Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0716504-81.2022.8.07.0007.
EMBARGANTE: VANESSA LUCIA GUIMARAES MENDES
EMBARGADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO TROPICAL Sentença 1. Do Relatório.
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VETECATAG Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga Número do Classe judicial: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172)
Trata-se de embargos à execução proposto por VANESSA LÚCIA GUIMARÃES MENDES em desfavor de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TROPICAL, aduzindo basicamente excesso de execução, pois informa que, em setembro de 2017, o valor da taxa condominial era de R$ 200,00 (duzentos reais). Contudo, a projeção aritmética do saldo devedor foi efetivada com a base de cálculo em patamar superior, no importe de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais), além dos acréscimos de taxa extra nos anos de 2019, 2020 e 2021. A embargante ainda pontua que a empresa de seu genitor, SOCIEDADE TROPICAL MELHORAMENTOS LTDA, teria transferido a importância de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais) a favor do condomínio embargado, por meio da RESCON ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS LTDA RESCOM (empresa contratada pelo síndico para cobrança das taxas condominiais), para conserto do telhado a fim de evitar anomalias estruturais e de infiltração (ID 134979574). Após atendimento de comando de emenda da inicial, constou dos autos decisão judicial de recebimento dos embargos sem efeito suspensivo; de gratuidade processual acolhida em favor da embargante nos autos da execução tombada sob nº 0721829-71.2021.8.07.0007; além de conceder prazo à defesa do condomínio embargado e vistas ao MPDFT para apurar, se for o caso, a suposta prática de ato criminoso (ID 152634577). A parte embargada, CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TROPICAL, em sede de impugnação, sustenta em linhas gerais que a embargante não aceita a cobrança da taxa condominial pelo sentimento de propriedade nutrido em relação ao edifício como um todo, construído por construtora de sua família. No mais, aduz que o valor da cota ordinária, no mês de setembro de 2017, é de R$ 300,00 (trezentos reais), conforme deliberado em assembleia condominial de 02/09/2017. O embargado alega que nunca houve transferência monetária, pelo genitor da embargante, do importe de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais), à empresa RESCON ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS LTDA. Pontua que houve, em 10/10/2017, o pagamento, via conta bancária do CONDOMÍNIO TROPICAL, do montante de R$ 16.470,25 (dezesseis mil quatrocentos e setenta reais e vinte e cinco centavos), referente a débitos condominiais reconhecidos em assembleia geral do dia 02 de setembro de 2017. Acrescenta que o valor executado atual é de novas taxas condominiais inadimplidas e que não houvera cobrança em duplicidade (ID 1558325540. Juntada de vídeo em que há filmagem de desentendimento entre o síndico e o genitor da embargante, tendo por objeto serviço de manutenção do elevador do prédio sem autorização do condomínio (ID 162902401). Certidão de que a embargante não teria se manifestado sobre a especificação de provas, ficando ainda evidenciado não ter feito menção à impugnação e documentos juntados pelo condomínio embargado (ID 169572308 e certidão de ID 176541704). É O RELATÓRIO. DECIDO. 2. Do Julgamento Antecipado. “Presentes às condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder” (STJ, REsp 2.832-RJ), mormente não havendo a necessidade de produção de outras provas, inclusive pela ausência de pedido das partes. O instituto do julgamento antecipado da lide encontra-se disciplinado no art. 355 do CPC, aplicável em caso de revelia ou quando a questão de mérito for unicamente de direito ou, se de direito e de fato, não houver necessidade de se produzir provas em audiência. Assim sendo, presentes as condições da ação e demais pressupostos processuais, o julgamento do feito é medida que se impõe. 