Procedimento Comum Cível 0727955-24.2022.8.07.0001 - TJDFT

Procedimento Comum Cível 0727955-24.2022.8.07.0001 - TJDFT | JusConsulta

04/12/2023, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0727955-24.2022.8.07.0001. AUTOR: JULIO CESAR CARDONA REU: BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA REVEL: BANCO BRADESCO S.A. SENTENÇA Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VACIVAGCL 1ª Vara Cível de Águas Claras Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de ação de obrigação de fazer ajuizada por JULIO CESAR CARDONA em desfavor de BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e de BANCO BRADESCO S.A, partes qualificadas nos autos. Narra a parte autora que em 07/02/2022 adquiriu os direitos aquisitivos do imóvel descrito como UNIDADE 704, GARAGEM 226, SITUADO À RUA JACARANDÁ, LT 22, EMPREENDIMENTO CONCEPT, ÁGUAS CLARAS – BRASÍLIA - DF, junto à empresa RFJ COMUNICAÇÃO E TREINAMENTO LTDA. Afirma que o imóvel foi devidamente quitado, mas que não houve a baixa da hipoteca, mesmo com o prazo para esse ato estando finalizado, de modo a impedir a transferência registral ao comprador. Aduz que a hipoteca está dada ao BANCO BRADESCO, AV.6/325967, sendo obrigação da incorporadora BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA adotar medidas para esse fim, bem como passar a escritura definitiva. Ao fim requer a procedência do pedido para que haja a adjudicação compulsória do imóvel acima descrito, tornando definitivo o registro da propriedade em nome do autor, com baixa de todos os gravames. O pedido de antecipação de tutela foi negado, conforme id. 132759677. Realizada audiência de conciliação, id. 142220781, não houve acordo. Em contestação, id. 144581982, a requerida BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS alegou preliminarmente inépcia da inicial por ausência de legitimidade passiva e falta de interesse de agir, fundado no fato de caber à instituição financeira (Banco Bradesco) proceder com a devida liberação hipotecária, e que não tinha conhecimento do negócio do autor com o anterior proprietário. No mérito, alega inexistir responsabilidade de sua parte para proceder a baixa da hipoteca, cabendo tão somente ao banco Financiador, na qualidade de credor hipotecário, promover a liberação do gravame. Réplica, sob id. 148897233. Decisão de id. 151992865, declinou a competência, sendo os autos redistribuídos para este juízo da 1ª Vara Cível de Águas Claras-DF. Decisão de id. 165648438, determinou a inclusão do feito do Banco Bradesco, credor hipotecário, que, sendo citado, não se manifestou nos autos, sendo decretada a sua revelia, id. 169662469. Inexistindo outras provas a produzir, vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. Da preliminar de ilegitimidade passiva e falta de interesse de agir. Segundo a Teoria da Asserção, as condições da ação são analisadas com base nas alegações apresentadas na petição inicial. Se a verificação do conjunto de provas for necessária, a questão será encaminhada para o julgamento do mérito. Nesse contexto, fica evidente que a análise do interesse de agir e ilegitimidade passiva requer o exame detalhado das provas produzidas, levando a uma decisão sobre a procedência ou improcedência dos pedidos, em vez da extinção do processo sem resolução do mérito, devendo as preliminares serem rejeitadas, ainda mais considerando a relação jurídica entre as partes e os fatos narrado nos autos. Ademais, um dos fundamentos da falta de interesse de agir, isto é, o autor não ter procurado extrajudicialmente o requerido, se contrapõe à resistência discutida no mérito de que não lhe cabe proceder a baixa da hipoteca. Assim, rejeito as preliminares. Do mérito. A questão posta em julgamento cinge-se à análise da obrigação das partes requeridas em procederem à baixa da hipoteca que recai sobre o imóvel adquirido pelo autor. Da análise dos autos, verifico que o autor celebrou com a empresa RFJ COMUNICAÇÃO E TREINAMENTO LTDA contrato de aquisição dos direitos aquisitivos da unidade imobiliária descrita acima, nestes autos, e que esta última teria firmado contrato com a primeira requerida, conforme documentos de id. 132440725. Pelo documento de id. 132440726, instrumento de compromisso de compra e venda, firmado entre autor e a empresa RFJ COMUNICAÇÃO E TREINAMENTO LTDA, fica demonstrado que houve a transferência dos direitos sobre o imóvel em questão. Ainda, é possível verificar que a 1ª requerida ofereceu o imóvel em garantia ao 2º requerido (Banco Bradesco), cuja hipoteca está gravada no registro AV.6/325967, na respectiva matrícula do imóvel, sob id. 132440730. Em sua contestação, a 1ª requerida não se opôs ao fato do imóvel se encontrar com o seu preço quitado, sendo, portanto, incontroverso, assim como também não há oposição em relação ao negócio jurídico celebrado pelo autor e primeiro titular do contrato de promessa de compra e venda do imóvel com a 1ª requerida. Em sua defesa, a 1ª requerida se limita a afirmar que o gravame não impede o exercício de nenhum direito e que não teria legitimidade para proceder a baixa da hipoteca, atribuição a qual cabe à instituição