Procedimento Comum Cível 0738764-78.2019.8.07.0001 - TJDFT

Procedimento Comum Cível 0738764-78.2019.8.07.0001 - TJDFT | JusConsulta

07/05/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Processo: 0738764-78.2019.8.07.0001. AUTOR: MARIA DAS GRACAS CALAZANS RECONVINTE: NRB EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, LCM CONSTRUCAO E COMERCIO S.A, JGM CONSTRUCAO E CONSULTORIA LTDA - EPP, CONSTRUTORA D'AVILA REIS LTDA, AGHC PARTICIPACOES LTDA. ASSISTENTE LITISCONSORCIAL: ARIEL GOMIDE FOINA, ARTHUR DE AQUINO FARIA, ANTONIA MOREIRA SILVA REU: NRB EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, LCM CONSTRUCAO E COMERCIO S.A, JGM CONSTRUCAO E CONSULTORIA LTDA - EPP, CONSTRUTORA D'AVILA REIS LTDA, AGHC PARTICIPACOES LTDA. RECONVINDO: MARIA DAS GRACAS CALAZANS DECISÃO Ao ID 165481802, pgs. 1/21, foi apresentado laudo pericial de engenharia civil. Nele, a perita afirma que o imóvel avaliando corresponde a 8,5% da área reclamada pela autora e está inserido nas áreas remanescentes do Quinhão 23; que faz parte da Zona Urbana de Expansão e Qualificação, segundo Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal; que não há como se identificar onde se localizaria a área de 8,5% destinada à autora e que a área possui propensão de se tornar empreendimentos imobiliários. A perita conclui que o valor da área bruta do terreno (8,5% da área remanescente do quinhão 23) é de R$ 677.000,00 e o valor urbanizado é de R$ 3.667.9000,00. A autora impugna o laudo ao ID 166398397, postulando pela sua nulidade, pois a Sra. Perita não informou a data do início da perícia. Ademais, diz que o laudo é confuso, pois fala em 8,5% do imóvel, mas todos os cálculos da avaliação são feitos sobre 28.606m2, metragem que não corresponde a 8,5% do imóvel lote urbano quinhão 23, que tem 704he. Formula quesitos complementares. Diverge da metodololgia utilizada pela perita para encontrar o valor do imóvel urbanizado e diz que foi desconsiderada a possibilidade de construção de imóvel de até oito pavimentos na área objeto do litígio. A NRB Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA. e outras manifestaram concordância com o laudo de ID 165481802. Instada sobre a impugnação e quesitos complementares da autora, a perita apresenta resposta aos quesitos complementares em laudo de ID 16868644, pgs. 1/9. Nele, a perita confirma que considerou que 8,5% do quinhão 23 corresponde a 27.696m2, conforme consta do contrato de ID 52252129, em resposta ao quesito complementar n. e n.2. Afirma que calculou o valor da terra bruta e depois o custo para sua urbanização, somando os dois valores. Esclareceu que os paradigmas apresentados pela parte autora não foram utilizados, pois não cabe fazer comparativo direto com imóveis já urbanizado se o imóvel avaliando não possui tais características. Esclarece que foram utilizados, ainda, o Fator Oferta, Fator Área e o Fator Local. Acrescenta que o custo de urbanização contempla projetos de terraplanagem, paisagismo, drenagem, abastecimento de água, esgotamento sanitário, eletricidade e telefonia; que o PDOT ainda não foi atualizado quanto às limitações de altura na região e que na última atualização da LUOS (Lei de Ocupação do Solo), realizada em 2022, não consta essa informação. Afirma que a parte autora pretende comparar a área com imóveis distintos e já urbanizados. Em decisão de ID 170182027, foi rechaçada a alegada nulidade do laudo pela ausência de intimação das partes. Em manifestação de ID 172959469, a autora reitera que o laudo deve ser declarado nulo, pois a perita se equivoca em relação a bases fáticas fundamentais à elaboração do laudo, já que 8,5% do lote urbano quinhão 23 não corresponde a 27.696m2. Diz que o quinhão 23 tem 704,5247 hectares; que um hectar corresponde a 10.000m2 e, sendo assim, o quinhão 23 tem 7.045.247m2, 1% corresponde a 70.045.247 m2 e 8,5% 598.845,995m2. Sustenta ter a perita utilizado metodologia equivocada para aferir o valor do m2, desconsiderando o potencial construtivo do local. Chama a atenção para o fato de que um lote em que se pode construir um pavimento tem valor de mercado inferior a um lote em que se pode construir 8 pavimentos. Ao final pede a rejeição do laudo pericial e a designação de novo perito para que elabore novo laudo, tomando por base: os quantitativos reais de área correspondente a 8,5% (598.845,995m2); a apuração do valor do imóvel urbanizado por meio de amostragem de valor de mercado de imóveis já urbanizados (não utilizar método indutivo – soma do valor do imóvel e do custo de urbanização); utilizar paradigmas que permitam edificações similares às previstas para a área denominada “expansão de Santa Maria”, conforme URB de ID 159543861. Instada pelo Juízo, a autora afirma ao ID 174332348 que está disposta a arcar com os custos de uma nova perícia. Pedido de liberação dos honorários periciais (ID 174355926). Manifestação das requerida ao ID 175172110 sobre o pedido de nulidade do laudo pericial na qual afirmam que a autora postula por uma prova que não guarda relação com o objeto da lide, pois o pedido inaugural é de rescisão contratual e não de indenização pelo equivalente aos terrenos não recebidos em dação. Sustentam que a metodologia utilizada é a correta, porque o imóvel ainda não está urbanizado e ainda possui muitos entraves para a urbanização. Sobre a petição retro, a autora se manifesta ao ID 176950805. Decido. A prova pericial foi requerida pelas rés e o objetivo do laudo foi avaliar o estado atual do imóvel e as etapas de urbanização. Os autores/reconvindos desistiram da prova pericial e não apresentaram