Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0703410-46.2020.8.07.0004.
EXEQUENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL ROMA
EXECUTADO: SUELLEN DOS SANTOS COUTINHO DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Revejo o posicionamento da decisão de ID 140674313. De fato, o Código de Processo Civil admite expressamente a possibilidade da penhora de direitos aquisitivos, senão vejamos: Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira; II - títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado; III - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado; IV - veículos de via terrestre; V - bens imóveis; VI - bens móveis em geral; VII - semoventes; VIII - navios e aeronaves; IX - ações e quotas de sociedades simples e empresárias; X - percentual do faturamento de empresa devedora; XI - pedras e metais preciosos; XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; XIII - outros direitos. Ademais, a regra contida no artigo 789 do Código de Processo Civil estabelece que o devedor responde, para cumprimento de suas obrigações, com todos os seus bens presentes e futuros, salvo as constrições estabelecidas em lei. Desse modo, para efeito de penhora, consideram-se bens do devedor todos os bens presentes e futuros, ou seja, aqueles que já integram o patrimônio do devedor e os demais que forem incorporados até a quitação total da dívida. Assim, existindo a possibilidade do bem ter valor econômico, ele é passível de ser penhorado, exceto quando existir expressa vedação legal. Na medida em que o devedor vai quitando mês a mês o contrato firmado, direitos vão sendo incorporados ao seu patrimônio, direitos estes passíveis de valoração econômica. Com efeito, como dito, a penhora dos direitos do fiduciante não recairá diretamente sobre o bem, ou seja, o objeto da penhora não será a propriedade, que ainda não pertence ao devedor, mas tão somente os direitos aquisitivos. Em suma, pago e recebida a quitação do contrato, teria o exequente direito ao imóvel. Não havendo a quitação, teria direito à expressão econômica Desse modo, é possível a penhora de tais direitos, de modo que o condomínio executante sub-rogar-se-á nos direitos do promitente comprador, ressalvada, é claro, a preferência do credor-fiduciário até o limite do seu crédito e que o condomínio credor deve aguardar o implemento da condição resolutiva da propriedade fiduciária para proceder eventual venda em hasta pública ou equivalente. Assim perfilha a jurisprudência do TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL OBJETO DE COBRANÇA CONDOMINIAL. DIREITOS AQUISITIVOS. PENHORA. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Tratando-se de inadimplemento de cotas condominiais, é inquestionável que a dívida decorre de uma obrigação propter rem, isto é, "em razão da coisa". E especificamente às dívidas condominiais, uma de suas características é a possibilidade de penhora do próprio bem que deu origem ao débito dessa natureza, conforme ressalva expressa no art. 3º, inciso IV, da Lei 8.009/1990. 2. O juízo originário bem justificou a manutenção da penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel objeto da cobrança condominial, cedido no curso da ação de cobrança do Condomínio, mediante instrumento de cessão de direitos, vantagens e obrigações, no qual o terceiro inclusive teria se obrigado a quitar os débitos pendentes até a data do negócio, estando a decisão agravada em harmonia com a norma do art. 1.345 do Código Civil e com a jurisprudência, sendo irrelevante o fato de o terceiro cessionário não ter participado do processo no qual houve a penhora. 3. Agravo de instrumento conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (Acórdão 1720367, 07377159720228070000, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 22/6/2023, publicado no DJE: 27/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. UNIDADE HABITACIONAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. POSSIBILIDADE. PRACEAMENTO. VEDAÇÃO. NECESSIDADE DE AGUARDO DO IMPLEMENTO DE CONDIÇÃO RESOLUTIVA DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA E DO TERMO DA CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. Nos termos do artigo 6º-A, § 5º, inciso III, da Lei n. 11.977/09, não é admitida a transferência inter vivos de imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida sem a respectiva quitação. 2. Logo, a penhora de direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia, no caso dos autos, não autoriza a submissão do imóvel a hasta pública, mesmo na hipótese de dívida condominial, de natureza propter rem. 3. O praceamento do imóvel também encontra óbice na Lei n. 8.009/90, muito embora seja admitida, nos moldes do artigo 3º, inciso IV, de referido diploma, a penhora do bem de família decorrente de dívida de taxas condominiais. 4. Também consta da certidão de matrícula do imóvel sua gravação com cláusula de inalienabilidade pelo prazo de 10 anos, a contar da data da assinatura do contrato, qual seja, 18/6/2014, independentemente da ocorrência de pagamento antecipado da dívida. 5. Ainda assim, não fica impedida a realização da penhora dos direitos aquisitivos da agravada sobre a unidade habitacional alienada fiduciariamente, nos exatos termos do inciso XII do artigo 835 do Código de Processo Civil, desde que ciente o credor de que o adimplemento do débito exequendo, mediante a realização de atos expropriatórios, deverá aguardar não só o implemento de condição resolutiva da propriedade fiduciária, mas também o termo da cláusula de inalienabilidade. 6. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (Acórdão 1727623, 07106162120238070000, Relator: JOSE FIRMO REIS SOUB, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 11/7/2023, publicado no DJE: 21/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) Outrossim, não se discute que as contribuições condominiais são obrigações propter rem, ou seja, são transmitidas com o bem e de forma automática ao adquirente, independentemente de sua vontade ou ciência, pois está ligada diretamente ao bem. De modo a pacificar ainda mais o entendimento sobre a legitimidade para responder pelas dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, em especial quando envolve compromisso de compra e venda não levado a registro, o Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese ao analisar o REsp 1.345.3331/RS, em sede de recurso repetitivo, sob o tema 886: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015) Assim, considerando que o contrato de compra e venda não foi registrado na matrícula do imóvel, conforme certidão atualizada de ônus juntada no ID 168455266 dos autos de origem, necessária a verificação das condições fixadas no recurso repetitivo, ou seja, se existe comprovação de que o promissário comprador foi imitido na posse do imóvel e se o condomínio teve ciência inequívoca da transação. Inexistem dúvidas sobre a transação celebrada entre o os proprietários constantes da certidão de matrícula do imóvel e a executada, conforme contrato de compra e venda juntada no ID 138754315 pelo condomínio exequente. Da mesma forma, resta comprovado que o promissário comprador foi imitido na posse do imóvel, uma vez que a executada foi citada no próprio imóvel objeto do pedido de penhora ( ID 71644999). Dessa forma, comprovada a responsabilidade do executado pelo pagamento das taxas condominiais exequendas, ainda que a promessa de compra e venda não tenha sido levada a registro, cabível a penhora sobre os direitos aquisitivos incidentes sobre o imóvel. Por fim, ultimada a penhora, diante da sua falta de liquidez momentânea, faculta-se ao credor prosseguir com a indicação de outros bens passíveis de penhora, no que entender de direito.
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVGAM 2ª Vara Cível do Gama Número do Classe judicial: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Ante o exposto, defiro a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel em questão derivados apenas do contrato de compra e venda de ID 138754315. Ficará a devedora como fiél depositária do bem, nos termos da lei. Lavre-se o termo de penhora e depósito, haja vista a matrícula do imóvel juntado na lauda de ID 110843968 Proceda à INTIMAÇÃO do(s) executado(s) da penhora, via publicação se a parte devedora já estiver representada por advogado nos autos. Caso contrário, intime-se pessoalmente, de preferência por via postal. Intimem-se o cônjuge e o credor fiduciário, caso possua interesse. Documento datado e assinado eletronicamente pelo(a) MM. Juiz(a) de Direito abaixo identificado(a). r