Procedimento Comum Cível 0703436-52.2022.8.07.0011 - TJDFT

Procedimento Comum Cível 0703436-52.2022.8.07.0011 - TJDFT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0703436-52.2022.8.07.0011. REQUERENTE: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO PARQUE DO DISTRITO REQUERIDO: ETWART JERONIMO DA SILVA JUNIOR SENTENÇA I - Relatório Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VCFAMOSNUB Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Cuida-se de ação de cobrança movida por ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO PARQUE DO DISTRITO em desfavor de ETWART JERONIMO DA SILVA JUNIOR, partes devidamente qualificadas, em que o autor pretende a condenação da ré ao pagamento de taxa de manutenção inadimplidas. Alega o autor, em síntese, que a parte ré é proprietária de imóvel constituído pelo Lote 13, Quadra 42, do Loteamento Villa Suíça (Associação dos Proprietários do Loteamento Parque do Distrito), e, que nesta condição está obrigada ao pagamento das taxas de manutenção, que são rateadas entre todos os associados. Relata que a ré está em débito, uma vez que deixou de pagar as despesas referentes ao seu lote, perfazendo dívida que somava a importância de R$ 15.121,82 (quinze mil, cento e vinte e um reais e oitenta e dois centavos), ao tempo do ajuizamento da ação. Requer, assim, a procedência do pedido, para condenar a ré ao pagamento da importância descrita na inicial. Citado no ID n. 170518886, o réu apresentou contestação de ID. 171006012. Suscitou preliminar de ilegitimidade passiva diante da cessão dos direitos incidentes sobre o imóvel. Não aduziu matéria de mérito. Requer o julgamento pela improcedência do pedido autoral. Réplica no ID n. 176490008. As partes foram intimadas a especificar provas no ID n. 184827139, sendo que ao autor nada requereu; já o réu pleiteou a produção de prova testemunhal. A decisão de ID. 184827139 indeferiu o pedido de prova oral. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. II - Fundamentação Promovo o julgamento antecipado do mérito, na forma do art. 355, I, do CPC, porquanto sendo a questão debatida principalmente de direito e, no que tangencia o campo dos fatos, pode ser solucionada à luz da documentação já acostada aos autos. A preliminar suscitada pelo réu de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada, já que os documentos anexados pelo autor dão conta do compromisso assumido pelo réu quanto às obrigações da associação. Analisar a responsabilidade do réu quanto ao adimplemento das taxas após a cessão de direitos é matéria afeta ao mérito. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. No mais, verifico presentes os pressupostos processuais e sigo ao exame do mérito. Os condomínios irregulares, conforme entendimento esposado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, revestem-se de natureza jurídica de associações civis, as quais não podem impor aos não associados o pagamento de taxas de manutenção ou contribuições de qualquer natureza. Nessa esteira, consolidou-se a tese de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015). Por outro lado, esta Egrégia Corte, ao se debruçar sobre a realidade fática das agremiações residenciais sob a denominação de "condomínios irregulares" no âmbito do Distrito Federal, entendeu pela ausência de similitude com os casos ensejadores da tese fixada em sede de recurso repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça. Destaco, por oportuno, trecho do voto Desembargador Relator James Eduardo Oliveira, proferido no acórdão n. 1059565, 20150710132060APC, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 25/10/2017, publicado no DJE: 14/11/2017. Pág. 507/512, o qual esclarece a distinção fática existente entre as hipóteses: “Sem embargo à indiscutível densidade jurídica desse vetor jurisprudencial, admitir que a pessoa que adquire a posse ou os direitos pessoais relativos a imóvel situado em condomínio irregular possa usufruir de todos os benefícios da vida comunitária e dos serviços que lhe são onerosamente disponibilizados, sem qualquer contraprestação, induz ao enriquecimento ilícito e acaba por deixar ao desamparo jurídico esses núcleos residenciais que se formaram com base no protótipo organizacional dos condomínios edilícios. Exatamente por isso, não se pode deixar à margem do direito e sem a adequada solução jurisdicional os litígios que envolvem a recusa de adimplemento dos encargos condominiais por aquele que, a par de optar por adquirir lote em um núcleo comunitário que exige contrapartida e de se beneficiar de toda a estrutura condominial, refugia-se em aspectos formais que, bem ponderados, não suprimem a verdadeira natureza da relação jurídica estabelecida”. Da mesma forma, este c. TJDFT vem entendendo não se aplicar para os condomínios irregulares no DF a matéria ventilada (RE 695.911), conforme se pode observar do seguinte aresto. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TEMA Nº 882 DO STJ. TEMA Nº 492 DO STF. DISTINGUISHING. PECULIARIDADE DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA LOCAL. TAXA DE MANUTENÇÃO. BENFEITORIAS COMUNS. DISPOSIÇÃO EM CONVENÇÃO E ASSEMBLEIAS. COMPROVAÇÃO DE ADESÃO TÁCITA. LEGITIMIDADE DA PRETENSÃO. 1. Considerada a peculiaridade da questão fundiária no Distrito Federal e entorno, considera-se legítima a cobrança das despesas condominiais do morador/possuidor que se utiliza dos serviços de manutenção de áreas comuns do imóvel, prestados pela gestão administrativa da Associação de Moradores com a estipulação de taxas em Convenção ou Assembleia, sob pena de violação ao Princípio da Vedação do Enriquecimento sem Causa. 2. Os condomínios irregulares do Distrito Federal configuram condomínios de fato, equiparados ao condomínio edilício, cuja infraestrutura urbana é criada e mantida exclusivamente pelos moradores/possuidores do local, inexistindo concurso de verbas públicas. Esta situação é diversa da que foi abordada nos julgamentos do REsp 1.439.163/SP (Tema 882) e do RE 695.911/SP (Tema 492), pois tratam de associações de moradores de loteamentos urbanos regulares, de bairros abertos, que se associam voluntariamente para consecução de objetivos comuns. 3. A aquisição de imóvel por meio de Contrato de Promessa de Compra e Venda no qual há menção expressa à existência de condomínio de fato em formação caracteriza a anuência tácita do adquirente às suas regras, mesmo formalizadas posteriormente em Ata de Assembleia Geral de Constituição de Associação de Moradores. 4. Apelo conhecido e provido. (Acórdão 1422047, 07280196820218070001, Relator: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 5/5/2022, publicado no DJE: 23/5/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Portanto, nessa ordem de ideias, entendeu-se que o funcionamento do condomínio irregular nos mesmos moldes dos condomínios edilícios, com a sujeição dos possuidores ou titulares de direitos sobre as frações imobiliárias aos parâmetros obrigacionais dessas entidades jurídicas, atrai a incidência das normas regentes destes últimos, notadamente no que diz respeito às contribuições condominiais, por haver evidente distinção quanto à hipótese apreciada pelo C. Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido, é o Enunciado n. 89 da Primeira Jornada de Direito Civil: “o disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”. Assim, se a associação existe e funciona exclusivamente em função das unidades autônomas que compõem o condomínio de fato, a pessoa que adquire a fração e passa a residir no local, utilizando a infraestrutura correspondente, adere, ainda que tacitamente, ao projeto associativo, como é o caso apresentado nos autos. Com efeito, não há como dissociar a titularidade da unidade autônoma da entidade associativa que foi criada justamente para gerir a comunidade habitacional. O adquirente, por óbvio, tem conhecimento de que a unidade integra um organismo coletivo de cuja infraestrutura e serviços passa a usufruir. Em situações dessa natureza, o vínculo associativo provém da aquisição da unidade autônoma e desta é indissociável. Não há falar em ofensa ao art. 5º, XX, da Constituição Federal, pois a associação, no caso, não é compulsória, mas, antes, decorre da voluntária ação do morador em adquirir um imóvel inserido em área condominial, com serviços e comodidades onerosamente providenciadas, e das quais usufrui apenas pelo fato de ser adquirente. Deste modo, estando o lote do réu integrado ao organismo condominial, é válida a cobrança das chamadas “taxas de manutenção”. Delineadas tais premissas, o réu defende que não pode ser responsabilizado pelo adimplemento das taxas de manutenção considerando que em 14 de outubro de 2016 realizou negócio jurídico com Alexandre Coelho Amorim para a venda do imóvel em questão, conforme contrato de ID. 171157253. Convém ressaltar que as taxas possuem natureza propter rem, ou seja, trata-se de uma obrigação que se vincula à coisa, acompanhando-a, atribuindo um dever proveniente da própria coisa a quem detenha ou venha a deter a titularidade do correspondente direito real. Desse modo, eventual alteração subjetiva, decorrente da alienação do imóvel, impõe ao adquirente a assunção da obrigação de pagamento das taxas condominiais, sejam as vincendas, como também as vencidas. Contudo, para que o cedente não tenha responsabilidade pelo seu pagamento, em ação ajuizada pelo condomínio/associação de moradores, é requisito indispensável que este tenha sido cientificado inequivocamente acerca da cessão de direitos sobre o bem objeto da cobrança. É curial destacar que a eg. Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS, processado sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou o seguinte entendimento: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Desse modo, como o imóvel continua registrado em nome do réu nos cadastros da parte autora e que o réu não demonstrou ter realizado qualquer comunicação ao condomínio acerca da transferência da titularidade e da imissão na posse do bem pelo adquirente, não há como desobrigar o réu do pagamento das taxas ora cobradas. Esta Eg. Corte também já se manifestou sobre o assunto, senão vejamos: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. TESE DEFENSIVA. INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. PROVA. IMISSÃO. INCIDÊNCIA. TEMA 886, STJ. RECURSO ADESIVO. OMISSÃO NO ARBITRAMENTO DO HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. Trata-se de ação de cobrança de taxas condominiais, na qual o réu argumenta que não é o responsável pela dívida, porque o imóvel foi alienado a terceiro. 2. Incidem na questão controvertida as teses do TEMA 886 do Superior Tribunal de Justiça: "Controvérsia sobre quem tem legitimidade - vendedor ou adquirente - para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro". 3. No caso concreto, não há a "(...) ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação" - parte final da tese "a", bem como não "(...) restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse (...)" - tese "c". Assim, das circunstâncias do acervo probatório carreado aos autos do caderno processual (tese "b"), tem-se que o autor se desincumbiu do próprio ônus quanto ao fato constitutivo (art. 373, I, do CPC). 4. Recurso do réu improvido; e, adesivo autoral, provido, para arbitrar os honorários advocatícios sucumbenciais. (Acórdão 1359380, 07294905620208070001, Relator: LEILA ARLANCH, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 28/7/2021, publicado no DJE: 27/8/2021.) Posto isso, não tendo a parte ré demonstrado o adimplemento das parcelas indicadas na petição inicial, ônus a esta atribuído, nos termos do artigo 373, II, do CPC, cabível a cobrança em comento, assegurando o direito de regresso em relação ao comprador. Contudo, em atendimento ao julgado pelo STJ no REsp 1.345.331/RS acima citado, entendo que a partir da intimação do condomínio para apresentar réplica à contestação do réu, tomou conhecimento inequívoco da cessão do imóvel realizada, afastando-se, assim, a responsabilidade do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Portanto, limito a responsabilidade do requerido até 04/10/2023, data da publicação da decisão de ID. 173735058 que intimou o autor para apresentar réplica, cabendo ao autor cobrar do atual proprietário as demais parcelas vencidas e vincendas. III - Dispositivo Do exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, resolvo o mérito e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, para CONDENAR o réu a pagar ao autor as taxas declinadas na planilha de ID n. 132816482, acrescidas das vencidas até 04/10/2023, por força do art. 323 do CPC, com multa moratória de 2% sobre o débito, devidamente corrigido pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada parcela. Diante da sucumbência mínima do autor, condeno o réu ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. Transitada em julgado e não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Intimem-se. Sentença registrada eletronicamente. Núcleo Bandeirante/DF. CAMILLE GONÇALVES JAVARINE FERREIRA Juíza de Direito Substituta Documento datado e assinado eletronicamente

25/04/2024, 00:00

—

Arquivado Definitivamente

Expedição de Certidão.

Decorrido prazo de ETWART JERONIMO DA SILVA JUNIOR em 14/04/2025 23:59.

Publicado Certidão em 07/04/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 04/04/2025

Expedição de Certidão.

Remetidos os autos da Contadoria ao Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante.

Recebidos os autos

Remetidos os Autos (em diligência) para Núcleo Permanente de Cálculos de Custas Judiciais e de Multas Criminais

Transitado em Julgado em 27/03/2025

Decorrido prazo de ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO PARQUE DO DISTRITO em 26/03/2025 23:59.

Juntada de Petição de petição

Publicado Sentença em 28/02/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/02/2025

Recebidos os autos

Todas as movimentações(181)

Todos os documentos(26)