Procedimento Comum Cível 0704047-89.2023.8.07.0004 - TJDFT

Procedimento Comum Cível 0704047-89.2023.8.07.0004 - TJDFT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Cuida-se de ação pelo procedimento comum ajuizada por MURILLO LOBO DA ROCHA em desfavor de SPE MENTTORA MULTIPROPRIEDADE LTDA E OUTRA, partes qualificadas nos autos. Narra a parte autora, em síntese, que “em 23/09/2018, o Autor firmou com a Requerida CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (FRAÇÕES/COTAS IMOBILIÁRIAS) ora em anexo, para a aquisição da fração Esmeralda 12-15, da unidade/apartamento nº 808, imóvel situado no empreendimento GOLDEN DOLPHIN SUPREME, Edifício SUPREME, Bloco A, 8º andar, sito a Rua São Bento, Quadra 39, Lote 1-R, Loja 02, Bairro do Turista, Caldas Novas/GO, CEP: 75.690-000, pelo valor de R$ 43.000,00 (quarenta e três mil reais) a ser pago na forma descrita na cláusula quinta do contrato. O Autor realizou o pagamento do valor total previsto no contrato, conforme carta de quitação emitida pela Requerida em 01/04/2022, que segue anexa a esta petição. Ocorre que, conforme o contrato entabulado entre as partes, a empresa Requerida deveria ter entregado o empreendimento até do dia 30/06/2020, conforme cláusula segunda do contrato. Considerando o prazo de 180 (cento e oitenta dias) de tolerância, previsto na cláusula décima segunda, temos o prazo final para entrega do empreendimento em 27/12/2020. Tendo em vista que o imóvel até o presente momento não foi entregue ao Autor, o Autor desistiu de manter o contrato, dada a culpa exclusiva da Requerida que atrasou em mais de dois anos a entrega do imóvel. Além disso, apesar de o Autor ter cumprido integralmente o contrato com o pagamento das parcelas, o seu nome foi negativado, sendo inserido no SERASA por intermédio da empresa gestora de ativos SIFRA S/A. Desta forma, o Autor entende que seus direitos estão sendo diretamente lesionados, eis que a empresa não cumpriu com o contrato e ainda negativou o seu nome por dívida que não existe. Após tecer razões de direito e citar jurisprudência, postula: “seja concedida a tutela antecipada para determinar a imediata retirada do nome do Autor dos órgãos de proteção ao crédito, em especial perante o SERASA, em decorrência do contrato entabulado entre as partes. No mérito, requer que seja declarada a rescisão do contrato, com a consequente condenação da primeira Requerida (SPE): a. Restituição dos valores pagos pelo Autor, no total de R$ 43.000,00 (quarenta e três mil reais), de forma integral, sem a aplicação de qualquer penalidade, incluindo as “arras/sinal” com correção monetária desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios da citação, tudo em parcela única nos termos da súmula 543 do STJ; b. Nulidade da cláusula décima segunda, que estipula multa contratual apenas para o Autor, de forma abusiva, e que não deve ser aplicado a presente rescisão, por ter sido motivada pela Requerida; c. Condenação da Requerida ao pagamento de multa por descumprimento do contrato entabulado, no percentual a ser definido por este juízo; d. Seja declara nula a cláusula contratual que estabelece um prazo de tolerância de 180 dias úteis para a entrega do imóvel, de modo a reduzir o prazo de tolerância para o prazo de 180 dias corridos; e. Pagamento de indenização por lucros cessantes no patamar de 1% por mês de atraso da entrega do imóvel sobre o valor atualizado do contrato; f. De forma subsidiária ao pedido anterior requer a condenação da parte requerida ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5 % atualizado do contrato; e g. Requer que a indenização por danos materiais (lucros cessantes) seja fixada a partir do dia 28/12/2020 até a efetiva rescisão do contrato”. Com a inicial foram apresentados documentos. Decisão proferida parar receber a inicial e deferir a tutela de urgência para determinar a exclusão da restrição lançada em nome do requerente perante o SERASA, relativa à dívida no valor de R$ 806,25, vencida em 10/10/2022, conforme documento ID 154452038 (ID 154486247). A ré SPE MENTTORA MULTIPROPRIEDADE LTDA. apresentou contestação de ID 159082690 e documentos, alegando, em síntese, que “a obra não está em atraso por culpa da construtora e que a força maior é uma excludente objetiva da responsabilidade civil. Defende a rescisão do contrato por culpa exclusiva da parte requerente – pedido unilateral de rescisão - inaplicabilidade do código de defesa do consumidor, bem como a ausência de danos morais e de lucros cessantes e a impossibilidade de sua cumulação com o pedido de inversão da cláusula penal. Por fim, requer “a) seja reconhecida a excludente objetiva da responsabilidade civil por força maior e ato da administração nos termos do artigo 393 do Código Civil e do contrato celebrado, afastando a culpa da Ré pelo atraso na obra; b) Seja decretada a imediata rescisão do contrato de compra e venda mantido entre as partes por culpa exclusiva da autora, estabelecendo o direito contratual da ré de reter a integralidade da comissão de corretagem cumulado com 15% do valor pago à título de multa contratual; c) O termo inicial para a contagem dos juros moratórios seja fixado a partir do trânsito em julgado da decisão que decretar