Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Trata-se de ação de adjudicação compulsória c/c indenização por danos morais e materiais proposta por MATEUS ANDRIOLA GROSS em face de TERRADRINA CONSTRUCOES LTDA. Sustenta, em síntese, a parte Autora que firmou com a Requerida contrato de promessa de compra e venda da unidade 1305 Torre 2 do Residencial Praia Bela, localizado na QN 122 Conjunto 15 Lotes 5/7, vaga de garagem 183, Samambaia/DF. Alega que o imóvel custou R$ 245.000,00 e que foi devidamente quitado em 09/11/2018. Assevera que o prazo para escriturar a unidade venceu em 09/05/2019, mas a Requerida se recusa a outorgar a escritura definitiva a ele. Afirma que foi averbado na matrícula do imóvel a sua indisponibilidade, em razão de problemas judiciais de um dos sócios da Requerida. Relata que tomou conhecimento de que a Requerida deu a unidade imobiliária objeto dos presentes autos em garantia ao Banco do Brasil. Ao final, requer: a) o deferimento de tutela de urgência para determinar a baixa da hipoteca e a outorga de escritura definitiva; b) caso não seja acolhido o pedido anterior, seja determinada a expedição de ofício ao 3º Ofício de Registro de Imóveis do DF, para averbar na matrícula do imóvel a existência da presente demanda, e de ofício ao STF a respeito do contrato de compra e venda do imóvel pelo Autor, em resposta ao Ofício 7086/2020, oriundo da petição 8683; c) a condenação da Requerida no valor de R$ 245.000,00 a título de danos materiais e na quantia de R$ 59.000,00 por reparação dos danos morais; d) a determinação para que a Requerida promova a baixa da hipoteca, o cancelamento da averbação de indisponibilidade de outro Juízo e a outorga definitiva. Com a inicial vieram os documentos de IDs 96630452 a 96631807. A decisão de ID 96649537 determinou a emenda à inicial para trazer as informações relativas à opção pelo Juízo 100% digital. A decisão de ID 96730144 indeferiu o pedido de tutela de urgência, recebeu a inicial e determinou a citação da parte Ré. Regularmente citada (ID 158461364), a parte Requerida apresentou contestação (ID 166125701), na qual alegou que as partes, de fato, celebraram instrumento particular de compra e venda para aquisição da unidade 1305, da torre 02, do empreendimento Praia Bela Residence & Mall. Aduz que as obrigações financeiras assumidas pelo Requerente junto à Requerida estão quitadas, razão pela qual o imóvel se encontra quitado (ID 96630463), tendo a posse do referido imóvel sido entregue em 16/11/2018, conforme se extrai do termo de vistoria e recebimento acostado aos autos. Afirma que a parte Requerente jamais procurou a Requerida para proceder à escrituração definitiva do imóvel, somente vindo a fazê-lo por meio da presente ação judicial. Sustenta que resta comprovado que o Requerente adquiriu a unidade objeto da lide, e a quitou. Afirma que a escrituração do imóvel depende da expedição de carta de baixa de hipoteca pelo Banco do Brasil, uma vez que todas as unidades do empreendimento foram dadas em garantia hipotecária para fins de construção do empreendimento, consoante contratualmente autorizado, destacando que o Banco do Brasil se mantém inerte em todos os pleitos de baixa de hipoteca da Requerida. Em preliminar: a) requereu a denunciação a lide do Banco do Brasil, para que figure no polo passivo desta ação, e emita a carta de autorização para fins de baixa da hipoteca; b) impugnou o valor atribuído à causa, requerendo seja fixado em: b.1) R$ 774,70 (setecentos e setenta e quatro reais e vinte e setenta centavos), por ser este o valor do ato jurídico correspondente à taxa cartorária para fins de averbação da baixa da hipoteca na matrícula do imóvel; ou b.2) valor simbólico a ser atribuído à causa de ofício por este Juízo. No mérito, requereu fossem julgados improcedentes os pedidos do Requerente, tendo em vista que o imóvel em comento, assim como todo o empreendimento, foi dado em garantia hipotecária em face do Banco do Brasil, consoante autoriza o contrato celebrado entre