Procedimento Comum Cível 0741786-08.2023.8.07.0001 - TJDFT

Procedimento Comum Cível 0741786-08.2023.8.07.0001 - TJDFT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0741786-08.2023.8.07.0001. AUTOR: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA - ME REQUERIDO: JOAO ESTENIO GOMES GONCALVES DE OLIVEIRA SENTENÇA Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 16VARCVBSB 16ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de ação de adjudicação compulsória inversa proposta por INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA. em desfavor de JOÃO ESTÊNIO GOMES GONÇALVES DE OLIVEIRA, estando as partes já qualificadas nos autos. A sociedade autora relata que, em 1990, foi responsável pelo parcelamento do Loteamento Belvedere Green, decorrente da gleba rural “Santa Cruz”, cuja matrícula foi averbada sob o n. 162.718. Diz que, à época, o empreendimento não era regularizado pelo Poder Público, de modo que os lotes não detinham matrícula individualizada, o que só veio a ser possível com a regularização do loteamento, promovida em 11/09/2020 por meio do Decreto n. 41.185/2020, editado pelo Governo do Distrito Federal. Em seguida, afirma que os contratos de compra e venda de lotes anteriores à regularização previam que, após regularizado o loteamento, seria entregue escritura pública aos compradores dos lotes. Todavia, apesar da previsão, aduz que, até momento, o réu, um dos compradores, se recusa a receber a escritura, mesmo após notificação extrajudicial, e, assim, impede a transferência do lote adquirido para sua titularidade. Diante do impasse, a autora discorre sobre a possibilidade de adjudicação compulsória inversa, capaz de compelir o réu a assinar a escritura pública, e formula pedidos de tutela de evidência e de provimento definitivo nos seguintes termos: "VII - CONCLUSÃO E PEDIDOS 66. Ante o exposto, requer a Vossa Excelência: a) A concessão de tutela provisória de evidência, em caráter liminar, nos termos do art. 311, incisos I e IV, do CPC, uma vez que demonstrado o perigo de dano; o manifesto propósito protelatório da parte; e a suficiência das provas anexadas aos autos que demonstram o inequívoco direito da Adjudicante, para que (i) seja averbada na matrícula do imóvel a existência da presente ação; e (ii) declarada a indisponibilidade do bem. b) No mérito, (i) a expedição de carta adjudicatória ao Cartório do 2º Ofício de Imóveis de Brasília, para que faça a transferência da titularidade do lote 10, do conjunto 03, do Loteamento Belvedere Green; e (ii) a condenação do Requerido ao pagamento das taxas e custas cartoriais, bem como qualquer outro encargo em aberto desde a compra do imóvel, ocorrida em 2000; e c) A condenação do Requerido ao ônus sucumbencial, como custas e honorários advocatícios fixados em no mínimo 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC". O pedido de tutela da evidência foi indeferido pela decisão de Id 174670870. Citado, o réu ofereceu contestação alegando preliminar de ausência de interesse de agir da autora. Sobre esse aspecto, disse que não se recusa a assinar a escritura, desde que reflita os exatos termos pactuados entre as partes na compra e venda, o que, segundo alega, não tem sido observado. Quanto ao mérito, aduziu que a autora tenta incluir na escritura pública condições não previstas no contrato, tentando obter confissão de dívida com a assinatura da escritura. Por fim, acusa a autora de litigância de má-fé. Réplica oferecida ao Id 191662472. Oportunizada a especificação de provas, nenhuma das partes solicitou dilação probatória. É o relatório. Decido. i. Da preliminar de ausência de interesse de agir Sobre a preliminar suscitada, cabe registrar que a questão está intrinsecamente relacionada ao próprio mérito da demanda. O réu disse que não se recusa a assinar a escritura pública de compra e venda do lote, desde que a escritura observasse o que foi pactuado no contrato originalmente celebrado entre as partes. Essa condição, no entanto, confunde-se com a própria tese de defesa do réu no tocante à justificativa para a sua recusa em assinar a escritura pública do lote. Segundo o réu, a autora teria criado encargos adicionais, por ocasião da lavratura de escritura pública, o que tem lhe impedido de assinar o documento com receio de caracterizar uma possível confissão de dívida. Assim, a questão será analisada a título de mérito da demanda. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, e não havendo outra questão preliminar pendente de apreciação ou nulidade a ser sanada, passo à análise do mérito propriamente dito da ação, posto não haver outras provas a produzir – art. 355, inciso I, CPC. ii. Mérito Pretende o autor a adjudicação compulsória “inversa” do lote adquirido pelo réu no empreendimento Belvedere Green (Lote 10 do Conjunto 03), mediante assinatura de escritura pública de compra e venda, bem como pretende a condenação do requerido ao pagamento das taxas e custas cartoriais, bem como qualquer outro encargo em aberto desde a compra do imóvel. O réu, por outro lado, defende-se dizendo que a assinatura da escritura não foi concretizada porque o autor passou a exigir condições não previstas no contrato original. Embora o réu não tenha especificado com clareza quais seriam essas condições adicionais, a autora juntou edital de convocação para assinatura da escritura pública dos lotes (Id 174568190) em que há expressa menção a um valor de R$ 11.900,00, o qual era exigido dos compradores a título de ressarcimento por custos e despesas com a regularização do