Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0204502-55.2023.8.06.0064.
Apelados: Lires Miranda Cavalcante Souza (autora), Lúcio Coelho de Souza (autor) e Mega Administração de Imóveis LTDA (ré) Apelações cíveis nº 0204502-55.2023.8.06.0064 Relator: Des. Everardo Lucena Segundo Ementa. Direito civil e direito do consumidor. Apelação cível. Rescisão contratual cumulada com pedido de indenização. Contrato de administração de imóvel. Responsabilidade da administradora. Falha na prestação de serviços não caracterizada. Lucros cessantes e danos morais indeferidos. Redução equitativa da cláusula penal. Recursos conhecidos e não providos. I. Caso em exame 1. Apelações cíveis interpostas em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes, proposta por Lires Miranda Cavalcante Souza e Lúcio Coelho de Souza contra a empresa Mega Administração de Imóveis LTDA, em virtude de suposta falha na prestação de serviços relativos à administração de imóvel residencial situado em Caucaia/CE. Os autores alegaram, entre outros pontos, omissão na conservação do imóvel, retenção injustificada das chaves e desconto unilateral de valores, pleiteando a rescisão contratual, reparação por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e lucros cessantes estimados em R$ 9.000,00 (nove mil reais). A sentença de primeiro grau decretou a rescisão do contrato com redução da multa rescisória para o equivalente a 2 (duas) vezes a última remuneração contratual, julgando improcedentes os pedidos de indenização. Ambas as partes apelaram. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 3 (três) questões em discussão: (i) determinar se a administradora responde, de forma objetiva ou subjetiva, pelos danos materiais e morais decorrentes da deterioração do imóvel e da suposta inércia contratual; (ii) estabelecer se o imóvel inativo por aproximadamente 9 (nove) meses justifica a condenação da administradora ao pagamento de lucros cessantes, na média mensal de R$ 1.000,00 (mil reais); (iii) verificar se a cláusula penal pela rescisão antecipada deve ser exigida integralmente, reduzida, ou afastada, à luz do princípio da equidade. III. Razões de decidir 3. A responsabilidade civil da administradora deve ser examinada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, aplicável à relação contratual, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 509.304/PR). A prestação de serviços de administração de imóvel, remunerada e continuada, enquadra-se nas hipóteses previstas nos arts. 2º e 3º do CDC. 4. A responsabilidade da administradora, em tese objetiva (CDC, art. 14), exige, para a condenação, a demonstração de falha na prestação do serviço com nexo causal entre a conduta e o dano alegado. No caso concreto, a sentença afastou essa configuração, destacando que o contrato exime a administradora de responsabilidade por danos causados por locatários e que os autores não comprovaram que a deterioração do imóvel resultou de omissão da empresa. 5. O pedido de indenização por lucros cessantes foi indeferido por ausência de demonstração segura de que a inatividade do imóvel decorreu de conduta imputável à administradora. A locação do bem depende de fatores diversos, e a mera indisponibilidade temporária não evidencia lucro certo frustrado, conforme art. 402 do Código Civil. 6. Quanto aos danos morais, a sentença também negou o pedido por não vislumbrar prova suficiente de abalo anormal à esfera psíquica ou dignidade dos autores, especialmente da autora idosa, que justificasse compensação pecuniária. 7. No tocante à cláusula penal, a sentença considerou válida sua estipulação contratual, mas reconheceu a desproporcionalidade da penalidade original (equivalente a 5 (cinco) vezes a última remuneração), reduzindo-a para 2 (duas) vezes, com fundamento no art. 413 do Código Civil, em razão do inadimplemento parcial e da inexistência de prova de prejuízo concreto à administradora. 8. A decisão observou os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato (arts. 421 e 422 do CC) e da equidade, afastando tanto a aplicação integral da multa quanto sua exclusão total, solução que privilegia o equilíbrio contratual. 9. Foram majorados os honorários sucumbenciais em desfavor dos apelantes, fixando-se o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ressalvando-se a hipótese de gratuidade da justiça. IV. Dispositivo e teses 10. Recursos desprovidos. ________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 1º, III; 5º, V, X e XXXV; CC, arts. 186, 402, 413, 421 e 422; CDC, arts. 2º, 3º e 14; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11; Lei nº 8.245/91, art. 23. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 509.304/PR, Rel. Min. Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 16.05.2013; STJ, REsp 1.353.927/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 17.05.2018. Acórdão
