Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0123450-08.2018.8.06.0001.
APELANTE: ALPHA PARK INCORPORACOES LTDA, C B RIBEIRO GUIMARAES, YURY MOREIRA DA COSTAAPELADO: FRANCISCO CHARLES LIMA VIEIRA, FRANCISCA MARINHO CAMARA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO POR RESTRIÇÕES DA INCORPORADORA. NULIDADE DE MULTA CONTRATUAL. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM). RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização e rescisão contratual proposta por compradores de imóvel, determinando a devolução integral do valor pago (R$ 100.000,00), declarando indevida a multa contratual (R$ 22.522,17) e fixando indenização por danos morais em R$ 15.000,00. Os réus apelaram sustentando julgamento extra petita, ausência de culpa, validade da multa e inexistência de danos morais, ou, subsidiariamente, pleiteando a redução das condenações. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao declarar a rescisão contratual e determinar a restituição dos valores pagos; (ii) estabelecer se a culpa pela impossibilidade de financiamento recai sobre os compradores ou sobre a promitente vendedora, com as consequências quanto à restituição de valores, validade da multa e indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A decisão não configura julgamento extra petita, pois a interpretação sistemática da inicial, em conformidade com o art. 322, §2º, do CPC/2015, autoriza o reconhecimento da rescisão contratual como decorrência lógica da inviabilidade do financiamento ocasionada pela parte vendedora. 4. Não há nulidade, pois o magistrado aplica os princípios da mihi factum dabo tibi ius e iura novit curia, podendo enquadrar juridicamente os fatos narrados, sem se limitar à fundamentação das partes. Precedente SJT. 5. A prova demonstra que a inaptidão da incorporadora perante a CEF e a ausência de documentação necessária inviabilizaram o financiamento, sendo descabida a imputação de culpa aos compradores. 6. O comportamento contraditório dos apelantes, ao condicionarem a entrega da documentação ao pagamento de multa, caracteriza venire contra factum proprium e afronta a boa-fé objetiva. 7. Nos termos da Súmula 543/STJ, a culpa exclusiva da vendedora impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelos compradores. 8. A cobrança da multa contratual mostra-se nula, pois inexigível diante da conduta das apelantes. 9. A frustração da legítima expectativa da aquisição da casa própria configura dano moral indenizável, mas o valor fixado (R$ 15.000,00) deve ser reduzido a R$ 5.000,00, observando-se critérios de proporcionalidade e o método bifásico definido pelo STJ (REsp nº 1.152.541/RS). 10. A redução do quantum não implica sucumbência recíproca, nos termos da Súmula 326/STJ, mantendo-se a condenação das rés ao pagamento integral dos honorários advocatícios. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. Não configura julgamento extra petita a rescisão contratual reconhecida como consequência lógica da impossibilidade do financiamento. 2. A incorporadora que se mostra inapta perante a instituição financeira e não fornece documentação essencial para o financiamento responde pela rescisão contratual e pela restituição integral dos valores pagos. 3 A cobrança de multa por atraso na obtenção de financiamento, quando a própria vendedora inviabiliza sua realização, caracteriza comportamento contraditório vedado pelo ordenamento jurídico. 4. A frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria enseja danos morais indenizáveis, cujo quantum deve ser fixado com base em critérios de proporcionalidade e no método bifásico do STJ". Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 322, §2º, e 86, parágrafo único; CDC, art. 6º, VI. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1692558/AL, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 23.11.2020; STJ, REsp 1.152.541/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 13.09.2011; Súmula 543/STJ; Súmula 326/STJ; TJ-MG, Apelação Cível nº 0064736-60.2016.8.13.0153, Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, j. 16.05.2024; TJ-AM, Apelação Cível nº 0622890-34.2016.8.04.0001, Rel. Des. Elci Simões de Oliveira, j. 24.06.2019. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAPRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADODESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para, no mérito, dar-lhe parcial provimento nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Alpha Park Incorporações Ltda, C B Ribeiro Guimarães e Yury Moreira da Costa contra sentença (id. 22008067) proferida pelo juízo da 28ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na ação de obrigação de fazer c/c pedido de medida liminar e reparação de danos materiais e morais ajuizada por Saullo Marinho Câmara e Francisca Gomes Marinho, nos seguintes termos: [...] Isto posto, julgo parcialmente procedente a pretensão autoral, nos termos do art. 487, I do CPC, a fim de: - DECLARAR a nulidade da cobrança de R$ 22.522,17 (vinte e dois mil, quinhentos e vinte e dois reais, dezessete centavos), a título de atraso na realização do financiamento bancário; - DECLARAR rescindido o contrato firmado entre a autora e a empresa ré ALPHA PARK INCORPORAÇÕES LTDA - ME, reconhecendo a culpa da parte promovida pela rescisão; - CONDENAR a ré a restituir o valor total de todas as quantias pagas pela autora em decorrência do negócio rescindido, em uma única parcela e de modo imediato, incidindo sobre o montante correção monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% contados da citação; - CONDENAR a ré, a título de danos morais, a pagar a autora a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais); - A correção monetária dos valores devidos a título de danos morais incide a partir da data do arbitramento (Súmula 362/STJ) e os juros de mora, desde o evento danoso (Súmula 54/STJ); - A correção monetária dos valores devidos a título de dano material incide da data do efetivo prejuízo, data da negativa do financiamento bancário pela CEF em virtude da 1ª requerida estar inapta; - Condeno a parte requerida a arcar com a sucumbência, ou seja, custas e honorários, os quais arbitro em 15% do valor total da condenação [...] Embargos de declaração (id. 22008293) opostos pelos apelantes, com decisão (id. 22007936) rejeitando-os. Apelação cível (id. 22007922) interposta objetivando a reforma da sentença para que seja declarada a nulidade por julgamento extra petita, seja reconhecida a inexistência de culpa dos apelantes, seja julgado improcedente o pleito e seja reconhecido como devido o débito de R$ 22.522,17 a título de multa contratual. Contrarrazões (id. 22008291) objetivando o acolhimento de preliminar de impugnação à justiça gratuita e, no mérito, a manutenção da sentença recorrida e o desprovimento do recurso. Despacho (id. 22007001) para que a parte apelante efetivamente comprove a impossibilidade de arcar comas custas processuais. Petição intermediária (id. 22007006) juntada pela parte recorrente comprovando o recolhimento em dobro do preparo. Parecer do Ministério Público (id. 22007026) opinando pelo prosseguimento do feito sem manifestação de mérito, ante a ausência de interesse público primário. É o que importa relatar. VOTO Conforme recomendações do Conselho Nacional de Justiça (CNJ)[i], passo a proferir o meu voto em linguagem simples. Após verificar que o recurso cumpre todos os requisitos legais[ii], como ter sido apresentado no prazo correto, por quem tem direito e com as taxas pagas (id. 22007007 e 22007008), conheço do recurso e adianto que, no mérito, a apelação interposta merece parcial provimento. Da análise dos autos, verifico que os autores (apelados) celebraram um contrato particular de promessa de compra e venda com a Alpha Park Incorporações Ltda ME em 05/05/2017 para a compra de um apartamento no empreendimento Quari Residence Club, pelo valor total de R$ 320.000,00. O pagamento foi estruturado da seguinte forma: a) sinal de R$ 100.000,00 na data da assinatura; b) R$ 40.000,00 através de transferência bancária na data da assinatura do contrato de financiamento; c) R$ 180.000,00 por meio de financiamento bancário pelos compradores. Alegam que não conseguiram realizar o financiamento bancário necessário para a aquisição do imóvel devido a restrições no CNPJ Alpha Park Incorporações Ltda ME que a tornavam inapta. Como solução, o sócio Yuri Moreira da Costa (segundo requerido/ apelante) propôs a realização do financiamento em seu nome e, posteriormente, a substituição da unidade original (apartamento 1203) para o apartamento 403 no nome da C.B Ribeiro Guimarães ME (terceira requerida/ apelante), o que foi aceito pelos autores por receio de prejuízo maior. Apesar disso, e após o pagamento do ITBI pelos autores, o sr. Yuri apresentou uma planilha de valores de multa por atrasos contratuais no valor de R$ 22.522,17, alegando atraso