Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0236289-34.2022.8.06.0001.
APELANTE: DRICOS MOVEIS E ELETRODOMESTICOS LTDA e outros
APELADO: SPE FORTALEZA SHOPPING SA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. EXCESSO DE EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE MEMÓRIA DE CÁLCULO. NÃO CONHECIMENTO DA ALEGAÇÃO. RES SPERATA. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. PANDEMIA DA COVID-19. INSUFICIÊNCIA DE PROVA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por locatários contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução opostos em face de execução fundada em contrato de locação comercial em shopping center, na qual se alegou excesso de execução e se pleiteou a restituição de valores pagos a título de res sperata em razão dos impactos da pandemia da COVID-19. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a alegação de excesso de execução pode ser conhecida sem a indicação do valor tido por correto e a apresentação de demonstrativo discriminado do débito; (ii) estabelecer se é cabível a restituição da res sperata em razão dos efeitos econômicos decorrentes da pandemia da COVID-19. III. RAZÕES DE DECIDIR A ausência de indicação do valor incontroverso e de demonstrativo discriminado do débito impede o conhecimento da alegação de excesso de execução, conforme exigência expressa do art. 917, §§ 3º e 4º, do CPC. O embargante deve cumprir o ônus processual de demonstrar objetivamente o excesso alegado, não sendo admitidas impugnações genéricas ou condicionadas à produção de prova pericial. A res sperata constitui contraprestação legítima nos contratos de locação em shopping center, vinculada à estrutura, clientela e organização do empreendimento, não se confundindo com aluguel antecipado. A sua cobrança tem amparo no art. 54, caput, da Lei nº 8.245/91. A restituição da res sperata é medida excepcional, admitida apenas quando comprovado inadimplemento do empreendedor, ausência de fruição do espaço ou resolução contratual sem culpa do lojista. A pandemia da COVID-19 não autoriza, por si só, a revisão ou resolução contratual, sendo indispensável a demonstração concreta de onerosidade excessiva, o que não restou comprovado no caso concreto. A inadimplência contratual imputável ao locatário, relativamente aos encargos locatícios, afasta o direito à restituição da res sperata, sob pena de violação ao princípio do pacta sunt servanda e indevida transferência dos riscos do empreendimento ao locador. Ademais, o longo período de fruição do ponto comercial pelos locatários (2013 a 2021) reforça a legitimidade da cobrança e afasta qualquer pretensão restitutória. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A ausência de indicação do valor tido por correto e de demonstrativo discriminado do débito inviabiliza o conhecimento da alegação de excesso de execução em embargos à execução. 2. A res sperata, nos contratos de locação em shopping center, é válida e não é restituível, salvo hipóteses excepcionais de culpa do empreendedor ou ausência de fruição do espaço. 3. A pandemia da COVID-19 não autoriza automaticamente a revisão contratual ou a devolução de valores, exigindo prova concreta de onerosidade excessiva. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 917, §§ 3º e 4º; Lei nº 8.245/1991, art. 54; CC, art. 478; CPC, art. 85, § 11; CPC, art. 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 1.186.509/ES, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 08.10.2018; TJCE, Apelação Cível nº 0174424-54.2015.8.06.0001, Rel. Des. José Evandro Nogueira Lima Filho, j. 26.11.2024; TJCE, Apelação Cível nº 0053697-77.2020.8.06.0167, Rel. Des. Carlos Augusto Gomes Correia, j. 02.10.2024; TJCE, Apelação Cível nº 0156557-77.2017.8.06.0001, Rel. Des. Francisco Bezerra Cavalcante, j. 08.04.2025; TJDFT, Apelação Cível nº 0741635-76.2022.8.07.0001, Rel. Des. Lucimeire Maria da Silva, j. 25.09.2024; STJ, REsp nº 2.070.354/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20.06.2023. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso interposto e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator. RELATÓRIO
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE JUIZ CONVOCADO IRANDES BASTOS SALES
Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por DRICOS MÓVEIS E ELETRODOMÉSTICOS LTDA. e ADRIANO RABELO contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, nos autos dos Embargos à Execução opostos em face de SPE FORTALEZA SHOPPING S.A., que julgou improcedente a pretensão deduzida pelos embargantes. Consta dos autos que a parte exequente promoveu execução fundada em contrato de locação comercial firmado entre as partes, relativo a unidade situada em shopping center, cobrando valores decorrentes de inadimplemento locatício. Em resposta, os executados opuseram embargos à execução, sustentando, em síntese: (a) excesso de execução, ao argumento de que os cálculos apresentados conteriam encargos indevidos, juros e multa sem adequada discriminação; (b) inexistência dos requisitos de liquidez, certeza e exigibilidade do título; e (c) direito à restituição da quantia de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), paga a título de res sperata, em razão dos impactos econômicos decorrentes da pandemia da COVID-19. Requereram, ainda, efeito suspensivo aos embargos e gratuidade judiciária. Após regular trâmite processual, sobreveio sentença julgando improcedentes os embargos à execução. O magistrado consignou que a alegação de excesso de execução não poderia ser conhecida, ante a ausência de indicação do valor correto e de demonstrativo discriminado do débito, nos termos da legislação processual. Quanto ao pedido de devolução da res sperata, entendeu inexistir causa jurídica apta a autorizar a restituição pretendida, mantendo íntegra a exigibilidade do título executivo. Ao final, condenou os embargantes ao pagamento das verbas sucumbenciais, observadas as disposições atinentes à gratuidade eventualmente deferida. Irresignados, os embargantes interpuseram o presente recurso de apelação, no qual reiteram, em suma, as teses deduzidas na petição inicial dos embargos, insistindo na ocorrência de excesso de execução e no direito à devolução, total ou parcial, da res sperata, em razão dos efeitos extraordinários da pandemia sobre a atividade empresarial, requerendo a reforma integral da sentença para julgar procedentes os embargos. Apresentadas contrarrazões, a apelada pugna, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade. No mérito, requer o desprovimento da insurgência, com manutenção integral do decisum recorrido. É o relatório. VOTO Antes de analisar as razões do recurso, impõe-se examinar a preliminar suscitada pelo apelado enas contrarrazões ao Apelo. 1. Preliminar contrarrecursal - afronta à dialeticidade A empresa apelada - SPE FORTALEZA SHOPPING S.A. - pugna pelo não conhecimento do recurso ao argumento de afronta o princípio da dialeticidade recursal, aduzindo que o autor repisa os argumentos iniciais sem atacar especificamente os fundamentos da sentença. É cediço que, nas razões do recurso a parte recorrente deve apontar os fundamentos de fato e de direito de sua irresignação, estabelecendo expressamente os desacertos da decisão que pretende reformar, em respeito ao princípio da dialeticidade. Destarte, a falta de observação à regularidade formal acarreta o não conhecimento do recurso, vez que a recorrente deixa de atentar para um dos pressupostos recursais objetivos, imprescindível ao conhecimento do recurso, circunstância que obsta a análise do seu mérito. Entretanto, conforme entendimento jurisprudencial do Colendo STJ, a repetição do teor da peça inaugural ou da contestação não ofende ao princípio da dialeticidade, se do recurso for possível extrair as razões e a intenção de reforma da sentença. A propósito, confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. RAZÕES DE APELAÇÃO. REPETIÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA CONTESTAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE ATENDIDO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c declaratória de inexistência de obrigação, referente a contrato de mútuo bancário com garantia pignoratícia. 2. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC/73, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. A repetição do teor da contestação nas razões da apelação não ofende o princípio da dialeticidade quando puderem ser extraídos do recurso as razões e intenção de reforma da sentença. 4. O acórdão recorrido que adota a orientação firmada pela jurisprudência do STJ não merece reforma. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1186509 ES 2017/0263270-4, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 08/10/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/10/2018) (GN) Fixada essa premissa, tem-se que, no caso específico, a sentença julgou improcedentes os embargos à execução, fundamentando no não conhecimento da tese de excesso de execução em razão da ausência de indicação, por meio de planilha, do valor que os devedores entendem correto; bem assim no descabimento da pretensão de restituição do valor pago a título de res sperata com base no advento da pandemia Covid-19. Nas razões do Apelo, os recorrentes buscam a reforma da sentença exatamente em tais pontos. Assim, embora os apelantes repisem argumentos anteriores, é possível extrair da apelação fundamentos suficientes pelos quais pretendem reformar a decisão. Rejeito, pois a preliminar e conheço do recurso apelatório. 2. Das Razões Recursais A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se à pretensão de reforma da sentença que julgou improcedentes os embargos à execução, afastando, de um lado, a alegação de excesso de execução e, de outro, a pretensão de restituição do valor pago a título de res sperata. 2.1 Da Alegação de Excesso de Execução Os apelantes sustentam excesso de execução devido à cobrança indevida de juros e multa ao débito locatício, tornando absurda a quantia executada. O juízo a quo não conheceu da alegação, considerando que os embargantes não indicaram, mediante demonstrativo de débito, o valor que entendem ser realmente devido. Nesse tocante, o art. 917, §§ 3º e 4º, I, do CPC disciplina que, quando os Embargos à Execução se fundamentam em excesso de execução, deve o embargante declarar, de logo, o montante que entende devido, acompanhado de demonstrativo do débito, sob pena de rejeição liminar dos embargos, no caso do excesso ser o único fundamento. Veja-se: Art. 917. (…) § 3º. Quando alegar que o exequente, em excesso de execução, pleiteia quantia superior à do título, o embargante declarará na petição inicial o valor que entende correto, apresentando demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo. § 4º. Não apontado o valor correto ou não apresentado o demonstrativo, os embargos à execução: I - serão liminarmente rejeitados, sem resolução de mérito, se o excesso de execução for o seu único fundamento; Tal sistemática serve para inibir, já no seu nascedouro, defesas manifestamente infundadas e procrastinatórias, não se submetendo, inclusive, à determinação de emenda da inicial, sob pena de mitigar e, até mesmo, de elidir o propósito maior de celeridade e efetividade do processo executivo. Na esteira da regra processual acima, colaciono julgados pertinentes: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO VALOR INCONTROVERSO E MEMÓRIA DE CÁLCULO. LIMITANDO-SE A EMBARGANTE A REQUERER A REALIZAÇÃO DE PERÍCIA CONTÁBIL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.
Trata-se de apelação interposta contra sentença da 9ª Vara Cível de Fortaleza que julgou improcedentes embargos à execução, rejeitando a alegação de excesso de execução por ausência de indicação do valor incontroverso e de memória de cálculo. A autora, ora apelante, requer a nulidade da sentença por suposto cerceamento de defesa, ao ter sido indeferido seu pedido de perícia contábil; II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Cinge-se a controvérsia em saber se a ausência de indicação do valor devido e de memória de cálculo, na alegação de excesso de execução, inviabiliza o prosseguimento dos embargos e se o indeferimento da perícia contábil configura cerceamento de defesa. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. In casu, a embargante limitou-se a apresentar alegações genéricas quanto ao excesso de execução, pleiteando também a aplicação da teoria da imprevisão. Contudo, tal argumento não a isenta do cumprimento do requisito legal indispensável para a admissibilidade dos embargos à execução; 4. Diante da ausência de memória discriminada do débito e da indicação do valor incontroverso, impõe-se a rejeição dos embargos ou o não conhecimento do fundamento, não cabendo mitigação da regra estabelecida na lei processual, especialmente nos moldes em que foi pleiteada, ou seja, condicionando a apuração do valor correto à apresentação de documentos e à realização de prova pericial; 5. Dessa forma, acertada se mostra a sentença recorrida que julgou improcedentes os embargos à execução, posto que não preenchidos os requisitos necessários ao seu prosseguimento, não havendo, pois, que se falar em cerceamento de defesa. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e improvido. TESE DE JULGAMENTO: A ausência de indicação do valor incontroverso e de memória de cálculo em embargos à execução inviabiliza a alegação de excesso de execução. O indeferimento de perícia contábil, sem o cumprimento desses requisitos, não configura cerceamento de defesa. (…) (TJ-CE - Apelação Cível: 01744245420158060001 Fortaleza, Relator.: JOSE EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, Data de Julgamento: 26/11/2024, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024) (GN) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL CONTÁBIL. EXCESSO DE EXECUÇÃO. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I - CASO EM EXAME. 1. Apelação interposta por J.Y.A PONTES - ME e ISABEL DE AGUIAR PONTES contra sentença que julgou improcedentes os Embargos à Execução ajuizados em face do BANCO DO BRASIL S/A, com base em cédula de crédito bancário. O juízo de primeiro grau entendeu pela inexistência de cerceamento de defesa, tendo em vista a desnecessidade de prova pericial contábil, e considerou a impugnação por excesso de execução genérica, sem a apresentação de demonstrativo atualizado do débito, nos termos do art. 917, § 3º, do CPC/2015. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pela ausência de prova pericial contábil; (ii) verificar a validade da alegação de excesso de execução, considerando a impugnação genérica do valor executado, sem o devido demonstrativo de cálculo. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. O cerceamento de defesa não se configura, pois a matéria controvertida refere-se exclusivamente a questões de direito, sendo desnecessária a produção de prova pericial contábil para a apuração dos valores discutidos, uma vez que o contrato bancário e seus encargos são claros e de fácil apuração. 4. A alegação de excesso de execução foi considerada genérica, uma vez que os apelantes não apresentaram o demonstrativo detalhado do valor que entendem correto, conforme exige o art. 917, § 3º, do CPC/2015. A ausência desse cálculo inviabiliza a análise da alegação, sendo correta a rejeição liminar dos embargos. 5. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a impugnação sem o demonstrativo atualizado do débito deve ser rejeitada, não havendo necessidade de perícia contábil para verificar aspectos meramente aritméticos dos cálculos. IV. DISPOSITIVO E TESE. 6. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Tese de julgamento: A ausência de demonstrativo de cálculo atualizado, nos embargos à execução que alegam excesso de execução, configura impugnação genérica e deve ser rejeitada, conforme art. 917, § 3º, do CPC/2015. A produção de prova pericial contábil é desnecessária quando a matéria controvertida for exclusivamente de direito, sem envolver complexidade técnica. (…) (TJ-CE - Apelação Cível: 00536977720208060167 Sobral, Relator: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 02/10/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 02/10/2024) (GN) No caso concreto, os embargantes não apresentaram memória discriminada de cálculo nem indicaram o valor que entendiam devido, limitando-se a alegações genéricas de excesso. Tal conduta viola diretamente o disposto no art. 917, § 3º e §4º, do CPC, que impõe ao executado o ônus de demonstrar, de forma objetiva, o alegado excesso. Assim, inviável o conhecimento da matéria, tal como corretamente decidido na origem. 2.1 Da Pretensão de Restituição da RES SPERATA Conforme delineado na sentença, a res sperata (ou luvas) constitui contraprestação legítima típica dos contratos de locação em shopping center, vinculada à estrutura empresarial, clientela e organização do empreendimento, não se confundindo com valores meramente antecipatórios de aluguel. A cobrança da res sperata é legítima em contratos de locação de unidades comerciais existentes em shopping centers, dada a liberalidade de contratação entre lojistas e empreendedores e está prevista no artigo 54, caput, da Lei Federal nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, verbis: Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. A res sperata encontra fundamento nas características próprias dos empreendimentos de shopping center, os quais demandam do empreendedor uma série de medidas preparatórias, como análises de mercado, estudos de viabilidade financeira, planejamento estratégico e outras providências essenciais para a viabilização e êxito do negócio. Além disso, tem por finalidade assegurar ao lojista a reserva de espaço no empreendimento, bem como o direito de integrar e usufruir de