Apelados: Lires Miranda Cavalcante Souza (autora), Lúcio Coelho de Souza (autor) e Mega Administração de Imóveis LTDA (ré) Relatório Apelações cíveis nesta demanda que versa sobre ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos morais, materiais e lucros cessantes, ajuizada por Lires Miranda Cavalcante Souza (apelante/apelada) e Lúcio Coelho de Souza (apelante/apelado) em face da empresa Mega Administração de Imóveis LTDA (apelante/apelada), tendo como pano de fundo um contrato de prestação de serviço de crédito e de pagamento referente à administração de imóvel situado na Rua Idelzuite Garcia Esteves, nº 973, bairro Icaraí, Caucaia/CE (CEP 61.620-290). O juízo de origem proferiu sentença nos seguintes termos: "Diante do exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral para decretar a rescisão do contrato, com a redução da multa pela rescisão antecipada a 02 vezes o valor da última remuneração dos serviços da promovida, a partir da data da denúncia antecipada, que segundo documento de fl. 54 ocorreu em 31.07.2023, extinguindo o feito com resolução de mérito nos termos do art. 487, I do CPC. Condeno o promovido em custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.". Inconformados, os autores interpuseram apelação, defendendo a responsabilidade objetiva da administradora com base no artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, dado que a relação jurídica é caracterizada por prestação de serviços contínua e remunerada. Alegam que houve retenção indevida das chaves, ausência de prestação de contas sobre os valores descontados, omissão reiterada na conservação do imóvel, prejuízo patrimonial com impossibilidade de fruição econômica do bem e abalo emocional à autora Lires, pessoa idosa e com saúde fragilizada. Sustentam que a sentença incorreu em omissões e contradições ao ignorar provas constantes nos autos. Postulam, assim, a reforma da sentença para que sejam acolhidos integralmente os pedidos formulados na petição inicial, com condenação da requerida ao pagamento dos valores requeridos a título de lucros cessantes e danos morais. Por outro lado, a requerida também interpôs apelação, sustentando que a responsabilidade pelos danos no imóvel recai exclusivamente sobre os locatários, nos termos do artigo 23 da Lei do Inquilinato, que impõe ao inquilino o dever de devolver o imóvel no estado em que o recebeu. Afirma que a administradora é mera mandatária da parte locadora e que, ainda assim, cumpriu com as suas obrigações contratuais: realizou vistorias, elaborou orçamentos e tentou a cobrança extrajudicial dos valores. Alega ainda que o contrato de administração possui cláusulas claras que afastam sua responsabilidade por danos e pela guarda do bem. Quanto à multa rescisória, defende sua validade, afirmando que se trata de penalidade contratual legítima, amparada pelo princípio do pacta sunt servanda e pelo art. 478 do Código Civil. Refuta, ainda, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à hipótese, alegando que se trata de relação regida por legislação especial (Lei 8.245/91), conforme jurisprudência dominante. Nas contrarrazões apresentadas pelos autores, refutam-se os argumentos da administradora. Os apelados reiteram a existência de falha na prestação do serviço, demonstrada pela omissão da empresa frente aos pedidos de reparo e conservação, assim como pela retenção das chaves por período superior a um ano. Argumentam que a cláusula contratual que tenta afastar a responsabilidade da administradora é inócua, por se tratar de obrigação legal inerente ao contrato e à natureza do serviço prestado, invocando o artigo 667 do Código Civil e o artigo 14 do CDC. Ressaltam que a jurisprudência reconhece a responsabilidade objetiva da administradora mesmo diante de cláusulas excludentes em contratos de adesão. Em sentido oposto, nas contrarrazões apresentadas pela Mega Administração de Imóveis, a empresa insiste na inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação em debate. Fundamenta-se em julgados que excluem as relações locatícias da esfera consumerista, por serem regidas por lei especial. Sustenta que a alegação de má prestação de serviço é infundada e que o risco do negócio locatício, incluindo inadimplência e danos causados por inquilinos, deve ser suportado pelos locadores. Argumenta também pela inexistência de nexo causal entre sua conduta e os lucros cessantes alegados, considerando que a indisponibilidade do imóvel não decorreu de sua atuação direta. É o relatório. Voto I. Da admissibilidade recursal Atestado o cumprimento dos requisitos de admissibilidade, tanto os inerentes à própria existência e viabilidade das apelações, quanto os ligados à regularidade formal, o conhecimento dos recursos se impõe, viabilizando a análise das razões recursais. De fato, os recursos apresentados satisfazem, de forma plena, os requisitos exigidos para admissibilidade, estando desprovidos de vícios formais ou substanciais que impeçam o regular prosseguimento deles. Com efeito, estão atendidos os pressupostos intrínsecos - cabimento, legitimidade, interesse recursal e ausência de fatos impeditivos ou extintivos -, bem como os elementos extrínsecos, como tempestividade, preparo, regularidade formal e ausência de deserção. Não se identificam, ainda, questões preliminares ou prejudiciais que demandem análise prévia ao exame do mérito. As preliminares restringem-se à verificação das condições essenciais para o conhecimento do recurso, conforme o Código de Processo Civil, sendo indispensáveis a competência, a legitimidade das partes, o interesse recursal, a tempestividade, a regularidade formal e o preparo. A ausência de qualquer desses elementos implicaria na inadmissibilidade da via recursal. Conforme ensina Fabio Araújo, "todo recurso depende de pressupostos objetivos e subjetivos para sua admissão, permitindo, em seguida, o exame das razões que fundamentam a reforma ou invalidação da decisão impugnada" (ARAÚJO, Fabio. Curso de Processo Civil. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2023). De modo semelhante, Marinoni, Arenhart e Mitidiero esclarecem que "as preliminares dizem respeito exclusivamente ao juízo de admissibilidade e devem ser sanadas antes que qualquer análise do mérito seja realizada" (MARINONI, Luiz; ARENHART, Sérgio; MITIDIERO, Daniel. Comentários ao Código de Processo Civil: artigos 926 ao 975. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016). A distinção entre as questões preliminares e aquelas relativas ao mérito é essencial para assegurar a segurança jurídica e a condução correta do processo. Temas como a capacidade das partes, a legitimidade para a causa, o interesse recursal, bem como a verificação de litispendência, coisa julgada ou perempção, devem ser analisados prioritariamente, podendo resultar na extinção do feito sem exame do mérito, conforme o art. 485 do Código de Processo Civil. Cabe destacar, também, que matérias como cerceamento de defesa, prescrição e decadência não se inserem entre as preliminares de admissibilidade, pois tratam de questões de direito material que impactam o julgamento do mérito. Além disso, o devido processo legal exige que, sempre que possível, a jurisdição se exerça em sua plenitude, assegurando o pronunciamento definitivo sobre o mérito da demanda. Por essa razão, nos termos do art. 4º do Código de Processo Civil, que consagra a primazia da decisão de mérito, e do art. 6º, que impõe a cooperação entre os sujeitos processuais, impõe-se, portanto, a rejeição das questões preliminares suscitadas quando estas se confundirem com o mérito da causa. Mais do que meros enunciados normativos, os princípios da instrumentalidade das formas (CPC, art. 277), do máximo aproveitamento dos atos processuais e da economia processual traduzem a essência da moderna processualística, repelindo soluções que sacrifiquem o fim último da jurisdição: a pacificação social por meio da decisão substancialmente justa (CF, arts. 1º, III, e 5º, XXXV, LIV e LV; CPC, arts. 3º e 8º). Nesse sentido, o Pacto Internacional sobre Direitos Civis e Políticos (art. 14) e a Convenção Americana sobre Direitos Humanos (art. 8º) asseguram o direito à tutela jurisdicional efetiva, princípio que exige do Estado a adoção de mecanismos que conduzam à resolução definitiva dos litígios. Deveras, a extinção prematura do feito, sem julgamento do mérito, constitui medida anômala, incompatível com a efetividade da tutela jurisdicional (CPC, arts. 4º e 6º) e com os ditames da boa-fé processual (CPC, art. 5º, 7º e 8º) e da lealdade procedimental (CPC, arts. 77 e 81). O legislador estruturou o rito processual para garantir decisões que alcancem o mérito da controvérsia, sendo, pois, necessário privilegiar a solução definitiva da lide, em conformidade com os compromissos normativos nacionais e internacionais que regem o direito de acesso à justiça. A propósito, traz-se à colação os seguintes julgados: "A despeito do inconformismo defensivo, observa-se que a pretensão arguida em sede de preliminar se confunde com o próprio mérito do recurso, pois demanda a análise dos fundamentos de fato e de direito que resultaram na sentença condenatória e, portanto, com esta será analisada" (TJ-CE - AC: 02681117520218060001 Fortaleza, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 31/08/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2022). "É razoável deixar o exame de preliminar que se confunde com o mérito para o exame conjunto" (STJ - AgRg no Ag: 794398 RJ 2006/0169558-3, Relator: Ministro CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ FEDERAL CONVOCADO DO TRF, Data de Julgamento: 04/11/2008, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/11/2008, DJe 17/11/2008). Desse modo, ausente qualquer óbice processual, impõe-se o recebimento e processamento dos apelos, garantindo-se aos recorrentes a devida apreciação das razões deduzidas, diante, ainda, da dialeticidade recursal encontrar-se presente, conforme tópico seguinte. II. Da dialeticidade recursal Ao examinar as peças