Número do processo: 0717455-44.2023.8.07.0006 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436)
REQUERENTE: ANTONIO CARLOS RODRIGUES BORGES
REQUERIDO: ELDER DE CASTRO FERREIRA
SENTENÇA
Cuida-se de ação de cobrança, sob o procedimento da Lei nº 9.099/95, ajuizada por ANTONIO CARLOS RODRIGUES BORGES em desfavor de ELDER DE CASTRO FERREIRA, partes qualificadas nos autos, em que pretende a condenação do requerido ao pagamento de indenização por danos materiais. O autor alega, em síntese, ter firmado contrato de locação com o requerido, relativamente ao imóvel localizado no Setor de Expansão Econômico de Sobradinho, quadra 07, lote 25, Sobradinho – DF, CEP 73.020-407.
Afirma fazer jus à indenização por danos materiais, tendo em vista o descumprimento das obrigações contratuais por parte do requerido. A inicial veio instruída com documentos. O requerido apresntou contestação escrita acompanhada de documentos. Pugnou pela improcedência dos pedidos iniciais e formulou pedido contraposto. Na oportunidade da audiência designada, restou infrutífera a tentativa de conciliação.
É o breve relatório, nos termos da Lei nº 9.099/95.
Decido. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo à análise do mérito, observando-se os termos do art. 355, I, do CPC e também dos arts. 5º e 6º, ambos da Lei 9.099/95, sendo desnecessária a produção de mais provas além das que já constam dos autos. Registro, desde já, que “O juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um todos os seus argumentos” (RJTJESP 115/207).
A relação jurídica havida entre as partes é de natureza paritária, analisando-se a responsabilidade civil das partes segundo os preceitos do Código Civil. Cuida-se de ação de cobrança na qual a parte autora pretende a condenação do requerido ao pagamento de aluguéis atrasados (outubro/23, novembro/23 e dezembro/23), das multas por descumprimento contratual e das despesas com os reparos no imóvel com o abatimento do valor prestado a título de caução pelo requerido.
Do exame dos autos, verifica-se que o contrato de locação firmado entre as partes pelo prazo determinado de 03 (três) anos, relativamente ao imóvel localizado no Setor de Expansão Econômico de Sobradinho, quadra 07, lote 25, Sobradinho – DF, CEP 73.020-407, teve início em 01/05/2021, sendo pactuado o valor de R$2.000,00 (dois mil reais) pelo aluguel. Na ocasião, o requerido prestou prestou caução no valor de R$6.000,00 (seis mil reais).
A cláusula 10ª do contrato de locação dispõe que: "10.1. Ao término da locação o LOCATÁRIO deverá, caso necessário, realizar reparos no imóvel para DEVOLVER O BEM NAS MESMAS CONDIÇÕES QUE INICIOU A OCUPAÇÃO, conforme o termo de vistoria, tudo antes da entrega das chaves ao LOCADOR; 10.2 Por ocasião da devolução do imóvel, será lavrado Termo de Recebimento, o qual será assinado pelas partes, onde serão registradas, de forma detalhada, as condições em que o imóvel se encontra, sendo no mesmo ato registrado o término legal do presente contrato; 10.3 Enquanto não for assinado o Termo de Recebimento, os aluguéis serão devidos ao LOCADOR, e serão calculados proporcionalmente até a efetiva data de liberação do imóvel e assinatura do Termo de Recebimento".
Por seu turno, a cláusula 11.1 prevê que "A infringência de qualquer das cláusulas ou condições do presente contrato sujeitará a parte infratora, tanto o LOCADOR como o LOCATÁRIO, ao pagamento de multa equivalente a 01 (um) mês de aluguel, sem prejuízo de eventuais perdas e danos e do disposto na cláusula segunda do presente contrato". Desse modo, uma vez firmado o contrato, independentemente de quaisquer vícios, deve ele ser cumprido (pacta sunt servanda).
No caso, o laudo de vistoria inicial e fotografias juntados aos autos não deixam margem para dúvidas que o imóvel foi restituído com avarias. Assim, restando comprovado nos autos que o requerido não devolveu o imóvel nas mesmas condições em que recebeu, impõe-se a aplicação da multa prevista no contrato de locação no valor de R$2.180,00. Nesse sentido: "CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. PERDA DO DESCONTO DO ALUGUER, EM RAZÃO DA RETIRADA DAS BENFEITORIAS. NÃO PAGAMENTO DE ALUGUERES E TAXA CONDOMINIAL. INADIMPLÊNCIA DERIVADA DE FATOS GERADORES DISTINTOS. NÃO CONFIGURADO "BIS IN IDEM". IMPOSITIVA A INCIDÊNCIA DE MULTA GENÉRICA PACTUADA. BOA FÉ CONTRATUAL. "PACTA SUNT SERVANDA". RECURSO PROVIDO.
