arroladas (art. 357, § 4º, c/c art. 455, § 1º, do Código de Processo Civil), podendo ainda o profissional comprometer-se expressamente nos autos a trazer as testemunhas arroladas no prazo legal, independentemente da intimação reportada no mencionado dispositivo, presumindo-se desistência da inquirição no caso da testemunha não ser intimada ou não comparecer (art. 455, §§ 2° e 3°, do Código de Processo Civil). Por fim, destaco que a audiência de instrução será presencial, contudo, fica facultado, desde que existe requerimento nos autos com 15 dias úteis antes da audiência, a realização de forma virtual exclusivamente para as partes e testemunhas que residirem em outra comarca ou possuam dificuldade de locomoção. Cumpra-se. Fortaleza/CE, 2025-04-23. MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

24/04/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Processo: 0125532-80.2016.8.06.0001. AUTOR: LEILA TELES CEZAR MARTINS REU: PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORACAO LTDA ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] DECISÃO Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] Vistos. Conforme consta no despacho de ID. 119634142, restou determinada a realização de audiência de instrução para produção de prova oral consistente na oitiva de testemunhal formulado pelas partes. Ao gabinete para que proceda com a designação de audiência de instrução, devendo aguardar a apresentação do rol de testemunhas, a fim de gerenciar com maior precisão a quantidade de tempo necessário para realização do ato. Ficam as partes intimadas, por meio de seus representantes legais, para apresentar o rol testemunhal no prazo comum de 15 (quinze) dias, a contar desta decisão. Acrescento que as partes, por meio do seus causídicos, devem também providenciar a intimação das testemunhas arroladas (art. 357, § 4º, c/c art. 455, § 1º, do Código de Processo Civil), podendo ainda o profissional comprometer-se expressamente nos autos a trazer as testemunhas arroladas no prazo legal, independentemente da intimação reportada no mencionado dispositivo, presumindo-se desistência da inquirição no caso da testemunha não ser intimada ou não comparecer (art. 455, §§ 2° e 3°, do Código de Processo Civil). Por fim, destaco que a audiência de instrução será presencial, contudo, fica facultado, desde que existe requerimento nos autos com 15 dias úteis antes da audiência, a realização de forma virtual exclusivamente para as partes e testemunhas que residirem em outra comarca ou possuam dificuldade de locomoção. Cumpra-se. Fortaleza/CE, 2025-04-23. MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

24/04/2025, 00:00

Expedição de documento (Certidão)

03/05/2022, 13:46

Documento (Aviso de recebimento (AR))

03/05/2022, 13:46

Petição (Petição (outras))

27/04/2022, 12:16

Petição (Petição (outras))

