Cumprimento de sentença 0706335-89.2023.8.07.0010 - TJDFT

Cumprimento de sentença 0706335-89.2023.8.07.0010 - TJDFT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Processo: 0706335-89.2023.8.07.0010. AUTOR: JANDERSON JUNIO PEREIRA DOS SANTOS REU: LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADO LTDA, LAGOA ECO TOWERS DECISÃO A parte autora (ID 192019720) e a parte ré (ID 191740848) opõem Embargos de Declaração em face da r. sentença de ID 190617584, alegando, em síntese, omissão, contradição e obscuridade em seu conteúdo, pugnando por seu recebimento e acolhimento em seus efeitos infringentes, com a modificação da sentença proferida. É o breve relato. DECIDO. Os embargos de declaração devem lastrear-se nos pressupostos de vícios do julgado elencados no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, limitados a sanar determinados defeitos, sendo que a omissão é a ausência de abordagem sobre questão debatida nos autos e necessária para a formação do silogismo. Obscuridade é a falta de clareza do dispositivo, podendo ocorrer pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão. E contradição somente ocorre quando existirem duas ou mais conclusões conflitantes sobre o mesmo tema. Analisando as alegações dos ora embargantes, não vislumbro a ocorrência de quaisquer dos requisitos para dar provimento aos embargos, não sendo este o meio recursal cabível para modificação da sentença. Com efeito, nos embargos de ID 191740848, a parte ré repisa questões que já foram objeto de análise expressa, clara e fundamentada pela r. sentença embargada, sendo certo que todas as suas alegações – preliminar de ilegitimidade passiva, valor da comissão de corretagem, retenção de valores pagos, termo inicial da correção monetária e juros de mora -, foram devidamente analisadas pela r. sentença, ainda que de forma contrária aos interesses da requerida. Igualmente, quanto aos embargos da parte autora (ID 192019720), sua pretensão não merece prosperar. Com efeito, a questão relativa à devolução dos valores pagos foi devidamente analisada pela r. sentença embargada, inclusive fazendo-se expressa menção à planilha de ID 177013933. Outrossim, quanto ao comprovante de pagamento do mês de agosto de 2023, verifico que tal documento somente foi juntado aos autos após a prolação da sentença, razão pela qual, por motivos óbvios, não poderia a r. sentença sobre ele se pronunciar. Ademais, nos termos do art. 435, do CPC, a juntada extemporânea de prova documental somente é permitida para demonstrar fatos supervenientes ou quando se tratar de documento novo, sendo ainda admitida, segundo a jurisprudência, nos casos em que a apresentação anterior não se fez possível por motivo de força maior, devidamente comprovado, o que não é o caso dos autos (Acórdão 1329792, 07130562620198070001, Relator: ANGELO PASSARELI, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 7/4/2021, publicado no DJE: 19/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Com efeito, em se tratando de comprovante de pagamento do mês de agosto de 2023, poderia a parte autora, facilmente, ter colacionado tal documento aos autos antes da prolação da sentença (março de 2024). O que, todavia, não o fez. Deve, assim, arcar com as consequências de sua desídia. Dessa maneira, não há que se falar em omissão, tendo em vista a juntada a destempo de documentação pela parte autora. Nesse sentido, a análise dos embargos de declaração demonstra que as partes pretendem, na verdade, a modificação do mérito da r. sentença embargada, o que não é possível pela via estreita dos embargos. Destarte, caso discordem da r. sentença, devem, caso queiram, utilizar os instrumentos processuais hábeis a modificar o mérito do que restou decidido, não sendo os embargos de declaração hábeis a satisfazer tal pretensão. Portanto, tendo em vista que a r. sentença analisou a lide de forma clara e coerente, à luz das provas produzidas e do direito aplicável à espécie, não há que se falar em omissão, contradição ou obscuridade. Desse modo, conheço dos presentes embargos, eis que tempestivos, para, no mérito, rejeitá-los. I. BRASÍLIA, DF, 22 de maio de 2024 16:56:19. Itanúsia Pinheiro Alves Juíza de Direito Substituta Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VCFOSSMA 2ª Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