na concretização do financiamento, quantia essa que os autores consideraram indevida. Em razão disso, os autores buscaram reparação por danos morais e materiais decorrentes da impossibilidade de concretizar o financiamento e da cobrança da multa, considerando a culpa dos requeridos pelo insucesso do negócio. O juízo a quo julgou parcialmente procedente a demanda, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva das requeridas, em razão da impossibilidade de realização do financiamento, determinando a restituição integral dos valores pagos pelos autores (R$ 100.000,00), declarando nula a cobrança de multa indevida (R$ 22.522,17) e condenando as apelantes ao pagamento de danos morais (R$ 15.000,00). Por sua vez, a parte promovida apelou sustentando nulidade por julgamento extra petita e ausência de culpa no inadimplemento contratual, requerendo reforma integral da sentença para julgar improcedente o pleito inicial, reconhecendo: (i) a inexistência de culpa dos apelantes; (ii) devido o débito de R$ 22.522,17 (multa contratual) e (iii) indevida a condenação em danos morais. Subsidiariamente, requereu a redução pela metade dos valores de restituição, a redução da condenação em danos morais e a exclusão ou redução dos honorários sucumbenciais. Tecidos os esclarecimentos acima, passo a analisar a preliminar de mérito alegada para anular a sentença em razão de julgamento extra petita. Entretanto, entendo que tal alegação não prospera. Explico. É certo que os apelados, em sua petição inicial, nunca requereram a rescisão contratual ou a devolução dos valores pagos. Seus pedidos eram para que os apelantes fornecessem a documentação para o financiamento, declaração de nulidade da multa e reparação de danos (morais e materiais). Apesar disso, como os próprios apelantes narram, foi reconhecida a inaptidão da empresa apelante (vendedora) para a conclusão do financiamento imobiliários, motivo pelo qual o imóvel objeto do contrato seria transferido para o sócio da empresa, para que ele assumisse a posição de vendedor (id. 22007908). Porém, conforme consta nas razões recursais, "houve alguns problemas com a obtenção da matrícula junto ao cartório, motivo pelo qual em 23 de outubro de 2017, tendo em vista o prolongado decurso do tempo [...] o sr. Yuri contatou os apelados, sugerindo a troca da unidade 1203 para 403". Não obstante, condicionaram a documentação para a concretização do financiamento bancário ao pagamento de multa contratual. Assim, os autores (apelados), por entenderem abusiva a cobrança da multa, ajuizaram a presente ação obtendo tutela provisória (decisão de id. 22007895 e 22008310) para que a parte apelante entregasse a documentação indicada para o financiamento ser realizado, o que nunca foi cumprido. Dessa forma, resta claro que o financiamento não ocorreu por culpa dos autores, mas por culpa da parte apelante, já que a cobrança de multa decorrente do suposto atraso na realização do financiamento bancário revela claro comportamento contraditório, já que não seria razoável tal cobrança se o financiamento estava dependendo dos apelantes. Portanto, entendo que o juízo a quo agiu acertadamente ao declarar a nulidade da cobrança da multa contratual, uma vez que inexigível, e a rescisão contratual por culpa das requeridas que não viabilizaram o financiamento. Assim, por decorrência lógica, os danos materiais pleiteados se materializaram na restituição integral dos valores pagos pelos autores (promitentes compradores). Isso, porque o art. 322, §2º, do CPC/2015, determina que "a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé". Na exordial, os autores formularam pedido expresso de "reparação de danos materiais a ser apurado judicialmente". Assim, conforme já entendeu o Superior Tribunal de Justiça "[n]ão se configura julgamento extra petita quando o julgador, adstrito às circunstâncias fáticas e ao pedido constante nos autos, procede à subsunção normativa com amparo em fundamentos jurídicos diversos dos suscitados pelas partes. Aplicação dos princípios da mihi factum dabo tibi ius (dá-me os fatos que te darei o direito) e iura novit curia (o juiz é quem conhece o direito)" (STJ. 4ª Turma. AgInt no AREsp 1692558/AL, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 23/11/2020). Rejeito, portanto, a preliminar de nulidade, uma vez que a interpretação sistemática da postulação, à luz da boa-fé objetiva, autoriza o pronunciamento judicial sobre a rescisão e restituição, não configurando decisão extra petita. Quanto à culpa pela rescisão contratual, como apontado acima, a prova dos autos demonstra que a impossibilidade de financiamento decorreu de restrições existentes no CNPJ da empresa apelante, Alpha Park Incorporações Ltda., junto à CEF, e da própria parte inviabilizar o financiamento do imóvel, por não ter apresentado os documentos devidos, condicionando-a ao pagamento de suposto atraso na realização do financiamento bancário. A conduta das apelantes configura típico comportamento contraditório vedado pelo ordenamento jurídico: primeiro, celebram contrato de promessa de compra e venda sem as condições mínimas para viabilizar o financiamento (empresa com restrições junto à principal instituição financeira habitacional); depois, quando confrontados com as consequências de sua desorganização, promovem sucessivas alterações contratuais (transferência para pessoa física, posteriormente para outra pessoa jurídica) que apenas posterga o problema; e, ao final, ainda pretendem cobrar multa dos consumidores pelo atraso que eles próprios causaram. Isso, porque o instituto da proibição do venire contra factum proprium veda o comportamento contraditório e resguarda a boa-fé objetiva, bem como o cumprimento de seus deveres contratuais com lealdade, probidade e boa-fé. Assim, não é justo que os apelantes, após criarem obstáculos ao próprio cumprimento do contrato, pretendam responsabilizar os consumidores (apelados) pelos efeitos de sua própria desídia empresarial. Ademais, embora os apelantes argumentem que os compradores poderiam buscar outras instituições financeiras, o fato é que cabia à incorporadora apresentar-se ao mercado em condições de viabilizar o negócio jurídico. A inaptidão junto à principal instituição de financiamento habitacional do país caracteriza falha na prestação do serviço. Além de que as sucessivas mudanças contratuais (transferência para pessoa física do sócio, depois para outra pessoa jurídica) evidenciam desorganização empresarial que claramente prejudicou os consumidores e a viabilidade do negócio jurídico. Portanto, inequívoca a culpa exclusiva das apelantes pela rescisão contratual, justificando plenamente a aplicação da Súmula 543/STJ para determinar a restituição integral dos valores pagos pelos consumidores, que prevê que: "[n]a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Nesse sentido, cito os seguintes julgados: EMENTA: APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA VENDEDOR. RETENÇÃO VALORES. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL OCORRÊNCIA. - Rescindindo-se o contrato, não por inadimplemento ou arrependimento dos compradores, mas sim por culpa da Construtora, deve ocorrer a devolução integral de todos os valores pagos, sem retenção - Comprovado devidamente nos autos, que a impossibilidade de obtenção de financiamento nos moldes pretendidos, ocorreu em face do atraso na entrega da documentação do imóvel pela Construtora, correta a rescisão por culpa da ré com a devolução de valores - A impossibilidade da compra da casa própria, frustra expectativas e causa dissabores que vão além de meros aborrecimentos ou simples insatisfação possibilitando a reparação por dano extrapatrimonial. (TJ-MG - Apelação Cível: 0064736-60.2016.8.13.0153 1.0000.24.222307-1/001, Relator.: Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 16/05/2024, 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/05/2024) Apelação. Compra e venda. Imóvel. Rescisão. Interesse jurídico. Não entrega documento assinado. Possibilidade. Culpa. Vendedor. Dano moral. Direito da personalidade. Frustração. Angústia. Planejamento familiar. Ocorrência. Dano material. Lucro cessante. Impossibilidade. Imóvel destinado a moradia própria. 1. Os consumidores possuem interesse jurídico de pedir a rescisão/distrato do contrato de compra e venda de imóvel quando não lhes é enviado cópia devidamente rubricada pelos vendedores. 2. A frustração causada pelos vendedores, bem como as angústias no planejamento familiar, decorrente da conduta ilícita de não apresentar documentação regular para obtenção de financiamento bancário para aquisição da casa própria, ultrapassam em muito a esfera do mero aborrecimento, devendo os fornecedores arcarem com o pagamento de indenização por dano moral em razão de violação a integridade psíquica (direito da personalidade). 