Procedimento Comum Cível 0705261-72.2020.8.07.0020 - TJDFT

Procedimento Comum Cível 0705261-72.2020.8.07.0020 - TJDFT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0705261-72.2020.8.07.0020. AUTOR: RONALDO FONSECA DE SOUZA REU: LB-10 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL SENTENÇA Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VACIVAGCL 1ª Vara Cível de Águas Claras Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de ação entre as partes acima epigrafadas, devidamente qualificadas nos autos. Narra a parte autora que, no dia 17/12/20, firmou com a parte ré contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel para aquisição da unidade 1126 do empreendimento "Le Quartier Águas Claras Gallerie & Bureau", situada em Águas Claras/DF, pelo valor de R$ 177.796,40 (cento e setenta e sete mil, setecentos e noventa e seis mil e quarenta centavos), sendo R$ 7.541,20 de pagamento de sinal e o saldo remanescente divido conforme os termos do contrato. Aduziu que o prazo para a entrega do imóvel seria até o dia 28/02/14, o que não foi cumprido, ocasionando a suspensão das parcelas do saldo remanescente. Assim, o último pagamento realizado pelo autor fora em janeiro de 2014. Acrescentou que em 20/03/19 o réu enviou e-mail apontando que a partir daquela data o imóvel estava apto, com a devida expedição do habite-se. E, que para os compradores adimplentes poder-se-ia ser entregue as chaves da sala, e, anexou o suposto saldo devedor com o desconto do valor de uma multa pela ausência de entrega do imóvel na data inicialmente acordada. O e-mail mencionado aponta que o saldo devedor do imóvel é no importe de R$ 223.905,35 (duzentos e vinte e três mil, novecentos e cinco reais e trinta e cinco centavos), atualizado até dia 15/04/19. E, nesse valor teria desconto da multa por atraso no imóvel no importe de R$ 65.847,77. O que totalizaria um saldo devedor de R$ 158.057,58. Aduziu que respondeu por e-mail, no dia 31/10/20 formulando uma proposta de acordo que não foi aceita pelo réu. Afirmou que em dia 17/04/20, o réu notificou extrajudicialmente o autor para que pagasse o saldo devedor do imóvel no valor de R$ 398.148,93 (trezentos e noventa e oito mil, cento e quarenta e oito reais e noventa e três centavos), atualizado até dia 26/03/20. Acrescentou que “não há lógica e congruência que o Autor tenha que pagar a importância de R$ 398.148,93 (trezentos e noventa e oito mil, cento e quarenta e oito reais e noventa e três centavos), sendo que o imóvel possui o valor de venda de R$ 124.900,00. Bem como, o Autor já pagou a importância de R$ 88.447,51 (oitenta e oito mil, quatrocentos e quarenta e sete reais e cinquenta e um reais).”. Em tutela de urgência pleiteou a suspensão do leilão do imóvel objeto da lide até a resolução do mérito do presente processo. No mérito pugnou pela resolução do contrato e formulou pedidos alternativos. Juntou aos autos os documentos por meio dos quais almeja comprovar sua pretensão. Deferido a tutela de urgência para determinar a suspensão do leilão do imóvel do autor, marcado para os dias 28 e 30 de abril de 2020 (id. 62009354). Citada, a parte ré não apresentou contestação (id. 64371322), contudo, a revelia da parte demandada foi anulada, conforme agravo de instrumento (n°0739551-42.2021.8.07.0000), restituindo-se o prazo para contestação (id. 151768119). O feito foi suspenso (id. 64871847). Determinada a realização da perícia contábil (id. 85030954), o laudo foi apresentado ao id. 96060298. Réplica no id. 154764922. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. Registre-se, inicialmente, que a relação jurídica na hipótese vertente é de consumo, porquanto a ré é prestadora de serviços, sendo o autor destinatário final desses produtos e serviços, consoante se infere dos artigos 2º e 3º, ambos da Lei n. 8.078/90 De mais a mais, cumpre ressaltar que a cláusula que estabelece um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra afigura-se perfeitamente válida e não atenta contra os princípios do Código de Defesa do Consumidor, mesmo porque a natureza do empreendimento recomenda tal dilação. Não é necessária justificativa ligada a caso fortuito ou força maior para utilização do prazo de tolerância, pois qualquer imprevisto ainda que decorrente de chuvas, greves, falta de insumos, mão de obra e demora na expedição da carta de habite-se deve ser resolvido durante este período. No presente caso, restou incontroverso que as partes firmaram, no dia 17/12/20, um contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel referente à unidade 1126 do empreendimento "Le Quartier Águas Claras Gallerie & Bureau", situada em Águas Claras/DF, pelo valor de R$ 177.796,40 (cento e setenta e sete mil, setecentos e noventa e seis mil e quarenta centavos). A parte autora pagou a quantia de R$ 7.541,20 de sinal, restando um saldo remanescente de R$ 170.255,20 (id. 62004975). O prazo da entrega do imóvel era 28/02/14, com prazo de tolerância de 180 dias o prazo para entrega expirou em 28/08/14 (cláusula 4.7 - id. 62002783), sendo o HABITE-SE averbado junto a matrícula do imóvel somente no dia 28/12/18 (ids. 151768119 e 76450803). Assim, o imóvel não foi entregue no prazo contratual e, de igual forma, a parte autora não promoveu o pagamento do saldo devedor quando da sua primeira notificação (20/03/19). A própria parte autora afirmou que somente respondeu à notificação da ré no dia 31/10/20. Como se denota, ainda, no dia 17/04/20, o réu notificou extrajudicialmente o autor para que pagasse o saldo devedor do imóvel no valor de R$ 398.148,93 (id. 62002787), tendo o autor ingressado com a ação no dia 20/04/20. A parte autora formulou pedidos confusos, pois questionou os valores, pugnou pela suspensão do leilão, mas, como se denota, ao final optou pela rescisão do contrato, pedido este o qual a ré não se opôs (id. 151768119). Pois bem, o artigo 476 do Código Civil estabelece que nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Assim, entendo que, no caso em tela, inexistindo comprovação do cumprimento da obrigação contratual por ambas as partes, demonstra a culpa recíproca pelo descumprimento do contrato, tanto por parte da ré, que não entregou o bem na data pactuada, tanto pela parte autora, que não efetuou o pagamento das parcelas decorrentes do contrato. Tanto é que a parte ré, anos depois, veio a promover a notificação para leilão do bem. O caso desafia, portanto, o retorno das partes ao “statu quo ante”, sem a imposição de cláusula penal em (des)favor de qualquer delas. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. IMPUTAÇÃO NÃO FUNDAMENTADA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL NÃO VERIFICADO. PRELIMINARES REJEITADAS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA CONCORRENTE DOS CONTRATANTES. PROMITENTES-VENDEDORAS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PROMITENTES-COMPRADORES. INADIMPLEMENTO DE PRESTAÇÕES PECUNIÁRIAS. CULPA RECÍPROCA. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. PARTES RETORNADAS AO STATUS QUO ANTE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. CITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PERCENTUAL SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. REGRA LEGAL. ART. 82, § 2º, DO CPC. ART. 85, § 8º, DO CPC. INCIDÊNCIA SUBSIDIÁRIA. APRECIAÇÃO EQUITATIVA DESAUTORIZADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1. Preliminares. 1.1 Não conhecimento do recurso. Postulação não fundamentada. Assertiva genérica que torna inviável o exame da questão. Preliminar de não conhecimento rejeitada. 1.2 Falta de interesse de agir. Mácula não configurada. Interesse de rescindir o compromisso firmado e de obter indenização por alegado inadimplemento contratual imputado ao cocontratante. Desfazimento de negócio jurídico que demanda intervenção do Poder Judiciário. Processo judicial que se mostra útil e adequado ao objetivo declarado pelos autores. 2. A pactuação da cláusula contratual que prevê a extensão do prazo de entrega do imóvel em construção em mais 180 (cento e oitenta) dias úteis não se revela abusiva, justificando-se pela complexidade do empreendimento voltado à construção civil. Precedentes deste Tribunal de Justiça. 3. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ajuste não concretizado. Culpa recíproca dos contratantes. Promitente-vendedora e promitente-vendedor que concomitantemente colaboram para rescisão do contrato. 3.1. Atraso na entrega da obra. Inadimplemento das empresas promitentes-vendedoras que enseja a devolução de todas as importâncias pagas pelo promitente-comprador em cumprimento às obrigações pecuniárias ajustadas. A devolução de todos os valores pagos pelo promitente-comprador é medida que se impõe como consequência lógica da frustração do negócio jurídico de natureza patrimonial por culpa da cocontratante, a construtora/incorporadora, inadimplente pela não entrega da unidade imobiliária no tempo contratualmente previsto. 3.2. Promitentes-compradores. Consumidores que deixaram de quitar prestações pecuniárias contratualmente ajustadas. Negócio não concretizado ao término da obra por inadimplemento dos promitentes-compradores que, chamados a efetuar o pagamento do preço devido, quedaram-se inertes. 3.3. Objeto do contrato não concretizado por culpa concorrente dos contratantes. Hipótese que afasta a possibilidade de incidência de cláusula penal em favor da construtora, bem como impossibilita o arbitramento de indenização por perdas e danos em favor dos adquirentes. Caso concreto em que devida a rescisão do contrato com retorno das partes ao estado em que se encontravam antes do ajuste, sem imposição de multa ou arbitramento de indenização. 4. Caracterizada hipótese de responsabilidade por inadimplemento contratual, como nos autos, os juros moratórios incidem a partir da citação válida (art. 405 do CC). 5. Honorárias de sucumbência. Em regra, no tocante aos honorários advocatícios, incidem os preceitos insculpidos no art. 85, § 2º, do CPC. Referida verba deve ser fixada entre percentuais específicos sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa. 5.1. Os limites e critérios previstos no aludido § 2º do art. 85 do Código de Ritos, por sua vez, aplicam-se independentemente do conteúdo da decisão, inclusive aos casos de improcedência ou de sentença sem resolução de mérito (art. 85, § 6º, do CPC). 5.2. Quanto à regra estabelecida no § 8º do art. 85 do CPC, que prevê a possibilidade de que seja estimada proporcionalmente a verba honorária, conforme o empenho efetivamente exigido pela demanda e revelado pelos advogados na condução da causa, apresenta natureza subsidiária, pelo que aplicável às hipóteses em que não aferível o proveito econômico ou quando muito baixo o valor da causa. 5.3. Neste passo, à míngua de qualquer enquadramento legal que justifique o arbitramento por apreciação equitativa à hipótese dos autos, considerando os termos do art. 85, § 2º, do CPC, os honorários advocatícios devem ter por base o valor da condenação, que no caso concreto, corresponde à totalidade dos valores adimplidos, devidamente corrigido pelo INCC, desde a data do desembolso de cada parcela, acrescidos de juros de mora de 1% a contar da citação (art. 405 CC). 6. Preliminares rejeitadas. Recurso conhecido. No mérito, parcialmente provido. Honorários majorados. (TJ-DF 07055881720208070020 DF 0705588-17.2020.8.07.0020, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, Data de Julgamento: 16/02/2022, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 04/03/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Declaro que a restituição de valores pela parte requerida deve ocorrer em pagamento de parcela única, vedada qualquer retenção. Segundo a conclusão do laudo pericial, o valor do saldo devedor em 15/04/2019, para quitação, já considerado o valor pago pelo Autor, somava R$ 304.504,46; o valor apurado pela perícia na data de 26/03/2020 somava R$ 315.781,65, correspondente ao saldo devedor das parcelas pactuadas, atualizada pelo INCC até 15/04/2019 e, INCC+IGPM após esta data, ou seja, uma diferença de R$ 82.367,28; as parcelas do financiamento que foram quitadas estão demonstradas