Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0736455-79.2022.8.07.0001.
EMBARGANTE: GLECIA DE JESUS TOLENTINO E SILVA
EMBARGADO: PEDRO LUIZ LEMOS DE CASTRO, CAROLLINA RODRIGUES DE MENEZES CASTRO SENTENÇA I. RELATÓRIO
EMBARGANTE: MARIO MARCIO LESCANO JUNIOR
EMBARGADO: PEDRO LUIZ LEMOS DE CASTRO SENTENÇA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARVETBSB 1ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília Número do Classe judicial: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172)
Trata-se de embargos à execução ajuizados por GLECIA DE JESUS TOLENTINO E SILVA em face de PEDRO LUIZ LEMOS DE CASTRO e CAROLLINA RODRIGUES DE MENEZES CASTRO, partes qualificadas nos autos. Sustenta a embargante, em suma, que o título apresentado a execução (“Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel”) carece de força executiva já que as testemunhas que subscreveram o contrato, além de não terem participaram do ato, possuem interesse direto na causa (irmão do embargado e corredora interessada no negócio). Impugna, ainda, a autenticidade das assinaturas lançadas no instrumento e defende a invalidade do negócio jurídico em face da incapacidade civil da parte embargante. Afirma que o valor do sinal/arras executado já foi quitado pelo marido da embargante e que os embargados, inclusive, já deram plena e total quitação no próprio contrato. Sustenta a impossibilidade de cumulação do sinal com “arras penal compensatória. Tece considerações sobre o direito e requer a extinção da execução. Juntou documentos. Os embargos foram recebidos pelo Juízo, sem a atribuição de efeito suspensivo à execução (ID 140614789). Instados, os embargados apresentaram impugnação e documentos (ID 139930226), em que, defendendo a regularidade da execução, pugnam pela improcedência dos embargos. O Ministério Público se manifestou nos altos, “abstendo-se de manifestar-se quanto ao mérito”, e oficiou “pelo prosseguimento do feito com a prolação de sentença” (ID 152237236). Conciliação sem êxito (ID 176772766). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. II. FUNDAMENTAÇÃO Ao que se colhe, destina-se a pretensão executória, contra a qual se insurge a embargante por meio dos presentes embargos, seja a devedora compelida ao pagamento do valor nominal de R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais), correspondente as “arras penitenciais” pactuadas na Cláusula Nona do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, celebrado entre as partes, já deduzidos o “pagamento de R$ 30.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento” realizado pela embargante “no ato da assinatura do contrato”. Inicialmente, não vislumbro qualquer ilegalidade, apta a retirar a exequibilidade do título, no fato de as testemunhas que subscreveram o instrumento se tratar do “irmão do embargado” e da “corredora interessada no negócio”. É que, conforme já decidiu o e. Superior Tribunal de Justiça, “a assinatura de duas testemunhas no instrumento particular visa tão somente certificar a existência do negócio jurídico e não testificar o conteúdo da obrigação, sendo certo se tratar de testemunhas meramente instrumentárias”. (STJ - REsp: 1458949 MT 2014/0128228-9, Relator: Ministro Luis Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 08/02/2022). Lado outro, a despeito de a embargante sustentar, genericamente, a inautenticidade do instrumento, ou das assinaturas lançadas, não apresentou qualquer elemento de convicção apto a infirmar o título em questão. De igual modo, não há qualquer elemento de convicção nos autos que nos faça concluir que, no ato da contratação, a embargante não estivesse com plena capacidade de autodeterminação. Note-se que a despeito de o Laudo Médico Pericial ter concluído, em 06/07/2021, que a embargante se encontrava “temporariamente incapacitada para cuidar de si e de seu filho adequadamente, necessitando do apoio do esposo, da família e da equipe multidisciplinar em Brasília”, fato é que tal constatação não implica reconhecer a nulidade do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel” celebrado por ela, embargante, e seu então marido Mario Márcio Lescano Junior, no dia 04/11/2021. Lado outro, quanto a exigibilidade das arras previstas na Cláusula Nona do Instrumento executado, oportuno observar que o e. TJDFT, ao apreciar e exigibilidade deste mesmo título, nos autos da ação de embargos a execução ajuizada pelo codevedor Mario Márcio Lescano Junior (PJE 0726320-08.2022.8.07.0001), proferiu sentença no seguinte sentido: Número do processo: 0726320-08.2022.8.07.0001 Classe judicial: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172)
Trata-se de embargos a execução opostos por MÁRIO MÁRCIO LESCANO JÚNIOR em desfavor de PEDRO LUIZ LEMES DE CASTRO e CAROLLINA RODRIGUES DE MENEZES CASTRO, partes qualificadas. Alega que celebrou contrato de compra e venda com o embargado e o único valor pago foi de R$ 30.000,00 a título de sinal de pagamento. Salienta que posteriormente desistiu do negócio e o embargado ajuizou ação de execução para recebimento de R$ 135.000,00 sob a denominação de arras ou sinal. Pontua que no REsp 1.820.330/SP decidiu-se que nos contratos de compra e venda de imóvel, firmados antes da Lei n. 13.876/2018, o percentual de retenção, quando extinto por culpa do comprador, é de 25% dos valores pagos. Destaca a impossibilidade de cumulação das arras e cláusula penal. Ao final requer o excesso da execução no valor de R$ 135.000,00, pois o valor devido é de R$ 30.000,00. Efeito suspensivo indeferido no ID 135463568. Resposta aos embargos no ID 137172508 em que os embargados defendem preliminarmente a inépcia da petição inicial e a impossibilidade de exame da alegação de excesso de execução. No mérito, aduzem que a cláusula nona estabelece arras penitenciais pré-fixadas, a desnecessidade de comprovação do prejuízo suportado e a ausência de onerosidade excessiva. Réplica no ID 148318561. É o relatório. Decido. Rejeito a inépcia da petição inicial, pois a eventual declaração de nulidade de cláusula contratual independe de reconvenção ou pedido contraposto. A Súmula 381 do STJ é aplicada exclusivamente para as instituições financeiras. Também rejeito a preliminar de impossibilidade de alegação por excesso de execução, visto que, no caso em exame, dispensa-se o demonstrativo discriminado e atualizado do cálculo, bastando simples operação aritmética e atualização com índices de correção e juros do mora nas ferramentas disponibilizadas no próprio site do Tribunal. Superadas as preliminares, uma vez presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame do mérito da causa. O ponto nevrálgico da lide repousa sobre a possibilidade de execução do valor de R$ 135.000,00 previsto na cláusula nona do contrato a despeito das arras previstas na cláusula terceira do mesmo instrumento. De acordo com a doutrina, as arras “constituem a importância em dinheiro ou a coisa dada por um contratante ao outro, por ocasião da conclusão do contrato, com o escopo de firmar a presunção de acordo final e tornar obrigatório o ajuste; ou ainda, excepcionalmente, com o propósito de assegurar, para cada um dos contratantes, o direito ao arrependimento” (Direito Civil. Vol. 2, 30ª ed., São Paulo: Saraiva. 