toda a estrutura organizada do centro comercial. Fábio Ulhôa Coelho leciona sobre o tema: "O shopping center é um empreendimento peculiar, em que espaços comerciais são alugados para empresários com determinados perfis, de forma que o complexo possa atender diversas necessidades dos consumidores. Além do aluguel, há outras obrigações de natureza pecuniária assumidas pelo locatário de loja em shopping center. Geralmente, paga-se uma prestação denominada res sperata, retributiva das vantagens de se estabelecer num complexo comercial que possui já uma clientela constituída. O consumidor, por certo, muitas vezes procura o shopping e não especificamente um de seus lojistas. O fundo de empresa do empreendedor do shopping center (chamado de sobrefundo por Ives Gandra) é, em certa medida, utilizado pelos locatários, que devem, em contrapartida, remunerá-lo através da res sperata." (in Curso de Direito Comercial. 8ª ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 115) Nessa perspectiva, a restituição da res sperata é medida excepcional, admitida apenas em hipóteses específicas, notadamente quando demonstrado o inadimplemento do empreendedor, a ausência de fruição do ponto comercial ou a resolução contratual sem culpa do lojista. No caso concreto, não ocorreu nenhuma de tais hipóteses. Ao contrário, restou evidente que a inadimplência decorreu dos próprios locatários, não havendo prova de qualquer descumprimento contratual imputável ao shopping. Nesse contexto, a invocação genérica da pandemia da COVID-19 não tem o condão de afastar obrigações livremente assumidas. A jurisprudência pátria orienta que a pandemia da COVID-19, embora constitua evento extraordinário, não autoriza automaticamente a revisão ou resolução contratual, sendo necessária a demonstração concreta de onerosidade excessiva. Portanto, a devolução da res sperata restringe-se a situações excepcionais. Nesse sentido: EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. CESSÃO DE USO DE ESPAÇO FÍSICO EM SHOPPING CENTER. DESISTÊNCIA DO CESSIONÁRIO. RETENÇÃO INTEGRAL DE SINAL. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE CULPA DO CEDENTE PELA RESCISÃO. INAPLICABILIDADE DO CDC. OBSERVÂNCIA DO ART. 54 DA LEI 8245/91. APELOS CONHECIDOS. PROVIDO APENAS O RECURSO DA PARTE RÉ. SENTENÇA REFORMADA. 1. Cuidam-se de Apelações Cíveis interpostas, respectivamente, por CENTRO FASHION EMPREENDIMENTO LTDA e ANTÔNIO RAIMUNDO MOTA DE ARAÚJO, ambas contra sentença proferida pelo Juízo da 37ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, nos autos de ação ordinária de distrato contratual c/c declaração de nulidade de cláusula contratual c/c pedido de reembolso, no qual ambas as partes contendem 2. A manifestação negocial feita pelas partes diz respeito a contrato atípico, cuja principal finalidade é a realização de atividade comercial mediante a disponibilização de espaço físico para tanto, nada tendo a ver com ceão de crédito prevista no art. 286 e ssss. do CC, muito menos como contrato típico de compra e venda. 3. É prática do mercado exigir o pagamento adiantado de um valor único - independente do aluguel e das demais despesas -, denominada res sperata ou luvas, o qual é solicitado no início do contrato em virtude da finalidade lucrativa e do valor agregado ao espaço comercial. 4. O valor pago a título de luvas não é passível de devolução quando do rompimento do vínculo locatício, salvo se comprovado que a frustração da res sperata se deu por culpa do empreendedor do shopping, na medida em que o pagamento tem como causa subjacente a reserva feita pelo lojista interessado em participar do empreendimento. Precedentes. 5. Inexistindo prova do descumprimento do contrato de Cessão de Direitos de Uso pelo locador ou cedente, não pode este ser responsabilizado por eventual insucesso do empreendimento. 6. Apelos conhecidos. Recurso da parte ré provido e recurso da parte autora desprovido. Sentença reformada. (TJ-CE - Apelação Cível: 01565577720178060001 Fortaleza, Relator: FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, Data de Julgamento: 08/04/2025, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 08/04/2025) (GN) Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. NÃO CONSTATADA. LOCAÇÃO. LOJA. SHOPPING CENTER. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO DE USO. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INDEVIDA. ENTREGA DAS CHAVES. TERMO FINAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não há falar em violação ao princípio da dialeticidade recursal quando se constata que foram expostos motivos de fato e de direito que evidenciam a intenção do recorrente em alcançar a reforma da sentença. 2. O contrato de cessão de uso, também denominado cláusula "res sperata", consiste no pagamento, pelo locatário/cessionário, de uma contraprestação em favor do locador/cedente, pela utilização da estrutura do shopping center, aí incluído os bens corpóreos e incorpóreos (fundo de comércio), mix de lojas, tudo com vistas a incrementar o lucro que decorre da atividade que o lojista desempenha no mercado de consumo. 3. No caso, em que pesem as alterações contratuais de iniciativa da administração do shopping, certo restou que o apelante usufruiu do empreendimento durante o período em que pagou pela cessão de direito de uso. Ao que consta, todo o complexo estava em pleno funcionamento e à disposição do autor para o exercício da atividade comercial que optou por ali exercer. 4. A quantia paga a título de cessão de direito de uso, na hipótese, não pode ser reembolsada, porquanto teve por fato gerador, tanto a atuação do cedente para a concretização do empreendimento, quanto à disponibilização de toda a estrutura para que o cessionário dela pudesse usufruir. Eventual ressarcimento do valor pago a esse título pressupõe a não utilização do espaço pelo lojista, por óbice imposto pelo empreendedor, o que, definitivamente, não é o caso dos autos. 5. O encerramento do contrato de locação e, portanto, o termo final dos aluguéis devidos pelo locatário, corresponde à data da devolução das chaves, até porque não demonstrada resistência injustificada do locador em recebê-las. 6. Apelação conhecida e não provida. (TJ-DF 07416357620228070001 1923531, Relator.: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, Data de Julgamento: 25/09/2024, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 01/10/2024) (GN) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA (VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL). REJEITADA. CONTRATO DE CESSÃO TEMPORÁRIA DE USO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. NATUREZA JURÍDICA DE CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO NAS RELAÇÕES ENTRE LOJISTAS E EMPREENDEDORES DE SHOPPING CENTER. PREVALÊNCIA DAS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS. INCIDÊNCIA DO ART. 54 DA LEI DO INQUILINATO (LEI Nº. 8.245/91). IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DO SINAL. VALOR PAGO PARA ATENDER À TAXA DE ADESÃO AO CONTRATO. VALOR QUE NÃO SE CONFUNDE COM CAUÇÃO A SER RESTITUÍDA AO FINAL DO CONTRATO. EFEITOS DA PANDEMIA DA COVID-19 INVOCADOS PARA JUSTIFICAR O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA CONCRETA DE PROVA QUE DEMONSTRE A ONEROSIDADE EXCESSIVA ALEGADA. AUTOR/APELANTE QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO SEU ÔNUS. EMPREENDIMENTO/APELADO QUE APLICOU DESCONTO DE 50% E DISPONIBILIZOU AOS LOJISTAS OS MEIOS VIRTUAIS PARA CONTINUIDADE DE SUAS ATIVIDADES. IMPOSSIBILIDADE DA APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO EM RAZÃO DA PANDEMIA PARA RESCINDIR CONTRATO E AFASTAR A APLICAÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA PELA ENTREGA ANTECIPADA DO ESPAÇO LOCADO. MULTA COMPENSATÓRIA PREVISTA NO CONTRATO LIVREMENTE PACTUADO ENTRE AS PARTES. OBEDIÊNCIA AOS DITAMES LEGAIS (ART. 4º DA LEI DO INQUILINATO). HOMENAGEM AO PRINCÍPIO DA LIBERDADE CONTRATUAL. APLICAÇÃO NECESSÁRIA PARA MANTER O EQUILÍBRIO DAS PRESTAÇÕES. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. DANOS MORAIS NÃO PRESUMIDOS. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS SUFICIENTES A CONFIGURAR OS DANOS MORAIS ALEGADOS. DANOS MATERIAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. MATÉRIA DEVOLVIDA. A questão devolvida a este Tribunal busca verificar a possibilidade ou não de revisão contratual (cessão de uso de espaço em shopping center), para fins de rescindi-lo, em razão de alegada onerosidade excessiva por impossibilidade do funcionamento do comércio decorrente da pandemia do coronavírus. 2. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA (VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL). REJEITADA. verifico que o autor/apelante se desincumbiu do seu ônu apontar o equívoco praticado pelo julgador, mediante a insurgência direcionada aos seus fundamentos. Portanto, deve ser rejeitada a preliminar suscitada pela parte apelada. 