3. Da Taxa Condominial como Título Executivo Extrajudicial. Considerações sobre a Necessidade de Boa Convivência no Corpo Condominial. O deslinde da causa não comporta maiores ilações, pois o art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, outorga exequibilidade ao crédito decorrente das contribuições ordinárias ou extraordinárias do condomínio edilício (disciplinado pela Lei 13.465/2017). O STJ já firmou entendimento de que respondem pela dívida os proprietários, incluindo os que não habitam o imóvel, ressalvado o direito de reembolso (REsp 500.185/RJ). Nessa hipótese, não há que se falar em obrigação propter rem em relação ao titular, mas sim em razão à aderência da obrigação ao bem imóvel. É uma obrigação real, que decorre da relação entre o devedor e a coisa. Propter rem significa “por causa da coisa”. É importante destacar que a existência do condomínio como pessoa formal não se confunde com aquele que edificou o prédio. Cada voto proferido em Assembleia Geral goza do mesmo prestígio e força dos demais condôminos. A convivência em sociedade exige além de civilidade, o respeito ao direito posto. Não se pode conviver em condomínio sem autocontenção aos fluxos normais e deliberações oriundas da vontade da maioria. A vida condominial nas áreas comuns, como elevadores, corredores e área de lazer, exige um grau de discernimento apurado dos limites e de áreas de atuação. A lei é o cerne do Estado Democrático de Direito, sendo resultado da barganha política. Todos devem obediência ao império da ordem jurídica, inclusive às normas básicas de boa convivência e de vizinhança. O equilíbrio econômico e financeiro do condomínio depende do adimplemento das cotas condominiais, pois se alguém não paga o seu boleto mensal, isso compromete a vida útil dos equipamentos e o fluxo de caixa para liquidar folha de pagamento, reparos de manutenção e limpeza, além de outros pormenores presentes na conservação de qualquer edificação. A impressão digital do erro faz parte da natureza humana, e como dizia Juscelino Kubitschek: “com o erro não há compromisso”. É preciso resolver os conflitos visando a paz social, sem a provocação de novos conflitos. Se cada um faz a sua parte, é possível viver no corpo social com equilíbrio e respeito ao próximo. O pagamento no dia do vencimento da taxa condominial é providência salutar à oxigenação das contas do condomínio. Em arremate, o respeito ao que restou deliberado em assembleia geral é o mínimo de previsibilidade e visibilidade que se pode dar à convivência mútua e de boa vizinhança. 4. Deveres Anexos da Boa-Fé Objetiva. Frise-se que, no caso concreto, não constou Laudo de Inspeção Predial de possíveis anomalias na cobertura do prédio, a exemplo de conserto estrutural do telhado para evitar problemas de infiltração de água. O grau de risco da edificação obedece às classificações específicas, e pode ser aferida por orientações técnicas do laudo de inspeção predial. “O Laudo de Inspeção Predial é composto de três itens principais: a classificação das anomalias e falhas quanto ao grau de risco, as orientações técnicas e a classificação do estado de manutenção e uso da edificação” (SIQUEIRA, Ailton Pessoa. Inspeção predial: check-up predial: guia da boa manutenção. São Paulo: Universitária de Direito, 2012, p. 47-49). “As anomalias construtivas e descuidos com a manutenção predial são causadores de danos pessoais e materiais significativos, tanto aos usuários e proprietários das edificações quanto à sociedade em geral” (MARTINS, Armando dos Santos Mesquita. Inspeção predial. São Paulo: Livraria Universitária de Direito, 2012, p. 20). A boa fé objetiva exige que os condôminos sejam parceiros, e o dever anexo de solidariedade deve ser observado no pagamento pontual das cotas condominiais. A verdade surge com o balancete sintético de ID 155832581, com a demonstração de acordo no pagamento do importe de R$ 16.470,25 (dezesseis mil quatrocentos e setenta reais e vinte e cinco centavos), referente a débitos condominiais reconhecidos em assembleia geral do dia 02 de setembro de 2017 (ID 134979579, cláusula sexta). O artigo 422 do Código Civil estabelece cláusulas gerais, pois aludido dispositivo legal foi criado de forma intencionalmente vaga e aberta, cabendo ao magistrado equacionar a boa-fé objetiva do contrato dentro de cada contexto. A relação obrigacional nasce da vontade da autonomia privada, mas são construídas pela boa-fé objetiva. A relação obrigacional é a conjugação da boa-fé objetiva