Renovatória de Locação 0730064-45.2021.8.07.0001 - TJDFT

Renovatória de Locação 0730064-45.2021.8.07.0001 - TJDFT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0730064-45.2021.8.07.0001. AUTOR: MALWEE MALHAS LTDA REU: MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCS DO BANCO DO BRASIL SENTENÇA RELATÓRIO Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 5VARCIVBSB 5ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) Trata-se de ação renovatória de locação ajuizada por MALWEE MALHAS LTDA em face de MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL – PREVI, partes devidamente qualificadas nos presentes autos, conforme inicial de ID 101451666. Narra a parte autora, em síntese, que é locatária em contrato de locação celebrado com os réus referente ao imóvel ARCO nº 228-T, localizado no Nível Superior, do PARKSHOPPING, situado na SAI/SO área 6580, CCCV, Guará, Distrito Federal. Afirma que o contrato de locação originário foi celebrado em 23/02/2012 com prazo de 60 meses, sendo posteriormente renovado por força de sentença proferida nos autos 2016.01.1.089551-3, que prorrogou o prazo da locação por mais 60 meses, desde 01/03/2017 até 28/02/2022. Por fim, alega que no imóvel em questão desenvolve atividade econômica através do estabelecimento “MALWEE CRIANÇA”. Ao final, requereu a renovação do contrato de locação pelo prazo de 60 meses, iniciando em 01/03/2022 e com término em 28/02/2027; arbitramento de novo valor para o aluguel mínimo no patamar de R$ 19.000,00; alteração do índice de correção dos aluguéis para o IPCA/IBGE. Com a inicial foram juntados documentos, cabendo destacar os seguintes: contrato de locação (ID 101453597); declaração do fiador (ID 101453605); certidões de idoneidade financeira do fiador (IDs 101453600 e 101453601); apólice de seguro (ID 101453598); comprovantes de pagamento (ID 101453606). O autor apresentou emendas à inicial (IDs 101769476 e 101771966). Houve determinação de emenda à inicial (ID 101724782), com juntada da sentença proferida na ação renovatória anterior (ID 102568642). Nova determinação de emenda (ID 103094459), com posterior juntada de comprovantes de pagamento (ID 105464022), cadastro no CNPJ (ID 105464023) e cadastro no SINTEGRA (ID 105464024). O autor juntou aos autos novos comprovantes de pagamentos (IDs 105857375 e 105857376). A inicial foi indeferida por sentença diante do descumprimento das determinações de emenda do Juízo (ID 105910043). Com a apelação, foi juntada cópia de acordo celebrado entre as partes (ID 111603539). Em julgamento de apelação, a sentença foi cassada e foi determinado o prosseguimento do feito (ID 142872806). Em sede de contestação (ID 145922574), a parte ré alegou, em preliminar, inépcia da petição inicial e ausência de interesse processual. No mérito, em síntese, argumentou que o valor mínimo do aluguel, na hipótese de renovação, deveria ser fixado em R$ 28.875,47; ressaltou a adequação do IGP-DI para correção do valor do aluguel e a impossibilidade de sua substituição. Com a defesa foram juntados documentos, cabendo destacar os seguintes: contrato de locação (ID 145922575); sentença da ação renovatória (ID 145922577). A parte autora manifestou-se em réplica e ratificou os termos da inicial (ID 149392593). Instadas a se manifestarem a respeito de outras provas, a parte autora requereu a produção de prova pericial (ID 151045415), assim como o fez a parte requerida (ID 151539856). Foi deferida a produção de prova pericial (ID 152848731). O perito apresentou o laudo pericial nos autos (IDs 166552864 e 166552866). Diante de manifestação do autor, o perito apresentou esclarecimentos (ID 172175545). Na sequência, vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO De início, verifico que resta pendente a homologação do laudo pericial apresentado. Nesse sentido, verifico que os réus concordaram expressamente com a conclusão do laudo (ID 169161832), enquanto o autor manifestou contrariedade (ID 169091301). O autor, em síntese, alega que o perito deveria ter se utilizado do método “por fatores” e não da metodologia “por inferência”, assim como teria deixado de considerar variáveis tidas como importantes pelo requerente. Em complementação ao laudo (ID 172175545), o perito esclareceu