25/04/2022, 17:18

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

20/04/2022, 20:59

Ato ordinatório

19/04/2022, 14:37

Por decisão judicial

08/04/2022, 09:49

Documentos

Intimação

•16/07/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0125532-80.2016.8.06.0001. AUTOR: LEILA TELES CEZAR MARTINS REU: PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORACAO LTDA I - RELATÓRIO Apelante: Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda. - Em Recuperação Judicial. Apelado: Elisiane Silva Pinto DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO PRAZO DE ENTREGA. ABUSIVIDADE. FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORAÇÃO LTDA. contra sentença da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, em Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Tutela Específica, Perdas e Danos e Danos Morais, movida por ELISIANE SILVA PINTO, julgou procedente o pedido para declarar nula cláusula contratual de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, reconhecer o atraso injustificado e condenar a parte ré ao pagamento de danos materiais (lucros cessantes) e danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar a validade da cláusula contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega do imóvel por prazo indeterminado; (ii) definir se o atraso na entrega do imóvel justifica a condenação ao pagamento de lucros cessantes; (iii) estabelecer se há configuração de danos morais indenizáveis em razão do atraso. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega por tempo indeterminado, baseada em caso fortuito ou força maior, viola os arts. 51, IV e IX, do CDC, por impor desvantagem exagerada ao consumidor e é nula de pleno direito. Os motivos apresentados pela apelante, como inadimplência de terceiros, revisão orçamentária, greves e escassez de mão de obra, caracterizam-se como fortuitos internos inerentes ao risco da atividade empresarial, não eximindo a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento. A jurisprudência consolidada do STJ reconhece que o atraso na entrega do imóvel enseja, por si só, o dever de indenizar a título de lucros cessantes, sendo desnecessária a comprovação do prejuízo, diante da presunção de renda frustrada pelo comprador. O atraso superior a dois anos ultrapassa o mero aborrecimento e caracteriza violação significativa aos direitos da personalidade da parte autora, justificando a condenação por dano moral no valor de R$ 12.000,00, conforme entendimento pacífico do TJCE e do STJ. A inércia da apelante quanto à produção de provas inviabiliza o acolhimento de suas alegações de fato, ensejando a preclusão. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: É nula a cláusula contratual que permite prorrogação indefinida do prazo de entrega de imóvel sob justificativa genérica de caso fortuito ou força maior. O inadimplemento por atraso na entrega do imóvel configura ilícito contratual, sendo os lucros cessantes devidos de forma presumida. O atraso substancial na entrega do imóvel pode gerar dano moral indenizável, a depender das circunstâncias do caso concreto. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e XXXII; CDC, arts. 6º, VI, 14, e 51, IV e IX; CPC, art. 98. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 09/05/2018; STJ, AgInt no REsp 1862689/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 20/04/2020; STJ, AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 20/03/2018; TJCE, AC 0871546-52.2014.8.06.0001, Rel. Des. Durval Aires Filho, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 01/06/2021; TJCE, AC 0178020-41.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 07/04/2021. ACÓRDÃO Apelante: Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda. - Em Recuperação Judicial. Apelado: Elisiane Silva Pinto DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO PRAZO DE ENTREGA. ABUSIVIDADE. FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORAÇÃO LTDA. contra sentença da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, em Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Tutela Específica, Perdas e Danos e Danos Morais, movida por ELISIANE SILVA PINTO, julgou procedente o pedido para declarar nula cláusula contratual de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, reconhecer o atraso injustificado e condenar a parte ré ao pagamento de danos materiais (lucros cessantes) e danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar a validade da cláusula contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega do imóvel por prazo indeterminado; (ii) definir se o atraso na entrega do imóvel justifica a condenação ao pagamento de lucros cessantes; (iii) estabelecer se há configuração de danos morais indenizáveis em razão do atraso. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega por tempo indeterminado, baseada em caso fortuito ou força maior, viola os arts. 51, IV e IX, do CDC, por impor desvantagem exagerada ao consumidor e é nula de pleno direito. Os motivos apresentados pela apelante, como inadimplência de terceiros, revisão orçamentária, greves e escassez de mão de obra, caracterizam-se como fortuitos internos inerentes ao risco da atividade empresarial, não eximindo a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento. A jurisprudência consolidada do STJ reconhece que o atraso na entrega do imóvel enseja, por si só, o dever de indenizar a título de lucros cessantes, sendo desnecessária a comprovação do prejuízo, diante da presunção de renda frustrada pelo comprador. O atraso superior a dois anos ultrapassa o mero aborrecimento e caracteriza violação significativa aos direitos da personalidade da parte autora, justificando a condenação por dano moral no valor de R$ 12.000,00, conforme entendimento pacífico do TJCE e do STJ. A inércia da apelante quanto à produção de provas inviabiliza o acolhimento de suas alegações de fato, ensejando a preclusão. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: É nula a cláusula contratual que permite prorrogação indefinida do prazo de entrega de imóvel sob justificativa genérica de caso fortuito ou força maior. O inadimplemento por atraso na entrega do imóvel configura ilícito contratual, sendo os lucros cessantes devidos de forma presumida. O atraso substancial na entrega do imóvel pode gerar dano moral indenizável, a depender das circunstâncias do caso concreto. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e XXXII; CDC, arts. 6º, VI, 14, e 51, IV e IX; CPC, art. 98. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 09/05/2018; STJ, AgInt no REsp 1862689/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 20/04/2020; STJ, AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 20/03/2018; TJCE, AC 0871546-52.2014.8.06.0001, Rel. Des. Durval Aires Filho, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 01/06/2021; TJCE, AC 0178020-41.