3. O consumidor não direito à lucro cessante (dano material) a título de aluguéis quando não demonstrada possibilidade aferir tais valores pela não celebração do financiamento bancário e não liberação de qualquer quantia em prol dos fornecedores. 4. Apelação conhecida e parcialmente provida. (TJ-AM - Apelação Cível: 0622890-34.2016.8.04.0001 Manaus, Relator.: Elci Simões de Oliveira, Data de Julgamento: 24/06/2019, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 24/06/2019) Quanto aos danos morais, entendo que restaram configurados, uma vez que a frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria transcende o mero aborrecimento cotidiano e atinge a esfera extrapatrimonial dos consumidores. Entendo que a conduta dos apelantes, caracterizada por sucessivas mudanças contratuais, transferências entre pessoas físicas e jurídicas, e posterior cobrança de multa indevida, causou aos autores dissabores que extrapolam os limites do tolerável nas relações negociais. Todavia, o quantum arbitrado merece redução. Entendo que o valor de R$ 15.000,00 mostra-se desproporcional às circunstâncias do caso, pois, embora os danos sejam evidentes, deve-se considerar que o valor representa 15% do sinal pago (R$ 100.000,00), percentual excessivo para a espécie de dano verificado; Assim, no que tange à fixação do quantum indenizatório, deve o magistrado atentar-se a critérios de razoabilidade e proporcionalidade em observância às circunstâncias em que o ato ilícito foi cometido, às consequências da ofensa ao lesado, o grau de culpa do ofensor, à eventual contribuição do ofendido no evento danoso e à situação econômica das partes. Como forma de definir o montante das indenizações por danos morais, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem trilhado o caminho do critério bifásico de fixação dos danos extrapatrimoniais, nos seguintes termos: Na primeira etapa, deve-se estabelecer um valor básico para a indenização, considerando o interesse jurídico lesado, com base em grupo de precedentes jurisprudenciais que apreciaram casos semelhantes. [...] Na segunda etapa, devem ser consideradas as peculiaridades do caso concreto, para fixação definitiva do valor da indenização, atendendo a determinação legal de arbitramento equitativo pelo juiz. (STJ - REsp nº 1.152.541/RS, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, j. Em 13.09.2011) Considerando os precedentes deste Tribunal e as peculiaridades do caso concreto, entendo ser razoável reduzir os danos morais arbitrados pelo juízo a quo para R$ 5.000,00, evitando, assim, o enriquecimento ilícito da parte autora. Por fim, quanto aos honorários sucumbenciais, o art. 86 do CPC/2015 estabelece que "se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas". Ocorre que o parágrafo único do mesmo dispositivo ressalva: "[s]e um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários". Embora tenha havido redução significativa do valor (de R$ 15.000,00 para R$ 5.000,00), o autor obteve sucumbiu em parte mínima do seu pedido, o que, a respeito, há entendimento sumulado no sentido de que "[n]a ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca" (Súmula 326/STJ).
Diante do exposto, firme nas razões acima delineadas, conheço do recurso para, no mérito, dar-lhe parcial provimento e reduzir o quantum indenizatório para R$ 5.000,00. Ficam as partes, desde logo, advertidas de que a oposição de embargos de declaração, com nítido intuito protelatório, ensejará a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §§2º e 3º, do CPC/2015. É o voto que submeto à apreciação dos meus eminentes pares. Desembargador CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator [i] In CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Pacto Nacional do Judiciário pela Linguagem Simples. Brasília: CNJ, 2023. Disponível em: https://www.cnj.jus.br/wp-content/uploads/2023/11/pacto-nacional-do-judiciario-pela-linguagem-simples.pdf. Acesso em: 27 jun. 2025. [ii] Por ser o juízo de admissibilidade prévio à análise do mérito recursal, necessário se faz verificar se a sua análise foi positiva, isto é, se estavam presentes os pressupostos intrínsecos - atinentes à existência do direito de recorrer (cabimento, interesse, legitimidade e inexistência de fato impeditivos do direito de recorrer) - e extrínsecos - atinentes ao seu exercício (tempestividade, regularidade formal e recolhimento do preparo). Somente no caso de ser negativo, né que a análise do mérito estaria impedida e o recurso não seria conhecido.