Cumprimento de sentença 0707992-37.2021.8.07.0010 - TJDFT

Cumprimento de sentença 0707992-37.2021.8.07.0010 - TJDFT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0707992-37.2021.8.07.0010. REQUERENTE: CARLOS FRANCISCO DA SILVA SOUZA REQUERIDO: NG30 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA REVEL: W PALMERSTON ADMINISTRADORA LTDA, W PALMERSTON INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA SENTENÇA Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Cuida-se de ação de conhecimento ajuizada por CARLOS FRANCISCO DA SILVA SOUZA em desfavor de NG30 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, W PALMERSTON INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA e W PALMERSTON ADMINISTRADORA LTDA, partes qualificadas nos autos. Narra o autor que em 23/10/2017 firmou com as requeridas contrato de compromisso de compra e venda de terreno urbano do Loteamento Residencial Eldorado Park II, localizado na Rua 15, QD 17, L 13, Caldas Novas/GO. Relata que no ato do negócio pagou R$ 2.800,00 a título de taxa de intermediação e o saldo devedor foi parcelado em 120 prestações, pelo valor mensal de R$ 530,21, vencimento a partir de 10/12/2017. Aduz que diante (i) o advento da pandemia e das dificuldades financeiras daí decorrentes; (ii) diminuição dos atendimentos aos consumidores e dificuldades de comunicação entre as partes; e (ii) quebra de confiança do consumidor nas requeridas quanto ao aumento das parcelas, comunicou em 18/3/2021 o cancelamento do contrato. Relata que as requeridas lhe fizeram uma contraposta de pausa nos pagamentos de quatro parcelas, a qual foi aceita. Entretanto, em desrespeito ao acordo, as rés continuavam enviando cobranças, inclusive, ameaçando inscrever seu nome no rol de inadimplentes. Discorre sobre o direito que lhe assiste e, ao fim, pede tutela de urgência para determinar às requeridas de absterem-se de incluir o nome do autor em cadastros de inadimplentes ou efetuar protestos. Requer “I. Declarar rescindido o contrato de PROMESSA DE COMPRA E VENDA, objeto dessa ação; II. Condenar as requeridas a restituir os valores integralmente pagos, no valor de R$ 26.250,08 (vinte e seis mil, duzentos e cinquenta reais, oito centavos) acrescidos de juros e correção monetária, em virtude da má prestação dos serviços, falha e demora nos atendimentos do SAC, em parcela única, declarando a nulidade cláusula quarta, parágrafo primeiro, do contrato de compra e venda; Caso Vossa Excelência assim não entenda, requer, subsidiariamente, que se digne: IV. Declarar nula a cláusula quarta, parágrafo primeiro, do contrato de compra e venda e reduzir a cláusula penal para 10% dos valores pagos pelo autor, conforme jurisprudência sedimentada por esse tribunal; IV. Condenar, as requeridas, a restituição do valor de R$ 23.450,08 (vinte e três mil, quatrocentos e cinquenta reais, oito centavos), correspondente a 40 (quarenta) parcelas pagas pela requerente e o valor de R$ 2.800,00 (dois e oitocentos reais), a título de entrada, totalizando o valor de R$ 26.250,08 (vinte e seis mil, duzentos e cinquenta reais, oito centavos), que deverá ser devidamente atualizado, por índice a escolha desse juízo, desde a data dos pagamentos, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da data da citação das requeridas, em parcela única. h) Declarar a inexistência de débitos com o IPTU ou taxas condominiais;”. Pugna pela justiça gratuita e procedência dos pedidos. Junta documentos. Decisão id.114123244 em que foi concedida a justiça gratuita ao autor e indeferido o pedido de tutela provisória de urgência. Regularmente citada (id. 117003401), a primeira ré, NG30 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em contestação, argui preliminarmente a incompetência do órgão judiciário por terem as partes convencionado a arbitragem no termo de distrato; sua ilegitimidade passiva no que tange a devolução de quantia paga a título de taxa de corretagem. No mérito, sustenta a ausência de violação às disposições consumeristas e a legitimidade da comissão de corretagem. Refuta os valores deduzidos na inicial à título de restituição. Pede a improcedência dos pedidos (id. 123459765). Citações das requeridas W Palmerston Administradora Ltda (id. 128073543) e W Palmerston Investimentos E Participacoes Ltda (id. 128247772). Diante da ausência dos réus, a audiência de conciliação restou infrutífera, id. 134669288. As 2ª e 3ª requeridas não apresentaram resposta (id. 137890504). Réplica, id. 148452133. O autor e a 1ª demandada manifestaram desinteresse na produção de provas (id. 171990764 e 172357997). Decisão saneadora que decreta os efeitos da revelia quanto às rés W Palmerston Administradora Ltda E W Palmerston Investimentos e Participações Ltda (id. 183225591) e determina o julgamento antecipado. Vieram os autos concluso para sentença. É o relatório. Decido. Inicialmente, vejo que foi decretada a revelia das 2ª e 3ª rés. Entretanto, como o fato