2002, p. 279). São espécies das arras ou sinal as confirmatórias (arts. 418 e 419 do CC) e as penitenciais (art. 420 do CC). As arras confirmatórias visam a fomentar o cumprimento do contrato entre as partes. Se quem as deu não executar o contrato, autorizará a retenção pela parte inocente que ainda poderá requerer indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como pagamento mínimo, ou postular a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como taxa mínima. Por sua vez, as arras penitenciais têm por escopo permitir a desistência do contrato pelas partes, funcionando, desde já, como perdas e danos. Em tal configuração, se a parte que deu as arras decidir pelo não cumprimento do contrato, perderá o sinal dado, não cabendo direito a indenização suplementar (Súmula 412 do STF). No caso em exame, a cláusula terceira estabelece como sinal o valor de R$ 30.000,00, sendo as arras de natureza meramente confirmatória, haja vista que não dispõe sobre direito de arrependimento. Logo, havendo desistência do embargante, ora comprador, aos embargados resta autorizada a retenção das arras, sem prejuízo de indenização suplementar. Além disso, os embargados poderiam executar o contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como taxa mínima. Já a cláusula nona, a despeito de suscitar a nomenclatura de arras, não possui esta natureza jurídica. Não se trata de arras confirmatórias porque esta está prevista na cláusula terceira, cujo sinal de R$ 30.000,00 foi o valor efetivamente adiantado pelo comprador. Também não tem natureza de arras penitenciais, visto que não há previsão de direito ao arrependimento. Na própria cláusula está previsto o caráter irrevogável e irretratável do instrumento particular. Nesse quadro, infere-se que a natureza jurídica da cláusula nona é de cláusula penal. A cláusula penal é a cláusula, ou mesmo contrato acessório, que se estipula, previamente, o valor da indenização que deverá ser paga pelo contratante que causou culposamente o inadimplemento da obrigação. Pode ser moratória, visando a desestimular o inadimplemento relativo ou a garantir a execução de cláusula especial da obrigação principal (art. 411 do CC), ou compensatória, com o objetivo de servir como indenização no caso de total inadimplemento da obrigação principal. Da redação da cláusula nona, por tratar do inadimplemento absoluto e não relativo do contrato, entende-se que a espécie de cláusula penal prevista é a compensatória, podendo a parte inocente exigir a obrigação principal ou a cobrança da multa estipulada. Ocorre que, na linha da jurisprudência do STJ e deste eg. Tribunal de Justiça, não é admitido cumulação de arras com cláusula penal, por configurar bis in idem e enriquecimento sem causa. Nesse sentido é o REsp 1.617.652/DF: “(...) evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação pelo mesmo título” (...). Seguindo de perto é a jurisprudência desta Corte de Justiça. Veja-se: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, ANTERIOR À LEI 13.786/18. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL E ARRAS. JUROS MORATÓRIOS. TESE FIXADA NO RESP 1.740.911. 1. Em caso de resilição unilateral por iniciativa do adquirente, assiste-lhe o direito de reaver o que pagou, com juros moratórios contados do trânsito em julgado da sentença, menos o equivalente a 15%. 2. É inadmissível, sob pena de bis in idem, a cumulação de arras com cláusula penal. (Acórdão 1615516, 07169501620208070020, Relator: FERNANDO HABIBE, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 8/9/2022, publicado no DJE: 30/9/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, não se mostra adequada a aplicação cumulativa da cláusula nona com a cláusula terceira, consoante os argumentos esboçados. Por fim, ainda que admissível cobrança de indenização suplementar devido às arras confirmatórias previstas, as perdas e danos não se mostram líquidas, certas e exigíveis, devendo ser demonstradas concretamente em ação de conhecimento, caso subsistam. Na espécie, o embargante demonstrou que o imóvel foi posteriormente alienado em valor superior ao contrato objeto de desistência, o que torna ainda mais incerta a indenização suplementar, o que torna ainda mais imprescindível ação de cognição para comprovação efetiva de eventuais danos.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pelo embargante, e assim o faço com resolução do mérito (art. 487, I, do CPC), para, reconhecendo o excesso de execução, DETERMINAR a exclusão da cobrança da multa convencional (cláusula penal) prevista na cláusula nona, cabendo aos embargados o direito de retenção das arras confirmatórias de R$ 30.000,00 previstas na cláusula terceira, sem prejuízo de indenização suplementar a ser efetivamente demonstrada em ação de conhecimento, se o caso. Em face do princípio da sucumbência, condeno os embargados ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da causa (art. 85, §2º, do CPC). Junte-se cópia desta sentença nos autos da execução. Sentença registrada eletronicamente nesta data. Publique-se. Intimem-se. Oportunamente, transitada em julgado, não havendo requerimentos, intime-se para eventual recolhimento das custas em aberto, e, após, dê-se baixa e arquivem-se. A sentença em questão foi confirmada pelo e. TJFDT em sede de recurso de apelação, já transitado em julgado, assim ementado: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ARRAS. NATUREZA JURÍDICA. CUMULAÇÃO DE ARRAS COM CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Apelação cível interposta contra sentença proferida em embargos à execução, que reconheceu a natureza jurídica de arras ao valor pago como sinal e excluiu a cobrança de cláusula penal cumulativa. 2. Arras são valores transacionados na contratação, não havendo que se falar na hipótese de arras ou sinal a serem pagos após ou por evento de inadimplemento. 