Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA -
Vistos. RELATÓRIO A parte autora, Kleber da Silva, propôs a presente ação declaratória de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, danos morais e pedido de tutela de urgência contra Urbania Novo Pacajus Loteamentos S.A e You Pacajus Holding Participações S.A, pelos fatos e fundamentos a seguir delineados. Alega a parte autora que, em 18/03/2015, firmou um contrato de promessa de compra e venda de quatro lotes no Loteamento Residencial Parkcidade Novo Pacajus, localizado na cidade de Pacajus-CE, cujo valor total de aquisição para cada lote foi de R$23.985,60. A forma de pagamento foi estabelecida com um adiantamento e o saldo em parcelas mensais. O autor argumenta que até o momento pagou o montante total de R$34.862,60, dividido entre os quatro lotes. A parte autora relata, ainda, que o imóvel deveria ter sido entregue em 01 de julho de 2015, admitindo-se uma prorrogação de até 180 dias. Contudo, até o momento da propositura da ação, a entrega não foi realizada, prejudicando o autor que dependia do imóvel para construir sua residência. A parte autora afirma que tentou resolver a situação amigavelmente com a ré, solicitando a devolução dos valores pagos, mas foi surpreendido com a proposta de não devolução de qualquer quantia. Ao final, pediu que fosse concedida tutela antecipada para devolução dos valores pagos, suspensão dos pagamentos das parcelas vincendas e manutenção do autor fora dos cadastros de inadimplentes. No mérito, requereu a rescisão do contrato, restituição integral dos valores pagos, e indenização por danos morais no valor de R$10.000,00. Custas recolhidas (ID 118219212). Despacho (ID 118215366) determina citação da parte requerida e reserva apreciação do pedido de tutela provisória para momento posterior à formação do contraditório. Devidamente citada, a parte ré, Ceará Empreendimentos LTDA, anteriormente denominada Urbania Novo Pacajus Loteamentos S.A, apresentou contestação (ID 118218397), alegando que o empreendimento já se encontra finalizado, conforme atestado emitido pela Secretaria Municipal de Infraestrutura e Desenvolvimento Urbano do Município de Pacajus, datado de 20 de outubro de 2015, dentro dos prazos contratuais estabelecidos, incluindo o período de tolerância. A parte ré sustenta ainda a ilegitimidade passiva da Urbania Novo Pacajus Holding Participações S.A, uma vez que esta não é parte no contrato de promessa de compra e venda firmado com o autor, e que não há solidariedade entre as duas rés. Argumenta também a existência de cláusula de eleição de foro válida, elegendo a Comarca de Pacajus/CE para dirimir qualquer disputa. Com relação aos fundamentos jurídicos, a parte ré sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, alegando que o autor adquiriu os lotes com fins de especulação imobiliária, não sendo destinatário final. Contesta a inversão do ônus da prova e defende a regularidade das cláusulas contratuais pactuadas, que incluem retenção dos valores pagos em caso de resolução contratual por desistência do comprador. Quanto aos danos morais, a parte ré alega a inexistência de qualquer ato ilícito ou dano que justifique a indenização, sustentando que a simples inadimplência contratual não enseja, por si só, dano moral. Ata de audiência em que as partes não transigiram (ID 118218400). Despacho concede às partes a possibilidade de se manifestarem sobre a necessidade e especificação das provas que pretendem produzir (ID 118218406). Petição autora requer a apreciação da tutela provisória requerida (ID 118218410). Requerido pugna pelo julgamento antecipado do feito (ID 118218411). Decisão interlocutória anuncia o julgamento antecipado da lide (ID 118218413). Petição da autora e requerido (IDs 118218417 e 118218424). Autos remetidos à fila de sentença (ID 118219178). Decisão interlocutória acolhendo a preliminar suscitada na contestação de incompetência deste juízo para declinar da competência, determinando a remessa dos autos para a Comarca de Pacajus/CE (ID 118219180). Decisão interlocutória do Juízo da 2ª Vara da Comarca de Pacajus suscita conflito negativo de competência, encaminhando os autos ao Tribunal de Justiça para analisar o incidente (ID 118219186). Informação contendo Acórdão da Quarta Turma de Direito Privado desta Corte, em que conhece do Conflito Negativo para declarar a competência do Juízo Suscitado (ID 118219196). Autos remetidos à 23ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza (ID 118219203). É o relatório, no essencial. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Preliminares No âmbito da preliminar de ilegitimidade passiva da 2ª promovida, URBANIA NOVO PACAJUS HOLDING PARTICIPACOES S.A, entendo que não merece prosperar. No caso em exame, a promessa de compra e venda celebrada demonstra que ambas requeridas figuram no contrato e participaram da cadeia de fornecedores: a primeira promovida autuou como promitente vendedora, e a segunda promovida atuou como Interveniente anuente do negócio jurídico em comento, de modo que devem responder solidariamente por todos os vícios do produto. Desse modo, comprovada a legitimidade da segunda promovida para figurar no polo passivo da presente ação, rejeito a preliminar suscitada. Mérito De início, cumpre salientar que o juiz deve conhecer diretamente do pedido, proferindo sentença, quando desnecessária a produção de outras provas além daquelas constantes dos autos, na forma dos arts. 355, I, c/c 370, caput, e parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil). Neste sentido: STF - AI 142.023-5- SP, rel. Min. Sepúlveda Pertence (RT726/247). Em outros termos, "Sendo o juiz o destinatário da prova, cabe a ele, com base em seu livre convencimento, avaliar a necessidade desta, podendo determinar a sua produção até mesmo de ofício, conforme prevê o art. 130 do Código de Processo Civil" (STJ, AgRg no Ag 1114441/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/12/2010, DJe 04/02/2011). Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder. No caso em tela, o julgamento antecipado não caracteriza cerceamento de defesa, tendo em vista que a prova documental existente nos autos é suficiente para persuadir racionalmente o livre convencimento deste juiz, bem como as partes, intimadas, não manifestaram interesse em maior dilação probatória. Processo em ordem, sem vício ou nulidade a sanar e apto ao recebimento de decisão resolutiva do mérito. Destaco que a relação jurídica aqui apreciada se afigura como nítida relação de consumo, tal como definida nos arts. 2º e 3º, do CDC. O próprio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará já reconheceu a incidência da relação consumerista em situações análogas. A querela, portanto, também será analisada à luz dos dispositivos contidos na legislação consumerista. O ponto central da controvérsia reside na análise do descumprimento contratual alegado pelo autor e se há ou não fundamento para a rescisão do contrato, com a devolução integral dos valores pagos, além da indenização por danos morais. Em outras palavras, a questão a ser decidida é se a ré violou os termos do contrato, causando ao autor danos materiais e morais que justifiquem a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos. É incontroversa a existência dos compromissos de compra e venda de quatro unidades imobiliárias firmados pelas partes, por meio dos instrumentos apresentados aos Ids 118219221, 118219214, 118220031 e 118219223, nos quais estabelecem o prazo de conclusão do loteamento e entrega da unidade na data de 01º de julho de 2015 (cláusula 10.1), admitida tolerância de 120 (cento e vinte) dias no referido prazo de entrega das obras, por força de cláusula de tolerância, além de prorrogação por força maior. O sistema jurídico brasileiro, com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, exige que as partes cumpram integralmente as obrigações pactuadas, sob pena de incorrerem em descumprimento contratual, o que gera o direito de reparação à parte prejudicada. A Lei 4.591/64 e o Código de Defesa do Consumidor, especialmente seus artigos 6°, 37 e 51, reforçam a proteção do consumidor em contratos de adesão, como é o caso do contrato aqui tratado. A inicial informou que, não obstante o cumprimento das obrigações pelo autor, como o pagamento do sinal e das parcelas, não houve, até o ajuizamento, a entrega da obra conforme o prometido, sem previsão de para tanto, tampouco a transmissão da posse. A ré, por sua vez, apresentou um atestado de conformidade do empreendimento, datado de 20 de outubro de 2015, alegando que o projeto estava finalizado, conforme documento da Secretaria Municipal de Infraestrutura de Pacajus-CE (ID 118218395). Contudo, as imagens anexadas pela ré, aos Ids 118217585, 118217592 e 118218392, e pela autora, aos ID 118220033, não demonstram que a infraestrutura prometida, conforme anunciada nas publicidades do empreendimento, tenha sido efetivamente concluída. As imagens não condizem com a infraestrutura apresentada nas peças publicitárias juntadas pela autora da comercialização do referido empreendimento (ID 118220026), expondo um loteamento bem distante da realidade anunciada. Não há nos autos documento que comprove a entrega do empreendimento em sua totalidade, na data aprazada e conforme as especificações contratuais, ou, até mesmo, de algum evento que tenha impossibilitado a entrega do imóvel, o que configura o inadimplemento das rés. De acordo com o artigo 373, II, do Código de Processo Civil, a responsabilidade de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor recai sobre o réu. Nesse contexto, a ré não se desincumbiu do ônus de demonstrar que todas as obras prometidas foram efetivamente entregues ao autor. Portanto, a ré não apresentou provas suficientes para afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento do contrato. Ainda que se argumente que o atraso das obras não comprometeria o lote adquirido pela parte autora, não seria plausível admitir que a promovida não incorreu em mora, pois vendeu a ideia de um loteamento com infraestrutura completa, diversas benfeitorias e lazer, com prazos para a entrega completa, e não observaram os referidos termos e prazos. A propósito, colaciono: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INOVAÇÃO RECURSAL QUANTO AO TÓPICO REFERENTE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. PARTE NÃO CONHECIDA. PRELIMINAR DE FORO DE ELEIÇÃO NÃO ACOLHIDA. HIPOSSUFICIÊNCIA DO CONSUMIDOR. RECONHECIMENTO DE CULPA CONTRATUAL POR PARTE DA PROMISSÁRIA VENDEDORA. DEVIDO O RESSARCIMENTO INTEGRAL DOS VALORES. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 543 E DO TEMA REPETITIVO Nº 577 AMBOS DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CABIMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Preliminarmente, em relação a insurgência quanto a aplicação do foro de eleição, previsto, de fato, na CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA (fl. 47), no sentido da proposição da ação apenas no foro da Comarca de Pacajus, cumpre recordar que o Superior Tribunal de Justiça há muito reconheceu exceções à aplicabilidade da Súmula nº 335/STF, notadamente quando "demonstrada a hipossuficiência ou a inviabilização do acesso ao Poder Judiciário" ( REsp 1299422/MA). 2. De antemão, na linha do que adiantado alhures, urge gizar que incide, no presente caso, os preceitos do Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, a fundamentação da sentença vergastada, no sentido da aplicação da teoria finalista mitigada (fl. 228), é idônea. A rigor, neste particular, a incidência do referido diploma sequer foi objeto de impugnação. 3. No caso dos autos, dois pontos foram os cruciais à propositura da ação, quais sejam o inadimplemento contratual (atraso na conclusão das obras) e a publicidade ostensiva alusiva à existência de "campus universitário, shopping, condomínio fechado com 4 mil casas, escola, playground, quadra de futebol" em momento futuro. As provas (fls. 28/62) acostadas pela autora quando da inicial (artigo 434. Incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações) foram suficientes a, no mínimo, demonstrar a verossimilhança de suas alegações. Além disso, considerando que a inversão do ônus da prova ocorreu em momento idôneo, isto é, no decorrer da instrução processual, e não apenas na fase de julgamento, observa-se que foi cumprido, pelo Juízo a quo, o posicionamento sufragado pelo STJ no Informativo de Jurisprudência nº 701. 4. Acerca da produção probatória, apesar de solicitação, pela promitente vendedora, de produção de provas pericial e testemunhal, esta requereu, à fl. 213, o julgamento antecipado da lide, pelo que se infere, pois, que ¿ mesmo já ciente do seu ônus ¿ dispensou maiores aprofundamentos. Assim, diante dos fatos alhures delineados, não há como se acolher o pedido de desconsideração da inversão do ônus da prova, porquanto os requisitos previstos na exegese do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, estavam, sim, presentes. 5. Feitas essas digressões, considerando que as provas juntadas pela parte autora (contrato, às fls. 28/47, e fotografias, fls. 48/57) são idôneas, tem-se como obedecidos os critérios indicados no artigo 373, I, do CPC (Art 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito). Lado outro, melhor sorte não assiste ao promovido/recorrente, porquanto a principal prova (atestado de conformidade de construção, fl. 152), acostada à peça de contestação, é datada do dia 27 de maio de 2013. Ou seja, a rigor, período anterior à assinatura do contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, pactuado no dia 9 de março do ano de 2014 (consoante fl. 47). 6. Nesse contexto, revela-se que quem deu ensejo ao descumprimento da avença foi a promitente vendedora, que não entregou (ou, à luz da verdade formal, no mínimo, não comprovou) o lote nos moldes do que fora pactuado (cláusula 8.1., a, fl. 38, c/c fl. 04), devendo, portanto, ser responsável pelos encargos decorrentes da rescisão contratual. 7. A controvérsia deve ser analisada, ainda, sob o enfoque da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, aprovada em 26/08/2015, verbete que assim dispõe: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 8. Nessa linha de intelecção, convém citar a redação do artigo 51, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe que: "Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código". 9. Configurada a responsabilidade da promitente vendedora, aplica-se, ao caso, o Tema Repetitivo nº 577/STJ. 10. O tópico referente a arras não merece aprofundamento. Isso porque, verificado o inadimplemento contratual pelo promissário vendedor, deve o referido montante, mencionado no item 3, a, do Quadro Resumo (fl. 28), ser devolvido ao consumidor, consoante se extrai da redação dos artigos 418 e 419 do Código Civil. 11. Em relação aos danos morais, uma vez configurada a responsabilidade empresa loteadora, observa-se que o quantum arbitrado pelo Juízo a quo, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), condiz com os precedentes desta 1ª Câmara de Direito Privado. 12. Por fim, quanto a questão relacionada ao termo inicial do juros de mora, não se aplica, ao caso em questão, o Tema Repetitivo nº 1002 ("Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão), eis que a ratio decidendi ¿ do acórdão proferido no âmbito do Superior Tribunal de Justiça ¿ é distinta. 