24/05/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0706335-89.2023.8.07.0010. AUTOR: JANDERSON JUNIO PEREIRA DOS SANTOS REU: LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADO LTDA, LAGOA ECO TOWERS SENTENÇA Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VCFOSSMA 2ª Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de ação PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) proposta por JANDERSON JUNIO PEREIRA DOS SANTOS em face de LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADO LTDA e outros, partes qualificadas nos autos.. Narra o autor que adquiriu duas cotas do empreendimento Edifício Lagoa Eco Towers, localizado na Av Princesa Isabel, Quadra A5, Lote 3ª, Setor Lagoa Quente de Caldas Novas, Bloco D, Quinto Andar, Apart 602, Fações/cotas 11 e 12, Caldas Novas – GO, empreendimento do tipo time sharing ou multipropriedade. O contrato foi assinado em 05/01/2023, no valor de R$ 91.990,00. Que pagou em relação a entrada, parcelas e taxa de condomínio o valor total de R$ 12.800,00 Destaca ter sido vítima de propaganda enganosa, pois teria sido induzido a realizar a compra de uma fração da multipropriedade com a promessa de um negócio extremamente vantajoso, o que não aconteceu. Argumenta que não deve haver a retenção integral do valor pago a título de comissão de corretagem, tampouco dos demais valores já adimplidos. Aduz que não contratou serviços de corretagem, razão pela qual não deve ser o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem. Alega que a requerida deve ser condenada ao pagamento de indenização por danos morais. Postula, em pedido de tutela de urgência a suspensão da cobrança das parcelas vincendas e que a parte requerida se abstenha de incluir o nome da autora em cadastros de proteção. No mérito, requer a confirmação da tutela de urgência; a declaração de rescisão contratual por culpa da requerida; devolução integral dos valores pagos, em dobro, no valor total de R$ 22.913,30 e danos morais no valor de R$ 10.000,00. Decisão judicial indeferiu a gratuidade ao autor (ID 165975479). Interposto Agravo de Instrumento, foi deferida liminarmente a gratuidade de Justiça ao autor. Por meio da decisão de ID 168265222, foi deferido parcialmente o pedido de antecipação dos efeitos da tutela, para admitir o pedido de desfazimento em relação ao imóvel alvo da lide, determinando a suspensão do pagamento das parcelas vincendas, bem como das eventuais obrigações acessórias, tais como IPTU, ITBI e condomínio, a partir da presente decisão. Bem como a proibição de que a requerida venha a fazer cobranças ou negativações em relações a parcelas vincendas, bem como das eventuais obrigações acessórias, tais como IPTU, ITBI e condomínio, a partir da mencionada decisão Devidamente citada, a ré apresentou contestação de ID 177013926, na qual suscita preliminar de incompetência absoluta, tendo em vista a existência de cláusula compromissória no contrato celebrado entre as partes, bem como a escolha da cidade de Caldas Novas/GO como foro de eleição no contrato. Suscita, ainda, preliminar de ilegitimidade ativa, sob o argumento de que, por ser casado, a esposa do autor deveria figurar no polo ativo da demanda. No mérito, defende a aplicação da Lei nº 13.786/18 ao caso dos autos. Alega que a referida lei permite a retenção da integralidade da comissão de corretagem, a título de multa, bem como o percentual de até 25% do valor pago. Destaca que a rescisão do contrato ocorreu por mera liberalidade do adquirente, sem culpa da requerida. Aponta que o caso não gerou danos morais. Em conclusão, pediu pela improcedência. Réplica no ID 17970612. Aberta a oportunidade, as partes não pugnaram pela produção de outras provas. É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. Procedo ao julgamento conforme o estado do processo, nos moldes do artigo 354 do CPC, porquanto não há a necessidade de produção de outras provas, o que atrai a normatividade do artigo 355, inciso I, do Novo Código de Processo Civil. No mais, o Juiz, como destinatário final das provas, tem o dever de apreciá-las independentemente do sujeito que as tiver promovido, indicando na decisão as razões da formação de seu convencimento consoante disposição do artigo 