empreendimento. Na convocação, a autora dispensou o pagamento desse valor, ressalvando a possibilidade de sua cobrança por meio administrativo ou judicial. A dispensa se deu sob a justificativa de que, em diversas demandas ajuizadas contra a autora, o Poder Judiciário havia reconhecido a desvinculação entre o direito à escrituração e o direito ao ressarcimento das despesas. A ata notarial de Id 174568194, também juntada pela autora, revela que, a despeito da desvinculação, o representante da autora estava propondo a realização de acordo a respeito dessas despesas. Ainda que o contrato original não se trate de uma promessa de compra e venda, uma vez que foi celebrado quando o imóvel ainda se encontrava em situação irregular, a adjudicação compulsória prevista no art. 1.418 do Código Civil pressupõe a quitação do preço do contrato. Observe-se que o direito à adjudicação previsto no art. 1.418 do CC é direcionado especificamente ao promitente comprador que paga o preço do contrato, embora nada impeça que esse direito seja estendido ao promitente vendedor “a contrario sensu”. De fato, existem diversas ações propostas no TJDFT em que se reconhece a desvinculação entre a escrituração do lote e o ressarcimento de despesas com a regularização do loteamento Belvedere Green, à luz das disposições da Lei 6.766/1979, a qual disciplina o parcelamento urbano. Como exemplo, cito o acórdão a seguir: "APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. LEI Nº 6.766/1979. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. CONSUMIDOR. TAXA DE CESSÃO DE CONTRATO. COBRANÇA ABUSIVA. ITBI. FATO GERADOR. TEMA 1124 DO STF. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. 1. Por força de lei, tratando-se de parcelamento do solo urbano, ?são irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros? (Lei nº 6.766/1979, art. 26). 2. Ainda que não seja obrigação do empreendedor entregar toda a infraestrutura necessária ao loteamento, a outorga da escritura de compra e venda não pode estar condicionada ao reembolso de gastos assumidos voluntariamente por ele, sob pena de configurar extrema desvantagem ao consumidor, sobretudo porque o contrato não prevê esse ressarcimento. 3. Configura cláusula abusiva a cobrança de taxa de cessão de contrato estabelecida com base em percentual do valor total do imóvel e sem especificar a contraprestação a ser remunerada. 4. O STF reafirmou no ARE 1294969 (Tema 1124), sob repercussão geral, o entendimento de que: ?O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.? A questão controvertida foi delimitada à possibilidade de incidência do ITBI em cessão de direitos. 5. A adjudicação compulsória tem natureza de ação declaratória, não constituindo um proveito econômico inovador para a parte autora. O imóvel já lhe pertencia. A ação apenas determinou sua transferência, sendo cabível a fixação de honorários por apreciação equitativa. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido". (TJ-DF 07261731620218070001 1617233, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Data de Julgamento: 22/09/2022, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 27/09/2022) No entanto, se o promitente vendedor não reconhece a quitação do preço, não há como compelir o promitente comprador a assinar a escritura pública do imóvel. As provas coligidas aos autos demonstram que a autora não reconhece a quitação plena do contrato. Além disso, a autora não juntou minuta da escritura pública que comprovasse que a sua lavratura seria desprovida de qualquer encargo adicional ou reconhecimento de dívida por parte do comprador. As demais ações ajuizadas por compradores também levam a crer que a escrituração dos lotes estaria sendo condicionada a algum pagamento ou acordo a respeito do ressarcimento das despesas com o loteamento. Desse modo, tem-se que a autora não se desincumbiu do ônus de provar que a escrituração seria realizada com o reconhecimento de quitação plena do contrato, sem qualquer encargo adicional. Logo, não se desincumbiu do ônus de comprovar o fato constitutivo do seu direito, deixando assim de atender ao comando do art. 373, I, do CPC. Ademais, cabe considerar que a autora não demonstrou qualquer débito ocasionado pelo réu a título de despesas condominiais não adimplidas ou outros encargos decorrentes da posse do imóvel que justifique a condenação do requerido ao ressarcimento de eventuais dívidas com o lote. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados. Extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Condeno a autora ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor da causa. Com o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades de praxe, dê-se baixa e arquive-se. Sentença registrada eletronicamente. Ficam as partes intimadas. Publique-se. BRASÍLIA, DF, 2 de maio de 2024 13:24:19. CLEBER DE ANDRADE PINTO Juiz de Direito

16/05/2024, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para 2º Grau

Expedição de Certidão.

Juntada de Petição de contrarrazões

Juntada de Petição de contrarrazões

Publicado Certidão em 28/06/2024.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/06/2024

Expedição de Certidão.

Juntada de Petição de apelação

Juntada de Petição de petição

Publicado Sentença em 04/06/2024.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/06/2024

Recebidos os autos

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Conclusos para despacho para Juiz(a) CLEBER DE ANDRADE PINTO

Juntada de Petição de embargos de declaração

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