3. É incabível a cumulação de arras e cláusula penal, sob pena de bis in idem. 4. Precedentes: Acórdão 1761278, 07196827220218070007, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 20/9/2023, publicado no DJE: 20/10/2023; Acórdão 1758680, 07075391120228070009, Relator: CARLOS PIRES SOARES NETO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 13/9/2023, publicado no DJE: 29/9/2023 5. Apelo conhecido e não provido. (Acórdão 1793270) Na ocasião, o d. Relator Desembargador CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, ao enfrentar o mérito do recurso, assim se pronunciou: Do mérito. Quanto ao mérito, os apelantes defendem, em suma, a legitimidade das verbas cobradas. Em específico, afirmam que o valor pago pelo ora embargante/apelado possui natureza de sinal e primeira parcela de pagamento (entrada), não podendo ser presumido como arras ou sequer confundido com as arras previstas na “cláusula nona” do contrato firmado entre as partes. A questão de mérito a ser enfrentada diz respeito, portanto, à natureza jurídica das parcelas e sua legitimidade. Resta inconteste que o embargante/apelado entregou aos embargados/apelantes o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). A divergência cinge-se à natureza jurídica da verba. O apelado/embargante afirma que se tratou de sinal ou arras. Já os apelantes/embargados alegam que a quantia se referia a mero sinal e princípio de pagamento de financiamento, não de arras, uma vez que essas últimas estavam previstas na cláusula nona do contrato, com valor diverso. Com relação à natureza jurídica de eventuais prestações, importa averiguar sua natureza, seus elementos e semelhanças a tipos jurídicos previstos no ordenamento jurídico. Portanto, muito mais do que o nome que lhe tenham sido dadas, as prestações devem ser identificadas por sua natureza jurídica. Os artigos 417 a 420 dispõem sobre as “arras ou sinal”, nos seguintes termos: Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização. Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. Depreende-se, pois, que se trata de quantia ou bens móveis, entregue por uma parte à outra, para fins de garantia da execução de um contrato. Podem ser confirmatórias, quando cabível indenização suplementar e não haja previsão de arrependimento no contrato; ou indenizatórias, quando previsto o direito de arrependimento vinculado a tal valor. Portanto, nota-se que arras são valores transacionados na contratação, não havendo que se falar na hipótese de arras pagas em caso de inadimplemento. Nesse sentido é que a clausula nove do contrato firmado entre as partes não pode assumir a natureza jurídica de arras, já que tal instituto é previsto em lei e não corresponde ao teor de referida cláusula, a seguir reproduzida: NONA – O presente Instrumento Particular é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, pelo que se obrigam os contratantes a fielmente cumpri-lo e respeitá-lo em todas as suas cláusulas e condições, sob pena de resolução, arcando a parte que lhe der causa com os consectários legais e convencionais, em especial o que dispõem o Código Civil Brasileiro vigente – Lei n. 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Artigos 417 a 420 – constantes do Capítulo VI título: ‘’DAS ARRAS OU SINAL’’, ficando neste ato acertado e ajustado entre as partes o valor de R$ 135.000 (cento e trinta e cinco mil reais) como valor base para fins de ARRAS ou SINAL a quem lhe der causa. (ID 51520320, p.19) A cláusula contratual, ao estabelecer a irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato, impede a existência de arras indenizatórias no âmbito contratual. Ainda, uma vez que incontroverso que o valor dado pelo embargante na assinatura do contrato foi de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), somente esse pode ser considerado o valor dado a título de arras, pois, como visto, não existem arras futuras ou sinal futuro. Em verdade, a cláusula terceira do contrato entre as partes cita expressamente o valor de sinal, transacionado pela assinatura do contrato, com a plena quitação dos embargados quando da assinatura, conforme reproduzo: TERCEIRA - Assim como possuem os direitos hereditários sobre o aludido imóvel, por esta e na melhor forma de direito, comprometem-se os Promitentes Vendedores a vendê-lo aos Promissários Compradores, e estes se comprometem a comprá-lo pelo preço certo e irreajustável de R$ 1.350.000,00 (Hum milhão trezentos e cinquenta mil reais), devendo ser pago da seguinte forma: a. R$ 30.000,00 (trinta mil reais) – sendo R$5.000,00 neste ato e R$ 25.000,00 dia 12/11/21, a título de sinal e princípio de pagamento, no qual os Promitentes Vendedores dão plena e total quitação do sinal, após a liberação dos valores na conta corrente indicada no parágrafo 1º (adiante) desta cláusula; b. R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) – a serem pagos em até 90 (noventa) dias da data da assinatura deste instrumento. c. R$ 180.000 (cento e oitenta mil reais) – a serem pagos em até 150 (cento e cinquenta) dias da data da assinatura deste instrumento. d. R$ 840.000,00 (oitocentos e quarenta mil reais) – a serem pagos em até 180 (cento e oitenta) dias da data da assinatura deste instrumento, quando será realizada a escritura definitiva. Nesse contexto, o sinal de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) dado pelo apelado/embargante aos apelantes/embargados assume a natureza jurídica de arras confirmatória por se coadunar com tal previsão legal. Ademais, o Código Civil estabelece a natureza jurídica de outra tipologia de cláusula contratual, qual seja, a cláusula penal, prevista aos artigos 408 a 416, a seguir transcritos: Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora. Art. 410. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor. Art. 411. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança especial de outra cláusula determinada, terá o credor o arbítrio de exigir a satisfação da pena cominada, juntamente com o desempenho da obrigação principal. Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal. Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Art. 414. Sendo indivisível a obrigação, todos os devedores, caindo em falta um deles, incorrerão na pena; mas esta só se poderá demandar integralmente do culpado, respondendo cada um dos outros somente pela sua quota. Parágrafo único. Aos não culpados fica reservada a ação regressiva contra aquele que deu causa à aplicação da pena. Art. 415. Quando a obrigação for divisível, só incorre na pena o devedor ou o herdeiro do devedor que a infringir, e proporcionalmente à sua parte na obrigação. Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo. Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente. No caso, a referida cláusula nona do contrato entre as partes configura assume a natureza jurídica de cláusula penal, uma vez que visa remunerar os apelantes/embargados no caso de descumprimento do contrato, como alternativa do credor, na forma do citado artigo 410, e sem a necessidade de alegação de prejuízo, conforme o artigo 416. Ocorre que é incabível a cumulação de arras e cláusula penal, tendo em vista a natureza indenizatória de ambas as cobranças (bis in idem), sob pena de configurar afronta à boa-fé na execução dos contratos. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO. ARRAS. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA 1. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica aos contratos celebrados antes de sua vigência. 2. As arras ou sinal correspondem à importância paga em dinheiro ou um bem dado como adiantamento para confirmar a realização de um contrato. As arras são de duas espécies: confirmatória e penitencial. As arras de caráter confirmatório são consideradas como o início do pagamento do preço avençado e não constitui garantia para o exercício do direito de arrependimento, ao passo que as arras penitenciais possuem natureza jurídica indenizatória. 3. Nos termos do art. 418 do CC, "Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado." 4. Embora seja possível à parte inocente o requerimento de indenização suplementar, caso comprovasse prejuízos maiores, conforme determina o art. 419 do CC, inadmissível a cumulação de retenção do aras com a cláusula penal, porquanto incorreria em bis in idem, haja vista a mesma natureza indenizatória das cobranças. 5. Não há previsão contratual para a cobrança de taxa de fruição, bem como não restou comprovado prejuízos maiores que justificassem a indenização suplementar. 6. Deu-se parcial provimento ao recurso. (Acórdão 1761278, 07196827220218070007, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 20/9/2023, publicado no DJE: 20/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELO CÍVEL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DEFERIDA. PRELIMINAR. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. INOVAÇÃO RECURSAL. AUSÊNCIA DE PEDIDO ESPECÍFICO E PRECLUSÃO. REJEITADAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. RETENÇÃO DE ARRAS. APLICAÇÃO DE MULTA. BIS IN IDEM. CORRETAGEM. DEVIDA. MAJORAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Deferida a justiça gratuita à parte que comprova sua hipossuficiência financeira que a impede de arcar com o pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo de seu sustento. 1.1. A concessão da gratuidade de justiça, requerida apenas nas razões recursais, somente gera efeitos ex nunc. 2. Se da leitura das razões recursais é possível compreender que o recurso questiona a totalidade dos fundamentos da sentença, a fim de reformá-la, inexiste afronta ao princípio da dialeticidade. Os argumentos lançados em apelo detalham mais que aqueles trazidos em contestação. Os pontos destacados nesta etapa recursal não se distanciam da tese central, que pauta a defesa das apelantes, não constituindo inovação processual. As razões recursais apresentam fundamentação lógica e pedido específico. Preliminares rejeitadas. 3. Um contrato firma lei entre as partes e deve ser adimplido por elas. 3.1. Se o contrato celebrado pelas partes já previu expressamente a cláusula penal para compensar eventuais prejuízos suportados pelos promitentes vendedores, não pode ser admitida a retenção também do valor do "sinal", sob pena de bis in idem, pois a cláusula penal compensatória é suficiente para atender ao escopo de reparar as eventuais perdas e danos experimentados pela parte vendedora com o desfazimento do negócio jurídico. 3.2. A retenção cumulativa do valor das arras com o montante previsto na cláusula penal importaria em enriquecimento sem causa em favor dos promitentes vendedores, além de configurar afronta à boa-fé objetiva (art. 113 do Código Civil). 4. Se o contrato celebrado pelas partes, todas maiores e capazes, previu o pagamento de corretagem pelos promitentes compradores no ato da assinatura do contrato, este valor não se confunde com as arras e não deve ser abatido da multa prevista contratualmente. 5. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. Apelo desprovido. (Acórdão 1758680, 07075391120228070009, Relator: CARLOS PIRES SOARES NETO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 13/9/2023, publicado no DJE: 29/9/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Dessa maneira, uma vez que perfectibilizado o pagamento de sinal ou arras no valor de R$ 30.000,00, a cláusula penal prevista pelo contrato entre as partes, em sua cláusula nona, deve ser declarada nula, em consonância aos entendimentos já citados. Rechaçados todos os argumentos recursais, a sentença deve ser mantida à totalidade.
Ante o exposto, conheço e NEGO PROVIMENTO à apelação. Assim, utilizando-me destes mesmos fundamentos como razões de decidir, uma vez que perfectibilizado o pagamento de sinal ou arras no valor de R$ 30.000,00, a cláusula penal prevista pelo contrato entre as partes, em sua Cláusula Nona, deve ser declarada nula, extinguindo-se, por conseguinte, a execução embargada, em face da quitação integral do sinal pretendido. E é justamente o que faço. III. DISPOSITIVO Tecidas estas considerações, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por GLECIA DE JESUS TOLENTINO E SILVA em face de PEDRO LUIZ LEMOS DE CASTRO e CAROLLINA RODRIGUES DE MENEZES CASTRO, partes qualificadas nos autos, para em face da nulidade cláusula nona do instrumento executado, decretar a extinção da ação de execução embargada, por ausência de exigibilidade de crédito suplementar ao sinal ou arras já entregue pela embargante no ato da contratação. Resolvo, por conseguinte, o mérito do processo na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência mínima da embargante, condeno os embargados ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que, observados os parâmetros legais (CPC, art. 85, § 2º), fixo em 10% sobre o valor da causa. Translade-se cópia deste ato decisório para os autos da execução. Sentença registrada nesta data. Publique-se e Intimem-se. Brasília-DF, 16 de maio de 2024. Luciano dos Santos Mendes Juiz de Direito Substituto
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0736455-79.2022.8.07.0001.