deduzido na demanda é comum aos litisconsortes e a 1ª ré apresentou contestação, não se aplica os efeitos da revelia àquelas rés (art. 320, inciso I, do CPC). Em seguida, rejeito as preliminares arguidas. O 1º réu aduz que falece competência deste juízo para processamento e julgamento do feito, uma vez que há cláusula de arbitragem no contrato objeto da lide (id. 107075589, pág. 5). Estando diante de uma relação de consumo, a inclusão de cláusula de arbitragem em foro diverso do consumidor viola o princípio da facilitação de sua defesa, previsto no art. 6º, inc. VI, do CDC. Ademais, segundo o art. 51, VII, do CDC, as cláusulas contratuais que determinem a utilização compulsória da arbitragem são nulas de pleno direito. No caso em apreço, os conceitos de consumidor e fornecedor descritos nos artigos 2° e 3° da Lei nº 8.078/90 estão presentes, na medida em que o autor é destinatário final dos serviços oferecidos pelos réus no mercado de consumo. Além disso, verifico que não consta assinatura específica da parte autora para tal previsão contratual, conforme determina o art. 4º, §2º, da Lei n. 9.307/1996. Assim sendo, de rigor a declaração de nulidade da cláusula 8ª do contrato de id. 107075589, e, por conseguinte, o reconhecimento da competência deste juízo, uma vez que é o foro do domicílio do consumidor, ora autor. De igual modo, não há se falar em falta de legitimidade. É cediço que a legitimidade ad causam é analisada, in status assertionis, isto é, conforme os dados afirmados pelo autor em petição inicial, quando de seu recebimento. Além do mais, para estar presente tal condição necessária a pertinência subjetiva advinda da relação material, o que ocorre na espécie. Destaque-se, ainda, que a alegação do demandado é questão afeta ao mérito, devendo ser analisada mais detidamente em momento oportuno. Ausentes questões prejudiciais ou outras questões processuais pendentes, sigo ao exame do mérito. Como dito, a demanda deve ser solucionada à luz do Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990), uma vez que os envolvidos se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor constantes nos artigos 2º e 3º do referido diploma legal. Sob esse prisma, cumpre registrar a existência de solidariedade entre as rés. Não pode se eximir de responsabilidade as sociedades empresárias que oferecem aos seus clientes um produto ou serviço, sobre o qual aufere lucro, especialmente quando sua atividade revela efetiva participação na cadeia de acontecimentos que fundamentam a pretensão veiculada na inicial. Outrossim, por tratar-se de relação de consumo, aplicável o artigo 7º, parágrafo único, do CDC, o qual dispõe que "tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo". Regra similar é também prevista pelo §1º do artigo 25 do CDC ao dispor que havendo mais de um responsável pelo dano, devem todos respondem solidariamente pela reparação. Preleciona o artigo 475 do Código Civil, aplicável ao caso por intermédio do "diálogo das fontes", que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Cinge-se a controvérsia em aferir a suposta inadimplência contratual das requeridas, considerando a pretensão autoral de rescisão do contrato, com devolução integral dos valores pagos, assim como aplicação de multa e cobrança da comissão de corretagem. Restou incontroverso que o autor e os réus entabularam o contrato de particular de terreno urbano do Loteamento Residencial Eldorado Park II, localizado na Rua 15, QD 17, L 13, Caldas Novas/GO. (ids. 107075588 e 107075589), pelo preço total de R$66.424,62, sendo R$ 2.800,00 pelo valor de intermediação e o saldo a ser pago em 120 prestações a se iniciar em 10/12/2017. De acordo com a inicial, o consumidor sustenta quebra de confiança do consumidor nas requeridas quanto ao aumento das parcelas, a dificuldades de comunicação entre as partes e não observância à repactuação lhe cobrando indevidamente durante o período de suspensão das parcelas. Dos documentos que a acompanha, primeiramente, vejo que o contrato é claro em estabelecer os índices de reajuste e sua forma de aplicação nas vendas a prazo (Cláusula 2ª, id. 107075588, págs. 4 e 5). Nesse ponto, registro que as alegações do autor se deram de maneira genérica, não apontando a causa e sequer demonstrando porque considera o aumento abusivo e desproporcional, não se desincumbindo do seu ônus (CPC, art. 373, I). Quanto à dificuldade na comunicação entre as partes, o próprio autor justifica que ocorreu durante o período de afastamento social decorrente da pandemia, o que é perfeitamente compreensível dadas as circunstâncias daquele momento. Também não procede o argumento de que foi cobrado indevidamente. Em que pese afirme que concordou com a proposta ofertada pela ré de suspensão de pagamento de 4 prestações com vencimento a partir de 10/4/2021 (id. 107078596, pág. 1), certo é que ele exerceu seu direito de rescindir unilateralmente o contrato em 18/3/2021, ou seja, antes