I. A base legal para a imposição de multa ao locatário por violação das cláusulas contratuais está fundamentada na Lei 8.245/1991 (artigo
23) e no Código Civil (artigo 408), assegurando o direito do locador de exigir o cumprimento das obrigações estabelecidas no contrato de locação.
II. Outrossim, o princípio da boa-fé objetiva impõe às partes da relação contratual a adoção de postura que guarde conformidade com os padrões sociais de ética, correção e transparência, a respeitar a legítima expectativa ali depositada.
III. A penalidade referente à perda do desconto do aluguel não se confunde com a penalidade genérica imposta por descumprimento das cláusulas contratuais, haja vista possuírem fatos geradores distintos, não configurando o bis in idem (dupla penalidade).
IV. Além de ter retirado as benfeitorias (fato gerador da perda dos descontos nos alugueres), o locatário não realizou o pagamento dos alugueres e da taxa condominial que lhe cabia por força do contrato de locação (fato gerador da multa genérica contratual).
V. Em virtude desse inadimplemento contratual do locatário, tem-se por impositiva a incidência da multa genérica previamente pactuada, referente a três vezes o valor do aluguel (cláusula décima sexta), uma vez que a cobrança está em consonância às condições ajustadas (princípio "pacta sunt servanda"), à vedação ao comportamento contraditório (violação a boa-fé objetiva) e à míngua de evidência a respaldar qualquer vício de consentimento.
VI. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1806229, 07009777320238070001, Relator: FERNANDO ANTONIO TAVERNARD LIMA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 24/1/2024, publicado no DJE: 7/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)". No que se refere ao pedido de pagamento dos aluguéis no período compreendido entre outubro e dezembro de 2023, constata-se que o requerido não obteve êxito em comprovar o pagamento do aluguel do mês de outubro de 2023, ônus que lhe incumbia (art. 373, II, do CPC).
Tanto é assim que, em sede de contestação, o requerido afirma que: "Apesar de ter cobrado do Requerido extrajudicialmente valores de aluguel atrasados desde setembro de 2023 ao ingressar com a ação cobrou apenas de outubro a dezembro/2023 (...)" "Em relação ao aluguel do mês de outubro/2023 o Requerente maliciosamente ou equivocadamente cobra de maneira indevida visto que o comprovante de pagamento havia sido enviado na data correta, sendo inclusive ratificado por mensagem pelo representante do requerente".
Esta afirmação corrobora a alegação do requerente de que o pagamento realizado pelo requerido foi referente ao mês de setembro de 2023, tendo em vista que o requerente não cobrou o aluguel do referido mês nesta ação de cobrança. Além disso, o requerido não comprovou que estava adimplente com suas obrigações (aluguel do mês de setembro/2023), nem a desocupação do imóvel antes da data alegada. Portanto, deve a parte requerida arcar também com o pagamento da quantia no valor de R$5.586,39 referente ao aluguel dos meses de out/2023 a dez/2023 no valor de R$5.586,39.
O contrato de locação de imóvel contempla na cláusula 2.2 que "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado, senão pelos motivos qualificados neste contrato. O LOCATÁRIO, todavia, pode devolvê-lo pagando a multa ora pactuada no valor de 03 (três) meses do aluguel vigente, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, nos termos do artigo 4° da Lei n° 8.245/1991".
Dessa forma, considerando a devolução do imóvel pelo requerido antes do prazo ajustado, cabível a condenação do requerido ao pagamento da multa contratual no valor de R$825,00. Nesse sentido, cito o seguinte precedente: "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM PRAZO CERTO. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA RESCISÓRIA DEVIDA.
1. Recurso conhecido e dispensado de preparo ante pedido formulado de concessão da gratuidade de justiça, deferida nos moldes do art. 99, § 3.º do CPC e à míngua de prova hábil a elidir a presunção de hipossuficiência.
2. Resta incontroverso que a devolução antecipada do imóvel locado ocorreu por decisão do locatário que, nessas circunstâncias, deve se submeter à multa previamente estabelecida no instrumento negocial, prevista no art. 4º da Lei 8.245/91.