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 07/04/2021. ACÓRDÃO ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ______________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] ______________________________________________________________________________________ SENTENÇA Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Morais e Materiais, ajuizada por LEILA TELES CEZAR MARTINS, em face de PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORAÇÃO LTDA., ambos devidamente qualificados. Alegou, em síntese, a exordial, o descumprimento de contrato de promessa de compra e venda imobiliária celebrado em 05 de julho de 2010, celebrado entre as partes, cujo objeto da avença era a unidade autônoma nº 1204, Bloco B, do empreendimento denominado Condomínio Portal de Madrid, situado nesta capital, figurando o autor como promitente comprador. Segundo a narrativa inicial, a entrega do imóvel estava aprazada para dezembro de 2013, com uma cláusula de tolerância de 180 dias, o que fixaria o termo final em junho de 2014, contudo, a autora sustentou que, até a data da propositura da demanda em abril de 2016, a unidade não havia sido disponibilizada, o que teria gerado diversos prejuízos financeiros e abalo extrapatrimonial, especialmente pela necessidade de custear moradia alternativa para sua filha, à época recém-aprovada em curso superior nesta cidade. Na peça inaugural, a requerente pleiteou a declaração de nulidade da cláusula de tolerância, a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor locatício do bem durante o período de mora, a aplicação de multa moratória de 2% sobre o valor do contrato, a restituição em dobro de taxas de "revisão orçamentária" e "equilíbrio financeiro" consideradas abusivas, além de indenização por danos morais sugerida no valor de 100 salários-mínimos. Instruiu o feito com vasta documentação, incluindo o contrato particular de promessa de compra e venda, fichas financeiras e comprovantes de pagamentos de cotas de construção. A parte ré, devidamente citada, apresentou peça contestatória argumentando pela legalidade da cláusula de tolerância, defendeu a natureza da construção pelo regime de "preço de custo" (administração), negou a existência de lucros cessantes ou danos morais indenizáveis e sustentou a impossibilidade de inversão de cláusulas penais, alegando que o ritmo da obra dependia do aporte financeiro do condomínio adquirente. Sobreveio sentença de procedência integral dos pedidos (ID 119633356), a qual foi objeto de recurso de apelação (ID 119636729) interposto pela requerida. O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por meio de acórdão proferido pela 2ª Câmara de Direito Privado, decidiu por anular de ofício a sentença anterior, por considerá-la citra petita e por verificar a ocorrência de cerceamento de defesa (ID 119635620). Despacho, ID. 119634133, determinando a intimação das partes para especificação de provas. Realizou-se audiência de instrução e julgamento por meio virtual, conforme gravação audiovisual disponibilizada no sistema, oportunidade em que foi colhido o depoimento da testemunha Dejane da Silva Fernandes (ID. 166919637). No curso do processamento, foi noticiada a decretação da falência do grupo empresarial réu pelo Juízo da 2ª Vara de Recuperação de Empresas e Falências de Fortaleza, nos autos do processo nº 0200248-05.2021.8.06.0001. Diante de tal fato, houve a suspensão temporária do feito e a posterior sucessão processual da empresa pela sua Massa Falida, representada pela administração judicial nomeada, que passou a atuar no polo passivo da lide, requerendo a habilitação dos novos patronos e a concessão de justiça gratuita. Após o encerramento da instrução, as partes apresentaram suas razões finais em forma de memoriais (ID 167403819). A autora ratificou a pretensão condenatória inicial, reforçando o atraso de quase 04 (quatro) anos na entrega das chaves e a abusividade das cobranças extras. A Massa Falida, por sua vez, informou não possuir testemunhas para arrolar, devido ao encerramento de suas atividades e pugnou pelo julgamento da lide no estado em que se encontra. Vieram os autos conclusos para prolação de nova sentença. É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO No curso da marcha processual, sobreveio a notícia da decretação da falência do grupo empresarial réu pelo Juízo da 2ª Vara de Recuperação de Empresas e Falências de Fortaleza, nos autos do processo nº 0200248-05.2021.8.06.0001, em decisão prolatada em 10 de março de 2022. Em razão de tal fato, operou-se a necessária sucessão processual da empresa originária pela sua Massa Falida, a qual compareceu aos autos devidamente representada por sua administração judicial, requerendo a habilitação de patronos e a concessão de gratuidade judiciária, o que foi regularmente processado. Insta consignar, prefacialmente, que a decretação da falência não impede o regular processamento da presente demanda perante este juízo cível. Embora o regime falimentar estabeleça, como regra geral, a suspensão de execuções em face do devedor e a atração de competência pelo juízo universal da falência, o ordenamento jurídico pátrio prevê exceções específicas e indispensáveis à preservação do acesso à justiça e à correta definição do passivo da massa. Com efeito, a hipótese vertente amolda-se com perfeição à ressalva prevista no artigo 6º, § 1º, da Lei nº 11.101/2005, que dispõe expressamente que as ações que demandarem quantia ilíquida terão prosseguimento no juízo no qual estiverem se processando. Trata-se de ação de conhecimento na qual se discute a existência de inadimplemento contratual e a fixação de eventuais indenizações por danos morais e materiais, cujos valores, embora estimados, dependem de liquidação judicial para que se tornem certos e exigíveis. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará é pacífica ao assentar que a vis attractiva do juízo falimentar não alcança os processos que ainda se encontram em fase de cognição, voltados à constituição de um título executivo judicial. Nesse sentido: EMENTA: CONFLITO POSITIVO DE COMPETÊNCIA. FALÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO CUMULADA COM PEDIDO DE PERDAS E DANOS E MULTA. JUÍZOS CÍVEL COMUM E FALIMENTAR. DEMANDA RELATIVA À QUANTIA ILÍQUIDA. COMPETÊNCIA DO JUÍZO EM QUE ESTIVER SENDO PROCESSADA A AÇÃO DE CONHECIMENTO. 1. O art. 24, § 2º, II, do Decreto-lei 7.661/45 foi revogado com o advento da Lei n. 11.101/2005 (art. 6º, § 1º), acarretando redução das hipóteses que não se submetem aos efeitos da falência/recuperação. Assim, as demandas relativas à quantias ilíquidas continuam tramitando no juízo em que estiverem sendo processadas. 2. No caso em comento, pretendem os autores da ação que tramita na 4ª Vara Cível de Curitiba o cancelamento do registro imobiliário em decorrência do alegado inadimplemento contratual, indenização por perdas e danos e pagamento de multa pelo inadimplemento (fls. 64/72), demanda movida em face da Encol S/A, compradora do imóvel em questão, a qual revendeu as unidades imobiliárias a terceiros. 3. Destarte, tratando-se de demanda cujos pedidos são ilíquidos, a ação de conhecimento deverá prosseguir - a princípio até a sentença -, perante o juízo na qual foi proposta, não havendo falar em competência absoluta do Juízo Falimentar para apreciar e julgar a demanda, nos termos do artigo 6º, § 1º, da Lei n. 11.101/2005. Precedentes. 4. Conflito de competência conhecido para declarar competente o Juízo de Direito da 4ª Vara Cível de Curitiba/PR. (CC n. 122.869/GO, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/10/2014, DJe de 2/12/2014.) (g.n.) EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C REPARAÇÃO DE DANOS. PEDIDO ILÍQUIDO. EXCEÇÃO AO JUÍZO UNIVERSAL FALIMENTAR. PREVISÃO DO ART. 6º, § 1º DA LEI 11.101/2005. COMPETÊNCIA DO JUÍZO COMUM. