Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 13VARCVBSB 13ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0716200-03.2022.8.07.0001 Classe judicial: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO (93) AUTOR: PEJMAN SAMOORI REU: SAMUEL CUNHA LUDUVICO
SENTENÇA
1. PEJMAN SAMOORI, ingressou com ação de despejo em face de SAMUEL CUNHA LUDUVICO, todos qualificados nos autos, afirmando, em suma, que celebraram contrato de locação residencial referente ao imóvel situado na Quadra 04, conjunto 4, chácara 1-A, casa 5, Condomínio Jardim Leonora, Setor Habitacional Arniqueira, Brasília/DF, mas o réu deixou de efetuar o pagamento dos alugueres a partir de fevereiro de 2022.
Aduziu, ainda, que o contrato prevê que em caso de inadimplemento, incidiria juros mensais de 1% (um por cento), multa de 10% (dez por cento) sobre o montante em atraso, bem como honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) em caso de necessidade de cobrança judicial do débito. Afirmou que também deve ser cobrada do réu a multa rescisória no valor de R$ 18.333,33 (dezoito mil trezentos e trinta e três reais e trinta e três centavos), de modo que esta, somada com os encargos em atraso e o valor dos honorários advocatícios, perfaz um débito de R$ 47.132,53 (quarenta e sete mil cento e trinta e dois reais e cinquenta e três centavos).
Requereu a concessão de medida liminar para a desocupação do imóvel locado pelo réu, em quinze dias, ante a inadimplência. Requereu, ao final, a procedência do pedido, com a confirmação da tutela de urgência, a rescisão do contrato de locação, bem como a condenação do réu ao pagamento do valor de R$ 47.132,53 (quarenta e sete mil cento e trinta e dois reais e cinquenta e três centavos). Juntou documentos.
Indeferida a liminar (ID 123999539). A parte autora apresentou acordo firmado entre as partes para quitação do débito (ID 126113499), o qual não foi homologado (ID 128999158). Expediu-se mandado de verificação e imissão na posse, ocasião em que o oficial de justiça constatou que o imóvel objeto da lide está ocupado pelo morador Alex Rodrigues dos Santos (ID 142466975). O autor informou que o réu não o comunicou previamente acerca da sublocação a terceiro desconhecido, tampouco entregou as chaves do imóvel.
Requereu a desocupação compulsória, sob o fundamento da ocupação irregular do imóvel (ID 143661547), o que foi indeferido (ID 145515030). O autor requereu a concessão de tutela antecipada de caráter incidental, para fins de expedição de mandado de desocupação coercitiva do imóvel (ID 153399961). Comprovou que contatou o morador do imóvel e este lhe informou que o alugou do réu, mas estaria desocupando-o em 20/05/2023 (ID 156879597).
O réu foi citado por edital (ID 170918210). A Curadoria Especial apresentou contestação (ID 177993728), arguindo, preliminarmente, a nulidade da citação por edital, sob o fundamento de que ainda existia endereço e número de telefone não diligenciado. No mérito, alegou que não pode ser expedido mandado de despejo compulsório, considerando que não há provas de que a posse do imóvel seja viciada. Afirmou, ainda, que não pode haver a compensação de multa compensatória e multa moratória, bem como que deve haver a redução da multa contratual para que seja proporcional ao período de descumprimento do contrato.
Ademais, sustentou a impossibilidade de fixação antecipada de honorários advocatícios em patamar fixo de 20% (vinte por cento), considerando que deve ser objeto de fixação pelo Juízo. Por fim, apresentou contestação por negativa geral e requereu a improcedência dos pedidos. A parte autora apresentou réplica (ID 180756572). Determinou-se a tentativa de citação do réu no endereço e número de telefone indicados pela Curadoria Especial (ID 181945566), sendo, contudo, infrutífera (ID 184464000).
2. DO SANEAMENTO DO PROCESSO Estão presentes os requisitos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo e não se vislumbra qualquer irregularidade a ser sanada, razão pela qual dou o processo por saneado. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO Nos termos imperativos do artigo 355 do Código de Processo Civil, quando não houver a necessidade de produção de outras provas, o processo deve receber julgamento antecipado do mérito, na medida em que se trata de matéria exclusivamente de direito ou que demanda apenas prova documental, a ser produzida na forma do artigo 434 do Código de Processo Civil.