371 do CPC, ficando incumbido de indeferir as provas inúteis ou protelatórias consoante dicção do artigo 370, parágrafo único, do mesmo diploma normativo. DA PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA A parte requerida suscita preliminar de incompetência absoluta, sob o argumento de que há cláusula compromissória no contrato celebrado entre as partes, bem como houve a escolha da cidade de Caldas Novas/GO como foro de eleição no contrato. A preliminar, todavia, não merece prosperar. De fato, a cláusula compromissória está disposta na cláusula quinta do contrato, com amparo no art. 4º, § 2º, da Lei 9.307/96. Contudo, evidencia-se a nulidade de cláusula de arbitragem fixada em contrato de adesão de natureza consumerista. Para que se negue o direito fundamental à inasfastabilidade da jurisdição, estabelecida no art. 5º, XXXV, da CF/1988, é essencial que a adoção de cláusula arbitral tenha decorrido de efetiva deliberação, discussão e aceitação de ambos contratantes. Relembre-se que a adoção de arbitragem envolve a assunção de custos elevados para o processamento de feitos nos Tribunais Arbitrais, decorrentes de encargos e taxas muitos superiores àqueles fixados nas Leis que definem as custas judiciais. Bem como, ser intuitivo que tais procedimentos estão associados a discussões contratuais mais complexas, diversas às meras discussões entre consumidor e fornecedor. Os elementos dos autos evidenciam a abusividade da adoção de cláusula de arbitragem em contrato de aquisição de imóvel em parcelas, com pagamento de entrada de baixo valor patrimonial. Neste mesmo sentido é a jurisprudência do TJDFT: “APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PRELIMINAR AFASTADA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. REQUISITOS LEGAIS. TEORIA DA CAUSA MADURA. DISTRATO. EXTINÇÃO DO CONTRATO ORIGINÁRIO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DE FORMA INTEGRAL E IMEDIATA. I. O instituto do juízo de arbitragem não é incompatível com as relações consumeristas, contudo, para que haja a confirmação da validade/eficácia da cláusula compromissória, devem ser observadas as formalidades legais (artigo 4º, Lei nº 9.307/1996 e artigo 51, VII, do CDC). Ademais, o ajuizamento de ação perante o Poder Judiciário demonstra a discordância do consumidor em submeter-se ao Juízo arbitral. Precedentes. Preliminar afastada. II. A celebração de termo de distrato ao contrato particular de promessa de compra e venda extingue, por consequência lógica, o contrato originário. III. Caracterizada a inadimplência do promitente vendedor quanto ao pagamento do termo de distrato, evidencia-se correta a inversão da penalidade, ante a ausência de previsão contratual. IV. Nesse contexto, a restituição das parcelas pagas deve ser feita de forma integral e imediatamente, a teor da Súmula 543 do STJ. V. Preliminar afastada. Apelação conhecida e provida.” (Acórdão 1395221, 07015821920198070014, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 27/1/2022, publicado no PJe: 23/2/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) Não bastasse isso, a mera propositura da presente demanda demonstra que o autor/consumidor recusou a escolha da cláusula arbitral e sua discordância quanto à instituição de tal cláusula. Sobre o tema, confira-se a jurisprudência deste eg. TJDFT: “APELAÇÃO. CONSUMIDOR. AÇÃO DE CONHECIMENTO AJUIZADA PELO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. DISCORDÂNCIA DO CONSUMIDOR QUANTO À INSTITUIÇÃO DA ARBITRAGEM. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA CASSADA. 1. São nulas de pleno direito as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que determinem a utilização compulsória de arbitragem, nos termos do art. 51, VII, do CDC. 2. Apesar da expressa aquiescência quanto à cláusula arbitral estipulada no contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, a mera propositura da demanda pelo consumidor evidencia o seu desinteresse na utilização da arbitragem, o que demonstra a sua ausência de concordância com a instituição desta técnica de solução de conflitos, reputada vulnerável na relação existente e, nessa medida, implica retirada da eficácia da cláusula compromissória e processamento da ação de conhecimento na esfera judicial. 