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO DE PRIMERO GRAU DESCONSTITUÍDA. I - Tratam os autos de recurso de apelação interposto pela parte ré com intuito de desconstituir a sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que extinguiu sem resolução de mérito a ação revisional movida pela autora, declinando de sua competência para o juízo da 2ª Vara de Recuperação Judicial de Empresas e Falências da Comarca de Fortaleza, onde tramita ação que decretou a falência da empresa promovida. II - Exceptuando a regra da universalidade do juízo falimentar, prevista no art. 76 da Lei 11.101/2005, dispõe o art. 6º, § 1º desse mesmo diploma legal que "terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que demandar quantia ilíquida". III - In casu, embora a ação tenha sido proposta contra empresa que já se encontra em fase de falência, impõe-se o seu processamento perante o juízo ao qual fora originariamente distribuída, na medida em que versa sobre pretensão ilíquida, afastando-se a competência do juízo falimentar. IV ¿ Mostra-se irrelevante que a ação tenha sido proposta em momento posterior à decretação de falência. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou afirmando que "a decretação da falência, a despeito de instaurar o juízo universal falimentar, não acarreta a suspensão nem a atração das ações que demandam quantia ilíquida: se elas já tinham sido ajuizadas antes, continuam tramitando no juízo onde foram propostas; se forem ajuizadas depois, serão distribuídas normalmente segundo as regras gerais de competência. Em ambos os casos, as ações tramitarão no juízo respectivo até a eventual definição de crédito líquido". V - Conclui-se que, em se tratando de demandas que pleiteiam obrigações ilíquidas, a exceção contida no art. 6º, § 1º da Lei 11.101/2005 prevalece em face da regra geral do art. 76 do mesmo diploma legal, sendo irrelevante a data em que houve a decretação da falência. VI ¿ Apelo conhecido e provido. Sentença desconstituída. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Senhores Desembargadores da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, conhecer do recurso intentado para, no mérito, DAR-LHE PROVIMENTO, tudo nos termos do voto do Desembargador Relator. Fortaleza, 17 de outubro de 2023 Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator (Apelação Cível - 0113447-62.2016.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 17/10/2023, data da publicação: 17/10/2023) (g.n.) Dessa forma, revela-se imperiosa a prolação desta sentença para, se for o caso, que haja a efetiva fixação do valor do crédito e a definição da responsabilidade civil da ré. Somente após a formação do título judicial líquido, certo e exigível é que caberá à parte credora proceder à devida habilitação de seu crédito junto ao juízo universal da falência, observando a ordem de preferência estabelecida pela lei especial. No que tange à legitimidade passiva, esta resta plenamente configurada em face da Massa Falida de Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda., universalidade que detém a capacidade processual para responder pelas obrigações e encargos remanescentes da sociedade falida, assegurando-se o contraditório mediante a atuação da administração judicial nomeada. Por tais fundamentos, rejeito qualquer óbice ao julgamento do mérito e declaro a competência deste juízo para o deslinde da causa. No que cerne ao mérito da demanda, a controvérsia inicial reside na validade da disposição contratual que estabelece um prazo de carência para a entrega da unidade imobiliária. A parte autora sustenta a abusividade da cláusula M.1 do instrumento particular de promessa de compra e venda, a qual faculta à construtora a prorrogação do prazo de conclusão das obras por até 180 (cento e oitenta) dias corridos além da data originalmente aprazada. Argumenta a requerente que tal previsão geraria um desequilíbrio excessivo na relação de consumo, violando os preceitos do Código de Defesa do Consumidor por não conferir igual prerrogativa ao adquirente. Entretanto, após análise da referida disposição contratual em confronto com o ordenamento jurídico pátrio e a pacífica orientação dos Tribunais Superiores, verifica-se que o pleito de nulidade não merece acolhimento. A estipulação de um prazo de tolerância em contratos de incorporação imobiliária é prática comum e amplamente aceita no mercado brasileiro, justificando-se pela complexidade inerente a grandes empreendimentos de engenharia, que estão sujeitos a variáveis externas imprevisíveis, tais como condições climáticas adversas, escassez de insumos ou mão de obra, e trâmites burocráticos junto aos órgãos públicos. Nesse contexto, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, consolidou o entendimento acerca da legalidade deste prazo acessório por meio da fixação da tese do Tema 996. A Corte Cidadã assentou que a cláusula de tolerância não é abusiva, desde que o atraso não ultrapasse o limite de 180 dias e que a informação esteja redigida de forma clara e transparente no contrato, permitindo ao consumidor o pleno conhecimento dos riscos e do cronograma da obra. Sobre a matéria, colhem-se os seguintes precedentes: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. "JUROS NO PÉ". INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2. Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil. 3. Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4. Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 5. Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965). Julgado específico desta Turma. 6. Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo. Precedentes. 7. Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de "juros no pé" durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF. 8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (REsp n. 1.727.939/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 11/9/2018, DJe de 17/9/2018.) (g.n.) EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE. TEMA 996/STJ. SUBSTITUIÇÃO DO INDEXADOR SETORIAL PELO IPCA. INEXISTÊNCIA DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. TEMAS 970/971/STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. VEDAÇÃO DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. ARBITRAMENTO EM FAVOR DO ADQUIRENTE. ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. ART. 404, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC. NEGATIVA DE VIGÊNCIA NÃO CARACTERIZADA. SÚMULAS 5 E 7/STJ E 284/STF. ARTS. 1.039 E 1.040 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em apelação cível envolvendo atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, reconhece a validade da cláusula de tolerância de 180 dias, aplica o Tema 996/STJ para substituir o indexador setorial pelo IPCA, afasta danos morais, e fixa indenização por mora mediante cláusula penal e juros contratuais, sem cumular lucros cessantes. 2. A fundamentação enfrenta os pontos centrais, aplicando as teses repetitivas pertinentes e definindo o regime indemnizatório da mora com base na cláusula penal e nos juros contratados, inexistindo omissão integrável (art. 1.022 do CPC). 3. A substituição pretendida do critério fixado (multa de 2% por 0,02% ao mês) demanda interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento fático-probatório (Súmulas 5 e 7/STJ), além de carecer de impugnação específica suficiente (Súmula 284/STF). 4. Inexiste ofensa aos arts. 1.039 e 1.040 do CPC, pois o acórdão observa o Tema 970/STJ (vedação de cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes) e o Tema 971/STJ (utilização da cláusula penal como parâmetro para indenização do inadimplemento do vendedor, com conversão em dinheiro por arbitramento judicial). 5. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.059.323/MA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.) (g.n.) Na hipótese vertente, observa-se que a cláusula M.1 observa estritamente o dever de informação e transparência, encontrando-se redigida de forma destacada e compreensível, sem qualquer margem para ambiguidade. Não se vislumbra, portanto, a imposição de uma obrigação iníqua ou que coloque o consumidor em desvantagem exagerada, eis que o prazo de 180 dias revela-se razoável e proporcional para a absorção de eventuais imprevistos técnicos sem comprometer a essência do negócio jurídico. Destarte, considerando que a validade de tal disposição encontra-se amparada em tese jurídica vinculante proferida pelo tribunal de cúpula responsável pela uniformização da interpretação das leis federais, não subsistem fundamentos para a declaração de nulidade pretendida pela parte autora. A mencionada cláusula constitui um mecanismo de equilíbrio contratual legítimo, que visa garantir a viabilidade econômica do empreendimento em face das incertezas do setor da construção civil. Dessa forma, entendo pela plena legalidade da prorrogação de 180 dias prevista no pacto, motivo pelo qual a eventual responsabilidade da requerida pelo atraso na entrega do imóvel deverá ser computada somente após o esgotamento desse prazo adicional, rejeitando-se o pedido de anulação da referida cláusula formulado na exordial. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do art. 58 da Lei n. 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, contudo a mera apresentação do contrato não é suficiente para caracterizar o referido regime, sendo imprescindível que a construtora demonstre que efetivamente os condôminos faziam a administração dos recursos e da obra. Destarte, rejeito a alegação de contrato a preço de custo, uma vez que a requerida não comprovou de forma cabal que a construção do empreendimento se deu nesse regime, não havendo apresentação de documentos ou prova oral que demonstrasse que efetivamente os condôminos estavam à frente da execução/gestão do empreendimento. Ultrapassada a análise da validade da cláusula de tolerância, cumpre examinar a configuração da mora contratual e as suas consequências patrimoniais. Conforme se extrai do instrumento particular de promessa de compra e venda, a data originalmente prevista para a conclusão das obras e entrega das chaves era dezembro de 2013. Aplicando-se o prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias, cuja legalidade foi reconhecida no tópico anterior, o termo final improrrogável para que a construtora cumprisse sua obrigação principal restou fixado em junho de 2014. Ocorre que, conforme amplamente documentado nos autos e corroborado pela prova testemunhal colhida na fase de instrução, a entrega efetiva da unidade imobiliária à autora somente veio a ocorrer em meados do ano de 2017. Verifica-se, portanto, um atraso excessivo e injustificado de aproximadamente 3 (três) anos e 6 (seis) meses além do limite tolerável. Durante esse extenso período, a requerida não logrou demonstrar a ocorrência de qualquer excludente de responsabilidade idônea, limitando-se a alegar dificuldades administrativas e financeiras que, à luz do direito consumerista, configuram mero fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica desenvolvida, não sendo aptas a afastar o dever de indenizar. No que tange aos danos materiais pleiteados, a jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que o descumprimento do prazo de entrega de imóvel gera a presunção de prejuízo ao promitente comprador, independentemente de prova específica do valor que deixou de auferir. Tal presunção decorre da privação injusta do uso e fruição do bem, que impede o proprietário de nele residir ou de obter os frutos civis decorrentes de sua locação. Este é o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 996, que estabelece ser devida a indenização por lucros cessantes em caso de atraso na entrega. Nesse sentido: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. "JUROS NO PÉ". INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2. Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil. 3. Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4. Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 5. Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965). Julgado específico desta Turma. 6. Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo. Precedentes. 7. Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de "juros no pé" durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF. 8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (REsp n. 1.727.939/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 11/9/2018, DJe de 17/9/2018.) (g.n.) EMENTA: Processo: 0894455-88.2014.8.06.0001 - Apelação Cível Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acorda a Turma Julgadora da Quarta Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso apelatório interposto, na conformidade do voto proferido pelo Relator. Fortaleza, data e hora indicadas no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator (Apelação Cível - 0894455-88.2014.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 21/07/2025, data da publicação: 22/07/2025) (g.n.) A condenação ao pagamento de lucros cessantes revela-se, portanto, impositiva, servindo como forma de compensar a consumidora pela indisponibilidade do imóvel durante o período de inadimplência da construtora. No que concerne ao quantum indenizatório, a orientação prevalecente nos tribunais, inclusive no Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, admite o arbitramento de um valor mensal correspondente ao aluguel que o imóvel renderia no mercado, comumente fixado no patamar de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor atualizado do imóvel. Considerando a natureza da demanda e a necessidade de reequilíbrio da relação contratual, fixo a indenização em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, computados desde o esgotamento do prazo de tolerância (julho de 2014) até a data da entrega efetiva das chaves (meados de 2017). Referido montante deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença, tomando-se como base o valor do imóvel atualizado, acrescido de encargos legais, de modo a garantir a plena reparação do dano material injustamente suportado pela requerente. No âmbito dos contratos de adesão, como o ora examinado, é frequente a constatação de uma disparidade técnica e jurídica na elaboração das cláusulas de penalidade. Compulsando o instrumento contratual, verifica-se a existência de sanções moratórias rígidas impostas exclusivamente ao adquirente em caso de impontualidade no pagamento das prestações, ao passo que o pacto se mostra silente quanto a eventuais punições à construtora em virtude de atraso na entrega da obrigação principal. Tal assimetria configura evidente desequilíbrio contratual, ferindo os princípios da equidade e da boa-fé objetiva que devem nortear as relações de consumo. Diante dessa lacuna deliberada, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 971, consolidou o entendimento de que, em prol da paridade entre as partes, a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor deve ser invertida para também punir o inadimplemento do fornecedor. A inversão por simetria não constitui inovação judicial, mas sim a restauração do equilíbrio do sinalagma contratual, garantindo que a mora do vendedor não permaneça imune a sanções pecuniárias. Sobre o tema, colhe-se o seguinte precedente vinculante: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA (TEMA 971/STJ). CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES NA HIPÓTESE DE MULTA NÃO EQUIVALENTE AO LOCATIVO (TEMA 970/STJ). DANO MORAL IN RE IPSA. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.002/STJ. ARTS. 389, 402, 403, 416, 479, 480 E 944 DO CC; ART. 373, I, DO CPC. