Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0265252-52.2022.8.06.0001.
APELANTE: SALES & SALES ADVOGADOS ASSOCIADOS, ALEXANDRE CASTELO SALES, ANDRE LUIS MARTINS DE ARAUJO
APELADO: GABRIELLA DE MOURA GOMES EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. AFRONTA AO PRICÍPIO DA DIALETICIDADE- INOCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS AFASTADA. PRAZO DECENAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS- IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DO DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS - APELAÇÃO CÍVEL (198)
Trata-se de Apelação Cível interposta em face de sentença proferida pelo Juízo da 39ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, em sede de Ação de Reintegração de Posse, julgou parcialmente procedente o pleito autoral. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Cinge-se o feito em analisar se está prescrita a pretensão do autor de obter ressarcimento em perdas e danos e se há possibilidade de retenção das arras. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Conforme entendimento do STJ, sendo a pretensão de indenização em perdas e danos decorrente de inadimplemento contratual, o prazo prescricional a ser considerado é o decenal. Dessa forma, não tendo ocorrido o pagamento do montante remanescente no dia 15/12/2014, conforme previsão da cláusula 2.1 do contrato, e tendo a presente ação sido proposta em 2022, compreende-se que o pleito autoral não foi atingido pela prescrição. 4. As arras constituem um instituto tradicional do direito contratual, com dupla função: confirmar a celebração do contrato e, em certos casos, funcionar como cláusula penal ou valor de compensação pela desistência. As arras confirmatórias têm natureza de início de pagamento ou sinal de garantia do cumprimento do contrato. Servem como meio de ratificação do vínculo contratual. Já as arras penitenciais possuem função distinta: são uma forma de reserva de arrependimento, ou seja, autorizam expressamente que qualquer das partes possa desistir do contrato, mediante a perda (para quem deu) ou devolução em dobro (para quem recebeu) das arras. 5. Conforme se depreende dos julgados e dos fundamentos apresentados, sendo as arras do presente feito confirmatórias, não é possível sua retenção pelos ora recorrentes. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso conhecido e parcialmente provido, para, tão somente, afastar a prescrição relativa às perdas e danos, devendo-se aplicar em favor dos recorrentes a cláusula 4.2, b do contrato resolvido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso interposto, para dar-lhe parcial provimento, devendo-se aplicar em favor dos recorrentes a cláusula 4.2, b do contrato resolvido, sem, no entanto, reconhecer o direito à retenção às arras, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, 06 de agosto de 2025. DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível (ID 22957735) interposta por ANDRE LUIS MARTINS DE ARAUJO, ALEXANDRE CASTELO SALES, SALES E SALES ADVOGADOS ASSOCIADOS em face de sentença (ID 22957725) proferida pelo Juízo da 39ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, em sede de Ação de Reintegração de Posse, proposta em desfavor de GABRIELLA DE MOURA GOMES., julgou parcialmente procedente o pleito autoral, nos seguintes termos: (…)
Ante o exposto, EXTINGO O FEITO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, julgando parcialmente procedente a demanda, com fundamento no art. 487, I, para: a) indeferir o pedido de reintegração de posse; b) deferir o pedido de rescisão contratual, ficando a rescisão condicionada à devolução do valor pago pela compradora, acrescido de atualização monetária pelo índice IPCA, desde a data do pagamento; c) declarar a prescrição do pedido de indenização por penas e danos. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do pedido de indenização por perdas e danos, e condeno a promovida ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em R$ 1.000,00 (mil reais), consoante art. 85, §8º, CPC. Considerando a sucumbência recíproca, as custas deverão ser rateadas entre as partes. P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas legais. (…) Irresignada com o decisum primevo, a parte autora interpôs recurso apelatório. Em suas razões, sustentou que a pretensão de indenização por perdas e danos não se encontra prescrita e que possui o direito de manter as arras nos termos do art. 418 do CC. Devidamente intimada, a demandada apresentou contrarrazões, nas quais, preliminarmente, suscita afronta ao princípio da dialeticidade. No mérito, pugnou pelo desprovimento da apelação e pela majoração dos honorários sucumbenciais. É o relatório. VOTO Em juízo de prelibação, conheço do presente recurso, eis que não se vislumbra, em seus aspectos formais, nenhum vício capaz de inquinar-lhe alguma nulidade, estando corretamente preenchidos os pressupostos processuais do feito, as condições da ação, bem como os requisitos de admissibilidade da sublevação manejada. 