3. Ainda que o locatário pague determinado valor a título de multa, se a sua família permanece na posse do imóvel por período além do ajustado para devolução das chaves, tal quantia será revertida no pagamento do aluguel correspondente ao período.
4. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, por ausência de contrarrazões. Recorrente condenado ao pagamento de custas, ficando a exigibilidade do pagamento suspensa, na forma do art. 98, §3º do CPC, diante da gratuidade de justiça concedida. A ementa servirá de Acórdão, conforme art. 46 da Lei n.º 9.099/1995. (Acórdão 1812242, 07007800620238070006, Relator: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 2/2/2024, publicado no DJE: 20/2/2024.
Pág.: Sem Página Cadastrada.)". No mais, verifica-se que o requerente juntou aos autos três orçamentos, referentes aos reparos realizados no imóvel, sendo o menor deles no valor de R$3.380,00. Dessa forma, considerando que o laudo de vistoria inicial e fotografias juntados aos autos não deixam margem para dúvidas que o imóvel foi restituído com avarias, bem como que o requerido não trouxe outros orçamentos, para que o de menor valor servisse de parâmetro para fixar o valor da indenização, apenas uma conversa via aplicativo WhatsApp, prova desamasiadamente frágil e insuficiente para comprovar o prejuízo efetivamente sofrido, impõe-se o pagamento da quantia de R$3.380,00 para recomposição do prejuízo patrimonial.
Analiso os pedidos contrapostos. Quanto ao alegado descumprimento contratual por parte do autor, entendo que a produção de prova pericial se mostra imprescindível para apurar o valor devido, ou seja, para concluir se o valor pago pelo requerido seria ou não suficiente para quitar o contrato com a taxa de juros e outros encargos aplicáveis. Logo, forçoso reconhecer a indispensabilidade de prova técnica, o que torna complexa a matéria, sob o aspecto do procedimento a ser adotado, e afasta a competência dos Juizados Especiais Cíveis, nos termos do art. 3º, caput, da Lei nº 9.099/95, ficando ressalvado o direito do autor de demandar a cobrança de valores que entenda serem devidos pelos meios próprios.
Por fim, restou incontroverso nos autos que o requerido efetuou o pagamento da caução no início da locação, de modo que deve a parte autora restituir o valor pago, sob pena de enriquecimento sem causa. Assim, deve o requerido pagar ao autor o valor de R$4.845,23, com o abatimento do valor devido pelo autor a título de caução (R$11.971,39 - R$7.126,16 = R$4.845,23).
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais e PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contrapostos, extinguindo o feito com resolução do mérito, com base no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para condenar o requerido a pagar ao autor a importância total de R$4.845,23 (quatro mil, oitocentos e quarenta e cinco reais e vinte e três centavos), devidamente atualizada pelos índices oficiais do TJDFT a partir da data do ajuzamento da demanda e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data da citação.
Quanto ao alegado descumprimento contratual por parte do autor (reajuste em desacordo com o contrato de locação), reconheço a incompetência e JULGO EXTINTO o feito SEM JULGAMENTO DE MÉRITO, com espeque no art. 51, II, da Lei 9.099/95. Sem custas e sem honorários, com fulcro no art. 55 da Lei nº 9.099/95. Fica a parte autora, desde já, intimada de que poderá promover o cumprimento de sentença, a qualquer tempo após o trânsito em julgado e observado o prazo prescricional, mediante apresentação do requerimento específico nos próprios autos, em conformidade com os artigos 523 e 524 do Código de Processo Civil.
Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos. Havendo interesse em recorrer, o prazo é de 10 (dez) dias, contados da intimação, devendo o recurso estar assinado por advogado legalmente constituído, acompanhado de comprovantes de recolhimento de custas e preparo, nos termos do art. 42, da Lei 9.099/95, não havendo prazo suplementar para sua apresentação ou complementação.
Ficam as partes, desde já, advertidas que, no caso de oposição de embargos de declaração meramente protelatórios, será aplicada a multa de até 2% (dois por cento) sobre o valor da causa, prevista no §2º do art. 1.026 do CPC e, havendo reincidência, a multa será majorada em até 10% (dez por cento), como autoriza o §3º daquele mesmo artigo. Sentença registrada eletronicamente.
Publique-se. Intimem-se. "DATADO E ASSINADO DIGITALMENTE CONFORME CERTIFICADO DIGITAL DISCRIMINADO NO RODAPÉ DO PRESENTE"