a rescisão contratual; d) Seja julgado de forma improcedente o pedido de inversão da cláusula penal e, na remota hipótese de ser considerada a culpa da Requerida pelo atraso na obra, seja aplicada a multa contratual de 0,3% ao mês sobre o valor recebido; e) Seja julgado de forma improcedente o pedido de lucros cessantes, subsidiariamente caso não seja este o entendimento de Vossa Excelência pede-se a aplicação do tema 970 do STJ que veda a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal; f) Seja julgado improcedente o pedido de danos morais; g) Sejam julgados improcedentes todos os pedidos, condenando a autora em custas e honorários, mesmo que parciais na eventualidade de sucumbência parcial.” A requerida SIFRA S/A apresentou contestação ID 158892576 e documentos, alegando, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva ad causam. No mérito, defende que agiu como mera mandatária da primeira ré e só pode responder nos limites do mandato. Defende a ausência de ato ilícito e a inaplicabilidade do código de defesa do consumidor. Por fim, postula o acolhimento da preliminar suscitada, ou, se não for o caso, sejam julgados improcedentes os pedidos autorais. Réplica no ID 164215799. Instadas acerca do interesse na produção de outras provas, as partes não demonstraram interesse. Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. Nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, o feito comporta julgamento antecipado do mérito, uma vez que matéria apresentada nos autos é predominantemente de direito, sendo a prova documental acostada aos autos suficiente para a resolução da lide. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM SUSCITADA PELA SEGUNDA RÉ Inicialmente, cumpre salientar que a relação jurídica existente entre as partes é de consumo, figurando as rés como fornecedoras do imóvel objeto do contrato de compra e venda e a autora como destinatária final do produto ofertado, a teor do que dispõem os Arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990. Assim, à luz da teoria da asserção, a qual tem ampla aplicabilidade no nosso sistema processual civil, as condições da ação, tal como a legitimidade passiva ad causam, devem ser aferidas consoante o alegado pelo autor na petição inicial, sem avançar em profundidade em sua análise, sob pena de garantir o direito de ação apenas a quem possuir o direito material. No caso, o autor comprovou a negativação do seu nome pela segunda requerida perante os órgãos de proteção ao crédito, em decorrência do contrato firmado entre as partes. Desta feita, ainda que a requerida alegue não ter participado diretamente da contratação realizada, tem-se que esta participou da relação de consumo objeto da ação, de modo que eventual questão relativa à sua ilegitimidade para a demanda será analisada juntamente com o mérito por ocasião da sentença. Assim, REJEITO a preliminar arguida. Passo ao exame do mérito Com efeito, aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor quando identificadas as figuras do consumidor e do fornecedor (CDC, arts. 2º e 3º). No caso, a parte autora requer seja decretada a rescisão do contrato, bem como seja a parte ré condenada à devolução dos valores pagos, ao argumento de que houve atraso na entrega da unidade contratada. Verifica-se, portanto, que o cerne da discussão travada nos autos implica averiguar quem se tornou inadimplente no cumprimento das obrigações contratuais, dando causa à resolução. Com efeito, a dissolução do contrato pode operar-se pela via da resilição, bilateral (distrato) ou unilateral, consistentes em manifestação da autonomia da vontade e exercício de direito potestativo; pela via da rescisão, no caso de alegação de nulidade; ou, ainda, pela resolução, que tem por fundamento o descumprimento do que foi pactuado. Por outro lado, constato que a parte autora arguiu a inexecução do contrato, consubstanciada no suposto atraso na entrega da unidade. Inicialmente, cumpre salientar que a Lei n. 13.786, de 27/12/2018 não se aplica aos contratos firmados antes de sua vigência, em observância ao princípio da irretroatividade da lei civil previsto no art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, ao ato jurídico perfeito e ao princípio da segurança jurídica, conforme artigos 1º e 6º da LINDB. Nesse cenário, é certo que o pacto pela entrega da obra na data aprazada gera expectativa legítima do consumidor de usufruir do bem naquela data, considerando-se o prazo contratual de tolerância. Nesse tom, incumbe à ré a entrega efetiva da unidade imobiliária ao autor no prazo, não bastando a conclusão da obra, sem que os autores pudessem usufruir do bem. Nesse sentido, confira-se posicionamento do e.TJDFT: COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. CHAVES ENTREGUES SEIS MESES APÓS A AUTORA TOMAR PROVIDÊNCIAS QUE CABIAM ÀS RÉS PARA FINS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL COMO DEPÓSITO. DANO MORAL. Incumbe à construtora de imóvel adquirido na planta entregar a obra pronta e acabada na data aprazada, compreendendo tudo o que é necessário para que os adquirentes usufruam o imóvel, inclusive com a documentação pertinente e, não somente, a conclusão da obra em si. Inexistindo justificativa