3. DO CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO NAS RELAÇÕES ENTRE LOJISTAS E EMPREENDEDORES DE SHOPPING CENTER E A REVISÃO DE SUAS CLÁUSULAS. Esses contratos de locação contêm cláusulas atípicas que procuram preservar a filosofia de trabalho e de produção em que se baseia um shopping center, mas que não chegam a descaracterizar o contrato (ou seja, retirar-lhe a natureza jurídica de locação), criando diferenças significativas que exigem tratamento legal também diverso. Precedentes TJCE e STJ. Não há dúvidas, portanto, que o legislador reconheceu a especialidade da relação locatícia desses contratos, estabelecendo regra que assegura a prevalência das condições livremente pactuadas, garantindo maior liberdade e autonomia contratual diante das particularidades do shopping center, motivo pelo qual não há como reconhecer a relação entre as partes como simples locação, como requer o apelante, para receber o valor do sinal como se caução fosse. 4. IMPOSSIBILIDADE DA APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO PARA RESCINDIR CONTRATO SEM INCIDÊNCIA MULTA COMPENSATÓRIA POR RESCISÃO ANTECIPADA. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ), apesar da pandemia configurar circunstância que não pode ser desprezada pelo Poder Judiciário, ela não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, motivo pelo qual é imprescindível que seja comprovada a sua interferência de forma substancial e prejudicial na relação negocial (STJ - REsp n. 2.070.354/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/6/2023, DJe de 26/6/2023). Assim, necessária se faz a efetiva demonstração da onerosidade excessiva. o que não foi comprovado pelo autor. Isso, porque o apelado concedeu, em 28 de março de 2020, um desconto de 50% (conforme documentos de págs. 219-220), no intuito de manter a continuidade do contrato e auxiliar os lojistas a ultrapassar esse período de instabilidade, além de que que foi, em junho de 2020, disponibilizado aos lojistas os meios virtuais para continuidade de suas atividades, visando auxiliar na manutenção das suas vendas (conforme documentos de págs. 173-214 e 221-225). Ademais, conforme pontuado pelo apelado, não se justifica o pedido de isenção do valor cobrado pela taxa de adesão, uma vez que corresponde ao valor pago pelo cliente para fazer uso do box (que foi dividido em 35 parcelas), não sendo um valor cobrado pela utilização efetiva do espaço; e do valor da taxa de manutenção, pois corresponde aos gastos com a preservação dos boxes, para manutenção da estrutura e segurança dos espaços e dos bens dos lojistas. Portanto, não se pode aceitar que o Poder Judiciário chancele todo e qualquer inadimplemento obrigacional cuja justificativa seja a crise sanitária mundial atravessada, sobretudo, porque os efeitos da crise não são suportados apenas pelos devedores, mas também pelos credores. Precedentes STJ e TJCE. 5. (…). 7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. (TJ-CE - Apelação Cível: 02515605420208060001 Fortaleza, Relator: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 12/07/2023, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 12/07/2023) No caso concreto, os apelantes pretendem transferir integralmente ao locador os riscos do empreendimento, o que não encontra amparo jurídico. A teoria da imprevisão (art. 478 do Código Civil), ainda que aplicável em situações excepcionais, não autoriza a simples devolução de valores pagos a título de ingresso no negócio. Com efeito, a restituição de tal montante somente seria cabível em caso de culpa exclusiva do empreendedor (ex: atraso na entrega do shopping), o que não se verifica nos autos. O contrato em questão foi firmado em 2013, evidenciando que os lojistas usufruíram do fundo de comércio por quase uma década antes do inadimplemento ocorrido em 2021. Admitir a tese recursal implicaria esvaziar a função econômica da res sperata, violar o princípio do pacta sunt servanda e promover indevido deslocamento dos riscos empresariais. DISPOSITIVO
DIANTE DO EXPOSTO, conheço do recurso de apelação, mas nego-lhe provimento, mantendo integralmente a sentença por seus próprios fundamentos. Em observância ao art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor da execução, mantendo-se a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade judiciária deferida, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. É como voto. Fortaleza, 6 de maio de 2026. JUIZ CONVOCADO IRANDES BASTOS SALES Relator