Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0504388-58.2011.8.06.0001.
REQUERENTE: AUTOR: GOLDMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
REQUERIDO: REU: BANCO BRADESCO S.A. S E N T E N Ç A Processo de Meta 2 - Antigos (CNJ 2026) RELATÓRIO
requerido: a) à reparação por perdas e danos decorrentes da diferença entre o aluguel pago e o valor de mercado, estimada em R$ 308.069,12 (trezentos e oito mil, sessenta e nove reais e doze centavos) até 15 de setembro de 2011; b) ao pagamento da multa contratual de 10%, prevista na cláusula VIII do contrato originário; e c) ao pagamento de indenização por danos morais, em valor não inferior a R$ 144.737,28 (cento e quarenta e quatro mil, setecentos e trinta e sete reais e vinte e oito centavos), tudo acrescido de correção monetária. Devidamente citado, o banco réu apresentou contestação (IDs. 118037141 a 118037148), arguindo, preliminarmente, a extinção do processo sem resolução do mérito por perda superveniente do objeto, sob o fundamento de que já havia desocupado voluntariamente o imóvel. No mérito, sustentou ter atuado no exercício regular de direito ao ajuizar a ação renovatória, amparado pela Lei nº 8.245/91, em razão da divergência quanto ao valor do aluguel. Aduziu, ainda, a inexistência de ato ilícito e, por conseguinte, a ausência de dever de indenizar, seja a título de perdas e danos, multa contratual ou danos morais, afirmando que a autora não comprovou os danos alegados, caracterizando a pretensão como tentativa de enriquecimento sem causa, motivo pelo qual requereu a total improcedência dos pedidos. Na sequência, a parte autora apresentou réplica à contestação (IDs. 118037364 a 118037372), rebatendo a preliminar de perda do objeto e reafirmando a ocorrência de danos materiais e morais decorrentes da conduta protelatória do réu, que teria se beneficiado da morosidade do Judiciário para permanecer no imóvel mediante pagamento de aluguel desvalorizado. Alegou, ainda, a ocorrência de preclusão consumativa quanto aos fatos não especificamente impugnados na contestação. Por meio da decisão interlocutória de ID. 118033654, este Juízo rejeitou a preliminar de perda do objeto, em razão da subsistência dos pedidos indenizatórios, e saneou o feito, fixando como ponto controvertido o direito da autora ao recebimento de valores decorrentes do contrato. Na mesma oportunidade, foi deferida a produção de prova pericial contábil para apuração das perdas financeiras alegadas pela autora, atribuindo-se inicialmente ao banco requerido o ônus pelo custeio dos honorários periciais, o que foi posteriormente corrigido por meio de embargos de declaração (IDs. 118033658 e 118033659), para constar que tal responsabilidade caberia à parte autora, por ter requerido a prova. Nomeado o perito do juízo, Sr. Yuri Oliveira Moreira (ID. 118033666), as partes apresentaram quesitos e indicaram assistentes técnicos (IDs. 118033674 e 118036376). Após o depósito dos honorários periciais (IDs. 118036391, 118036390 e 118036405), realizou-se a reunião de início dos trabalhos periciais (ID. 118036419). O laudo pericial foi juntado aos autos (IDs. 118036738 a 118036758), concluindo pela existência de diferença em favor da parte autora no montante de R$ 268.860,40 (duzentos e sessenta e oito mil, oitocentos e sessenta reais e quarenta centavos), que, atualizado com juros e multa contratual conforme os quesitos formulados, totalizaria R$ 651.318,87 (seiscentos e cinquenta e um mil, trezentos e dezoito reais e oitenta e sete centavos), no ano de 2023. Em manifestação, a parte autora concordou com as conclusões periciais (ID. 118036764), ao passo que o banco réu apresentou impugnação ao laudo (ID. 118036765) e juntou parecer de seu assistente técnico (ID. 118036766), sustentando, em síntese, que o expert teria se baseado exclusivamente nas alegações da autora, sem realizar pesquisa de mercado própria, em desacordo com as normas da ABNT. Questionou, ainda, a inclusão de juros, correção monetária e multa contratual, sob o argumento de ausência de determinação judicial expressa e inexistência de infração contratual. Instado a prestar esclarecimentos, o perito apresentou laudo complementar (ID. 118036769), no qual ratificou suas conclusões, respondeu aos quesitos complementares da ré e justificou a metodologia adotada, afirmando que os cálculos foram elaborados em estrita observância aos quesitos formulados e aos documentos constantes dos autos, bem como que a aplicação de juros, correção monetária e multa contratual encontra respaldo legal e contratual. A parte autora novamente manifestou concordância com os esclarecimentos periciais (ID. 118036773). O banco requerido, contudo, apresentou nova