DO MÉRITO Da rescisão do contrato A relação locatícia está devidamente comprovada pelo contrato de locação (ID 123959974). A Lei 8.245/1991 prescreve, entre os deveres do locatário, em seu art. 23, inciso I, o de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. Por outro vértice, o artigo 9º do referido diploma legal contempla, em seu inciso III, a hipótese de desfazimento da locação em decorrência de falta do pagamento do aluguel e demais encargos e, ainda, no artigo 62, inciso I, a possibilidade de cumulação com ação de cobrança.
No caso em tela, o autor afirmou que o réu está inadimplente com o pagamento da energia do mês de janeiro de 2022, bem como com o aluguel, seguro fiança e condomínio dos meses de fevereiro a abril de 2022. Não há como imputar ao autor a prova do fato negativo, ou seja, a ausência de pagamento. Desta forma, competia ao réu a prova do fato positivo, qual seja, a realização do pagamento, com a apresentação dos respectivos documentos.
Não há, contudo, qualquer prova neste sentido, razão pela qual evidente o inadimplemento. Não bastasse tal fato, no curso do processo restou demonstrado que o imóvel foi cedido a terceiro, Alex dos Santos, que informou que o réu teria sublocado o local para pudesse residir (ID 156879597), o que também caracteriza infração contratual e enseja a rescisão da avença anteriormente celebrada. A cláusula III do contrato celebrado entre as partes prevê, em caso de inadimplemento, a incidência de juros mensais de 1% (um por cento) e multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, estando elas em consonância com o ordenamento jurídico.
A cláusula XX, por sua vez, prevê o pagamento dos honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o montante devido. Ressalte-se que se trata de cláusula livremente firmada pelas partes, cujo percentual está dentro da média estipulada para esse tipo de avença, não se verificando a ocorrência de qualquer abusividade que enseje sua revisão. Por fim, a cláusula II, terceiro parágrafo, prevê multa de três alugueis em caso de infração contratual.
Ressalte-se que, ao contrário do afirmado na defesa, não se trata, em tese, de multa cumulativa com a multa estabelecida para o caso de inadimplemento. Com efeito, uma das multas refere-se ao atraso no pagamento dos alugueres, enquanto a outra se refere à rescisão antecipada do contrato de locação ou a outra espécie de infração contratual. Possuem, portanto, fatos geradores distintos e podem, em regra, ser cumuladas.
Ocorre que, no caso concreto, o autor não pretendeu o recebimento da multa em razão da rescisão antecipada ou, ainda, em virtude de outra infração contratual, mas, exclusivamente, em razão do inadimplemento dos alugueres e encargos, conforme se depreende do contido no ID 123959965 - Pág.
4. Assim, como a causa de pedir declinada na inicial é a incidência da multa em razão do inadimplemento dos alugueres, evidente a impossibilidade de acolhimento do pedido, porque, neste caso, estaria, sim, configurado o bis in idem, haja vista que, para tal inadimplemento, há multa específica.
3.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE OS PEDIDOS, para decretar a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes e condenar o réu ao pagamento:
I) da energia referente ao mês de janeiro de 2022, no montante de R$ 444,97;
II) do aluguel, energia, seguro fiança e taxa condominial, referente ao mês de fevereiro de 2022, no total de R$ 7.411,38;
III) do aluguel e taxa condominial, referente ao mês de março de 2022, no total de R$ 6.353,11;
IV) do aluguel, seguro fiança e taxa condominial, referente ao mês de abril de 2022, no total de R$ 6.475,33;
V) das parcelas dos aluguéis e demais encargos locatícios que se venceram no curso da demanda. Referidas quantias deverão ser corrigidas monetariamente e acrescidas de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde a data dos seus respectivos vencimentos até a data do efetivo pagamento, e, sobre o montante total, deverá incidir multa moratória de 2% (dois por cento). Diante da rescisão do contrato, expeça-se mandado para desocupação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.
Extingo o processo, com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em face da sucumbência recíproca, mas não equivalente as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% (vinte por cento) do valor da condenação, com fundamento no artigo 85, 2º do Código de Processo Civil e cláusula contratual, cabendo ao autor o pagamento de 8% e ao réu o pagamento de 12%.
Sentença registrada eletronicamente.
Publique-se. Intimem-se. Datado e assinado eletronicamente. VANESSA MARIA TREVISAN Juíza de Direito