1. Preliminar Inicialmente, necessário analisar a alegação de afronta ao Princípio da Dialeticidade suscitada em sede de contrarrazões. O Princípio da Dialeticidade prevê que a parte que se vir inconformada com uma decisão poderá interpor recurso e, diante da impugnação da decisão, deverá apresentar argumentos e fundamentos do seu inconformismo, de modo a atacar especificamente as causas de sua insurgência. No presente caso, observou-se que as razões recursais guardam pertinência com os fundamentos dispostos na decisão vergastada, motivo pelo qual se compreende que não ocorreu afronta ao Princípio da Dialeticidade. Passa-se a análise do mérito. 2. Mérito: Conforme brevemente relatado, cinge-se o presente embate jurídico ao pleito da parte autora de modificar a decisão prolatada pelo juízo de primeiro grau. A parte demandante afirmou em sede de inicial que, em 04 de setembro de 2014, celebrou com a requerida Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda Lavrado em Caráter Irrevogável e Irretratável para o repasse do imóvel situado na Rua Epifânio Sobreira nº 15- Centro, Cajazeiras, Paraíba-PB, com 199,68 m² de área construída, identificado pela matrícula 16.558, conforme estabelecido na Cláusula 1.1 do contrato firmado. Continuando a narrativa, os autores sustentaram que o imóvel foi negociado pelo valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), sendo pago R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) a título de sinal e o restante dos R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) seria pago no dia 15/12/2014, de modo que o montante seria dividido igualmente entre os demandantes. Informou, ainda, que a parte requerida emitiu notificação asseverando que não efetuou o pagamento do saldo remanescente, pois não recebeu o imóvel desimpedido de encargos. Em sede de contranotificação, os autores suscitaram que a posse direta do imóvel foi entregue na data da assinatura da avença e que a negociação foi ad corpus, requerendo a quitação dos valores remanescentes relativos ao bem. Não obtendo êxito na resolução do acordo, propuseram a presente demanda. Em sede de contestação, a demandada aduziu, inicialmente, incompetência territorial e conexão da lide com o processo nº 0802876-90.2023.8.15.0131. No mérito, sustentou que o imóvel não foi entregue integralmente e que os autores descumpriram as cláusulas 3.2 e 4.3 do contrato firmado, não sendo exigível o valor cobrado à ré. Como meios de prova, a parte autora anexou aos autos registro de contranotificação extrajudicial, cópia de ato constitutivo, registro de e-mail, cópia de instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel, registro de notificação extrajudicial (IDs 22957339 - 22957549). A ré, por sua vez, colacionou aos autos cópia do processo nº 0802876-90.2023.8.15.0131, registro e de certidão emitida pelo Serviço Notarial e Registral Cartório Antônio Holanda, cópia do instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cópia da planta baixa do terreno, cópia de contranotificação, registro de e-mail, cópia de recibo de pagamento, registro de notificação extrajudicial, registro de comunicações em mídias sociais (IDs 22957599 - 22957601). Apresentadas as narrativas das partes, passa-se a análise dos argumentos recursais. 2.1. Da Prescrição Os recorrentes sustentam que a pretensão de indenização por perdas e danos não estaria prescrita, uma vez que o prazo a ser considerado deveria ser o decenal. Sobre o tema, necessário analisar como entende o Colendo Superior Tribunal de Justiça. Veja-se: CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (art. 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, nas demandas envolvendo resolução contratual cumulada com reintegração de posse, a prescrição obedece ao prazo decenal do art. 205 do Código Civil. Incidência da Súmula nº 83 do STJ. 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido. (STJ. AgInt no AREsp 2545948 / SP. ARAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 024/0012290-8. Relator: Ministro MOURA RIBEIRO (1156). Órgão Julgador: T3 - TERCEIRA TURMA. Data do Julgamento: 27/05/2024) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA, DE PLANO, NÃO CONHECER DO APELO NOBRE. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA. 1. As questões postas em discussão foram dirimidas pelo Tribunal de origem de forma suficiente, fundamentada e sem omissões ou contradições, devendo ser afastada a alegada violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II e III, do CPC. Consoante entendimento desta Corte, não importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta. Precedentes. 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte Superior, "Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual. Não havendo na lei regra limitando o tempo para a decadência do direito de promover a resolução do negócio, a ação pode ser proposta enquanto não prescrita a pretensão de crédito que decorre do contrato. No caso, a pretensão veiculada é de resolução do contrato, reintegração na posse do bem imóvel litigioso e condenação da parte recorrida em perdas e danos, de modo que incide a prescrição decenal" (AgInt no REsp n. 1.955.059/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/4/2022, DJe de 3/5/2022.). Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Rever a conclusão do Tribunal a quo acerca da interrupção do prazo prescricional, no caso em análise, demandaria o reexame de provas, providência que encontra óbice na Súmula 7 desta Corte Superior. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido. (STJ. AgInt no AREsp 2456009 / SP. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2023/0307560-2. Relator: Ministro MARCO BUZZI (1149) Órgão Julgador: T4 - QUARTA TURMA. Data do Julgamento: 27/05/2024) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. INAPLICABILIDADE. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL (CC, ART. 205). DOCUMENTO NOVO. FATO ANTIGO. INDISPENSABILIDADE. PRINCÍPIO DO CONTRADITÓRIO. OBSERVÂNCIA. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INDICÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO PROVIDO. RECURSO IMPROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte, "por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados" (EREsp 1.280.825/RJ, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/6/2018, DJe de 2/8/2018). 2. "É admissível a juntada de documentos novos, inclusive na fase recursal, desde que não se trate de documento indispensável à propositura da ação, inexista má-fé na sua ocultação e seja observado o princípio do contraditório (art. 435 do CPC/2015)" (REsp 1.721.700/SC, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 8/5/2018, DJe de 11/5/2018). 3. "Os efeitos materiais da revelia não implicam automático reconhecimento ou procedência do pedido, estando na livre discricionariedade do magistrado, com base nas provas existentes nos autos, analisar se o autor efetivamente possui o direito ao que alega" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 2.212.860/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023). 4. Na hipótese, o Tribunal de origem consignou que a procedência do pedido não resultou da presunção de veracidade dos fatos alegados, mas da análise detida das provas constantes dos autos, que comprovaram o direito dos autores e as quais a recorrente não foi capaz de infirmar. A alteração de tal entendimento demandaria novo exame do acervo fático-probatório dos autos, providência vedada no recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7 do STJ. 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp 2538218 / SP. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2023/0404188-0. Relator: Ministro RAUL ARAÚJO (1143). Órgão Julgador: T4 - QUARTA TURMA. Data do Julgamento: 26/08/2024) Conforme se depreende das decisões acima colacionadas, sendo a pretensão de indenização em perdas e danos decorrente de inadimplemento contratual, o prazo prescricional a ser considerado é o decenal. Dessa forma, não tendo ocorrido o pagamento do montante remanescente no dia 15/12/2014, conforme previsão da cláusula 2.1 do contrato, e tendo a presente ação sido proposta em 2022, compreende-se que o pleito autoral não foi atingido pela prescrição. Nesse contexto, deve-se aplicar em favor dos recorrentes a cláusula 4.2, b do contrato resolvido. 2.2. Das retenção das arras Nos termos do artigo 418 do Código Civil, "na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as; II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado". Nesse ponto, é necessário diferenciar as arras aplicáveis aos contratos. As arras constituem um instituto tradicional do direito contratual, com dupla função: confirmar a celebração do contrato e, em certos casos, funcionar como cláusula penal ou valor de compensação pela desistência. As arras confirmatórias têm natureza de início de pagamento ou sinal de garantia do cumprimento do contrato. Servem como meio de ratificação do vínculo contratual. Já as arras penitenciais possuem função distinta: são uma forma de reserva de arrependimento, ou seja, autorizam expressamente que qualquer das partes possa desistir do contrato, mediante a perda (para quem deu) ou devolução em dobro (para quem recebeu) das arras. Nessa linha de raciocínio, veja-se o que entende o STJ: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. INÍCIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE FATOS DE PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. 2. As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes. 3. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 5. Agravo interno no recurso especial não provido. (STJ. AgInt no REsp 1893412 / SP.AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2020/0225682-8. Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI (1118). Órgão Julgador: T3 - TERCEIRA TURMA. DATA DO JULGAMENTO: 07/12/2020) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. REEXAME DE PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TERRENO NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. HONORÁRIOS. CAUSALIDADE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SUCUMBÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. 