plausível para a entrega do imóvel além da data aprazada, reveste-se de respaldo a pretensão da adquirente de recebimento de indenização a título de aluguéis, no período compreendido entre a data prometida e aquela em que efetivamente recebera o imóvel. O atraso na entrega da obra além do prazo de prorrogação não caracteriza, por si só, o dano moral; contudo, considerando as peculiaridades do caso, em que restou, inclusive, comprovado o estado emocional em que ficou a parte e a utilização do imóvel como depósito das rés, patente a sua ocorrência. A doutrina tem consagrado à dupla função na indenização do dano moral: compensatória e penalizante. (Acórdão n.661440, 20100111168308APC, Relator: CARMELITA BRASIL, Revisor: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 13/03/2013, Publicado no DJE: 15/03/2013. Pág.: 237)" No caso em apreço, nos termos cláusula segunda do instrumento contratual (ID 154452035), a data de previsão de entrega da unidade objeto do contrato seria em 30 de junho de 2020. Ademais, a cláusula décima segunda do contrato estipulou um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis, a contar da data prevista para sua expiração. Entrementes, em que pesem os argumentos aventados pela parte requerida, pela análise dos autos, observa-se que a ré não se desincumbiu do seu ônus de comprovar a entrega da unidade objeto da demanda no prazo de tolerância contratualmente previsto. No mais, a utilização da prorrogação do prazo de 180 dias para conclusão de construções imobiliárias é prática de mercado e não há ilegalidade na sua utilização, ressalte-se, entretanto, que tal prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos e não em dias úteis. A contagem em dias úteis é abusiva, pois viola o disposto no Art. 132 do Código Civil e impõe exagerada desvantagem ao consumidor, tornando a cláusula nula, consoante art. 51, inciso IV, do CDC. No mesmo sentido, julgados das três Turmas Recursais deste eg. TJDFT: (Acórdão 1747332, 07050084320228070011, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 14/8/2023, publicado no DJE: 18/9/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.); (Acórdão 1720742, 07600361520218070016, Relator: GABRIELA JARDON GUIMARAES DE FARIA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 26/6/2023, publicado no PJe: 3/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e (Acórdão 1737058, 07489744120228070016, Relator: DANIEL FELIPE MACHADO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 24/7/2023, publicado no DJE: 9/8/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Logo, deve ser afastada a contagem do prazo de prorrogação em dias úteis, passando a considerá-lo em dias corridos. Assim, é certo que o atraso na entrega do bem se deu a partir de 27 de dezembro de 2020, quanto expirou o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto no contrato. Ademais, os percalços eventualmente havidos durante a obra, tais como condições climáticas adversas, escassez de mão de obra e alta demanda por insumos, relacionam-se com os riscos inerentes à atividade da empresa do ramo da construção civil, que não podem ser repassados ao consumidor. Sobre o assunto, ensina o professor Sérgio Cavalieri Filho que pela teoria do risco do empreendimento, todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos, independentemente de culpa (...). O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e serviços que oferece no mercado de consumo, respondendo pela qualidade e segurança dos mesmos (in Programa de Direito do Consumidor, 3ª ed., Ed. Atlas, p. 287). Destaca-se que o contrato já previa cláusula de tolerância para o atraso na entrega do imóvel justamente para situações imprevisíveis. Assim, entendo ser cabível, pois, a resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, com a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador. Aliás, esse é o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça – STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (destaquei). Na hipótese vertente, a parte autora anexou aos autos os cálculos dos valores pagos em decorrência do contrato de promessa de compra da unidade imobiliária (ID 154452036), cujo montante não foi impugnado pela parte requerida, restando incontroverso o pagamento de tais quantias. Portanto, é certo que deve ser restituída à parte requerente a integralidade da quantia comprovadamente paga. Ademais, não obstante o Superior Tribunal de Justiça reconheça a validade da cláusula contratual expressa que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária (Tese n. 938 - julgamento de recurso repetitivo), não é possível repassar tal encargo ao consumidor da hipótese de descumprimento contratual por parte da fornecedora. Por outro lado, o instrumento contratual, em sua cláusula oitava, item V, parágrafo 2º, prevê a incidência de multa moratória, nos seguintes termos: “Caso o(a) PROMITENTECOMPRADOR(A)não tenha efetivado nenhum pagamento referente ao presente contrato, ou o tenha frustrado, dê causa ou solicite unilateralmente a rescisão de contrato, seja por arrependimento ou qualquer outro motivo, será devido à PROMITENTE VENDEDORA a multa de 15% (quinze por cento) calculada sobre o preço corrigido deste contrato, segundo os índices nele previstos à época da rescisão, para cobrir despesas previstas no artigo 389 do Código Civil Brasileiro.” Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que a cláusula penal inserta em contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma das partes (REsp 1536354 / DF 2015/0133040-3 Relator(a) Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147). Desse modo, é cabível a condenação da requerida ao pagamento de multa de 15% (quinze por cento) sobre os valores pagos pelo promitente comprador. Em relação ao pedido de lucros cessantes, a tese firmada pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.635.428/SC - Tema 970 (possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal) foi no sentido de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Assim, no caso, havendo incidência da cláusula penal moratória prevista em contrato em favor do comprador, a aplicação desta deve prevalecer, afastando-se a sua cumulação com lucros cessantes. DOS DANOS MORAIS No caso dos autos, resta evidente o nexo de causalidade entre a conduta da ré e os danos sofridos pelo autor, que teve seu nome incluído em cadastro de inadimplentes, em razão da conduta da requerida, ao inserir o nome da parte autora nos cadastros de inadimplentes decorrência de dívida já quitada. Assim, se no desempenho das funções que lhe são inerentes, a empresa requerida descuidou do zelo que se esperava, impõe-se a composição dos danos morais a que deu causa. Feitas essas considerações, demonstrado o dano moral em decorrência da conduta da requerida, bem como comprovado o nexo de causalidade, impõe-se a obrigação de indenizar, independentemente da verificação da culpa. A indenização do dano moral tem o caráter não só de compensar o constrangimento sofrido, mas também de penalização e de prevenção para evitar a reincidência. Deve, pois, ser fixada levando-se em conta a situação econômica das partes e a culpa do ofensor, bem como a repercussão do dano na vida do ofendido. Diante de tais parâmetros, a indenização por danos morais há de ser fixada de forma atenta a dois pressupostos fundamentais: a proporcionalidade e razoabilidade da condenação ante a descrição do dano sofrido, com o objetivo de se assegurar a reparação pelos danos morais experimentados, bem como a observância do caráter de sanção da condenação, inibidor da prática reiterada. Por fim, deve também ser tomada em consideração a capacidade econômica do ofensor. Contudo, a quantia pleiteada a título de indenização serve, apenas, como estimativo, sem vinculação necessária do julgador, considerando-se especialmente a posição familiar, cultural e social do autor do dano e da vítima, tendo em vista o cidadão médio. Assim, na fixação dos danos morais, o juiz não fica restrito ao pedido, avaliando, segundo o seu convencimento, os elementos de convicção trazidos aos autos. Atenta às circunstâncias mencionadas, entendo justo arbitrar a indenização por danos morais em R$ 5.000,00. Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido inicial para rescindir o contrato firmado entre as partes, bem como para condenar as rés a restituir à parte autora os valores comprovadamente pagos (ID. 154452036), devendo o valor ser corrigido desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% desde a citação. Condeno a parte requerida, ainda, ao pagamento da multa de 15% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago pela parte autora, corrigida monetariamente pelo INPC e com a incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a data da citação. Por fim, condeno a parte requerida a pagar à parte autora a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de danos morais, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir deste arbitramento (Súmula nº 362 da súmula do Superior Tribunal de Justiça) e acrescidos de juros de mora à razão de 1% ao mês, a contar do evento danoso (negativação do nome do requerente). Julgo improcedentes os demais pedidos. Desse modo, com suporte no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvo o feito, com resolução do mérito. Em decorrência da sucumbência mínima da parte autora, condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, de acordo com o disposto no Art. 85, §2º cc Art. 86, parágrafo único, do CPC. Ocorrido o trânsito em julgado, não havendo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Sentença registrada eletronicamente.

15/05/2024, 00:00

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Decorrido prazo de SPE MENTTORA MULTIPROPRIEDADE LTDA em 07/05/2026 23:59.

Decorrido prazo de OPINIAO S/A em 07/05/2026 23:59.

Conclusos para decisão para Juiz(a) ADRIANA MARIA DE FREITAS TAPETY

Juntada de Petição de emenda à inicial

Juntada de Petição de renúncia de mandato

Juntada de Petição de certidão

Publicado Decisão em 13/04/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 10/04/2026

Recebidos os autos

Determinada a emenda à inicial

Conclusos para decisão para Juiz(a) ADRIANA MARIA DE FREITAS TAPETY

Juntada de Petição de petição

Recebidos os autos

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para 2º Grau

Expedição de Certidão.

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