impugnação (ID. 118036774), reiterando os argumentos anteriormente expendidos e insistindo na imprestabilidade do laudo pericial, requerendo que ele seja integralmente refeito. Intimada a se manifestar sobre a nova impugnação, a parte autora (ID. 118037132) refutou as alegações, qualificando-as como meramente protelatórias e infundadas, destacando que o banco réu, embora oportunizado, não produziu contraprova ao laudo de avaliação apresentado na inicial, tampouco nomeou assistente técnico em tempo hábil para acompanhar os trabalhos periciais. Na mesma oportunidade, juntou parecer de seu assistente técnico (ID. 118037131), o qual corrobora integralmente as conclusões do perito judicial. Novamente intimado, o perito judicial apresentou novos esclarecimentos (ID. 150903561), respondendo pontualmente à manifestação do réu. Reforçou que sua nomeação se destinou à realização de perícia financeira, e não de avaliação imobiliária, e que, na ausência de outro laudo nos autos, utilizou o documento apresentado pela autora como base para os cálculos, conforme requerido nos quesitos, defendendo, ao final, a correção da metodologia adotada e a legalidade da inclusão dos consectários legais e da multa contratual. Ainda inconformado, o banco réu apresentou nova petição (ID. 193534466), reiterando a necessidade de "efetiva apreciação das impugnações ao laudo complementar" e requerendo nova complementação pericial. É o que importa relatar. Fundamento e decido. FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se devidamente regular, com partes legítimas e adequadamente representadas, estando presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Sem maiores delongas, a controvérsia restringe-se à apuração de eventuais perdas e danos, multa contratual e danos morais decorrentes da relação locatícia mantida entre as partes. Todavia, antes de adentrar ao mérito propriamente dito, impõe-se a análise das impugnações formuladas pelo banco réu ao laudo pericial, mesmo após sucessivos esclarecimentos prestados pelo perito do juízo. A última manifestação do banco réu (ID. 193534466) limita-se a reiterar argumentos já exaustivamente debatidos e devidamente enfrentados pelo expert, evidenciando nítido caráter protelatório. O direito à ampla defesa e ao contraditório, embora fundamental, não possui caráter absoluto, encontrando limites no princípio da razoável duração do processo e no dever de lealdade processual, consagrados nos arts. 4º e 5º do CPC. Nesse contexto, a instrução probatória não pode se prolongar indefinidamente em razão do inconformismo de uma das partes com o resultado da prova técnica que lhe foi desfavorável. No caso em apreço, a perícia foi determinada em fevereiro de 2021 (ID. 118033654), tendo o laudo principal sido apresentado em março de 2023 (IDs. 118036738 a 118036758). Desde então, o perito foi instado a se manifestar em diversas oportunidades, prestando esclarecimentos complementares de forma clara, objetiva e fundamentada, respondendo a todas as indagações e impugnações suscitadas pelo banco réu. O perito judicial, na qualidade de auxiliar da justiça, goza de presunção de imparcialidade, sendo seus laudos dotados de fé pública. As críticas do banco réu quanto à metodologia adotada, à utilização do laudo de avaliação apresentado pela autora e à incidência de consectários legais foram devidamente enfrentadas, tendo o expert esclarecido, dentre outros pontos, que: a) Sua nomeação foi para uma perícia financeira, e não de avaliação imobiliária, razão pela qual não lhe competia realizar uma nova avaliação de mercado, mas sim calcular as diferenças com base nos parâmetros apresentados nos autos e nos quesitos; b) A parte requerida teve a oportunidade de apresentar um contra-laudo de avaliação para contrapor o documento da autora, mas não o fez, tornando o laudo da autora (IDs. 118038416 a 118038423) a única referência técnica de valor de mercado nos autos; c) A aplicação de correção monetária e juros de mora é consequência lógica da condenação ao pagamento de valores pretéritos, conforme Súmula 254 do STF, e a multa contratual encontra previsão expressa na cláusula VIII do contrato de locação (IDs. 118037679 a 118037682), não havendo qualquer extrapolação de sua função. Verifica-se, portanto, que as impugnações do banco réu não apontam erros materiais, obscuridades ou contradições efetivas no laudo pericial, limitando-se a manifestar mera discordância quanto às conclusões alcançadas pelo expert. A reiteração de tais argumentos, ainda que sob nova roupagem, revela comportamento processual voltado unicamente à procrastinação do feito, que tramita desde 2011. Cumpre destacar que este Juízo é o destinatário final da prova e, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC, deve indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias. Considerando que a matéria técnica foi suficientemente esclarecida, e que novas manifestações acerca do laudo pericial se mostram desnecessárias, indefere-se o pedido de nova complementação pericial formulado pelo réu, declarando-se encerrada a fase instrutória, passando-se ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC. Superada a questão processual atinente à prova pericial, passa-se à análise do mérito da demanda, que se restringe à apuração da responsabilidade do requerido pelos danos materiais (diferença de aluguéis e multa contratual) e morais pleiteados pela autora. I. Das perdas e danos (diferença dos aluguéis) A parte autora postula o ressarcimento das perdas e danos suportados em razão do pagamento de aluguel em valor inferior ao de mercado, no período compreendido entre dezembro de 2005 e a efetiva desocupação do imóvel, ocorrida em outubro de 2011. A relação locatícia, bem como a vigência do contrato por prazo indeterminado durante o período em questão, constituem fatos incontroversos. A controvérsia central reside no valor do aluguel e na conduta do banco réu ao resistir à sua atualização. A prova pericial produzida sob o crivo do contraditório (IDs. 118036738 a 118036758), aliada aos esclarecimentos posteriores prestados pelo expert, é conclusiva ao demonstrar a existência de significativa diferença entre o valor de mercado do aluguel e aquele efetivamente pago pelo banco réu. O perito judicial, com base no laudo de avaliação de mercado constante dos autos (IDs. 118038416 a 118038423), único parâmetro técnico disponível, e nos comprovantes de pagamento juntados pelo próprio réu (ID. 118036731), apurou prejuízo à locadora no montante de R$ 268.860,40 (duzentos e sessenta e oito mil, oitocentos e sessenta reais e quarenta centavos), conforme detalhado no Anexo I do laudo (IDs. 118036754 a 118036756). A tese defensiva do réu, no sentido de que teria agido no exercício regular de direito ao ajuizar ação renovatória, não se sustenta para afastar o dever de indenizar. O exercício de um direito, quando realizado de forma abusiva, com a finalidade de causar prejuízo a outrem ou excedendo manifestamente os limites impostos por sua função econômica ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes, configura ato ilícito, nos termos do art. 187 do Código Civil. No caso concreto, verifica-se que o banco réu tinha ciência da defasagem do valor locatício, tanto que ajuizou ação renovatória (processo nº 0083562-86.2005.8.06.0001 - SAJPG - 11ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE), valendo-se do processo judicial não como instrumento para alcançar valor justo, mas como meio de se manter no imóvel, no período de 2005 a 2011, mediante pagamento inferior ao valor de mercado. Da análise dos autos da referida ação renovatória, constata-se que o feito, iniciado em dezembro de 2005, foi julgado extinto, sem resolução do mérito, em junho de 2011, conforme sentença prolatada em julho de 2011 (fls. 150/151 do processo nº 0083562-86.2005.8.06.0001 - SAJPG), não sendo, inclusive, objeto de recurso pelo banco réu. Verifica-se, ainda, que, durante todo o trâmite processual, o requerido não apresentou sequer indicação concreta do valor de aluguel pretendido para fins de renovação contratual, circunstância que foi o fundamento do Juízo, à época, para a extinção sem mérito da ação renovatória, o que culminou, inclusive, na desocupação do imóvel em outubro de 2011, poucos dias após o trânsito em julgado da sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito (fls. 155 do processo nº 0083562-86.2005.8.06.0001 - SAJPG). Tal circunstância evidencia que a ação renovatória tramitou por mais de 5 (cinco) anos sem solução de mérito, servindo, na prática, como instrumento de protelação, durante o qual a autora, na condição de proprietária do imóvel, restou privada de auferir a renda que legitimamente poderia obter, suportando prejuízo material direto e mensurável. Resta, assim, caracterizado o abuso do direito de ação, extrapolando os limites do exercício regular de direito. O laudo pericial, elaborado por profissional de confiança do juízo e reiteradamente ratificado, demonstrou de forma técnica e fundamentada o quantum do prejuízo. As impugnações do réu não foram aptas a infirmar a higidez do trabalho pericial, especialmente diante da ausência de apresentação de laudo técnico divergente no momento oportuno, permanecendo suas alegações desprovidas de suporte probatório. Diante disso, acolhem-se integralmente as conclusões do laudo pericial quanto à apuração da diferença de aluguéis devida. O valor histórico do prejuízo, correspondente a R$ 268.860,40 (duzentos e sessenta e oito mil, oitocentos e sessenta reais e quarenta centavos), deve ser suportado pelo réu, a título de perdas e danos, nos termos do art. 402 do Código Civil. II. Da multa contratual A parte autora pleiteia, ainda, a aplicação da multa prevista na cláusula VIII do contrato de locação originário (IDs. 118037679 a 118037682), a qual estabelece penalidade de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato à parte que descumprir suas disposições. A alegação do réu de inexistência de infração contratual, sob o argumento de exercício regular do direito de discutir o valor do aluguel em juízo, não merece acolhimento. A obrigação principal do locatário consiste no pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação, nos termos do art. 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91. Em relações contratuais de trato sucessivo, o aluguel deve ser compreendido como contraprestação justa e adequada ao valor de mercado, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual (arts. 421 e 422 do Código Civil). Assim, ao recusar a recomposição amigável do valor locatício e, posteriormente, ao se utilizar de demanda judicial de forma protelatória para manter o pagamento de valor sabidamente defasado por mais de 5 (cinco) anos (o que restou evidenciado ao se analisar os autos do processo nº 0083562-86.2005.8.06.0001 - SAJPG), o banco réu incorreu, na prática, em inadimplemento parcial de sua obrigação principal, violando a essência do contrato. O pagamento reiterado de valor inferior ao de mercado, de forma injustificada, configura descumprimento contratual apto a ensejar a incidência da cláusula penal. Assim, é devida a multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o montante do débito apurado. III. Do dano moral Por fim, a parte autora, pessoa jurídica, pleiteia indenização por danos morais, e, nos termos da Súmula 227 do STJ, admite-se a ocorrência de dano moral em favor de pessoa jurídica. Contudo, tal hipótese restringe-se à violação de sua honra objetiva, entendida como sua reputação, credibilidade e imagem perante o mercado. Diversamente do que ocorre com a pessoa física, o dano moral da pessoa jurídica não se presume, sendo imprescindível a comprovação de efetiva repercussão negativa em sua imagem institucional. No caso em exame, embora a conduta do banco réu revele reprovabilidade sob o aspecto contratual e processual, seus efeitos se restringem ao âmbito patrimonial. A utilização de meios processuais com finalidade protelatória, por si só, não implica abalo à reputação da autora perante o mercado em que atua. Inexistindo nos autos prova de que a conduta do réu tenha ocasionado prejuízo à imagem, ao crédito ou à marca da autora, a pretensão indenizatória por danos morais não merece acolhimento, sob pena de indevida banalização do instituto e configuração de enriquecimento sem causa. DISPOSITIVO
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO ESTADO DO CEARÁ 11ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, nº 220, Edson Queiroz, Fortaleza/CE CEP: 60.811-690, Fone: (85) 3108-0188, E-mail: [email protected] CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Perdas e Danos, Despejo por Denúncia Vazia, Liminar]
Trata-se de Ação Ordinária de Despejo por Denúncia Vazia c/c Reparação de Perdas e Danos e Indenização por Danos Morais, ajuizada por GOLDMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em desfavor de BANCO BRADESCO S.A., ambos devidamente qualificados nos autos, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos. A parte autora narra (IDs. 118037333 a 118037350), em síntese, que é proprietária do imóvel comercial situado na Av. Washington Soares, nº 3663, em Fortaleza/CE, o qual foi objeto de contrato de locação firmado com o réu, originalmente celebrado em 25 de agosto de 1994 com a então denominada MAX SHOPPING MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO LTDA. (posteriormente sucedida pela autora), com prazo inicial de 60 (sessenta) meses. Aduz que o referido contrato foi objeto de sucessivos aditamentos, sendo a última prorrogação válida até 30 de junho de 2004, passando, a partir de então, a ficar vigente por prazo indeterminado. Sustenta que, a partir do final de 2005, iniciou esforços para revisão do valor locatício, o qual se encontrava manifestamente defasado em relação aos preços praticados no mercado da região, afirmando que, em 23 de dezembro de 2005, promoveu notificação extrajudicial ao banco requerido, pleiteando a majoração do aluguel a patamar condizente com o valor de mercado, sem, contudo, obter êxito. Alega que, em contrapartida, o banco ajuizou Ação Renovatória (processo nº 83562-86.2005.8.06.0001) de forma temerária, desacompanhada dos requisitos legais, com o propósito de protelar a readequação do valor locatício e permanecer no imóvel mediante pagamento de quantia irrisória. Posteriormente, conforme petição de ID. 118037172, informou-se a este Juízo que as chaves do imóvel foram entregues em 10 de outubro de 2011, razão pela qual a autora aditou a inicial para desistir dos pedidos de despejo, mantendo, todavia, os pleitos de natureza indenizatória. Requer, assim, a condenação do banco