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial, fundado nas alíneas a e c do art. 105, III, da Constituição Federal, interposto contra acórdão que, em ação declaratória cumulada com indenização por danos materiais e morais e repetição de indébito, reconheceu: devolução da comissão de corretagem; condenação por lucros cessantes de 0,5% ao mês entre o fim da tolerância e a entrega das chaves, com correção e juros desde a citação; possibilidade de cumulação com cláusula penal por não equivalência ao locativo; substituição do INCC pelo IGP-M após a tolerância; e dano moral in re ipsa em R$ 15.000,00 (quinze mil reais). 2. O objetivo recursal é decidir se (i) a condenação em lucros cessantes pode ocorrer sem prova específica do prejuízo e se é admissível a cumulação com cláusula penal moratória, à luz do Tema 970/STJ; (ii) é possível a inversão da cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente, à vista dos arts. 479 e 480 do CC e do Tema 971/STJ; (iii) o reconhecimento do dano moral in re ipsa e o valor fixado violam o art. 944 do CC; (iv) o termo inicial dos juros de mora dos lucros cessantes deve ser a citação ou o trânsito em julgado; (v) estão presentes os requisitos de admissibilidade do especial, incluindo prequestionamento e ausência de necessidade de reexame de provas. 3. A condenação por lucros cessantes, na hipótese de atraso na entrega do imóvel, decorre da presunção de prejuízo do comprador e se calcula sobre o valor econômico do uso frustrado; a cláusula penal moratória pode ser invertida em contratos de adesão para indenizar o inadimplemento do vendedor; a cumulação de cláusula penal e lucros cessantes é possível quando a multa não equivale ao locativo; o dano moral se configura quando o atraso e suas circunstâncias transcendem o mero aborrecimento; os juros de mora incidem desde a citação em responsabilidade contratual. 5. Justifica-se tal conclusão porque (a) há orientação consolidada (Súmula 162 do Tribunal estadual e IRDR, Tema 5) pela presunção de lucros cessantes diante da privação injusta do uso; (b) o Tema 971/STJ autoriza a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, por arbitramento judicial; (c) o acórdão aplica a regra e a exceção do Tema 970/STJ, admitindo cumulação apenas porque a multa não é equivalente ao locativo; (d) o dano moral foi imposto com fundamentação específica quanto à frustração da legítima expectativa de moradia e ao aflitivo estado de angústia; (e) os juros de mora desde a citação derivam da natureza contratual da mora da vendedora, sendo inaplicável o Tema 1.002/STJ, restrito à rescisão por iniciativa do comprador. 4. Recurso especial não provido. (REsp n. 2.163.035/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.) Dessa forma, acolho o pleito autoral para determinar a inversão da cláusula penal moratória. Considerando os termos da avença e as balizas fixadas pela jurisprudência, aplico à requerida a multa de 2% (dois por cento) sobre o valor total do contrato atualizado, montante este que reflete a justa punição pelo retardamento injustificado no cumprimento de sua obrigação de fazer. A base de cálculo sobre o valor do contrato revela-se adequada para desencorajar a desídia da incorporadora e recompor a base ética da contratação, observando-se a natureza coercitiva do instituto. No que concerne à cumulação da multa moratória com os lucros cessantes, é cediço que o Tema 970 do STJ estabelece, como regra geral, a vedação dessa cumulação quando a multa for equivalente ao aluguel. Todavia, no caso concreto, entendo pela viabilidade da aplicação conjunta de ambas as rubricas, dada a distinção inequívoca de suas naturezas jurídicas. Enquanto a multa moratória de 2% ora invertida possui um caráter eminentemente punitivo e coercitivo, visando sancionar a conduta omissiva da ré, os lucros cessantes de 0,5% ao mês, arbitrados no tópico anterior, possuem natureza estritamente reparatória, destinados a recompor o patrimônio da autora pela impossibilidade de fruição do bem. A manutenção de ambas as condenações assegura a máxima eficácia do princípio da reparação integral, impedindo que a construtora se beneficie de sua própria mora prolongada. Não se trata de bis in idem, mas da aplicação de institutos com fundamentos fáticos e jurídicos diversos, conforme facultado pela livre convicção motivada deste magistrado diante das particularidades da lide. Portanto, a multa moratória de 2% deverá incidir de forma única sobre o valor atualizado do contrato, sem prejuízo da fluência mensal dos lucros cessantes reconhecidos. Remanesce, ainda, o exame acerca da legitimidade da cobrança de encargos financeiros denominados como "juros de obra" ou "taxa de evolução de obra" ou "taxa de administração/equilíbrio" durante o período em que a construtora já se encontrava em estado de mora. A parte autora insurge-se contra a manutenção desses encargos, argumentando que o retardamento injustificado na entrega da unidade habitacional não pode servir de pretexto para o agravamento do ônus financeiro imposto ao consumidor. Com efeito, os juros de obra constituem encargos devidos pelo promitente comprador à instituição financeira durante a fase de construção, destinados a remunerar o capital emprestado antes do início da amortização do saldo devedor principal. Ocorre que a responsabilidade do adquirente pelo pagamento de tais taxas deve estar estritamente vinculada ao cronograma de obras originalmente pactuado. Uma vez esgotado o prazo de tolerância para a entrega das chaves, a permanência dessa cobrança configura transferência indevida dos riscos da atividade empresarial ao consumidor. A matéria foi objeto de profunda análise pelo Superior Tribunal de Justiça, que fixou a tese vinculante do Tema Repetitivo 996. A referida Corte assentou ser ilícita a cobrança de juros de obra ou de outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. A manutenção de tais cobranças após o termo final da obrigação fere o princípio da boa-fé objetiva, pois penaliza o adquirente por um fato exclusivamente imputável ao fornecedor. Sobre o tema, colhe-se: EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA DENTRO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA CONTRATUAL. TEMA 996 DO STJ. RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. RECURSO PROVIDO. 1. A tese firmada no Tema 996 do STJ estabelece ser ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 2. No caso concreto, a cobrança ocorreu dentro do prazo de tolerância contratual, que se encerrou em 29 de março de 2017, sendo, portanto, lícita a cobrança dos juros de obra até a data da averbação do "habite-se" em 22 de fevereiro de 2017. 3. A entrega antecipada das chaves não altera o marco temporal definido no Tema 996 do STJ para a ilicitude da cobrança, uma vez que a construtora não incorreu em mora quanto à obrigação principal de entrega do empreendimento regularizado. 