1. "Importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 12/12/2017). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e contratual (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. Consoante entendimento do STJ, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado. Incidência da Súmula 83 do STJ. 4. Não tendo havido o prequestionamento de parte dos temas postos em debate nas razões do recurso especial, requisito do qual não estão imunes nem mesmo as matérias de ordem pública, incidentes os enunciados 282 e 356 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ. AgInt nos EDcl no REsp 1924480 / SP. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL 2021/0056427-4. Relatora: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI (1145). Órgão Julgador: T4 - QUARTA TURMA. Data do Julgamento: 04/12/2023) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALORES PAGOS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. AFERIÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. HONORÁRIOS. BASE DE CÁLCULO. REVISÃO. CONDENAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme sedimentado na jurisprudência desta Corte, não se admite a análise de matéria constitucional em recurso especial, sob pena de usurpação de competência do STF. 2. Inexiste afronta aos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC/2015 quando a decisão recorrida pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotadas. 3. "Nos termos do artigo 6º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro e 2.035 do Código Civil de 2002 (retroatividade mínima), é vedada a aplicação retroativa da lei em prejuízo de fatos pretéritos e pendentes" (REsp n. 1.283.908/SC, Relator Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/10/2012, DJe 22/10/2012). 4. "As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020). 5. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, havendo rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário por opção do comprador, a vendedora tem direito à cláusula penal, que será apurada em percentual sobre os valores pagos, e não a partir do valor total do negócio. Precedentes. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 6. Conforme a orientação sedimentada no âmbito desta Corte, "na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição" (AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/9/2021, DJe 29/9/2021). 7. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017). 8. "A apreciação, em recurso especial, do quantitativo em que o autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, esbarra no óbice da incidência da Súmula 7 do STJ" (AgInt no AREsp n. 1.329.349/SP, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021), essa é a situação dos autos. 9. Sobre os critérios de arbitramento da verba honorária sucumbencial, a Segunda Seção do STJ no julgamento do REsp n. 1.746.072/PR, Relator p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, ocorrido em 13/2/2019, acórdão publicado em 29/3/2019, entendeu que "o CPC/2015 tornou mais objetivo o processo de determinação da verba sucumbencial, introduzindo, na conjugação dos §§ 2º e 8º do art. 85, ordem decrescente de preferência de critérios (ordem de vocação) para fixação da base de cálculo dos honorários, na qual a subsunção do caso concreto a uma das hipóteses legais prévias impede o avanço para outra categoria. 4. Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2º); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II. a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (II. b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8º). 5. A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que o § 2º do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo". 10. No caso, não é possível o arbitramento da verba honorária sobre o valor da condenação, tendo em vista a inexistência de conteúdo condenatório. 11. Agravo interno a que se nega provimento. AgInt nos EDcl no REsp 2110844 / SP AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL 2023/0415596-3. Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA (1146). Órgão Julgador: T4 - QUARTA TURMA: Data do Julgamento: 19/08/2024) No mesmo sentido, seguem julgados desta Egrégia Corte de Justiça: APELAÇÃO EXCLUSIVA DA PARTE REQUERIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE PARA RESCINDIR O CONTRATO DE COMPRA E VENDA Nº 658 E DETERMINAR QUE A REQUERIDA RESTITUA OS VALORES PAGOS PELO AUTOR E PARA CONDENAR AO PAGAMENTO DA RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE TAXA DE ASSOCIAÇÃO, QUE PERFAZ O VALOR DE R$ 648,42. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL SUPERIOR À TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. FLAGRANTE CONDIÇÃO DE EXTREMA DESVANTAGEM PARA A PARTE CONSUMIDORA. NÃO CONFIGURADOS O CASO FORTUITO E A FORÇA MAIOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PARTE PROMOVIDA: NÃO DIVISADA A ALEGADA DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO/RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS (SÚMULA Nº 543, STJ). FORMA DA RESTITUIÇÃO (STJ, RESP 1300418/SC, REL. MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, JULGADO EM 13/11/2013, DJE 10/12/2013). ARRAS COMPROMISSÓRIAS OU CONFIRMATÓRIAS (SINAL): IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL NÃO DIVISADA. DANOS MATERIAIS SOB A FORMA DE DANOS EMERGENTES: TAXA PARA ASSOCIAÇÃO DOS COMPRADORES. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS: INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO GERA INDENIZAÇÃO MORAL. DESPROVIMENTO. 1. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL SUPERIOR À TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS: A rescisão do contrato em comento teve como fundamento, conforme a demandada, o fato do comprador ter deixado de realizar os pagamentos após quase dois anos da data de entrega do empreendimento. 2. FLAGRANTE CONDIÇÃO DE EXTREMA DESVANTAGEM PARA A PARTE CONSUMIDORA: Não se pode olvidar que a Parte Consumidora está em extrema desvantagem, em flagrante afronta ao art. 51, IV, CDC, pois que, diante do extremo atraso. 3. NÃO CONFIGURADOS O CASO FORTUITO E A FORÇA MAIOR: Nessa vazante, está totalmente descaracterizada a Força Maior a justificar o redimensionamento do pacto. A situação em análise não se demonstra totalmente imprevisível e extraordinária à atividade desenvolvida, de modo que não se verifica a ocorrência de caso fortuito ou força maior. 4. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PARTE PROMOVIDA: NÃO DIVISADA A ALEGADA DESISTÊNCIA DO COMPRADOR: A par de tudo quanto já foi constatado, não se divisa a alegada Desistência do Comprador. É que a Parte Requerida deu causa a Rescisão Contratual. Tal circunstância é crucial para a determinar a devolução de valores. 5. DEVOLUÇÃO/RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS(S. 543, STJ): O tópico não comporta grandes digressões. O aspecto já foi pacificado no âmbito do STJ, inclusive, com a edição de súmula, observe: Súmula 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ¿ integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 6. In casu, constata-se que a culpa pela rescisão do contrato se deu em razão da inadimplência da promitente vendedora, que descumpriu com o prazo previsto contratualmente para a entrega do empreendimento, de modo que surge para o Autor o direito de ser ressarcido integralmente de todo o valor que investiu na compra. 7. Repita-se: A Restituição de valores é IMEDIATA e INTEGRAL em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. 8. FORMA DA RESTITUIÇÃO (STJ, RESP 1300418/SC, REL. MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, JULGADO EM 13/11/2013, DJE 10/12/2013): A propósito, a forma de restituição de valores não deve ser parcelada tampouco ao término da obra ou empreendimento. Vide a tese firmada, no âmbito do julgamento de Recurso Especial Repetitivo. 9. ARRAS COMPROMISSÓRIAS OU CONFIRMATÓRIAS (SINAL): IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO: A Parte Promovida pontua o suposto direito a retenção do valor das arras. Todavia, não está autorizada tal retenção. No caso, verifica-se que as Arras são Confirmatórias, de vez que integram o início do pagamento da coisa, por conseguinte não existe a possibilidade de retenção. Paradigmas do STJ. 10. CLÁUSULA PENAL: De fato, a cláusula penal tem como uma de suas funções a pré-estipulação das perdas e danos, dispensando o outro contratante de comprovar os danos sofridos. A matéria está decantada no âmbito do STJ, a saber: Tema 970 e 971. Nessa vazante, repare a dicção sentencial: (...) A aplicação da cláusula penal conforme afirmada pela promovida não se mostra possível no presente caso, seja porque o contrato não se mostra claro o suficiente acerca da clausula penal, seja porque a resolução do contrato se deu por culpa da requerida conforme será demonstrado a seguir. (...) Confirmado. 11. DANOS MATERIAIS SOB A FORMA DE DANOS EMERGENTES: TAXA PARA ASSOCIAÇÃO DOS COMPRADORES: Restituição medida de que foi comprovada pelo Autor. 12. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS: INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO GERA INDENIZAÇÃO MORAL: O autor afirmou que a não entrega do lote na data prevista causou-lhe dano moral, motivo pelo qual requereu a condenação da promovida ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil) a título de indenização. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes. (STJ, AREsp n. 2.921.566, Ministro Marco Buzzi, DJEN de 04/06/2025.) 13. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA E TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS INCIDENTES SOBRE OS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS: A Parte Recorrente se ressente índice de correção monetária e do termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem devolvidos. Para tanto, às f. 351/352, do Recurso Apelatório preconiza que (...) Importa, neste ponto, esclarecer que o índice contratualmente estabelecido foi: INCC (incidente antes da entrega) e IPCA (incidente após a entrega), únicos indexadores eleitos em contrato. Acontece que tais índices são relativos à Correção Monetária do SALDO DEVEDOR e não são relacionados à Devolução de Valores da Rescisão do Contrato em voga. 14. Outrossim, quanto ao termo inicial dos Juros Moratórios, certeira a sentença, posto que na Responsabilidade Contratual os juros de mora são contados a partir da citação nos termos do artigo 405 do Código Civil. Precedentes do STJ. 15. MULTA APLICADA DIANTE DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PROTELATÓRIOS: A Parte Apelante quer afastar a multa aplicada diante da constatação de Embargos de Declaração Protelatórios. A multa por embargos de declaração protelatórios encontra amparo no art. 1.026, § 2º, do CPC, quando constatado o uso do recurso com o único intuito de rediscutir matéria já decidida. 16. Efetivamente, na esteira dos precedentes desta Corte, os aclaratórios que objetivam prequestionar as matérias a serem submetidas às instâncias extraordinárias não se revestem de caráter procrastinatório, devendo ser afastada a multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC/2015 (Súmula 98/STJ), todavia, não é o caso dos autos. 17. DESPROVIMENTO do Apelo, com o incremento da condenação dos honorários da parte sucumbente, em mais 10% (dez por cento) sobre o valor fixado na origem, observados o limite percentual previsto no art. 85, § 2º, CPC/15. (Apelação Cível - 0012493-08.2019.8.06.0064, Rel. Desembargador(a) PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 11/06/2025, data da publicação: 11/06/2025) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E LOCATÍCIO. CONTRATO VERBAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM PACTO SUBJACENTE DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E REPARAÇÃO CIVIL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CONDENAÇÃO DA APELANTE À RESTITUIÇÃO DAS ARRAS (SINAL) E NA INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS. INSURGÊNCIA DA PROMOVIDA. PARCIAL PROCEDÊNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS (SINAL) QUE CONFIGURA INÍCIO DE PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO NO DESFAZIMENTO DO CONTRATO. (ART. 417 DO CÓDIGO CIVIL). PRECEDENTES DO STJ. INDENIZAÇÃO QUE SE LIMITA A RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA NESSE PONTO. AUSENTE COMPROVAÇÃO DA NATUREZA NECESSÁRIA DAS BENFEITORIAS E DE AUTORIZAÇÃO DA LOCADORA PARA SUA REALIZAÇÃO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. (ARTIGOS 35 E 36 DA LEI 8.245/91). SENTENÇA REFORMADA NESSE PONTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Cuida-se de apelação tendente a reverter sentença que condenou a apelante na indenização por benfeitorias realizadas e restituição de valores pagos pela apelada, incluindo as arras confirmatórias (sinal), no âmbito do contrato de promessa de compra e venda verbal de imóveis, com acordo locatício subjacente, cuja vigência permaneceria até pagamento de 50% (cinquenta por cento) do valor do imóvel. Consonante jurisprudência pacífica do STJ, "As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020). Em razão disso, havendo rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário por opção do comprador, a vendedora tem direito apenas a ser ressarcido em valor a apurada mediante incidência de percentual sobre os valores pagos, e não a partir do valor total do negócio, entendendo-se como razoável o patamar de 20% fixado na sentença apelada, a qual deve ser, portanto, mantida nesse ponto. A Lei nº 8.245/1991, arts. 35 e 36, é clara ao dispor que, salvo disposição contratual em sentido diverso, as benfeitorias necessárias serão sempre indenizadas, enquanto as úteis só ensejam direito ao ressarcimento se autorizadas pelo locador e as voluptuárias, por sua vez, não são indenizáveis, permitida apenas o levantamento pelo locatário, desde que não isso não prejudique a integridade do bem.
No caso vertente, compulsando-se os autos, vê-se que a Apelada não demonstrou que as benfeitorias por si efetivada era necessárias, na forma do art. 96 do Código Civil, nem comprovou a necessária autorização da locadora, o que traduz óbice ao reconhecimento do respectivo direito de indenização, devendo a sentença ser reformada para afastar a condenação da recorrente nesse ponto. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada. (Apelação Cível - 0050264-07.2020.8.06.0154, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 10/09/2024, data da publicação: 10/09/2024) Conforme se depreende dos julgados e dos fundamentos apresentados, sendo as arras do presente feito confirmatórias, não é possível sua retenção pelos ora recorrentes. DISPOSITIVO
Ante o exposto, conhece-se da presente Apelação para dar-lhe parcial provimento, modificando-se a sentença para afastar a prescrição relativa ao pedido de perdas e danos, aplicando-se a cláusula 4.2, b do contrato resolvido, mantendo-se, no entanto, a impossibilidade de retenção das arras confirmatórias. Informa-se que os valores deverão ser atualizados, conforme o que determina o art. 406 do Código Civil. É como voto. Fortaleza, 06 de agosto de 2025. DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator