Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0720406-25.2020.8.07.0003.
AUTOR: SBA TORRES BRASIL, LIMITADA. RECONVINTE: HELBER COSTA DE AGUIAR, HELOISA DE AGUIAR DA NOBREGA, LEIDE JANE COSTA DE AGUIAR, LEIDIANE COSTA DE AGUIAR
REU: LEIDE JANE COSTA DE AGUIAR, HELBER COSTA DE AGUIAR, LEIDIANE COSTA DE AGUIAR, HELOISA DE AGUIAR DA NOBREGA RECONVINDO: SBA TORRES BRASIL, LIMITADA. SENTENÇA
Número do Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação renovatória de contrato de locação proposta por SBA TORRES BRASIL LTDA. em desfavor de LEIDE JANE COSTA DE AGUIAR, HELBER COSTA DE AGUIAR, LEIDIANE COSTA DE AGUIAR e HELOÍSA COSTA DE AGUIA, partes qualificadas nos autos. Afirmou a autora que celebrou com a parte requerida contrato de locação não residencial de área de 140,62 m² no topo de prédio existente no terreno urbano localizado na QNO 03, conjunto M, lote 56, em Ceilândia, para a instalação de ERB (Estação Rádio Base, ou popularmente, “torre de celular”), com vigência entre 27/04/2006 e 26/04/2011, no valor mensal de R$800,00 (oitocentos reais). Alegou que em meados de foi firmado termo aditivo para que fosse atualizado o valor do aluguel para R$1.300,00 (mil e trezentos reais) e para renovação do pacto para mais dois períodos de cinco anos (de 2011 a 2016 e de 2016 a 2021), acrescentando que, em janeiro de 2018, foi celebrado termo para alteração do locador, Sr. Osmar, em razão do falecimento deste. Requereu a renovação do contrato de locação pelo prazo de cinco anos, com a manutenção das cláusulas contratuais atualmente vigentes, inclusive o valor do aluguel e o índice de reajuste. Citados, os réus apresentaram contestação em que alegaram a ausência dos requisitos da ação renovatória, por sustentarem que não se trata de locação comercial Meritoriamente, asseveraram que o locatário não tem realizado a manutenção do local, não indenizou o locador pelos reparos efetuados no telhado ao longo do período contratual e por entenderem que o valor do aluguel está defasado. Relataram que os prepostos da parte autora pisam no telhado diariamente e causam avarias que resultam em infiltrações. Ressaltaram que não se opõem à renovação, desde que haja adequação do valor do aluguel e reparo do telhado para cessar as infiltrações. Afirmaram ter procedido à troca do telhado, serviço que lhes custou R$14.700,00 (quatorze mil e setecentos reais), formulando pedido reconvencional para ressarcimento do citado valor. Alegaram que os quatro apartamentos logo abaixo do telhado não estão podendo ser utilizados em razão de infiltração, salientando que a área alugada necessita novos reparos, razão pela qual também pleitearam que a autora seja compelida a promover os reparos necessários ou a pagar o valor o valor do orçamento, de R$42.859,00 (quarenta e dois mil oitocentos e cinquenta e nove centavos). Requereram, ainda, que o valor do aluguel seja arbitrado em R$2.700,00 (dois mil e setecentos reais) ou, subsidiariamente, que o índice de reajuste seja o IGPM-FGV. A gratuidade de justiça foi deferida aos réus Leide Jane Costa de Aguiar e Heloísa de Aguiar Nóbrega. O autor apresentou réplica e contestação à reconvenção em que sustentou que a natureza da locação objeto do contrato equipara-se à comercial, ressaltando que a atividade que desenvolve tem legislação própria (Lei n. 13.166/2015) e consiste em gerenciamento de propriedades, mediante a celebração de contratos de longo prazo das áreas em que estão ou serão instaladas a infraestrutura (torres, antenas, etc.). Defendeu que a estrutura que disponibiliza para as operadoras de telefonia consubstancia o fundo de comércio. Alegou, ainda, que o local a ser instalado o ERB precisa ter certas características como: coordenadas geográficas, altitude, cobertura e interligação com a rede, havendo forte concorrência no mercado entre as empresas que exploram a atividade. Defende que Impugnou a pretensão dos réus/reconvintes de majoração do valor do aluguel, afirmando que a forma de atualização utilizada pelos requeridos está equivocada. Sustentou que não há fundamento para a alteração do índice oficial de reajuste pretendida pelos réus, sobretudo porque o índice sugerido por estes, o IGPM, costuma apresentar oscilações prejudiciais e, por ser formado por outros três índices, revela pouca conexão com as condições de mercado do setor imobiliário. Argumentou que foi realizada vistoria em 2020 e que há fotografias demonstrando que não há indícios de má conservação. Impugnou os documentos anexados pelos réus, dizendo que os recibos não se fizeram acompanhar dos comprovantes de pagamento ou outro documento que ateste a realização do serviço ou o pagamento. Na petição de ID 98760673, a parte autora noticiou terem sido realizadas obras no telhado e propôs a fixação do aluguel em R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), desde que mantido o índice de reajuste. Mais adiante, anexou relatório fotográfico para demonstrar os reparos realizados (ID 103076493) no telhado e nos apartamentos existentes logo abaixo do telhado onde está instalada a ERB. Sobre o relatório fotográfico demonstrando os reparos levados a efeito, os réus afirmaram que há inconformidades, pois os reparos não incluíram a substituição das telhas, que ocupam o espaço de, aproximadamente, 30m², permanecendo a estrutura que já estava comprometida, além de existirem frestas que podem possibilitar a entrada de água e pombos. Sustentaram, ainda, que não foi disponibilizado qualquer acesso ao espaço existente entre o telhado e a laje, o que impede a realização de manutenção preventiva. Alegaram que há pontos de acúmulo de água sem inclinação para escoamento e que a calha está com ferros expostos e apenas uma demão do impermeabilizante, situação que também foi observada em outros pontos da impermeabilização. Afirmaram que foi aberta uma fenda na parede e adaptado um cano para ecoar a água sem direcionamento, o que implicará no escoamento de toda a água por 12 metros de altura diretamente na calçada pública. Expuseram outros reparos que julgam necessários, a serem realizados nas paredes que suportam as colunas onde os cabos da torre estão inseridos, por apresentarem rachaduras, na estrutura do para-raios, que está comprometida e danificou as paredes, na pequena marquise, que foi exposta à infiltração e na tampa de acesso à plataforma, com vazamento. Na petição de ID 113524359, a parte requerida informou que os reparos realizados pelo autor não resolveram os problemas apontados anteriormente e os agravaram, anexando novos documentos e fotos. O autor, por sua vez, apresentou a petição de ID 121405547, afirmando que novos reparos foram realizados, descrevendo-os e afirmando que a única pendência seria a reparação das trincas que apareceram nas platibandas. Anexou novos documentos. Foi determinada, no despacho de ID 118588195, a expedição de mandado de avaliação do imóvel a fim de se apurar o valor do aluguel de sua cobertura, para fins de instalação de equipamentos de telecomunicações, cujo resultado veio aos autos com o ID 121707344, sobre o qual se manifestou apenas o autor/reconvindo. Por fim, a parte requerida peticionou nos autos (ID 173146897), informando que a autora realizou todos os reparos necessários no imóvel, persistindo a controvérsia apenas quanto ao valor do aluguel e a respeito do índice de reajuste anual. Após, os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. Decido.
Trata-se de ação renovatória de aluguel de área existente no topo de prédio urbano para instalação de torre de transmissão de sinal (ERB - Estação de Rádio Base), com pleito de manutenção do valor do aluguel e demais cláusulas contratuais, pelo período de cinco anos. Os requeridos apresentaram reconvenção postulando o ressarcimento de valores e a realização de reparos na cobertura, fachada e nos apartamentos logo abaixo do telhado, em razão de infiltrações. Requereram, ainda, a adequação do valor do aluguel e a modificação do respectivo índice de reajuste. Na petição de ID 173146897, os réus/reconvintes noticiaram que os reajustes foram realizados e que a controvérsia permaneceu apenas quanto ao valor do aluguel e índice de reajuste. Impõe assinalar que os réus não se opuseram à pretensão renovatória, mas entendem que o preço do aluguel está defasado e que o índice de reajuste previsto no contrato não é adequado. Preliminarmente, assinala-se que a natureza do contrato de locação, isto é, sua finalidade é comercial, como defendido pela parte autora. A expressão “fundo de comércio” é o valor de aquisição do ponto, em virtude da atividade empresarial desempenhada durante ao longo do tempo. As ERBs - Estação Rádio Base, destinadas à radiocomunicação com aparelhos de telefonia celular compõem uma rede de transmissão de sinal que viabiliza a fluência da comunicação pelos usuários da telefonia móvel, qualificando-se como estruturas vitais ao desempenho da atividade de prestação de serviço de telefonia celular, caracterizando-se como fundo de comércio por demandarem investimento, integrando o patrimônio da empresa e, por sua “relevância econômica e social para o desenvolvimento da atividade empresarial de radiocomunicação e sua intrínseca relação com a expansão do mercado interno e aumento ou redução da clientela”, gozam da proteção legislativa que assegura a admissão da ação renovatória como instrumento apto a preservar a retomada injustificada da área onde estão instaladas (art. 51 da Lei n. 8.245/91). Nesse sentido, transcreve-se o julgado a seguir, do eg. Superior Tribunal de Justiça: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO. ESTAÇÃO RÁDIO BASE DE TELEFONIA CELULAR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA N.º 7 DO STJ. AÇÃO RENOVATÓRIA. ESTAÇÃO RÁDIO BASE. POSSIBILIDADE. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL RURAL. INAPLICABILIDADE DA LEI N.º 8.245/91. TESE NÃO EXAMINADA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. NECESSIDADE DE APRECIAÇÃO. DECISÃO REFORMADA EM PARTE. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. É inaplicável a Súmula n.º 7 do STJ quando o julgamento do recurso especial limita-se a reformar a tese jurídica adotada pelo Tribunal estadual. 3. É admitida a propositura de ação renovatória de locação de espaço para instalação de estação rádio base (ERB) por se vislumbrar fundo de comércio a ser amparado. 4. É inviável a apreciação de suposta ofensa a matéria constitucional em recurso especial, sob pena de invasão da competência do Supremo Tribunal Federal. 5. A tese de inaplicabilidade da Lei n.º 8.245/91, por se tratar de imóvel rural, não foi examinada pelo Tribunal estadual, que se limitou a afirmar que não havia fundo de comércio a ser protegido em se tratando de espaço destinado a instalação de antena de retransmissão de telefonia, julgando prejudicadas as demais alegações trazidas na apelação interposta. 6. Diante da reiteração da tese nas contrarrazões ao recurso especial e em agravo interno, provido o recurso especial quanto ao cabimento em tese de ação renovatória, cabe ao Tribunal estadual examinar também a tese de inaplicabilidade da Lei n.º 8.245/91 trazida na apelação, sob o argumento de se tratar de imóvel rural, como entender de direito. 7. Agravo interno provido em parte. (AgInt no AREsp n. 1.693.066/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.)”. Tal entendimento é seguido pela instância revisora imediata, como se constata nos arestos a seguir transcritos, oriundas da 3ª e 4ª Turma Cíveis do eg. TJDFT: “DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO RÁDIO BASE - ERB. FUNDO DE COMÉRCIO. ELEMENTO INTEGRANTE. PROTEÇÃO COMERCIAL. REQUISITOS PARA A RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA. ARTS. 51 E 71, LEI 8.245/91. APELO PROVIDO. 1 - Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, nos autos do REsp 1.790.074/SP, de Relatoria da e. Ministra Nancy Andrighi, as Estações Rádio Base (ERB's), conhecidas como antenas de transmissão, integram o fundo do comércio da operadora de telefonia celular e assim se incorporam ao seu patrimônio, de modo que se revela adequada a proteção comercial conferida pela renovação compulsória do contrato de locação. 2 - Nos termos dos artigos 51 e 71 da Lei das Locações (Lei 8.245/91), em locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contato, por igual prazo, desde que demonstre a existência de contrato escrito e com prazo determinado, que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos é de cinco anos, a exploração do comércio, pelo locatário, no mesmo ramo, por pelo menos três anos, de forma ininterrupta. 2.1 - Na espécie, verifica-se que a empresa apelante vem cumprindo adequadamente com suas obrigações contratuais. 3 - Por outro lado, observa-se que os argumentos apresentados pelos locadores não são suficientes para afastar o direito de renovação compulsória da locatária apelante, porquanto não adstritos aos fundamentos previstos no artigo 72 da Lei de Locações. 4 - Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. (Acórdão 1305873, 07375176220198070001, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 26/10/2020, publicado no DJE: 14/12/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE. FUNDO DE COMÉRCIO. REQUISITOS PREENCHIDOS. 1. A Estação de Rádio Base (ERB) integra o fundo de comércio da prestadora de serviço, sujeitando-se à ação renovatória o contrato de locação do espaço para sua instalação. Precedentes do C. STJ e do E. TJDFT. 2. Atendidos todos os requisitos exigidos pela Lei de Locações, determina-se a renovação compulsória do contrato de aluguel celebrado entre as partes (Lei 8.245/91 51 71). 3. Deu-se provimento ao apelo. (Acórdão 1404267, 07091848520198070006, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 9/3/2022, publicado no PJe: 16/3/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” Definida a possibilidade de manejo da renovatória de contrato de locação de imóvel não residencial onde se encontra implantada a ERB, passa-se ao exame da controvérsia acerca do valor do aluguel e do reajuste anual a que se sujeitará. Como já registrado, os réus não se opõem à renovação do contrato pelo prazo pretendido pelo autor, desde que o valor da locação passe a ser de R$2.700,00 (dois mil e setecentos reais) e que o índice de reajuste passe a ser o IGPM-FGV. Relativamente ao aluguel, atualmente está fixado no valor bruto de e o laudo de avaliação de ID 121707344 apurou o valor de R$2.050,00 (dois mil e cinquenta reais). Deve-se ressaltar que a convicção a respeito do valor adequado não se vincula ao que foi apurado na avaliação pelo oficial de justiça avaliador designado, devendo ser levados em conta outros fatores como a evolução do preço da locação ao longo do tempo de contrato e seus reajustes, a finalidade da locação e os preços praticados no mercado, as dimensões da área ocupada e a região onde se localiza o imóvel. Considerando essas variantes, entendo que o valor vigente está adequado, porquanto superior ao do laudo de avaliação e condizente com os demais fatores que influenciam na sua composição, além de corresponder à progressão projetada no contrato, segundo o índice de reajuste pactuado. Portanto, o valor do aluguel deve corresponder ao montante bruto de R$ R$2.526,37 (dois mil e quinhentos e vinte e seis reais e trinta e sete centavos). No que tange à pretensão reconvencional de alterar o índice de reajuste, não restou suficientemente justificada pela parte requerida. Para que tal intento fosse viável era fundamental que o pretendente demonstrasse robustamente o desequilíbrio contratual em relação às condições inicialmente estipuladas, o que não ocorreu. Se não há prova de que o locatário obteve benefícios e lucros exorbitantes em detrimento do valor que vem desembolsando pela locação da área, não há razão para a alteração do índice de correção monetária que foi pactuado livremente pelos contratantes. Nesse sentido: “CIVIL E EMPRESARIAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. REVISÃO DE CONTRATO. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. RENOVAÇÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. PROTEÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO. 1. Não subsistem argumentos válidos para a modificação do índice de correção monetária prévia e livremente estipulado no contrato de locação se não há evidências que demonstrem que o locador obteve benefícios desmedidos com os reajustes do aluguel conforme o índice acordado ou que tenha ocorrido um desequilíbrio nas condições contratuais inicialmente acordadas. 2. A possibilidade de renovação da locação de imóveis comerciais, assegurada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é de extrema relevância para os comerciantes. Essa previsão importa em um mecanismo de segurança jurídica e estabilidade para os empresários que dependem de um ponto comercial para a realização de suas atividades. A permanência do comerciante em um mesmo local, atendidos os requisitos da lei, permitem-lhe planejamento e investimento no imóvel a longo prazo, protegem o fundo de comércio, ou seja, a boa imagem junto à clientela associada a um endereço e impede que o locador não renove o contrato com o intuito de beneficiar um terceiro ou abrir seu próprio negócio no local, aproveitando-se da clientela já consolidada pelo locatário anterior. 3. Constatado por perícia judicial que o valor do aluguel previsto no contrato e reajustável segundo os índices livremente pactuados está conforme o valor de mercado, defere-se parcialmente o pleito renovatório mantendo-se o contrato com todas as suas previsões, inclusive com relação a valores e índices de reajuste. 4. Recurso na Apc. 0728884-91.2021.8.07.0001 (revisão de contrato) desprovido. Recurso na Apc. 0703315-54.2022.8.07.0001 (ação renovatória) parcialmente provido. (Acórdão 1798821, 07288849120218070001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 6/12/2023, publicado no DJE: 23/1/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” Cabe salientar que embora o IGP-M seja o índice mais amplamente utilizado para atualização do valor dos aluguéis, há iniciativa legislativa (Projeto de Lei n. 1.026/21) no sentido de que o reajuste dos contratos de aluguel residencial e comercial não poderá ser superior à inflação oficial do país, medida pelo índice de preços ao consumidor amplo (IPCA). Feitas essas considerações, tem-se que o índice de reajuste estabelecido pelas partes inicialmente deve ser mantido, o que conduz à improcedência da reconvenção, acolhendo-se os pleitos formulados pela parte autora. Dispositivo Pelas razões expostas, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados pelo autor e IMPROCEDENTE A RECONVENÇÃO, para determinar a renovação do contrato de aluguel pelo período compreendido entre 27 de abril de 2021 e 26 de abril de 2026, com manutenção das cláusulas anteriormente vigentes, notadamente no que se refere ao valor do aluguel e ao índice de reajuste pactuado no contrato. Em consequência, extingo o processo com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC. Em razão da sucumbência, deverão os requeridos arcar com as despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação às rés Leide Jane Costa de Aguiar e Heloísa de Aguiar Nóbrega. por serem beneficiárias da gratuidade de justiça. Após o trânsito em julgado, sem manifestação da parte interessada, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe. Sentença registrada eletronicamente nesta data. Publique-se. Intime-se. Documento assinado eletronicamente pelo Juiz de Direito, abaixo identificado, na data da certificação digital.