EMBARGANTE: GLECIA DE JESUS TOLENTINO E SILVA
EMBARGADO: PEDRO LUIZ LEMOS DE CASTRO, CAROLLINA RODRIGUES DE MENEZES CASTRO SENTENÇA I. RELATÓRIO
EMBARGANTE: MARIO MARCIO LESCANO JUNIOR
EMBARGADO: PEDRO LUIZ LEMOS DE CASTRO SENTENÇA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARVETBSB 1ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília Número do Classe judicial: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172)
Trata-se de embargos à execução ajuizados por GLECIA DE JESUS TOLENTINO E SILVA em face de PEDRO LUIZ LEMOS DE CASTRO e CAROLLINA RODRIGUES DE MENEZES CASTRO, partes qualificadas nos autos. Sustenta a embargante, em suma, que o título apresentado a execução (“Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel”) carece de força executiva já que as testemunhas que subscreveram o contrato, além de não terem participaram do ato, possuem interesse direto na causa (irmão do embargado e corredora interessada no negócio). Impugna, ainda, a autenticidade das assinaturas lançadas no instrumento e defende a invalidade do negócio jurídico em face da incapacidade civil da parte embargante. Afirma que o valor do sinal/arras executado já foi quitado pelo marido da embargante e que os embargados, inclusive, já deram plena e total quitação no próprio contrato. Sustenta a impossibilidade de cumulação do sinal com “arras penal compensatória. Tece considerações sobre o direito e requer a extinção da execução. Juntou documentos. Os embargos foram recebidos pelo Juízo, sem a atribuição de efeito suspensivo à execução (ID 140614789). Instados, os embargados apresentaram impugnação e documentos (ID 139930226), em que, defendendo a regularidade da execução, pugnam pela improcedência dos embargos. O Ministério Público se manifestou nos altos, “abstendo-se de manifestar-se quanto ao mérito”, e oficiou “pelo prosseguimento do feito com a prolação de sentença” (ID 152237236). Conciliação sem êxito (ID 176772766). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. II. FUNDAMENTAÇÃO Ao que se colhe, destina-se a pretensão executória, contra a qual se insurge a embargante por meio dos presentes embargos, seja a devedora compelida ao pagamento do valor nominal de R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais), correspondente as “arras penitenciais” pactuadas na Cláusula Nona do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, celebrado entre as partes, já deduzidos o “pagamento de R$ 30.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento” realizado pela embargante “no ato da assinatura do contrato”. Inicialmente, não vislumbro qualquer ilegalidade, apta a retirar a exequibilidade do título, no fato de as testemunhas que subscreveram o instrumento se tratar do “irmão do embargado” e da “corredora interessada no negócio”. É que, conforme já decidiu o e. Superior Tribunal de Justiça, “a assinatura de duas testemunhas no instrumento particular visa tão somente certificar a existência do negócio jurídico e não testificar o conteúdo da obrigação, sendo certo se tratar de testemunhas meramente instrumentárias”. (STJ - REsp: 1458949 MT 2014/0128228-9, Relator: Ministro Luis Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 08/02/2022). Lado outro, a despeito de a embargante sustentar, genericamente, a inautenticidade do instrumento, ou das assinaturas lançadas, não apresentou qualquer elemento de convicção apto a infirmar o título em questão. De igual modo, não há qualquer elemento de convicção nos autos que nos faça concluir que, no ato da contratação, a embargante não estivesse com plena capacidade de autodeterminação. Note-se que a despeito de o Laudo Médico Pericial ter concluído, em 06/07/2021, que a embargante se encontrava “temporariamente incapacitada para cuidar de si e de seu filho adequadamente, necessitando do apoio do esposo, da família e da equipe multidisciplinar em Brasília”, fato é que tal constatação não implica reconhecer a nulidade do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel” celebrado por ela, embargante, e seu então marido Mario Márcio Lescano Junior, no dia 04/11/2021. Lado outro, quanto a exigibilidade das arras previstas na Cláusula Nona do Instrumento executado, oportuno observar que o e. TJDFT, ao apreciar e exigibilidade deste mesmo título, nos autos da ação de embargos a execução ajuizada pelo codevedor Mario Márcio Lescano Junior (PJE 0726320-08.2022.8.07.0001), proferiu sentença no seguinte sentido: Número do processo: 0726320-08.2022.8.07.0001 Classe judicial: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172)
Trata-se de embargos a execução opostos por MÁRIO MÁRCIO LESCANO JÚNIOR em desfavor de PEDRO LUIZ LEMES DE CASTRO e CAROLLINA RODRIGUES DE MENEZES CASTRO, partes qualificadas. Alega que celebrou contrato de compra e venda com o embargado e o único valor pago foi de R$ 30.000,00 a título de sinal de pagamento. Salienta que posteriormente desistiu do negócio e o embargado ajuizou ação de execução para recebimento de R$ 135.000,00 sob a denominação de arras ou sinal. Pontua que no REsp 1.820.330/SP decidiu-se que nos contratos de compra e venda de imóvel, firmados antes da Lei n. 13.876/2018, o percentual de retenção, quando extinto por culpa do comprador, é de 25% dos valores pagos. Destaca a impossibilidade de cumulação das arras e cláusula penal. Ao final requer o excesso da execução no valor de R$ 135.000,00, pois o valor devido é de R$ 30.000,00. Efeito suspensivo indeferido no ID 135463568. Resposta aos embargos no ID 137172508 em que os embargados defendem preliminarmente a inépcia da petição inicial e a impossibilidade de exame da alegação de excesso de execução. No mérito, aduzem que a cláusula nona estabelece arras penitenciais pré-fixadas, a desnecessidade de comprovação do prejuízo suportado e a ausência de onerosidade excessiva. Réplica no ID 148318561. É o relatório. Decido. Rejeito a inépcia da petição inicial, pois a eventual declaração de nulidade de cláusula contratual independe de reconvenção ou pedido contraposto. A Súmula 381 do STJ é aplicada exclusivamente para as instituições financeiras. Também rejeito a preliminar de impossibilidade de alegação por excesso de execução, visto que, no caso em exame, dispensa-se o demonstrativo discriminado e atualizado do cálculo, bastando simples operação aritmética e atualização com índices de correção e juros do mora nas ferramentas disponibilizadas no próprio site do Tribunal. Superadas as preliminares, uma vez presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame do mérito da causa. O ponto nevrálgico da lide repousa sobre a possibilidade de execução do valor de R$ 135.000,00 previsto na cláusula nona do contrato a despeito das arras previstas na cláusula terceira do mesmo instrumento. De acordo com a doutrina, as arras “constituem a importância em dinheiro ou a coisa dada por um contratante ao outro, por ocasião da conclusão do contrato, com o escopo de firmar a presunção de acordo final e tornar obrigatório o ajuste; ou ainda, excepcionalmente, com o propósito de assegurar, para cada um dos contratantes, o direito ao arrependimento” (Direito Civil. Vol. 2, 30ª ed., São Paulo: Saraiva. 