recursais, verifica-se que a dialeticidade está presente, pois os apelantes expuseram, de maneira clara, os motivos da irresignação e formularam pedido expresso de reforma. Esse posicionamento alinha-se à jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, que determina o conhecimento do recurso sempre que os elementos de fato e de direito que justificam a intenção de reforma da decisão estejam adequadamente apresentados. Nesse sentido, destacam-se os seguintes precedentes: "De acordo com a jurisprudência desta Corte, a mera reiteração na apelação das razões apresentadas na contestação não é suficiente para o não conhecimento do recurso, quando devidamente expostos os motivos de fato e de direito que evidenciem a intenção de reforma da decisão recorrida" (STJ - AgRg no AREsp 658.767/PR. Rel. Min. Sérgio Kukina. 1ª T. Julg. em 17/03/2015. Pub. no DJe 24/03/2015). "A orientação do STJ é a de que a mera reiteração, na petição do recurso, das razões anteriormente apresentadas não é motivo suficiente para o não conhecimento do recurso. Estando devidamente expostos os motivos de fato e de direito que evidenciem a intenção de reforma da decisão recorrida, tal como ocorreu na hipótese dos presentes autos, o apelo deve ser analisado" (STJ - REsp 1.774.041/TO. Rel. Min. Herman Benjamin. 2ª T. Julg. em 11/06/2019. Pub. no DJe 01/07/2019). No caso, as apelações atendem ao requisito da dialeticidade, apresentando de forma clara e fundamentada as razões de inconformismo, com a devida exposição dos motivos de fato e de direito que evidenciam a intenção de reforma da sentença. Portanto, concluo que os apelos devem ser analisados. III. Do contexto fático e da delimitação do objeto O vínculo contratual estabelecido pelas partes em litígio se deu em 26 de novembro de 2021, com o intuito de locar e gerenciar o imóvel de titularidade dos autores, por meio da administradora demandada, referente ao imóvel sito na Rua Idelzuite Garcia Esteves, nº 973, bairro Icaraí, Caucaia/CE (CEP 61.620-290). A narrativa dos autores aponta que, em outubro de 2022, o último contrato de locação firmado com um terceiro locatário foi rescindido três meses antes do prazo final, deixando pendências financeiras referentes a aluguéis, encargos e vistorias. Os demandantes sustentam que, mesmo diante da inadimplência e do evidente mau uso do imóvel pelo inquilino, a imobiliária limitou-se a notificar sobre a saída e descontou unilateralmente R$ 2.000,00 (dois mil Reais) dos valores de aluguel para realizar supostos reparos - como pintura, troca do motor do portão e limpeza da piscina - sem apresentar qualquer prestação de contas ou comprovação dos serviços. Segundo os proprietários, o imóvel permaneceu em estado de abandono por mais de nove meses, tendo sua filha contatado reiteradamente a administradora, que, em resposta, exigiu o pagamento de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos Reais) para realizar limpeza e corte de grama. Diante da omissão, foi expedida notificação extrajudicial requerendo a devolução das chaves e a rescisão contratual sem imposição de multa, o que também foi ignorado pela administradora. Em sede judicial, os autores pleitearam a rescisão contratual com reconhecimento da abusividade de cláusulas e consequente isenção de multa; a obrigação da requerida em realizar reparos e manutenções no imóvel às suas expensas; a condenação ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil Reais); bem como indenização por lucros cessantes no montante de R$ 9.000,00 (nove mil Reais), em razão da indisponibilidade do bem para fins locatícios. A empresa requerida apresentou contestação, negando falha na prestação do serviço e defendendo-se sob a alegação de que não seria responsável pelos danos deixados pelo locatário, conforme cláusulas do contrato que atribuem expressamente ao inquilino os deveres de conservação e devolução do imóvel. Afirmou, ainda, que todos os procedimentos de vistoria foram realizados com fotos e orçamentos e que houve cobrança extrajudicial dirigida aos locatários. Refutou os pedidos de indenização por danos morais e lucros cessantes, por ausência de provas robustas que vinculem tais prejuízos à sua conduta. Por fim, postulou a improcedência integral da demanda. A réplica dos autores reiterou os fundamentos da inicial, argumentando que a requerida extrapolou os limites do mandato ao reter valores e ignorar sua obrigação de zelar pela boa administração do bem. As partes dispensaram a produção de prova testemunhal, sendo encerrada a fase instrutória. A audiência confirmou que os autores já estavam na posse do imóvel há cerca de um ano e que a imobiliária deveria depositar as chaves em juízo. Na fundamentação, o magistrado afastou a alegação de abusividade das cláusulas contratuais por ausência de indicação específica dos dispositivos questionados. Reconheceu a liberdade contratual e, com base no art. 421 do Código Civil, entendeu ser legítima a rescisão do vínculo. Contudo, reduziu