mesmo que ele fosse implementado, conforme e-mail de id. 107075573, pág. 6. Ademais, na notificação extrajudicial recebida pelo autor referente à rescisão justificada por inadimplência, consta a informação que o débito mais antigo perante a ré se refere à 10/8/2021, prestação vencida após o período de suspensão das prestações. Vê-se, pois, que ausência de culpa dos réus pela rescisão contratual almejada pelo autor. Todavia, o fato de não ter sido demonstrado o inadimplemento por parte das rés, não constitui óbice ao direito potestativo do requerente de rescindir o contrato, por sua iniciativa, ante a ausência de interesse na continuidade da execução da avença, devendo-lhes ser restituídos os valores pagos comprovadamente nos autos, ressalvando-se à outra parte, nessa hipótese de rescisão unilateral por um dos contratantes, o direito de cobrar a pena convencional, quando estabelecida em contrato, bem como de ser ressarcido por eventuais perdas e danos. No caso, o autor formalizou sua desistência em 18/3/2021 (id. 107078597). A cláusula 4ª, parágrafo 1º, estabelece a aplicação das seguintes verbas: “Se, por inadimplência ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR, as obrigações aqui assumidas forem objeto de rescisão, haverá perda do sinal do negócio e dos valores das despesas de cobrança das obrigações deste, com a devolução do montante pago pelo PROMITENTE COMPRADOR, deduzidas as despesas de administração e publicidade, no montante de 20% (vinte por cento), que será efetuada em parcelas mensais, no mesmo prazo e condições em que foram pagas, sendo a primeira parcela devolvida no prazo de 30 (trinta) dias após a assinatura da rescisão do contrato de compra e venda e, consequentemente, as demais parcelas devolvidas no mesmo dia dos meses subsequentes, ou no termino do prazo estabelecido no contrato de compra e venda, ou seja, o primeiro que ocorrer.” Em relação ao pedido de restituição do valor de R$ 2.800,00, verifica-se que há previsão contratual da comissão de corretagem, restando anuído pela parte autora que assinou o respectivo documento, sendo, portanto, devida a remuneração do intermediador (id. 107075589). No que se refere à taxa administrativa, como a rescisão do contrato se deu por iniciativa do comprador, é admitida a retenção de um percentual da quantia paga a título de indenização pelo desfazimento do negócio o que configura cláusula penal de natureza compensatória, posto que se presta a indenizar o credor em caso de inadimplemento do devedor, não havendo que se falar em abusividade. O artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor afirma que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou que sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Já o seu §1º preconiza que se presume exagerada, entre outros casos, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. Com efeito, tem-se por abusivo o total do percentual de retenção previsto contratualmente, 20% dos valores devidos até a data do pedido de rescisão contratual, uma vez que esse montante é elevado e causa excessivo prejuízo ao consumidor. Além disso, não se entende possível transferir ao consumidor as demais taxas, encargos e ônus negociais dos requeridos, à exceção da comissão de corretagem, visto que a unidade objeto do ajuste poderá ser negociada com outros consumidores, de modo que não há que se falar em prejuízo para os réus. A propósito, ressalto o entendimento do eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios acerca da admissão de retenção de parte dos valores adimplidos pelo adquirente de unidade imobiliária, desde que limitada a 10% (dez por cento) da quantia efetivamente paga: “CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE USO COMPARTILHADO DE UNIDADE HOTELEIRA. "TIME SHARING". CLÁUSULAS CONTRATUAIS CLARAS E DE FÁCIL COMPREENSÃO. RESILIÇÃO UNILATERAL POR PARTE DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. MULTA CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REDUÇÃO. ART. 413 DO CC. 1. O negócio jurídico entabulado entre as partes diz respeito à cessão de direito de uso de imóvel em sistema de tempo compartilhado ("time sharing"), mediante a utilização de pontos. 2. O contrato entabulado entre as partes prevê, de forma clara, que o programa adquirido pelo consumidor não era elegível para o período de janeiro, julho, semana santa, carnaval, réveillon e semana da criança (aquele que inclui o dia 12 de outubro), denominados como período de Super Alta Temporada. 2.1. Ao contrário do assentado na sentença, observa-se que as cláusulas contratuais são claras e de fácil compreensão, não havendo como prosperar as alegações de que as informações foram repassadas de forma enganosa, inadequadas e inverídicas. 3. Diante da prova documental contida nos autos, não se vislumbra o alegado inadimplemento contratual imputado à apelante - propaganda enganosa e falha no dever de informação. 