e da autonomia privada, elementos, por si sós, complementares. A boa-fé objetiva é um paradigma, um modelo de comportamento e conduta para que os contratantes atuem um perante o outro com honestidade, lealdade e cooperação, de forma a não lesar as legítimas expectativas de confiança, de um para com o outro, na relação obrigacional. A boa-fé é filha do princípio da confiança, sendo normas de ordem pública. A confiança é um cimento para qualquer relação da vida, cabendo registrar que o princípio da boa-fé objetiva projeta deveres anexos ou laterais de proteção, cooperação e informação. Assim sendo, o aumento da taxa condominial para o importe de R$ 300,00 (trezentos reais) é perfeitamente aceitável, pois constou da ata da assembleia geral que as unidades imobiliárias, pertencentes ao ente familiar da embargante, possuem área geométrica maior que a dos demais apartamentos (ID 134979582). Tal proporção atende aos valores que devem ser suportados por cada condômino, não existindo cobrança abusiva ou em excesso. 5. Análise do Suporte Probatório. A intangibilidade da verdade absoluta é realidade comum a todas as áreas do conhecimento humano, e não privativa da área jurídica, tampouco da processual (DANIEL AMORIM ASSUNÇÃO NEVES. Manual de direito processual civil, Volume Único, Salvador, edição 2016, Editora JusPODIVM, pg. 647). A denominada verdade possível é aquela alcançável na relação processual e que posicione o magistrado o mais próximo possível do que efetivamente ocorrera no mundo fático. As partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados no Código de Processo Civil, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa, e influir eficazmente na convicção do juiz, a teor do disposto no artigo 369 do Código de Processo Civil. É certo que a verdade verdadeira é algo inalcançável, inclusive pela própria limitação humana, mas deve ser sempre buscada e perseguida, sendo fator de legitimação de uma prestação jurisdicional esperada pelas partes. A análise judicial deve ser efetivada de forma positiva, de acordo com as provas efetivamente produzidas no bojo do processo, devendo-se afastar alegações que não tem a força de reverter, de forma satisfatória, os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade do título. É possível perceber o alto grau de animosidade entre o pai da embargante e o síndico, seja pelo conteúdo do vídeo de ID 162902401, seja pelo registro do boletim de ocorrência policial de ID 152219371. O motivo da discussão acalorada, inclusive com o registro de imagens gravadas em aparelho de celular, teve por objeto serviço de manutenção no elevador do prédio, por iniciativa do genitor da embargante, sem prévia autorização do condomínio (ID 162902401). Essa inversão de papéis gera dissabores de convivência e falta de respeito aos limites adequados da vida em condomínio. A responsabilidade pela manutenção do elevador é incumbida ao síndico ou ao que restou deliberado, de forma soberana, em assembleia geral ou extraordinária. Não há razão para que o construtor do edifício ultrapasse a autoridade do síndico, arvorando-se do fato de ter sido o construtor do prédio. São papéis distintos e responsabilidades que não se confundem no contexto desenhado nos autos. Assim sendo, a busca da verdade é o que legitima a atividade jurisdicional, de modo que a embargante não provou eventual duplicidade de cobrança ou excesso de execução. Há farta documentação contábil juntada aos autos que demonstram a entrada do valor de R$ 16.470,25 (dezesseis mil quatrocentos e setenta reais e vinte e cinco centavos), referente a débitos condominiais reconhecidos em assembleia geral do dia 02 de setembro de 2017 (ID 134979579, cláusula sexta). 6. Do Dispositivo. Em face do exposto, julgo improcedente o pleito autoral, nos termos do inciso I do art. 487 do CPC, por não ter a parte embargante provado o fato constitutivo de seu direito. Prossiga-se na execução e traslade-se cópia da presente nos autos tombado sob nº 0721829-71.2021.8.07.0007. Condeno a embargante no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, devendo-se ficar sobrestado por conta da gratuidade processual. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. BRASÍLIA/DF, 05 de novembro de 2023. José Gustavo Melo Andrade Juiz de Direito