3. Recurso conhecido e provido. Sentença cassada.” (Acórdão 1806206, 07308660320228070003, Relator: SANDRA REVES, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 24/1/2024, publicado no DJE: 19/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei) “APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. CONTRATO CONSUMERISTA DE ADESÃO. UTILIZAÇÃO PRÉVIA E COMPULSÓRIA. NULIDADE. AFASTAMENTO. SENTENÇA ANULADA. CAUSA MADURA. REVISÃO CONTRATUAL. IRRELEVANTE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA IRREGULAR. AUSÊNCIA DE TRANSPARÊNCIA E CLAREZA. DEVOLUÇÃO DEVIDA. POSSE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. CONCLUSÃO DAS OBRAS. EVIDÊNCIA. IPTU. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO. REDUÇÃO PARA 15%. 1. É nula a cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem (art. 51, inciso VII, do CDC), o que resta configurado ante a adoção prévia e compulsória no momento da assinatura do contrato de adesão, especialmente porque o mero ajuizamento da ação demonstra a discordância do consumidor em se submeter ao Juízo Arbitral, não podendo, nesse contexto, prevalecer disposição contratual compulsória que o afaste do provimento jurisdicional. (…) 11. Recurso conhecido e provido para anular a sentença. Ação de de rescisão contratual julgada parcialmente procedente.” (Acórdão 1741370, 07076935320228070001, Relator: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 16/8/2023, publicado no DJE: 22/8/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei) Assim, ante a alegação das partes e os elementos contidos nos autos reconheço a nulidade da cláusula compromissória. Por outro lado, quanto à escolha do foro de Caldas Novas/GO como foro de eleição, melhor sorte não assiste à requerida. Com efeito, a jurisprudência é firme no sentido de que o consumidor não é obrigado a ajuizar a ação no foro de eleição contratual, tudo a fim de facilitar a defesa dos seus direitos (artigo 6º, inciso VIII, artigo 51, inciso XV, e artigo 101, inciso I, todos do CDC). A respeito do tema, confira-se o julgado abaixo transcrito: “APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. INCOMPETÊNCIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. REGRA DE COMPETÊNCIA ABSOLUTA. FORO DE ELEIÇÃO AFASTADO. ESCOLHA DO AUTOR/CONSUMIDOR. MÉRITO. REAJUSTE DAS PARCELAS EM DESACORDO COM O CONTRATO. DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO FINANCEIRO. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. RESOLUÇÃO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O critério determinativo da competência nas ações derivadas de relações de consumo é de ordem pública, caracterizando-se como regra de competência absoluta, prevalecendo, inclusive, sobre o foro eventualmente eleito em contrato de adesão, conforme jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça (AgRg no AREsp 391.555/MS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/04/2015, DJe 20/04/2015). 2. Evidenciado o descumprimento contratual por parte das promitentes vendedoras que procederam os reajustes das parcelas em desacordo com o contrato, causando onerosidade excessiva ao adquirente e em evidente violação à boa-fé objetiva, resta caracterizada a culpa pela resolução contratual. 3. Decorrendo a resolução do contrato de culpa exclusiva das promitentes vendedoras, a devolução dos valores deve ser integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento, sob pena de enriquecimento ilícito (Súmula nº 543 do STJ). 4. Também não há que se falar em taxa pela fruição do imóvel, quando a resolução da avença decorre de culpa exclusiva das promitentes vendedoras. 5. O termo a quo da correção monetária a incidir sobre as parcelas a serem restituídas ao promitente comprador de imóvel após a resolução da avença por culpa da promitente vendedora é o desembolso de cada prestação, já que se trata de recomposição das quantias despendidas. 6. Nos casos de responsabilidade contratual, os juros moratórios devem ter como termo inicial a data da citação, nos termos do art. 240 do Código de Processo Civil. 