financeira, Banco Bradesco. Nos termos da súmula 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Cumpre destacar que a Súmula 308 do STJ, que não fez distinção entre imóvel comercial ou residencial para outorga da escritura ao comprador após quitação do preço. Assim, o que se percebe, portanto, que os requeridos não trouxeram aos autos nenhum fato imputável ao autor capaz de justificar a manutenção da hipoteca incidente sobre a unidade imobiliária. A propósito, no capítulo X, do contrato sob id. 132440725, consta que o comprador fica ciente que o vendedor (1ª requerida) deu ao credor hipotecário, em garantia, os direitos creditórios referente ao respectivo instrumento, cujo produto teria como destino a amortização da dívida da unidade. Todos os itens do capítulo 10 atribui a responsabilidade do promitente vendedor [Brazielense Empreendimentos] em comunicar ao Credor [Banco Bradesco] sobre a amortização da dívida da unidade, inclusive eventual amortização extraordinária. Ainda, no capítulo IX, do referido contrato, constou que “a liberação do gravame hipotecário que recai sobre o imóvel objeto deste instrumento somente ocorrerá após o pagamento integral da dívida da unidade”. Por essas razões, não havendo impugnação quanto ao pagamento integral da dívida da unidade, nem em relação à transferência dos direitos aquisitivos referidos, nem demonstrou a 1ª requerida ter comunicado à instituição financeira do pagamento integral da dívida do imóvel, a procedência do pedido é medida que se impõe. No que toca à responsabilidade do banco, a jurisprudência do e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios tem reconhecido a existência de solidariedade entre a vendedora/construtora e o banco/credor hipotecário pela retirada do ônus gravado na matrícula do imóvel. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. BAIXA DA HIPOTECA. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. MANUTENÇÃO. CONDENAÇÃO DO BANCO CREDOR HIPOTECÁRIO AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. CABIMENTO. VALOR DA VERBA HONORÁRIA. MANUTENÇÃO. 1. Conforme entendimento sumulado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não têm eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308). 3. Independentemente da efetiva ciência do promitente comprador a respeito do gravame incidente sobre o imóvel adquirido, de natureza residencial ou comercial, o adimplemento da totalidade do preço gera obrigação de baixa da hipoteca e de outorga da respectiva escritura pública de compra e venda, no prazo contratual ajustado. 4. A baixa do gravame hipotecário que recaiu sobre o imóvel já quitado configura responsabilidade solidária entre a promitente vendedora e o agente financiador, de modo que ambos os réus devem responder pelo pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência. 5. Constatado que o valor arbitrado a título de honorários de sucumbência se mostra compatível com os parâmetros previstos no artigo 85 do Código de Processo Civil, tem-se por incabível a redução pretendida pelo banco réu/apelante. 6. Recurso de Apelação conhecido e não provido (Acórdão 1299190, 07270935820198070001, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 5/11/2020, publicado no DJE: 1/12/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Por essas razões, a procedência do pedido é medida que se impõe a fim de impor aos requeridos, solidariamente, a baixa do gravame hipotecário que incide sobre o imóvel adquirido pelo autor. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido e CONDENO as partes requeridas a proceder à baixa da hipoteca que recai sobre o imóvel adquirido pelo autor, descrito por UNIDADE 704, GARAGEM 226, situado à Rua Jacarandá,, LT 22, EMPREENDIMENTO CONCEPT, ÁGUAS CLARAS, matrícula n. 325967, do Cartório do 3º Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, no prazo de 30 (trinta) dias. Condeno a 1ª requerida ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, diante do princípio da causalidade e resistência ao pedido. Deixo de condenar o 2º requerido, Banco Bradesco, em custas e honorários uma vez não ter dado causa ou resistência ao direito do autor, sendo o impedimento gerado pela inércia da 1ª requerida que deveria ter comunicado o pagamento integral para liberação do gravame, assim como eventual confecção de escritura pública para registro imobiliário. Sentença registrada e publicada eletronicamente. Intimem-se. Águas Claras, DF, 10 de outubro de 2023 19:56:52. MARCIA ALVES MARTINS LOBO Juíza de Direito

12/10/2023, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Juntada de Petição de petição

Recebidos os autos

Determinado o arquivamento definitivo

Conclusos para decisão para Juiz(a) MARCIA ALVES MARTINS LOBO

Juntada de Petição de comunicação

Processo Desarquivado

Juntada de Petição de petição

Arquivado Definitivamente

Expedição de Certidão.

Publicado Certidão em 11/12/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 10/12/2025

Remetidos os autos da Contadoria ao 1ª Vara Cível de Águas Claras.

Recebidos os autos

Juntada de Petição de petição

Todas as movimentações(150)

Todos os documentos(30)