4. O mero inadimplemento contratual não enseja dano moral, salvo circunstância especial violadora de direito da personalidade, o que não foi demonstrado no caso. 5. Recurso provido para reconhecer a licitude das cobranças de juros de obra realizadas até a data da averbação do "habite-se", afastando a condenação à restituição dos valores e à indenização por danos morais. (REsp n. 2.183.038/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.) (g.n.) No caso em apreço, restou demonstrado que o termo final para a entrega do imóvel, já computada a prorrogação de 180 dias, encerrou-se em junho de 2014. Assim, a partir de julho de 2014, qualquer valor cobrado ou retido a título de juros de obra ou taxa de evolução de obra ou taxa de administração/equilíbrio reveste-se de manifesta ilegalidade. A construtora ré, ao atrasar a entrega da obrigação por quase 04 (quatro) anos, manteve a autora submetida a um encargo financeiro acessório que deveria ter cessado muito antes, caso o cronograma tivesse sido observado. Dessa forma, declaro a ilicitude da cobrança dos juros de obra incidentes após o decurso do prazo de tolerância. Reconheço o direito da requerente à restituição na forma simples de todos os montantes comprovadamente pagos a esse título a partir de julho de 2014 até a data da entrega efetiva das chaves. Tais valores deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença, mediante a apresentação dos respectivos comprovantes de quitação, garantindo-se o retorno ao status quo ante e a reparação do prejuízo financeiro experimentado. No que tange ao pleito de reparação por danos morais, é cediço que o simples inadimplemento contratual, por si só, não tem o condão de gerar abalo extrapatrimonial indenizável. Todavia, a jurisprudência pátria, consolidada inclusive pelo Superior Tribunal de Justiça e pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, excepciona tal regra nas hipóteses em que o atraso na entrega da unidade imobiliária revela-se excessivo e acarreta consequências que extrapolam o mero dissabor do cotidiano, atingindo direitos da personalidade e a dignidade do consumidor. Na hipótese vertente, a mora da construtora não se limitou a um pequeno atraso administrativo, mas perdurou por aproximadamente 03 (três) anos e meio após o esgotamento de todo o prazo de tolerância. Tal lapso temporal é suficiente para caracterizar uma grave violação à legítima expectativa da autora, que se viu privada de seu patrimônio e da estabilidade habitacional por um período desarrazoado. O descumprimento prolongado da obrigação principal por parte da Massa Falida ré gerou um estado de incerteza e angústia que desborda dos limites da normalidade contratual, configurando o dano moral in re ipsa pela própria natureza da ofensa. Soma-se a isso a comprovação de uma peculiaridade fática que agrava sensivelmente o abalo psicológico experimentado da frustração do planejamento familiar. Restou demonstrado nos autos, inclusive por meio de prova testemunhal robusta, que a unidade imobiliária tinha como destinação primordial a moradia da filha da requerente, que à época do prazo prometido iniciava sua trajetória no curso superior de Direito em Fortaleza. A inércia da construtora forçou a família a reorganizar toda a sua estrutura financeira e logística, obrigando a filha da autora a residir em imóvel locado e a conviver com a precariedade de obras paralisadas e promessas descumpridas. A frustração de um projeto de vida, como a aquisição da casa própria e a garantia de moradia para os filhos, não pode ser tratada como um mero percalço patrimonial. Trata-se de uma agressão ao bem-estar e à paz de espírito da consumidora, que cumpriu rigorosamente com suas contraprestações financeiras enquanto assistia à paralisação das obras do Condomínio Portal de Madrid. Sobre o tema, a jurisprudência deste tribunal estadual em casos análogos envolvendo a mesma requerida é pacífica ao reconhecer o dever de indenizar: EMENTA: Processo: 0894455-88.2014.8.06.0001 - Apelação Cível Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acorda a Turma Julgadora da Quarta Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso apelatório interposto, na conformidade do voto proferido pelo Relator. Fortaleza, data e hora indicadas no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator (Apelação Cível - 0894455-88.2014.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 21/07/2025, data da publicação: 22/07/2025) Para a fixação do quantum indenizatório, deve o magistrado pautar-se pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, observando a extensão do dano, o grau de culpa da ofensora e a finalidade pedagógica da sanção, evitando-se o enriquecimento sem causa. No caso concreto, considerando a gravidade da conduta, o longo período de atraso e o comando específico emanado deste juízo, arbitro o valor da indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Referido montante revela-se condizente com a realidade fática e com os parâmetros adotados pelas Câmaras de Direito Privado deste Tribunal, prestando-se a compensar a autora pelo sofrimento suportado sem configurar excessiva onerosidade à massa falida. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos normativos supracitados, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por LEILA TELES CEZAR MARTINS em face de PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORAÇÃO LTDA. - MASSA FALIDA, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) condenar a requerida ao pagamento de indenização por lucros cessantes, arbitrados mensalmente no patamar de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, devidos no período compreendido entre julho de 2014 e a data da efetiva entrega das chaves em meados de 2017, montante este a ser apurado em sede de liquidação de sentença; c) condenar a requerida ao pagamento de multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor total do contrato atualizado, mediante a inversão da cláusula penal originalmente estipulada apenas em favor do fornecedor; d) declarar a ilegalidade da cobrança de juros de obra (taxa de evolução de obra ou taxa de administração/equilíbrio) incidentes após junho de 2014, condenando a ré à restituição simples de todos os valores comprovadamente pagos pela autora sob este título a partir de julho de 2014 até a data da entrega efetiva das chaves; e) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais, a qual arbitro no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), em razão do atraso excessivo e da injustificada frustração do planejamento familiar e habitacional da requerente. Sobre o montante total das condenações acima expostas, determino a incidência exclusiva da Taxa SELIC, que abrange de forma unificada a correção monetária e os juros de mora, a contar da citação para as obrigações contratuais e lucros cessantes (artigo 405 do Código Civil). Valores anterior à citação serão corrigidos pelo IPCA até a citação. Sobre a indenização por danos morais, determino a incidência exclusiva da Taxa SELIC, que abrange de forma unificada a correção monetária e os juros de mora, a contar da data desta sentença para a indenização por danos morais (Súmula 362 do STJ). Considerando que a autora decaiu de parte mínima do pedido (apenas quanto à validade do prazo de carência), condeno a Massa Falida ré integralmente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos da Súmula 326 do Superior Tribunal de Justiça e do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Em virtude da decretação da falência da empresa requerida, consigno que a presente sentença constitui título judicial para apuração de valor. Após a devida liquidação e fixação do quantum debeatur por este juízo, deverá a parte autora proceder à habilitação de seu crédito junto ao Juízo da 2ª Vara de Recuperação de Empresas e Falências de Fortaleza, nos autos do processo nº 0200248-05.2021.8.06.0001, observando a ordem legal de preferências estabelecida na Lei nº 11.101/2005, ou seja, eventuais juros de mora serão regulados pelo disposto no lei de falências. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Fortaleza/CE, 2026-04-22. MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