7. Apelação conhecida, preliminar rejeitada, e, no mérito, não provida.” (Acórdão 1359203, 07223275320198070003, Relator: SIMONE LUCINDO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 28/7/2021, publicado no DJE: 10/8/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei) Nesse contexto, é nula a cláusula contratual de eleição de foro, sendo este juízo competente para processar e julgar a demanda, uma vez que se trata do domicílio do autor/consumidor. Rejeito, portanto, a preliminar de incompetência absoluta. DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA Suscita a requerida, ainda, preliminar de ilegitimidade ativa, sob o argumento de que, por ser casado, a esposa do autor deveria figurar no polo ativo da demanda. A referida preliminar não merece acolhida. Com efeito, o mero fato de o autor ser casado não conduz, necessariamente, à necessidade de presença de seu cônjuge no polo ativo da demanda. Ademais, figura como parte no contrato apenas o autor, razão pela qual não há que se falar em ilegitimidade ativa ad causam. Rejeito, pois, a preliminar de ilegitimidade ativa. Não há outras preliminares. Presentes os pressupostos processuais e condições da ação. DO MÉRITO De plano, é importante salientar que a relação jurídica estabelecida entre as partes configura nítida relação de consumo. Tal conclusão decorre do fato de que, tanto os promissários compradores, que adquirem onerosamente a unidade imobiliária autônoma e tornam-se os destinatários finais do imóvel, quanto a construtora (promitente vendedora), responsável pela venda do imóvel e pela prestação de serviços, consistentes na edificação das unidades imobiliárias, enquadram-se, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Versa o presente feito sobre a pretensão da parte requerente de rescindir o contrato de promessa de compra e venda, entabulado com a requerida, com a devolução integral e imediata do montante pago. Pois bem. O contrato foi celebrado em 05/01/2023 (ID 164123561). Em relação ao sistema da responsabilidade civil, estabelecido pelo CDC, vigora, em regra, a responsabilidade objetiva, que prescinde da demonstração da culpa do fornecedor do produto ou do serviço. Além do mais, o código, na tentativa de reequilibrar uma relação jurídica desigual, estabelece uma cláusula geral de solidariedade entre todos os causadores do dano e que, de certa forma, participaram da cadeia de produção do bem ou serviço (art. 7º, parágrafo único, do CDC). A relação estabelecida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, como norma geral, e pela Lei 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato que veio justamente para regulamentar a aquisição e realização de distratos entre consumidores e construtoras em incorporação imobiliárias (apartamentos) e loteamentos (condomínio de lotes), também envolvendo a Multipropriedade. De início, destaque-se que, ao contrário do que alega o autor, não se verifica nos autos quaisquer provas de que tenha havido propaganda enganosa, tampouco vícios na celebração do contrato, motivo pelo qual não há que se falar em anulação da avença. O que se pode discutir, na presente demanda, é apenas a rescisão do contrato. Nesse sentido, se a resolução de contrato relativo a compra e venda de imóvel decorrer de ato atribuível à culpa dos requeridos-fornecedores, haverá o dever de realizar a devolução integral do preço do pago pelo consumidor, além de eventuais multas. O direito ao distrato foi garantido ao consumidor, mas estabelecendo-se percentuais de retenção superiores àqueles outrora estabelecidos pela jurisprudência. Confira-se. “Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.” Os contratos celebrados posteriormente à dita Lei são por ela regidos, cabendo os percentuais de retenção nela estabelecidos, a menos que o contrato estabeleça de modo mais favorável ao consumidor. Ou que haja situação de comprovado vício de consentimento, ocasião em que haverá rompimento do vínculo sem retenções de valores em prejuízo do consumidor. No caso em exame, o contrato revela a existência de um contrato de multipropriedade ou “time sharing” em que são comercializadas cotas imobiliárias para uso compartilhado. Segundo Gustavo Tepedino, o termo multipropriedade designa genericamente a relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa, móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua. O