a multa originalmente pactuada para o equivalente a duas vezes a última remuneração paga à administradora, fixando como marco a notificação datada de 31 de julho de 2023. Rejeitou os pedidos de indenização por danos morais e lucros cessantes por considerar ausente prova suficiente do nexo causal entre os danos alegados e a conduta da requerida. Razões das apelações e das contraminutas já expostas no relatório, de modo a não ficar repetitivo. Assim, o objeto recursal devolvido ao Tribunal cinge-se à análise da responsabilidade da administradora pelos danos materiais e morais alegados pelos proprietários do imóvel, à existência ou não de relação de consumo que autorize a aplicação do CDC, à validade da cláusula penal de rescisão contratual e à comprovação de lucros cessantes. Caberá à instância superior dirimir a controvérsia jurídica sobre a extensão da obrigação da administradora na guarda e conservação do imóvel sob sua gestão, à luz dos princípios contratuais, consumeristas e da jurisprudência consolidada. IV. Das questões em discussão A fase recursal projeta-se sobre pontos bem definidos que demandam exame cuidadoso da instância revisora. De um lado, os autores buscam a reforma da sentença que deixou de reconhecer o direito à indenização por danos morais e lucros cessantes, sustentando que o longo período em que o imóvel permaneceu sem condições de locação, aliado à retenção das chaves pela administradora e à idade avançada dos recorrentes, caracteriza falha grave na prestação do serviço de administração, capaz de gerar abalo moral e prejuízo econômico. De outro lado, a empresa apelante defende a improcedência integral da demanda, afirmando que atuou nos estritos limites do mandato, que eventual dano foi causado exclusivamente pelo locatário e que a multa rescisória deveria ser mantida conforme o contrato, sem a redução operada pelo juízo de primeiro grau. Assim, a instância revisora é chamada a enfrentar três eixos centrais de discussão: (i) determinar se a administradora responde, de forma objetiva ou subjetiva, pelos danos materiais e morais advindos da deterioração do imóvel e da inércia na prestação dos serviços contratados; (ii) estabelecer se o imóvel, mantido em estado de abandono por quase dois anos, enseja indenização por lucros cessantes a favor dos proprietários, considerando o valor médio de R$ 1.000,00 (mil Reais) mensais de aluguel não auferido; (iii) verificar se a multa rescisória contratual deve ser exigida em sua integralidade, reduzida como fixado em sentença, ou afastada por completo em razão da alegada abusividade das cláusulas contratuais. O objeto recursal restringe-se, portanto, à aferição da responsabilidade da administradora pelo estado do imóvel, à possibilidade de condenação ao pagamento de lucros cessantes e danos morais e à definição da validade e extensão da cláusula penal pela rescisão antecipada, constituindo o núcleo essencial a ser apreciado pelo Tribunal. V. Das razões de decidir A análise das questões suscitadas em sede recursal exige examinar, em primeiro lugar, a responsabilidade da administradora pelo estado de conservação do imóvel e pelos danos suportados pelos proprietários. Via de regra, o entendimento consolidado converge no sentido de que a administradora de bens, ao assumir a gestão de imóvel alheio mediante contrato, tem o dever de zelar pela sua adequada conservação, prestando os serviços de intermediação e manutenção que justificam a remuneração percebida (CC, arts. 186, 421 e 422).
Intimação - Estado do Ceará Poder Judiciário Tribunal de Justiça Gabinete do Desembargador Everardo Lucena Segundo Classe: Apelação Cível (198) Assuntos: Indenização por Dano Material (10439) / Obrigação de Fazer / Não Fazer (10671) Apelantes/ Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, conhecer dos recursos e negar-lhes provimento, nos termos do voto do relator, o qual passa a integrar este aresto. Fortaleza, data indicada no sistema. Desembargador Everardo Lucena Segundo Relator (assinado digitalmente) LF Estado do Ceará Poder Judiciário Tribunal de Justiça Gabinete do Desembargador Everardo Lucena Segundo Processo: 0204502-55.2023.8.06.0064 Classe: Apelação Cível (198) Assuntos: Indenização por Dano Material (10439) / Obrigação de Fazer / Não Fazer (10671) Apelantes/ Trata-se, em tese, de obrigação que não se limita à mera intermediação de contratos de locação, mas que abrange o dever de cuidado e de diligência compatível com a função assumida. Desse modo, via de regra, a responsabilidade é objetiva quando derivada de falha na prestação de serviços, nos termos do art. 14 do CDC, já que a atividade é fornecida no mercado de consumo; e subjetiva apenas em situações em que o dano decorra de ato pessoal do administrador sem nexo com o serviço contratado. No caso, a negligência quanto à manutenção e à vigilância do imóvel, que ficou em estado de abandono por longo período, poderia caracterizar falha na prestação do serviço