no APÊNDICE 01, e se somam em R$ 54.435,58, compreendendo o período de fevereiro/2011 a janeiro/2014. (id. 96060298). Logo, o autor pagou a quantia de R$ 54.435,58. TAXAS DE CONDOMÍNIO. No presente caso, a parte autora arcou com a quantia de R$ 822,29 (id. 62004970 e 62004972) a título de taxa de condomínio. Dessa forma, considerando que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais anteriores à imissão na posse é de responsabilidade da construtora, a demanda deve promover a restituição ao requerente. DOS LUCROS CESSANTES No caso concreto, a parte autora requereu a condenação da ré em lucros cessantes. Ocorre que, no presente caso, houve a resolução do negócio pela demonstração da existência de culpa concorrente, a implicar equivalência de culpas, devendo as partes retornarem ao "status quo ante", sem o estabelecimento de eventuais perdas e danos ou aplicação de penalidades contratuais. Logo, não há que se falar em lucros cessantes se não houve culpa exclusiva da ré. DA INDENIZAÇÃO OFERTADA PELA RÉ. O Autor aduziu que faz jus a multa em razão do atraso na entrega o imóvel, no valor de R$ 65.847,77 (sessenta e cinco mil, oitocentos e quarenta e sete reais e setenta e sete. Ocorre que, com a rescisão do contrato com retorno das partes ao estado em que se encontravam antes do ajuste, não há que se falar em imposição da multa ofertada pela ré para abatimento do saldo devedor. DOS DANOS MORAIS. No que diz respeito aos danos morais, sabe-se que a responsabilidade civil, já assentada na Constituição de 1998 (art. 5º, inc. X), também foi disciplinada no plano infraconstitucional através do Código de Defesa do Consumidor e, mais recentemente, no artigo 186 do Código Civil de 2002, o qual estatui que a violação de direito ou a causação de dano, ainda que exclusivamente moral, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, constitui ato ilícito. De outro lado, há dissenso doutrinário e jurisprudencial quanto ao cabimento do dano moral, se somente possível diante de ato ilícito ou, eventualmente, nas hipóteses de inexecução de contrato. Para o caso dos autos, por mais que se queira argumentar, não se verifica fato ensejador e capaz de ofender o patrimônio ideal do autor, sendo hipótese de se debitar eventuais contratempos às chamadas vicissitudes da vida moderna. DISPOSITIVO. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para: a) Revogar a tutela de urgência de id. 62009354. b) Decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel; c) Condenar a parte ré à devolução dos valores pagos pela parte autora (id. 96060299), acrescido de correção monetária pelos índices oficiais desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; d) Condenar a parte ré a restituir ao autor o valor de despendidos a título de taxa de condomínio anterior à entrega das chaves (R$ 822,29 – id. 62004972), com correção monetária desde a data do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Face a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, na proporção de 50% para cada parte. Fixo os honorários em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do Código de Processo Civil. Transitada em julgado esta sentença, arquivem-se os presentes autos, com as cautelas de praxe. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. BRASÍLIA, DF, 25 de agosto de 2023 15:08:08. MARCIA ALVES MARTINS LOBO Juiz de Direito

28/08/2023, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Processo Desarquivado

Arquivado Provisoramente

Decorrido prazo de LB-10 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL em 28/10/2024 23:59.

Publicado Intimação em 07/10/2024.

Publicado Decisão em 07/10/2024.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 04/10/2024

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 04/10/2024

Recebidos os autos

Outras decisões

Conclusos para despacho para Juiz(a) MARCIA ALVES MARTINS LOBO

Processo Desarquivado

Juntada de Petição de petição

Arquivado Definitivamente

Processo Desarquivado

Todas as movimentações(312)

Todos os documentos(66)