contrato juntado no ID 164123561 pelo autor dispõe que: “Na hipótese de rescisão contratual motivada pelo PROMITENTE COMPRADOR, a PROMITENTE VENDEDORA restituirá os valores pagos pelo PROMITENTE COMPRADOR, atualizados com base no mesmo índice estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço da fração do imóvel, deduzidas cumulativamente: (i) importe equivalente 50% (cinquenta por cento) da quantia paga como multa pelo desfazimento do negócio; (ii) a importância total adimplida à título de comissão pela intermediação imobiliária realizada pelo(a) INTERMEDIADOR(A); (iii) o valor equivalente aos impostos reais incidentes sobre o imóvel (IPTU); (iv) Taxas Condominiais eventualmente devidas; (v) fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento), por mês, sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.” Demais disso, diante da previsão contratual, o artigo 420 do Código Civil destaca a possibilidade de retenção das arras penitenciais em favor do vendedor, pois a solicitação de cancelamento decorreu do autor. No que se refere à taxa de corretagem, conforme entendimento firmado pelo STJ, no julgamento do Tema 983 (REsp repetitivo nº 1.599.511), a validade da cobrança é condicionada à prévia informação sobre a responsabilidade pelo pagamento do encargo. Nesse particular, consta do contrato firmado a previsão de retenção do valor devido a título de corretagem. Além da previsão no contrato, o autor celebrou um instrumento particular com a previsão desse encargo. Desse modo, mostra-se devida a retenção, sobretudo diante da informação clara e adequada de que na hipótese de resilição o montante correspondente seria retido, considerando ainda que se encontra em percentual adequado ao aceito pela jurisprudência pátria. Acerca das arras no contrato (comissão de corretagem), a parte autora pagou a quantia de R$ 11.500,00 (onze mil e quinhentos reais). Percebe-se o valor elevadíssimo da corretagem, já que diferente ao mercado tradicional, foi no montante de 12% do valor do imóvel. A taxa de corretagem foi lançada em valor elevado violando o espírito da Lei nº 13.786/2018, para se favorecer da possibilidade de retenção integral de tal rubrica. Quando a Lei do Distrato indica que os valores a título de comissão de corretagem estariam isentos de devolução pressupõe que tal rubrica não poderá destoar das práticas comuns e preços corriqueiramente praticados, sob pena de burlar-se o sistema de garantias mínimas ao consumidor. Elevar a comissão de corretagem a percentuais muito distantes daqueles próprios de negócios destes jaez configura prática ilegal, vedada pelo ordenamento e apta ao exame em demanda judicial em que o consumidor pretenda receber quantia superior àquelas definidas nas cláusulas contratuais de desfazimento do pacto. Para o caso concreto, deverá ser adotado como limite máximo para a comissão de corretagem o percentual de 6% do valor total do imóvel. Já que tal é o percentual usualmente praticado. Assim, como a comissão de corretagem ultrapassou tal valor, deveria ser pago a tal título apenas a quantia de R$ 5.519,40, correspondente a 6% do valor total do contrato (R$ 91.990,00), devendo, portanto, ser restituído ao autor a quantia de R$ 5.980,60 na forma simples, uma vez que não restou caracterizada a má-fé ou violação à boa-fé objetiva na conduta da fornecedora/requerida, o que afasta a aplicação do disposto no art. 42, do CDC. Por seu turno em relação ao valor pago de prestações, como indicado acima, o montante máximo de percentual de retenção que o contrato de consumo pode prever é de 25% do valor do imóvel. Ao modo que se afigura ilegal retenção em percentual acima. Demais disso, a artigo 413 do Código Civil permite ao magistrado reduzir equitativamente a obrigação se a penalidade for manifestamente excessiva. É um critério de justiça contratual e que está embasado na boa-fé objetiva que deve nortear as relações negociais. No caso, deve ser observado que o autor manifestou o desinteresse na continuidade do negócio jurídico. Ao mesmo tempo, deve ser destacado que não há como se impor culpa à manutenção do vínculo por conduta da ré. Desse modo, estipular a devolução das parcelas