que a utilização do método “por inferência estatística” se deu em virtude da consideração da amostra como “heterogênea, uma vez que as lojas apesar de se encontrarem no mesmo centro comercial, possuem características distintas e essas características foram consideradas no modelo.” Esclareceu, ainda, que “Como demonstrado no memorial de cálculo, apêndice B, foram considerados para a inferência estatística todos os dados que a perícia teve acesso, num total de 63, incluindo lojas em ambos os pisos e de diversos segmentos e essas diferenças foram consideradas como preconiza a norma, como variáveis.” Dessa maneira, não obstante a impugnação apresentada pelo autor, considero que os esclarecimentos do perito foram suficientes para demonstrar a adequação do método utilizado, razão pela qual homologo o laudo pericial apresentado (IDs 166552864 e 166552866). Preliminarmente à análise do mérito, a parte ré sustentou a inépcia da petição inicial, argumentando que não houve juntada de prova efetiva da condição financeira do fiador e que a declaração juntada não teria sido firmada por administrador com poderes para tanto. A inicial veio acompanhada de declaração de anuência do fiador e de documentos que atestam sua suposta saúde financeira, de modo que a suficiência de tais documentos se confunde com o exame do mérito. Assim, afasto a preliminar aventada. Ainda, preliminarmente, o réu sustentou a ausência de interesse processual, diante da inadequação da via eleita no que tange à pretensão de alteração de cláusulas contratuais referentes ao índice de correção do aluguel. Diferentemente do que se alega, a discussão a respeito do índice de correção dos aluguéis é perfeitamente possível em sede de ação renovatória, conforme consta do art. 72, §5º, da Lei 8.245/91. Dessa forma, fica afastada a preliminar. No mais, verifico que o feito se encontra em ordem, devidamente regularizado, presentes os pressupostos de existência e validade da relação processual, autorizando a análise do mérito. A controvérsia estabelecida no presente processo reside, essencialmente, em definir se o autor tem direito à renovação compulsória do contrato de locação e, em caso de procedência, qual valor mínimo do aluguel e respectivo índice de atualização. Tratando-se de ação renovatória, torna-se crucial a observância dos requisitos elencados nos arts. 51 e 71 da Lei 8.245/91. Nesse sentido, o direito à renovação depende, cumulativamente, da existência de contrato de locação celebrado por escrito e com prazo determinado; prazo mínimo do contrato a renovar de 5 anos, período que pode também ser preenchido pela soma de prazos ininterruptos de contratos escritos diversos; exploração da atividade econômica pelo locatário, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. Ainda, mostra-se imprescindível que o locatário observe o prazo decadencial e proponha a ação renovatória no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do termo final de validade do contrato de locação (art. 51, §5º, da Lei 8.245/91). Para além desses requisitos, o locatário deve comprovar situação de regularidade quanto ao cumprimento de suas obrigações contratuais; a quitação de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel e cujo pagamento seja de sua responsabilidade; indicação das condições propostas para o contrato a ser renovado; se for o caso, indicação do fiador e comprovação de sua idoneidade financeira; prova de aceitação do encargo pelo fiador indicado. Fixadas tais premissas, verifica-se que a possibilidade do locador se opor à renovação do contrato depende da comprovação da necessidade de realização de obras no imóvel, seja por determinação do Poder Público ou tendo por objetivo aumentar o valor do bem; ou da necessidade de utilização do imóvel por parte do locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, em relação ao qual o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente seja titular da maioria do capital (art. 52 da Lei 8.245/91). Em sede de contestação, a respeito do direito à renovação do contrato, o locador pode, ainda, alegar que o valor locativo proposto pelo locatário não corresponde ao preço de mercado ou que tem proposta de terceiro em condições melhores que a do locatário (art. 72, II e III, da Lei 8.245/91). No caso dos autos, verifico que o contrato a ser renovado foi celebrado por escrito e com prazo determinado de 60 meses, tendo por termo inicial a data de 01/03/2012 e por termo final a data de 28/02/2017 (ID 101453597). Tal contrato foi objeto de sentença em ação renovatória anterior (ID 102568642), tendo sido sua validade estendida pelo prazo de 60 meses, com início em 01/03/2017 e termo final em 28/02/2022. Além disso, as provas juntadas aos autos indicam que o autor, durante todo o lapso do contrato, permaneceu desenvolvendo a mesma atividade econômica no ramo de vestuário infantil, fato que o réu nem mesmo contesta. Ainda, tendo a ação sido proposta em 26/08/2021, restou respeitado o prazo decadencial fixado na legislação. Os comprovantes de pagamento juntados, somado à ausência de alegação do réu em sentido diverso, comprovam que o autor se encontra em situação de regularidade no que tange a suas obrigações contratuais. Houve juntada de declaração de anuência do fiador que já figurava no contrato (ID 101453605) e comprovação da aparente idoneidade financeira (IDs 101453600 e 101453601). Por fim, o autor indicou as condições em que pretende a renovação do contrato, propondo a redução do aluguel mínimo e alteração do índice de correção. Neste ponto, não obstante preliminar levantada no sentido da ausência de poderes por parte das pessoas que assinaram a declaração de anuência em nome do fiador, verifico que estas, de fato, ostentavam poderes para obrigar o fiador, conforme consta de procuração de ID 149397595. Dessa forma, preenchidos todos os requisitos elencados na legislação, deve ser reconhecido ao autor o direito à renovação do contrato de locação comercial objeto do presente feito, pelo prazo de 60 meses, tendo por termo inicial a data de 01/03/2022 e por termo final a data de 28/02/2027. Com exceção do valor do aluguel mínimo, o contrato renovado deverá manter todas as demais condições estipuladas originalmente. A respeito do valor do aluguel mínimo, o autor pretende a fixação no patamar de R$ 19.000,00 mensais, enquanto o réu pretende a manutenção do valor em R$ 28.875,47. A prova pericial foi produzida de forma técnica e detalhada e indicou, fundamentadamente, a adequação do valor de R$ 27.982,54 como parâmetro para o aluguel mínimo, considerando as particularidades do empreendimento em questão. Assim sendo, fixo como valor do aluguel mensal mínimo para o contrato a ser renovado o montante de R$ 27.982,54, sendo certo que eventuais diferenças devem ser cobradas nos termos do art. 73 da Lei 8.245/91. Por fim, o autor pretende que este Juízo promova a substituição do índice de correção monetária adotado contratualmente (IGP-DI) por um novo índice que o requerente entende como adequado (IPCA/IBGE). Sem razão o autor. Inviável invocar, de forma genérica e abstrata, o permissivo do art. 317 do Código Civil com base no argumento de que, na prática, outro índice de correção monetária seria mais favorável ao locatário. Não há comprovação de qualquer fato imprevisível, sendo certo que a flutuabilidade é característica de tais índices de atualização monetária. Nem mesmo o advento da pandemia poderia, de forma isolada, justificar tal revisão, na medida em que os impactos concretamente sentidos na avença não restaram demonstrados. Ainda, o contrato restou celebrado entre duas empresas de porte econômico considerável, estabelecidas no mercado e plenamente capazes de firmarem contratos com autonomia e entendimento das suas disposições. Esclarecedor, a esse respeito, o disposto no art. 54 da Lei 8.245/91: “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.” Não há substrato jurídico, portanto, para intervenção judicial neste ponto, garantindo-se a força vinculante dos contratos e a excepcionalidade da revisão contratual, nos termos do art. 421-A do Código Civil. No mesmo sentido, julgado do E. TJDFT: “APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. PANDEMIA DE COVID-19. REDEFINIÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. REALIZAÇÃO DE PERÍCIA. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE DO CONTRATO. TROCA DO IGP-DI PELO IPCA. DESCABIMENTO. PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO QUE NÃO SE CONFUNDE COM JULGAMENTO ULTRA PETITA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E EQUIVALENTE. SENTENÇA MANTIDA. 