13. Assim, sem delongas, uma vez pacificado no âmbito desta 1ª Câmara de Direito Privado, e em respeito ao Princípio da Colegialidade, sem excepcionalidade a justificar divergência, de rigor manter a sentença vergastada em todos os termos, o que se faz com base no artigo 926, caput, do CPC. 14. Recurso de Apelação parcialmente conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer parcialmente do Recurso de Apelação Cível para, no mérito, negar-lhe provimento, nos termos do voto da eminente relatora. Fortaleza, data e hora da assinatura eletrônica. FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADORA MARIA NAILDE PINHEIRO NOGUEIRA Relatora (TJ-CE - AC: 02551045020208060001 Fortaleza, Relator.: MARIA NAILDE PINHEIRO NOGUEIRA, Data de Julgamento: 10/05/2023, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 10/05/2023) Nesse contexto fático, resta induvidoso que a rescisão se deu por culpa exclusiva da promovida, e, por isso mesmo, não se há que falar em cláusula de retenção, tampouco em devolução parcelada. No que pertine à declaração de rescisão contratual por culpa da promovida, é inconteste que o cliente não teve nenhuma ingerência na condução da obra e que, graças à ausência de operacionalidade da parte promovida, a obra não foi concluída. Quanto à condenação ao ressarcimento integral dos valores pagos, deve a ré suportar não apenas a rescisão contratual sem qualquer ônus ao cliente, como ainda o dever de restituição integral em parcela única. Aliás, sustentar o contrário seria o mesmo que defender o direito do fornecedor ao locupletamento ilícito em desfavor do cliente prejudicado. O entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é claro ao afirmar: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." As planilhas apresentadas aos IDs 118219217, 118219218, 118220026 e 118220027 comprovam o montante quitado pelo autor, que deve ser integralmente devolvido corrigido. Em relação aos danos morais, a situação retratada nos autos não pode ser considerada mero descumprimento contratual. Não resta dúvida que o caso suplanta o mero aborrecimento cotidiano, tendo em vista a configuração de real frustração de justas expectativas autorais. Ademais, percebe-se que o autor foi ludibriado por meio de publicidade enganosa, representando quebra do dever legal estampado no artigo 6º, III, do CDC. Em casos análogos, o c. Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido a existência de danos morais, senão vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL ULTRAPASSOU O MERO DISSABOR. IMÓVEL COM VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DANO MORAL CONFIGURADO. AGRAVO DESPROVIDO. 1. "O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. (...)" (AgInt no REsp 1.834.730/RO, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/09/2020, DJe de 1º/10/2020). 2. No caso, inexiste violação aos arts. 186, 927 e 944 do Código Civil, na medida em que o eg. Tribunal a quo descreveu as circunstâncias, tais como vícios de construção no imóvel recém-entregue, que extrapolaram o mero aborrecimento, mantendo a indenização a título de danos morais no quantum de R$8.000,00 (oito mil reais), fixada na sentença. 3. Agravo interno não provido. (STJ - 4ª Turma - AgInt no REsp 1871016/SP - Rel. Ministro Raul Araújo - DJe 26/03/2021.) Desta feita, restam presentes os pressupostos da responsabilidade civil e a configuração dos danos morais ao presente caso. O arbitramento da condenação a título de dano moral deve, a um só tempo, atender à finalidade de compensar e dar satisfação ao lesado, assim como desestimular a reincidência. Assim, em atenção às peculiaridades do caso em comento, estipulo a indenização devida pela requerida à requerente em R$3.000,00 (três mil reais) como tutela jurisdicional satisfatória e razoável para o caso em comento. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com espeque no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e nos artigos 186 e 927 do Código Civil Brasileiro, JULGO PROCEDENTES os pedidos da parte autora, nos seguintes termos: i) DECLARO a rescisão dos contratos celebrados entre as partes, por culpa exclusiva da promovida; ii) CONDENO o requerido na restituição integral e imediata ao autor dos valores pagos em decorrência dos contratos rescindendos, acrescidos de correção monetária pelo índice contratualmente previsto, a contar de cada desembolso, e de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação; iii) CONDENO o promovido no pagamento, a título de reparação dos danos morais, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC, a contar desta data de arbitramento, e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir da data da citação. Condeno, ainda, a parte requerida no pagamento de custas processuais, além de honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, e, assim, procedo nos moldes do artigo 85 do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Transitada em julgado a presente sentença, nada sendo apresentado ou requerido, arquive-se o feito. Expedientes necessários. Fortaleza, 26 de fevereiro de 2025. Fabricia Ferreira de Freitas Juíza de Direito