pagas, mediante a dedução de 50% do valor total do contrato, torna a obrigação excessiva para o autor. No caso, a cláusula penal compensatória deve se limitar a 25% do valor pago a título de prestações do imóvel. A planilha juntada pela requerida demonstra que, além do valor pago a título de comissão de corretagem, o autor pagou a importância de R$ 1.161,35 (ID 177013933). Deduzido o percentual de 25% desse montante, a parte demandante faz jus à devolução de R$ 871,00, quantia a ser restituída de forma simples, ante a ausência de má-fé ou violação à boa-fé objetiva da requerida. Quanto ao pagamento das taxas condominiais, tem-se que o imóvel nem sequer havia sido entregue ao promitente comprador/autor, razão pela qual não poderia ele arcar com o referido pagamento. Deve haver, portanto, a restituição, também na forma simples, dos valores pagos a título de taxas condominiais do imóvel (ID 164123567, 164123568 e 165250339), totalizando R$ 780,00, a ser restituído de forma simples. Em relação ao pedido de rescisão contratual, anoto que o consumidor não é obrigado a permanecer contratado e pode denunciar o pacto, mediante a notificação da outra parte, como permite o artigo 473 do Código Civil. Da atualização dos valores A fim de preservar o valor real da moeda frente ao efeito inflacionário, a correção monetária incidirá sobre os valores a serem ressarcidos a contar do desembolso. Os juros de mora, por seu turno, deverão ser computados a contar da citação, tendo em vista que se trata de mora ex persona derivada de relação jurídica contratual (artigo 405 do Código Civil). DO DANO MORAL No que diz respeito ao dano moral, este deve ser entendido como a violação a um ou mais direitos da personalidade. Devem ser desconsideradas, para esse fim, as situações de mero mal estar, decorrentes das vicissitudes do cotidiano, tais como um aborrecimento diuturno ou um episódio isolado e passageiro, pois nem toda alteração anímica do sujeito configura o dano moral. Destarte, a sanção imposta pelo juiz corresponde a uma indenização com a finalidade de compensar a vítima, punir o causador do dano e prevenir a prática de novos atos. No caso dos autos, a situação remonta à discussão de dano patrimonial, decorrente da resolução do negócio jurídico, sem que se possa afirmar que a conduta da ré tenha violado algum direito da personalidade dos autores. Portanto, indefiro o pedido de condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, para: a) declarar a nulidade da cláusula compromissória; b) declarar a rescisão do contrato celebrado pelas partes; c) condenar a parte ré a restituir à parte autora, integralmente e em parcela única, a quantia total de R$ 7.631,60, a título de reparação por danos materiais. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora no importe de 1% ao mês, a contar da citação. Declaro resolvido o mérito do processo nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Ante a sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, na proporção de 50% para cada uma, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, observada a gratuidade de Justiça deferida ao autor. Transitada em julgado e após as providências de praxe, dê-se baixa e arquive-se os autos Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intime-se. Santa Maria/DF, 20 de março de 2024. ITANÚSIA PINHEIRO ALVES Juíza de Direito Substituta *datado e assinado eletronicamente

26/03/2024, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Arquivado Definitivamente

Expedição de Certidão.

Publicado Sentença em 26/11/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 25/11/2025

Transitado em Julgado em 23/11/2025

Recebidos os autos

Homologado o Acordo em Execução ou em Cumprimento de Sentença

Conclusos para decisão para Juiz(a) MARIO HENRIQUE SILVEIRA DE ALMEIDA

Juntada de Petição de petição

Evoluída a classe de PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) para CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156)

Publicado Decisão em 14/10/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 13/10/2025

Publicado Decisão em 14/10/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 13/10/2025

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