1. O artigo 54 da Lei de Locações é claro ao prescrever que "nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei". 2. O IGP-DI tem sido utilizado como indexador do contrato de locação há mais de vinte anos, não tendo a autora logrado êxito em demonstrar, para além das circunstâncias excepcionais advindas com a pandemia de Covid-19, configuração de onerosidade excessiva que justifique sua substituição pelo IPCA por determinação judicial. 3. Não se pode confundir a ocorrência de julgamento ultra petita com o julgamento de parcial procedência do pedido. Os pedidos enumerados na peça de ingresso foram examinados nos limites autorizados pelo contraditório exercido pelas partes no curso da instrução, tendo o dispositivo da sentença acompanhado a conclusão de laudo pericial com a qual concordou expressamente a parte autora. Sua pretensão de fixação do aluguel em 10% do faturamento bruto mensal foi impugnada pelas rés na contestação e não foi endossada pela perícia, que adotou como valor de referência para a renovação contratual aquele definido a título de Custo Ocupacional Mínimo, obtido mediante utilização de Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. 4. Os pedidos veiculados na petição inicial não foram acolhidos da forma como pretendia a parte autora, restando a metade deles integralmente rechaçada. A fixação do aluguel mensal mediante metodologia de cálculo substancialmente diversa daquela sugerida na peça de ingresso e a não substituição do indexador de reajuste do contrato não configuram sucumbência em parte mínima do pedido, a ponto de atrair a aplicação das disposições do parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil. In casu, houve sucumbência recíproca e equivalente, devendo ser mantido o percentual de repartição das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados na origem. 5. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (Acórdão 1747867, 07141261020218070001, Relator: JOSE FIRMO REIS SOUB, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 22/8/2023, publicado no DJE: 4/9/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” DISPOSITIVO Diante do exposto, afasto as preliminares levantadas e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos trazidos na inicial, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, CPC, para: a) RENOVAR o contrato de locação firmado entre a autora e os réus, tendo por objeto o imóvel localizado no ARCO nº 228-T, localizado no Nível Superior, do PARKSHOPPING, situado na SAI/SO área 6580, CCCV, Guará, Distrito Federal, pelo prazo de 60 meses, tendo por termo inicial a data de 01/03/2022 e por termo final a data de 28/02/2027; b) FIXAR o valor do aluguel mínimo, para o período de vigência do contrato renovado (01/03/2022 – 28/02/2027), no patamar de R$ 27.982,54, com a devida atualização monetária pelo IGP-DI, mantidas as demais condições contratuais estabelecidas originalmente. Eventuais diferenças devem ser cobradas nos termos do art. 73 da Lei 8.245/91. Diante da sucumbência recíproca e não equivalente, condeno as partes ao pagamento das custas e demais despesas processuais (art. 82, §2º, CPC), assim como de honorários advocatícios de 10% do valor da causa, na proporção de 70% para o autor e 30% para os réus (art. 85, §2º, CPC), na forma do art. 86 do CPC. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se. Oportunamente, ausente qualquer pendência, arquivem-se com as cautelas de praxe. (DATADO E ASSINADO ELETRONICAMENTE) GUILHERME BARROS DOMINATO Juiz de Direito Substituto

21/02/2024, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Expedição de Certidão.

Juntada de Petição de petição

Publicado Intimação em 09/05/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/05/2025

Recebidos os autos

Outras decisões

Conclusos para decisão para Juiz(a) WAGNER PESSOA VIEIRA

Desentranhado o documento

Cancelada a movimentação processual

Transitado em Julgado em 05/05/2025

Recebidos os autos

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para 2º Grau

Expedição de Certidão.

Juntada de Petição de contrarrazões

Todas as movimentações(216)

Todos os documentos(49)