4. O fato de não ter sido demonstrado o inadimplemento da requerida, ora apelante, não constitui óbice ao direito potestativo do consumidor de rescindir o contrato, por sua iniciativa, ante a ausência de interesse na continuidade do contrato. 5. A resilição do contrato por parte do consumidor, sem qualquer inadimplemento da requerida/apelante, atrai a incidência da multa compensatória prevista no instrumento contratual. Contudo, não no percentual ali previsto (20%), pois, embora lícita a retenção, o parâmetro estabelecido não se mostra justo e adequado, onerando demasiadamente o consumidor que sequer utilizou dos serviços da requerida/apelante. 6. Nos termos do art. 413 do CC, mostra-se justa e adequada a retenção de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago; pois, ao mesmo tempo que penaliza o consumidor pela resilição unilateral, ressarce a apelante pelos prejuízos eventualmente suportados. 7. Apelação parcialmente provida. (Acórdão 1228011, 07086843420198070001, Relator: ALFEU MACHADO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 5/2/2020, publicado no DJE: 11/2/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” Portanto, ante a abusividade da cláusula 4ª, parágrafo 1º, com amparo no art. 51, IV, do CDC, a declaro parcialmente nula. Ainda, ante a possibilidade de redução equitativa da cláusula penal compensatória, pela aplicação do art. 413 do Código Civil, sobretudo em relações de consumo, deve a multa contratual ser reduzida ao patamar de 10% (dez por cento) do montante efetivamente pagos pelo autor e por conseguinte deve ser restituído ao requerente os valores pagos quanto ao contrato objeto da demanda, a ser apurado por simples cálculos. Entendo, entretanto, descabida a restituição dos valores ao consumidor em parcelas mensais, no mesmo prazo e condições em que foram pagas, visto coloca o consumidor em posição de extrema desvantagem. Se há a previsão de retenção da multa penal incidente sobre os valores até então pagos, a devolução em forma de parcelas caracteriza verdadeiro bis in idem. Outrossim, o conteúdo normativo do art. 32-A foi adicionado à Lei n. 6766/79 pela Lei n. 13.786/2018, isto é, após a celebração do contrato objeto da lide, o que afasta a sua aplicação, sob pena de se violar o ato jurídico perfeito. Por fim, improcede o pedido de declaração de inexistência de débitos com o IPTU ou taxas condominiais, pois considerando que a unidade foi entregue ao autor em 1/11/2019 (id. 107078596, pág. 1) é cabível a retenção, pelas promitentes vendedoras, dos valores referentes ao IPTU e taxas condominiais durante o exercício de sua posse. Pelo exposto, resolvo o mérito, e com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, julgo procedente em parte o pedido para: 1. declarar a resolução dos contratos ids. 107075588 e 107075589 firmado entre as partes, a nulidade parcial da cláusula 4ª parágrafo primeiro do contrato id. 107075588, pág. 6, e a nulidade da cláusula 8ª do contrato id. 107075589, pag. 5; 2. condenar as rés solidariamente a restituírem ao autor os valores por ele pagos, abatidas a quantia desembolsada a título de comissão de corretagem; 10% a título de clausula penal sobre o montante pago; e débitos tributários e condominiais por ventura existentes durante o período em que exerceu a posse. O valor da diferença deverá ser devolvido ao autor em parcela única, corrigido monetariamente pelo INPC desde cada pagamento, e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Considerando a sucumbência recíproca, porém mínima do autor, condeno os réus a arcarem com as custas e honorários, que arbitro em 10% do valor da condenação, na forma do art. 85, §2º c/c 86, parágrafo único, do CPC. Ficam advertidas as partes, desde já, que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios, em especial os que visem unicamente a reanálise de provas e/ou o rejulgamento da causa e/ou arbitramento de honorários e/ou danos morais, será alvo de sanção, na forma do art. 1.026, § 2º do mesmo diploma, na esteira dos precedentes do Eg. TJDFT (Acórdãos 1165374, 1164817, 1159367, entre outros), haja vista o dever de cooperação e lealdade imposto a todos os atores processuais pelo art. 6º do CPC. Transitada em julgado, arquivem-se. Intimem-se. Publique-se. Sentença registrada eletronicamente. MARCIA REGINA ARAUJO LIMA Juíza de Direito Substituta Núcleo de Justiça 4.0 (datada e assinada eletronicamente)

08/05/2024, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Processo Desarquivado

Juntada de Petição de substabelecimento

Arquivado Definitivamente

Expedição de Certidão.

Transitado em Julgado em 24/06/2025

Publicado Sentença em 26/06/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 25/06/2025

Recebidos os autos

Homologada a Transação

Conclusos para decisão para Juiz(a) JACKELINE CORDEIRO DE OLIVEIRA

Juntada de Petição de acordo

Juntada de certidão

Juntada de Petição de petição

Recebidos os autos

Todas as movimentações(195)

Todos os documentos(24)