2002, p. 279). São espécies das arras ou sinal as confirmatórias (arts. 418 e 419 do CC) e as penitenciais (art. 420 do CC). As arras confirmatórias visam a fomentar o cumprimento do contrato entre as partes. Se quem as deu não executar o contrato, autorizará a retenção pela parte inocente que ainda poderá requerer indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como pagamento mínimo, ou postular a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como taxa mínima. Por sua vez, as arras penitenciais têm por escopo permitir a desistência do contrato pelas partes, funcionando, desde já, como perdas e danos. Em tal configuração, se a parte que deu as arras decidir pelo não cumprimento do contrato, perderá o sinal dado, não cabendo direito a indenização suplementar (Súmula 412 do STF). No caso em exame, a cláusula terceira estabelece como sinal o valor de R$ 30.000,00, sendo as arras de natureza meramente confirmatória, haja vista que não dispõe sobre direito de arrependimento. Logo, havendo desistência do embargante, ora comprador, aos embargados resta autorizada a retenção das arras, sem prejuízo de indenização suplementar. Além disso, os embargados poderiam executar o contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como taxa mínima. Já a cláusula nona, a despeito de suscitar a nomenclatura de arras, não possui esta natureza jurídica. Não se trata de arras confirmatórias porque esta está prevista na cláusula terceira, cujo sinal de R$ 30.000,00 foi o valor efetivamente adiantado pelo comprador. Também não tem natureza de arras penitenciais, visto que não há previsão de direito ao arrependimento. Na própria cláusula está previsto o caráter irrevogável e irretratável do instrumento particular. Nesse quadro, infere-se que a natureza jurídica da cláusula nona é de cláusula penal. A cláusula penal é a cláusula, ou mesmo contrato acessório, que se estipula, previamente, o valor da indenização que deverá ser paga pelo contratante que causou culposamente o inadimplemento da obrigação. Pode ser moratória, visando a desestimular o inadimplemento relativo ou a garantir a execução de cláusula especial da obrigação principal (art. 411 do CC), ou compensatória, com o objetivo de servir como indenização no caso de total inadimplemento da obrigação principal. Da redação da cláusula nona, por tratar do inadimplemento absoluto e não relativo do contrato, entende-se que a espécie de cláusula penal prevista é a compensatória, podendo a parte inocente exigir a obrigação principal ou a cobrança da multa estipulada. Ocorre que, na linha da jurisprudência do STJ e deste eg. Tribunal de Justiça, não é admitido cumulação de arras com cláusula penal, por configurar bis in idem e enriquecimento sem causa. Nesse sentido é o REsp 1.617.652/DF: “(...) evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação pelo mesmo título” (...). Seguindo de perto é a jurisprudência desta Corte de Justiça. Veja-se: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, ANTERIOR À LEI 13.786/18. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL E ARRAS. JUROS MORATÓRIOS. TESE FIXADA NO RESP 1.740.911. 1. Em caso de resilição unilateral por iniciativa do adquirente, assiste-lhe o direito de reaver o que pagou, com juros moratórios contados do trânsito em julgado da sentença, menos o equivalente a 15%. 2. É inadmissível, sob pena de bis in idem, a cumulação de arras com cláusula penal. (Acórdão 1615516, 07169501620208070020, Relator: FERNANDO HABIBE, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 8/9/2022, publicado no DJE: 30/9/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, não se mostra adequada a aplicação cumulativa da cláusula nona com a cláusula terceira, consoante os argumentos esboçados. Por fim, ainda que admissível cobrança de indenização suplementar devido às arras confirmatórias previstas, as perdas e danos não se mostram líquidas, certas e exigíveis, devendo ser demonstradas concretamente em ação de conhecimento, caso subsistam. Na espécie, o embargante demonstrou que o imóvel foi posteriormente alienado em valor superior ao contrato objeto de desistência, o que torna ainda mais incerta a indenização suplementar, o que torna ainda mais imprescindível ação de cognição para comprovação efetiva de eventuais danos.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pelo embargante, e assim o faço com resolução do mérito (art. 487, I, do CPC), para, reconhecendo o excesso de execução, DETERMINAR a exclusão da cobrança da multa convencional (cláusula penal) prevista na cláusula nona, cabendo aos embargados o direito de retenção das arras confirmatórias de R$ 30.000,00 previstas na cláusula terceira, sem prejuízo de indenização suplementar a ser efetivamente demonstrada em ação de conhecimento, se o caso. Em face do princípio da sucumbência, condeno os embargados ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da causa (art. 85, §2º, do CPC). Junte-se cópia desta sentença nos autos da execução. Sentença registrada eletronicamente nesta data. Publique-se. Intimem-se. Oportunamente, transitada em julgado, não havendo requerimentos, intime-se para eventual recolhimento das custas em aberto, e, após, dê-se baixa e arquivem-se. A sentença em questão foi confirmada pelo e. TJFDT em sede de recurso de apelação, já transitado em julgado, assim ementado: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ARRAS. NATUREZA JURÍDICA. CUMULAÇÃO DE ARRAS COM CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Apelação cível interposta contra sentença proferida em embargos à execução, que reconheceu a natureza jurídica de arras ao valor pago como sinal e excluiu a cobrança de cláusula penal cumulativa. 2. Arras são valores transacionados na contratação, não havendo que se falar na hipótese de arras ou sinal a serem pagos após ou por evento de inadimplemento. 