de administração e atrairia a responsabilidade da empresa, independentemente de culpa, o que não é o caso dos autos. Vejamos a sentença, a qual não merece adendo: "Ressalte-se, desde já, que a presente lide deve ser analisada em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor, haja vista que a relação jurídica estabelecida entre as partes na lide em questão é de consumo, porquanto se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º, ambos do CDC. Este é o entendimento do STJ: É possível aplicar o CDC à relação entre proprietário de imóvel e a imobiliária contratada por ele para administrar o bem. Em outras palavras, a pessoa que contrata uma empresa administradora de imóveis pode ser considerada consumidora. STJ. 3ª Turma. REsp 509.304-PR, Rel. Min. Villas Bôas Cueva, julgado em 16/5/2013 (Info 523). Pois bem. O pedido dos autores são os seguintes: I- Rescisão contratual, com reconhecimento da abusividades das cláusulas, isentando os requerentes de qualquer multa decorrente da rescisão; II- Que a promovida efetue todos os reparos e manunteções necessárias no imóvel como corte de grama, limpeza de piscina, pintura e tudo mais que se mostre necessário, tudo às suas expensas. III- a condenação da Requerida em indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), além de lucros cessantes no quantum de R$ 9.000,00 (nove mil reais). Para melhor análise dos pedidos, distribuirei em tópicos: (...) II.2- Que a promovida efetue todos os reparos e manutenções necessárias no imóvel como corte de grama, limpeza de piscina, pintura e tudo mais que se mostre necessário, tudo às suas expensas. O contrato entabulado entre as partes prevê no parágrafo quarto (fl.35): Verificado estrago ou danos durante a locação, a responsabilidade será do locatário(a) que ocupa ou ocupou o imóvel nos termos do que preconiza a legislação especial atualmente vigente(Lei 8.245/91). Abrangem, ainda, as circunstâncias quanto à isenção de responsabilidade da ADMINISTRADORA, os danos apresentados após os casos de abandono do imóvel, especialmente, quando se tratar de casa, loja, ponto comercial ou galpão, que não se apresentem fincando(s) ou atrelado(s) prédio(s) condominial(is). Nessa situação, deverá(ão) (s) PROPRIETÁRIO(A, S), LOCADOR(A, S) providenciar a afixação ou colocação de vigilante no local no sentido de evitar avarias ou furtos sobre tais espécies ou modalidade de imóveis. Não há como atribuir tal responsabilidade à demandada, vez que o contrato restou claro que a responsabilidade seria do locatário. Improcedente o pedido neste tópico. Superado esse ponto, passa-se à análise da indenização por lucros cessantes. A prova produzida nos autos demonstra que o imóvel permaneceu sem utilização produtiva por quase dois anos, período em que poderia ter sido regularmente locado. Conforme dispõe o art. 402 do Código Civil, a indenização por perdas e danos compreende tanto o que efetivamente se perdeu como o que razoavelmente deixou de se lucrar. Segue texto da sentença, o qual não merece reparo: "II.3- Sobre danos morais e lucros cessantes. O dano moral por sua vez configura-se num prejuízo que afeta o ânimo psíquico, moral e intelectual da vítima, ocasionando, em regra, um distúrbio anormal. Resta verificar se no caso concreto a não entrega do bem na data causou abalo na vida do promovente. A regra fundamental quanto ao dever de indenizar está inserida no art. 927 do novo Código. O conteúdo desse comando normativo é o seguinte: Art. 927 - Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. A noção do que venha a ser ato ilícito está preceituada no art. 186, do Código Civil: Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. É indispensável, pois, àquele que move ação de indenização por danos, materiais ou morais, a comprovação do nexo causal situado entre a ação ou omissão do requerido e o efeito ou perigo advindo dela. Sem esta prova, fica prejudicado o liame que liga autor e ré na ação de indenização por danos, tornando-a, por si só, descabida e infundamentada.No caso concreto, não ficou constatado abalo moral a exigir compensação pecuniária. No que pertine aos lucros cessantes, destaco que o pedido dos autores se deu com fundamento no fato no imóvel ficar fora do mercado por 09 meses, devido a não prestação de serviços por parte da promovida. Os lucros cessantes referem-se àquelas perdas envolvidas nos ganhos esperados que deixaram de ser obtidos em decorrência de um ato ilícito ou descumprimento contratual. Neste tópico, cumpre ressaltar que o fato do imóvel estar disponível para locação, não significa certeza de ganho pelos autores, na medida que a locação decorre de vários fatores. Em suma, não comprovou os autores da existência de lucros cessantes, na medida em que a locação