Ante o exposto, e por tudo mais que consta dos autos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos remanescentes formulados na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: a) CONDENAR o réu, BANCO BRADESCO S.A., ao pagamento, em favor da autora, a título de perdas e danos, da quantia de R$ 268.860,40 (duzentos e sessenta e oito mil, oitocentos e sessenta reais e quarenta centavos), correspondente à diferença dos aluguéis devidos no período de dezembro de 2005 a outubro de 2011, conforme apurado no laudo pericial (Anexo I, IDs. 118036754 a 118036756), valor que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC, a contar do vencimento de cada parcela, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação; b) CONDENAR o réu ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento), incidente sobre o valor total apurado no item anterior, devidamente corrigido, nos termos da cláusula VIII do contrato de locação originário (IDs. 118037679 a 118037682). No tocante ao pedido de indenização por danos morais, JULGO-O IMPROCEDENTE, ante a ausência de comprovação de abalo à honra objetiva da pessoa jurídica autora. Por fim, CONDENO o banco réu ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total e atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se as partes por intermédio de seus procuradores. Interposta apelação, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões, independentemente de novo despacho. Após, com ou sem manifestação, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Fortaleza (CE), 17 de abril de 2026. Fábio Medeiros Falcão de Andrade Juiz de Direito do Núcleo de Produtividade Remota (NPR - Portaria nº 702/2026)
27/04/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
DESPACHO
AUTOR: GOLDMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
REU: BANCO BRADESCO S.A. DESPACHO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ 11ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, nº. 220 Edson Queiroz, CEP 60811-690, Fortaleza/CE. Fone: (85)-3108-0188 E-mail: [email protected] PROCESSO 0504388-58.2011.8.06.0001 CLASSE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO [Perdas e Danos, Despejo por Denúncia Vazia, Liminar] PROCESSO ASSOCIADO [] Intime-se a parte promovida, por meio de seu(s) advogado(s) constituído(s), via DJEN, para no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se em relação a petição de ID 155778538, consoante o art. 10 do CPC. Após, retornem os autos conclusos para deliberação. Expedientes Necessários. Fortaleza, data de inserção no sistema. Juiz(a) de Direito Assinatura Digital
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Intimação - DESPACHO
DESPACHO
AUTOR: GOLDMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
REU: BANCO BRADESCO S.A. DESPACHO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ 11ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, nº. 220 Edson Queiroz, CEP 60811-690, Fortaleza/CE. Fone: (85)-3108-0188 E-mail: [email protected] PROCESSO 0504388-58.2011.8.06.0001 CLASSE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO [Perdas e Danos, Despejo por Denúncia Vazia, Liminar] PROCESSO ASSOCIADO [] Intime-se a parte promovida, por meio de seu(s) advogado(s) constituído(s), via DJEN, para no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se em relação a petição de ID 155778538, consoante o art. 10 do CPC. Após, retornem os autos conclusos para deliberação. Expedientes Necessários. Fortaleza, data de inserção no sistema. Juiz(a) de Direito Assinatura Digital
30/01/2026, 00:00
Documento
13/07/2025, 02:13
Conclusão (para despacho)
23/05/2025, 10:08
Decurso de Prazo
23/05/2025, 04:02
Decurso de Prazo
23/05/2025, 03:56
Decurso de Prazo
23/05/2025, 03:56
Petição (Petição (outras))
22/05/2025, 17:34
Petição (Petição (outras))
21/05/2025, 20:16
Publicação
30/04/2025, 00:00
Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico
29/04/2025, 00:00
Expedida/Certificada
28/04/2025, 09:16
Ato ordinatório
25/04/2025, 13:10
Documento
16/04/2025, 14:54
Movimentação processual
16/04/2025, 14:52
Documento
26/02/2025, 18:39
Expedição de documento (Aviso de recebimento (AR))