3. É incabível a cumulação de arras e cláusula penal, sob pena de bis in idem. 4. Precedentes: Acórdão 1761278, 07196827220218070007, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 20/9/2023, publicado no DJE: 20/10/2023; Acórdão 1758680, 07075391120228070009, Relator: CARLOS PIRES SOARES NETO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 13/9/2023, publicado no DJE: 29/9/2023 5. Apelo conhecido e não provido. (Acórdão 1793270) Na ocasião, o d. Relator Desembargador CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, ao enfrentar o mérito do recurso, assim se pronunciou: Do mérito. Quanto ao mérito, os apelantes defendem, em suma, a legitimidade das verbas cobradas. Em específico, afirmam que o valor pago pelo ora embargante/apelado possui natureza de sinal e primeira parcela de pagamento (entrada), não podendo ser presumido como arras ou sequer confundido com as arras previstas na “cláusula nona” do contrato firmado entre as partes. A questão de mérito a ser enfrentada diz respeito, portanto, à natureza jurídica das parcelas e sua legitimidade. Resta inconteste que o embargante/apelado entregou aos embargados/apelantes o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). A divergência cinge-se à natureza jurídica da verba. O apelado/embargante afirma que se tratou de sinal ou arras. Já os apelantes/embargados alegam que a quantia se referia a mero sinal e princípio de pagamento de financiamento, não de arras, uma vez que essas últimas estavam previstas na cláusula nona do contrato, com valor diverso. Com relação à natureza jurídica de eventuais prestações, importa averiguar sua natureza, seus elementos e semelhanças a tipos jurídicos previstos no ordenamento jurídico. Portanto, muito mais do que o nome que lhe tenham sido dadas, as prestações devem ser identificadas por sua natureza jurídica. Os artigos 417 a 420 dispõem sobre as “arras ou sinal”, nos seguintes termos: Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização. Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. Depreende-se, pois, que se trata de quantia ou bens móveis, entregue por uma parte à outra, para fins de garantia da execução de um contrato. Podem ser confirmatórias, quando cabível indenização suplementar e não haja previsão de arrependimento no contrato; ou indenizatórias, quando previsto o direito de arrependimento vinculado a tal valor. Portanto, nota-se que arras são valores transacionados na contratação, não havendo que se falar na hipótese de arras pagas em caso de inadimplemento. Nesse sentido é que a clausula nove do contrato firmado entre as partes não pode assumir a natureza jurídica de arras, já que tal instituto é previsto em lei e não corresponde ao teor de referida cláusula, a seguir reproduzida: NONA – O presente Instrumento Particular é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, pelo que se obrigam os contratantes a fielmente cumpri-lo e respeitá-lo em todas as suas cláusulas e condições, sob pena de resolução, arcando a parte que lhe der causa com os consectários legais e convencionais, em especial o que dispõem o Código Civil Brasileiro vigente – Lei n. 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Artigos 417 a 420 – constantes do Capítulo VI título: ‘’DAS ARRAS OU SINAL’’, ficando neste ato acertado e ajustado entre as partes o valor de R$ 135.000 (cento e trinta e cinco mil reais) como valor base para fins de ARRAS ou SINAL a quem lhe der causa. (ID 51520320, p.19) A cláusula contratual, ao estabelecer a irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato, impede a existência de arras indenizatórias no âmbito contratual. Ainda, uma vez que incontroverso que o valor dado pelo embargante na assinatura do contrato foi de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), somente esse pode ser considerado o valor dado a título de arras, pois, como visto, não existem arras futuras ou sinal futuro. Em verdade, a cláusula terceira do contrato entre as partes cita expressamente o valor de sinal, transacionado pela assinatura do contrato, com a plena quitação dos embargados quando da assinatura, conforme reproduzo: TERCEIRA - Assim como possuem os direitos hereditários sobre o aludido imóvel, por esta e na melhor forma de direito, comprometem-se os Promitentes Vendedores a vendê-lo aos Promissários Compradores, e estes se comprometem a comprá-lo pelo preço certo e irreajustável de R$ 1.350.000,00 (Hum milhão trezentos e cinquenta mil reais), devendo ser pago da seguinte forma: a. R$ 30.000,00 (trinta mil reais) – sendo R$5.000,00 neste ato e R$ 25.000,00 dia 12/11/21, a título de sinal e princípio de pagamento, no qual os Promitentes Vendedores dão plena e total quitação do sinal, após a liberação dos valores na conta corrente indicada no parágrafo 1º (adiante) desta cláusula; b. R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) – a serem pagos em até 90 (noventa) dias da data da assinatura deste instrumento. c. R$ 180.000 (cento e oitenta mil reais) – a serem pagos em até 150 (cento e cinquenta) dias da data da assinatura deste instrumento. d. R$ 840.000,00 (oitocentos e quarenta mil reais) – a serem pagos em até 180 (cento e oitenta) dias da data da assinatura deste instrumento, quando será realizada a escritura definitiva. Nesse contexto, o sinal de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) dado pelo apelado/embargante aos apelantes/embargados assume a natureza jurídica de arras confirmatória por se coadunar com tal previsão legal. Ademais, o Código Civil estabelece a natureza jurídica de outra tipologia de cláusula contratual, qual seja, a cláusula penal, prevista aos artigos 408 a 416, a seguir transcritos: Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora. Art. 410. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor. Art. 411. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança especial de outra cláusula determinada, terá o credor o arbítrio de exigir a satisfação da pena cominada, juntamente com o desempenho da obrigação principal. Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal. Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Art. 414. Sendo indivisível a obrigação, todos os devedores, caindo em falta um deles, incorrerão na pena; mas esta só se poderá demandar integralmente do culpado, respondendo cada um dos outros somente pela sua quota. Parágrafo único. Aos não culpados fica reservada a ação regressiva contra aquele que deu causa à aplicação da pena. Art. 415. Quando a obrigação for divisível, só incorre na pena o devedor ou o herdeiro do devedor que a infringir, e proporcionalmente à sua parte na obrigação. Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo. Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente. No caso, a referida cláusula nona do contrato entre as partes configura assume a natureza jurídica de cláusula penal, uma vez que visa remunerar os apelantes/embargados no caso de descumprimento do contrato, como alternativa do credor, na forma do citado artigo 410, e sem a necessidade de alegação de prejuízo, conforme o artigo 416. Ocorre que é incabível a cumulação de arras e cláusula penal, tendo em vista a natureza indenizatória de ambas as cobranças (bis in idem), sob pena de configurar afronta à boa-fé na execução dos contratos. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO. ARRAS. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA 1. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica aos contratos celebrados antes de sua vigência. 2. As arras ou sinal correspondem à importância paga em dinheiro ou um bem dado como adiantamento para confirmar a realização de um contrato. As arras são de duas espécies: confirmatória e penitencial. As arras de caráter confirmatório são consideradas como o início do pagamento do preço avençado e não constitui garantia para o exercício do direito de arrependimento, ao passo que as arras penitenciais possuem natureza jurídica indenizatória. 3. Nos termos do art. 418 do CC, "Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado." 4. Embora seja possível à parte inocente o requerimento de indenização suplementar, caso comprovasse prejuízos maiores, conforme determina o art. 419 do CC, inadmissível a cumulação de retenção do aras com a cláusula penal, porquanto incorreria em bis in idem, haja vista a mesma natureza indenizatória das cobranças. 5. Não há previsão contratual para a cobrança de taxa de fruição, bem como não restou comprovado prejuízos maiores que justificassem a indenização suplementar. 6. Deu-se parcial provimento ao recurso. (Acórdão 1761278, 07196827220218070007, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 20/9/2023, publicado no DJE: 20/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELO CÍVEL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DEFERIDA. PRELIMINAR. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. INOVAÇÃO RECURSAL. AUSÊNCIA DE PEDIDO ESPECÍFICO E PRECLUSÃO. REJEITADAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. RETENÇÃO DE ARRAS. APLICAÇÃO DE MULTA. BIS IN IDEM. CORRETAGEM. DEVIDA. MAJORAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Deferida a justiça gratuita à parte que comprova sua hipossuficiência financeira que a impede de arcar com o pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo de seu sustento. 1.1. A concessão da gratuidade de justiça, requerida apenas nas razões recursais, somente gera efeitos ex nunc. 2. Se da leitura das razões recursais é possível compreender que o recurso questiona a totalidade dos fundamentos da sentença, a fim de reformá-la, inexiste afronta ao princípio da dialeticidade. Os argumentos lançados em apelo detalham mais que aqueles trazidos em contestação. Os pontos destacados nesta etapa recursal não se distanciam da tese central, que pauta a defesa das apelantes, não constituindo inovação processual. As razões recursais apresentam fundamentação lógica e pedido específico. Preliminares rejeitadas. 3. Um contrato firma lei entre as partes e deve ser adimplido por elas. 3.1. Se o contrato celebrado pelas partes já previu expressamente a cláusula penal para compensar eventuais prejuízos suportados pelos promitentes vendedores, não pode ser admitida a retenção também do valor do "sinal", sob pena de bis in idem, pois a cláusula penal compensatória é suficiente para atender ao escopo de reparar as eventuais perdas e danos experimentados pela parte vendedora com o desfazimento do negócio jurídico. 3.2. A retenção cumulativa do valor das arras com o montante previsto na cláusula penal importaria em enriquecimento sem causa em favor dos promitentes vendedores, além de configurar afronta à boa-fé objetiva (art. 113 do Código Civil). 4. Se o contrato celebrado pelas partes, todas maiores e capazes, previu o pagamento de corretagem pelos promitentes compradores no ato da assinatura do contrato, este valor não se confunde com as arras e não deve ser abatido da multa prevista contratualmente. 5. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. Apelo desprovido. (Acórdão 1758680, 07075391120228070009, Relator: CARLOS PIRES SOARES NETO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 13/9/2023, publicado no DJE: 29/9/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Dessa maneira, uma vez que perfectibilizado o pagamento de sinal ou arras no valor de R$ 30.000,00, a cláusula penal prevista pelo contrato entre as partes, em sua cláusula nona, deve ser declarada nula, em consonância aos entendimentos já citados. Rechaçados todos os argumentos recursais, a sentença deve ser mantida à totalidade.
Ante o exposto, conheço e NEGO PROVIMENTO à apelação. Assim, utilizando-me destes mesmos fundamentos como razões de decidir, uma vez que perfectibilizado o pagamento de sinal ou arras no valor de R$ 30.000,00, a cláusula penal prevista pelo contrato entre as partes, em sua Cláusula Nona, deve ser declarada nula, extinguindo-se, por conseguinte, a execução embargada, em face da quitação integral do sinal pretendido. E é justamente o que faço. III. DISPOSITIVO Tecidas estas considerações, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por GLECIA DE JESUS TOLENTINO E SILVA em face de PEDRO LUIZ LEMOS DE CASTRO e CAROLLINA RODRIGUES DE MENEZES CASTRO, partes qualificadas nos autos, para em face da nulidade cláusula nona do instrumento executado, decretar a extinção da ação de execução embargada, por ausência de exigibilidade de crédito suplementar ao sinal ou arras já entregue pela embargante no ato da contratação. Resolvo, por conseguinte, o mérito do processo na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência mínima da embargante, condeno os embargados ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que, observados os parâmetros legais (CPC, art. 85, § 2º), fixo em 10% sobre o valor da causa. Translade-se cópia deste ato decisório para os autos da execução. Sentença registrada nesta data. Publique-se e Intimem-se. Brasília-DF, 16 de maio de 2024. Luciano dos Santos Mendes Juiz de Direito Substituto