trata-se de mera expectativa. Quanto à multa rescisória, impõe-se destacar que sua exigibilidade deve observar o princípio da proporcionalidade, consagrado no art. 413 do Código Civil, segundo o qual a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Na hipótese, a sentença reduziu a multa fixada em cláusula contratual, reconhecendo o caráter abusivo de sua cobrança integral diante das circunstâncias fáticas, notadamente porque o inadimplemento não decorreu de iniciativa dos proprietários, mas da própria falha da administradora. Vejamos o teor da sentença, o qual não merece reforma: II.1- Rescisão contratual, com reconhecimento da abusividades nas cláusulas, isentando os requerentes de qualquer multa decorrente da rescisão; No tocante à rescisão não há como obrigar as partes a permanecerem com o vínculo contratual, contudo, não há como apreciar o pedido referente a abusividade das cláusulas vez que sequer os autores mencionaram quais cláusulas entendem como abusivas. Se o contrato for feito para ser efetuado, a não efetivação da prestação gera o desfazimento da obrigação por parte da lesada. O Código Civil, em seu art. 421, assegura a liberdade de contratar, de modo que ninguém pode ser obrigado a permanecer contratado, deste modo, acolho a rescisão contratual. Sobre a multa decorrente da rescisão, destaco o teor do parágrafo primeiro da cláusula décima primeira(fl. 39): Na hipótese do(a) PROPRIETÁRIO(A,S)/LOCADOR(A,S), ou de exclusão de imóvel deste contrato, resolvem rescindir o presente contrato antes de findo o prazo de vigência da cláusula anterior, a ADMINISTRADORA, receberá do (a, s) PROPRIETÁRIO(A,S)/LOCADOR(A,S), o equivalente a 5(cinco) vezes o valor da última remuneração de seus serviços, debitada na última prestação de conta a ser por este recebida, a contar do seu comunicado formal de rescisão do presente contrato. Conforme cláusula décima primeira, o contrato vigorará por 30 meses a contar da assinatura, tendo os autores requestado pelo desfazimento ainda no ano de 2023(ano do ajuizamento do feito). No tocante a multa por rescisão antecipada, destaco que não se trata de avença intangível, uma vez que o próprio Código Civil prevê a possibilidade de redução da multa pelo juiz, nas condições que elenca: Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Ressalte-se que o promovido não demonstrou qualquer efetivo prejuízo financeiro com a rescisão antecipada do contrato, de modo a justificar aplicação de penalidade tão gravosa, impondo-se a redução da multa pelo critério da equidade, não sua exclusão conforme pretendido pelos autores. Vejamos o entendimento do STJ sobre o tema: "RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL INSERTA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. REDUÇÃO JUDICIAL EM CASO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO AVENÇADA. SUBSTITUIÇÃO DO CRITÉRIO DA PROPORCIONALIDADE MATEMÁTICA PELA EQUIDADE. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL C/C ARTIGO 4º DA LEI 8.245/91. 1. O artigo 413 do Código Civil de 2002, além de instituir o dever do juiz de redução da cláusula penal quando cabível, substituiu o critério da proporcionalidade matemática (previsto no artigo 924 do Código Civil de 1916) pela equidade. 2. A equidade, como sabido, é cláusula geral que visa obter modelo ideal de justiça distributiva, com aplicação excepcional nos casos previstos em lei. Entre outras funções, a equidade pode ostentar papel corretivo, obstando a concretização de evidente injustiça, mediante a garantia do equilíbrio das prestações estabelecidas entre os sujeitos de direito. Daí a opção do legislador civilista de conferir ao magistrado o dever de utilizar a equidade corretiva como parâmetro para o balanceamento judicial da cláusula penal. 3. Desse modo, caberá ao juiz, nas hipóteses de incidência da citada norma jurídica, proceder à redução da cláusula penal, atentando-se ao princípio da equivalência material entre os contratantes, sem olvidar, contudo, das particularidades, de cunho valorativo, presentes no caso concreto, tais como a finalidade visada pelos contratantes, a gravidade da infração, o grau de culpa do devedor, as vantagens que para este resultem do inadimplemento, o interesse do credor na prestação, a situação econômica de ambas as partes, a sua boa ou má-fé, a índole do contrato, as condições em que foi negociado e eventuais contrapartidas que tenham beneficiado o devedor pela inclusão da cláusula penal. 4. Na hipótese dos autos, há peculiaridade de ordem legal: é que, levando-se em consideração tanto a data da celebração do contrato de locação (13.4.2006), como o dia da ocorrência do fato gerador da cláusula penal (30.6.2007), encontrava-se em vigor a redação original do artigo 4º da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que se reportava ao critério de redução proporcional previsto no artigo 924 do Código Civil de 1916. 5. À época dos fatos, contudo, tal norma (artigo 924 do Código Civil de 1916) já se encontrava revogada pelo diploma de 2002. Assim, subsistia no ordenamento jurídico a redação original do artigo 4º da Lei do Inquilinato, fazendo referência a dispositivo do código revogado. 