23/04/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Processo: 0125532-80.2016.8.06.0001. AUTOR: LEILA TELES CEZAR MARTINS REU: PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORACAO LTDA ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ______________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] ______________________________________________________________________________________ DECISÃO Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] Vistos. Conforme consta no despacho de ID. 119634142, restou determinada a realização de audiência de instrução para produção de prova oral consistente na oitiva de testemunhal formulado pelas partes. Ao gabinete para que proceda com a designação de audiência de instrução, devendo aguardar a apresentação do rol de testemunhas, a fim de gerenciar com maior precisão a quantidade de tempo necessário para realização do ato. Ficam as partes intimadas, por meio de seus representantes legais, para apresentar o rol testemunhal no prazo comum de 15 (quinze) dias, a contar desta decisão. Acrescento que as partes, por meio do seus causídicos, devem também providenciar a intimação das testemunhas arroladas (art. 357, § 4º, c/c art. 455, § 1º, do Código de Processo Civil), podendo ainda o profissional comprometer-se expressamente nos autos a trazer as testemunhas arroladas no prazo legal, independentemente da intimação reportada no mencionado dispositivo, presumindo-se desistência da inquirição no caso da testemunha não ser intimada ou não comparecer (art. 455, §§ 2° e 3°, do Código de Processo Civil). Por fim, destaco que a audiência de instrução será presencial, contudo, fica facultado, desde que existe requerimento nos autos com 15 dias úteis antes da audiência, a realização de forma virtual exclusivamente para as partes e testemunhas que residirem em outra comarca ou possuam dificuldade de locomoção. Cumpra-se. Fortaleza/CE, 2025-04-23. MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

24/04/2025, 00:00

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