as partes; e que, por isso, a aludida obrigação de baixa da hipoteca não depende da Requerida, mas exclusivamente do Banco do Brasil, eis que a expedição de carta de autorização de baixa de hipoteca somente pode ser emitida pelo próprio Banco do Brasil, que se mantém inerte em todos os pleitos de baixa de hipoteca. Com a contestação vieram os documentos de IDs 166125701 a 166125732. Em réplica (ID 169199320), a Autora requereu que seja liminarmente expedido um ofício ao 3 º Ofício de registro de Imóveis a fim de que seja baixada a hipoteca gravada sobre o imóvel objeto dos autos e que seja cancelada a indisponibilidade que recai sobre o imóvel, bem como o deferimento de todos os pedidos contidos na exordial. As partes foram intimadas a especificarem as provas que desejavam produzir. A parte Autora não demonstrou interesse em produzi-las. A parte Requerida (ID 170313159), por sua vez, requereu o depoimento pessoal do Banco do Brasil S/A, credor hipotecário em primeiro grau, com o fito de comprovar os motivos que levaram a inércia e/ou negativa da expedição da carta de baixa de hipoteca das unidades objeto dos autos, e para confirmar que o VMD (valor mínimo de desligamento) das unidades adquiridas pelo Requerente é equivalente a zero, a despeito do pacífico entendimento fundado na Súmula 308 do STJ. Pugnou, ademais, fosse designada audiência de conciliação. Audiência de conciliação realizada (ID 184637275), ausente a parte requerida (ID 184637277). É o relatório. Decido.
Trata-se de processo em fase de saneamento. Das preliminares Da impugnação do valor da causa Nos termos do art. 292, II, do CPC, o valor da causa será, na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida. No caso, a parte Autora pretende o valor de R$ 304.000,00, a título de danos morais e materiais devido à quebra de contrato e consequente atraso na lavratura da escritura do imóvel, sendo R$ 245.000,00 referente ao quantum controverso de cada unidade representado pela exigência do órgão financiador – Banco do Brasil – para a liberação do gravame, qual seja, o valor mínimo para desligamento da hipoteca (VMD) e R$ 59.000,00 referente aos danos morais sofridos. Assim, não há que se falar em incorreção ao valor da causa, uma vez que o montante indicado na peça de ingresso correspondente ao valor do contrato cujo cumprimento se pretende, acrescido do valor que entende devido, a título de danos morais sofridos, razão pela qual REJEITO a preliminar arguida. Da Denunciação à Lide Indefiro o processamento da denunciação da lide, considerando a expressa vedação que deriva do art. 88 do Código de Defesa do Consumidor que estabelece: Na hipótese do art. 13, parágrafo único deste código, a ação de regresso poderá ser ajuizada em processo autônomo, facultada a possibilidade de prosseguir-se nos mesmos autos, vedada a denunciação da lide. O caso dos autos reflete a comercialização de imóveis firmados por construtora e incorporadora, como é o caso da empresa Ré, com adquirentes que buscam a utilização do bem imóvel como destinatário final, o que justifica a aplicação do CDC. De outra banda, o caso comporta a aplicação da Súmula 308 do STJ, que dispõe: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Nos termos acima, o adquirente da unidade habitacional responde, tão somente, pelo pagamento do seu débito; que no caso em análise encontra-se devidamente quitado junto à Requerida, conforme o comprovante inserido no ID 96630463. Por fim, verifico que a prova documental constante dos autos é suficiente para o esclarecimento das questões sobre as quais as partes controvertem, razão pela qual indefiro o pedido de produção de prova oral formulado pela Requerida no ID 170313159. As demais questões dizem respeito ao mérito e serão apreciadas com a prolação da sentença. Dessa forma, declaro encerrada a fase instrutória. Voltem-me os autos conclusos para julgamento na ordem cronológica. Brasília/DF, data e hora conforme assinatura digital no rodapé. André Gomes Alves Juiz de Direito Substituto