6. Tal perplexidade foi resolvida pelo novo diploma legal, ao preceituar, no artigo 2.046, que todas as remissões, em diplomas legislativos, ao código revogado, consideravam-se feitas às disposições correspondentes do diploma de 2002. 7. Assim, como o artigo 924 do Código Civil de 1916 (indicado na Lei do Inquilinato) equivale ao artigo 413 do novel codex, o critério da proporcionalidade matemática, dantes adotado para a redução judicial de cláusula penal inserta em contrato de locação, foi também substituído pelo critério da equidade corretiva. Inteligência do Enunciado 357 da IV Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho da Justiça Federal. 8. Na espécie, o pacto locatício, celebrado em 13.4.2006, previa que, em havendo a devolução da loja pela locatária, antes do término do prazo de 36 (trinta e seis) meses (contados a partir de 1º.5.2006), esta obrigar-se-ia ao pagamento de multa compensatória no valor equivalente a 6 (seis) aluguéis (fl. 164), ou seja, R$ 10.260,00 (dez mil, duzentos e sessenta reais). 9. Diferentemente da proporcionalidade matemática adotada pela Corte estadual - que reduziu a multa para 2,34 aluguéis, por terem sido cumpridos 14 (catorze) meses da relação jurídica obrigacional, faltando 22 (vinte e dois) meses para o encerramento regular do ajuste -, o caso reclama a observância do critério da equidade, revelando-se mais condizente a redução para 4 (quatro) aluguéis, dadas as peculiaridades do caso concreto. 10. Como de sabença, a existência de lojas desocupadas em um shopping center depõe contra o sucesso de todo o empreendimento, podendo trazer à tona ilações malfazejas à massa de seus inquilinos, empregados e investidores, influenciando, diretamente, o desejo dos consumidores de frequentarem suas dependências e, consequentemente, procederem à compra dos produtos oferecidos. 11. As consequências econômicas da inexecução perpetrada pelos locatários pode, desse modo, ter proporções muito maiores, o que justifica uma redução mais comedida do valor pactuado a título de cláusula penal. 12. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.353.927/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 17/5/2018, DJe de 11/6/2018)".
Diante do exposto, reduzo a penalidade para o equivalente a 02 vezes o valor da última remuneração dos serviços da promovida, que considero razoável para cobrir eventual prejuízo sofrido pelo promovido. A manutenção dessa redução é medida que se impõe, sob pena de se legitimar vantagem manifestamente desproporcional em favor da empresa, em detrimento do equilíbrio contratual. Afastar por completo a cláusula penal, como pretende a parte apelante, não se mostra adequado, pois a previsão de multa rescisória em contratos dessa natureza possui função de garantir a estabilidade do vínculo e de prevenir comportamentos oportunistas. Contudo, exigir sua integralidade revela-se incompatível com a boa-fé objetiva (CC, art. 422) e com a vedação ao enriquecimento sem causa. Portanto, a solução intermediária, que preserva a cláusula penal em patamar reduzido, equilibra os interesses em jogo e respeita a equidade que deve reger a relação contratual. Diante dessas razões, esses são os fundamentos que justificam a manutenção da sentença em sua integralidade e o consequente improvimento do recurso de apelação interposto. VI. Honorários sucumbenciais Majoram-se os honorários sucumbenciais fixados na sentença em desfavor dos apelantes para 10% sobre a quantia nela anteriormente estabelecida (STJ, AgInt no AREsp 1.679.766/MS), o qual já abrange o acréscimo do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC (STJ, Tema 1.059), sem olvidar eventual suspensão da exigibilidade, caso haja gratuidade da justiça (CPC, art. 98, § 3º). Caso não haja condenação anterior de uma das partes recorrentes, incabível a majoração com base no art. 85, § 11 do CPC, além de não ser o caso quando se pretende melhorar a sua posição, com interesse recursal, sem fim protelatório, em lhe ser conferido uma tutela jurisprudencial mais ampla e favorável. Dispositivo
Ante o exposto, conheço dos recursos e nego-lhes provimento para manter íntegra a sentença vergastada. Majoro os honorários sucumbenciais fixados na sentença em desfavor dos apelantes para 10% sobre a quantia nela anteriormente estabelecida (STJ, AgInt no AREsp 1.679.766/MS), o qual já abrange o acréscimo do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC (STJ, Tema 1.059), sem olvidar eventual suspensão da exigibilidade, caso haja gratuidade da justiça (CPC, art. 98, § 3º). Caso não haja condenação anterior de uma das partes recorrentes, incabível a majoração com base no art. 85, § 11 do CPC, além de não ser o caso quando se pretende melhorar a sua posição, com interesse recursal, sem fim protelatório, em lhe ser conferido uma tutela jurisprudencial mais ampla e favorável. É como voto. Fortaleza, data indicada no sistema. Desembargador Everardo Lucena Segundo Relator (assinado digitalmente) LF