quesitos. Com efeito, como consta da petição de ID 175172110, a pretensão inicial é o reconhecimento de que o prazo contratual não foi cumprido pelas rés e, por isso, que o contrato celebrado entre as partes deve ser rescindido, restabelecendo-se, em favor da requerente Maria das Graças, a propriedade dos 8,5% do imóvel e do respectivo direito indenizatório no processo movido contra a Terracap. Entretanto, a il. Perita parte de premissa equivocada ao consignar que 8,5% do quinhão 23 equivale a a 27.696m2. Não se vislumbra, entretanto, a alegada má-fé por parte da perita. Isso porque o contrato entabulado entre as partes (ID 52252129) não é de fácil entendimento, mormente para quem não atua no ramo do direito, sendo compreensível o equívoco cometido pela perita. No referido contrato, a fração ideal correspondente a 8,5% e vindicada pela autora em demandas judiciais em curso seria paga à requerente pelas requeridas através de 12.000m2 em terrenos residenciais a serem implantados, caso fosse acolhido o pedido judicial da cedente/autora em retomar a área correspondente à fração ideal de 8,5% do terreno em litígio com a Expoente, situada fora da área objeto de Ação de Desapropriação Indireta movida pela Terracap (3.2, alínea “a”) e de 11.600m2 em terrenos residenciais a serem implantados no terreno em questão, caso fosse acolhido o pedido judicial da cedente em receber o direito correspondente à fração ideal de 8,5% incidente sobre a área objeto da ação de desapropriação indireta movida contra a Terracap. Às metragens acima mencionadas, deveriam ser somados 2.275m2 e 1.821m2 em terrenos residenciais devidos ao advogado Ariel Foina, sendo que a primeira metragem seria fora da área objeto de ação de desapropriação indireta movida contra a Terracap e a segunda sobre a área objeto da referida ação, caso acolhido o pedido judicial da cedente. Todavia, se as requeridas não cumprissem com sua obrigação de dação dos referidos terrenos residenciais nas metragens estabelecidas no contrato e no prazo avençado, a consequência seria o retorno das partes ao “status quo ante”, o que, segundo tese defendida pela autora, a tornaria proprietária novamente de 8,5% do quinhão 23. Por tal razão é imprescindível a alteração do laudo pericial para que a il. Perita retifique a premissa equivocada no sentido de que 8,5% do quinhão 23 corresponde a 27.696m2, conforme consta do contrato de ID 52252129, conforme veiculado nas respostas dadas aos quesitos 1 e 2 do laudo complementar. Em consequência, deverá retificar ainda a conclusão de que o valor da área bruta do terreno (8,5% da área remanescente do quinhão 23) é de R$ 677.000,00 e o valor urbanizado é de R$ 3.667.9000,00. Não vejo, contudo, equívoco na metodologia utilizada. Isso porque o quinhão 23 ainda não está urbanizado, nem em vias de o ser, até porque não está livre e nem desembaraçado, conforme comprovado na documentação anexada pelas rés à contestação. A perita se valeu de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características semelhantes às do avaliando para chegar ao valor encontrado. Conforme pontuado pela il. Perita, a parte autora pretende comparar a área cuja restituição pretende com imóveis já urbanizados e que estão em localização privilegiada, pois estão de frente para a rodovia e em área predominantemente industrial, sendo o que o imóvel em questão está em área rural. Quanto à comparação por amostragem, a il. Perita esclarece que: “Conforme consta na NBR 14653-1 e NBR 14653-2, deve-se coletar amostras comparáveis tanto quanto possível ao imóvel avaliando e desta forma, não cabe fazer comparativo direto com um imóvel já urbanizado para a avaliação se o imóvel avaliando não possui tais características.” Quanto à alegação de que no condomínio poderá haver imóveis de até oito pavimentos, esclarece a perita que o PDOT ainda não foi atualizado quanto às limitações de altura na região e na última atualização da LUOS (Lei de Ocupação do Solo), realizada em 2022, não consta essa informação. Assim, não cabe à perita acrescentar essa informação em seu laudo e tampouco a informação sobre a quantidade de habitações que poderiam ser edificadas na área, pois, conforme esclarecido, esse número depende de projetos específicos a serem implementados. Por fim, vale dizer que a autora não cita, em sua impugnação, as normas técnicas nas quais embasa o seu pleito de desconstituição do laudo pericial quanto à inadequação da metodologia por amostragem utilizada pela perita. Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 20ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Ante o exposto, acolho em parte a impugnação da autora para que os autos retornem à il. Perita para que o retifique o laudo apresentado quanto à premissa no sentido de que 8,5% do quinhão 23 corresponde a 27.696m2 e quanto às demais conclusões que decorrem dessa premissa, em especial, as conclusões sobre o valor da área bruta do terreno (8,5% da área remanescente do quinhão 23) e sobre o valor urbanizado. O pedido de liberação dos honorários periciais será apreciado após as alterações determinadas. Intimem-se. Decisão datada, assinada e registrada eletronicamente. THAISSA DE MOURA GUIMARÃES Juíza de Direito

22/11/2023, 00:00

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Publicado Ata em 08/05/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 07/05/2026

Audiência de instrução e julgamento designada conduzida por #Não preenchido# em/para 16/09/2026 14:30, 20ª Vara Cível de Brasília.

Audiência de instrução e julgamento realizada conduzida por Juiz(a) em/para 06/05/2026 14:30, 20ª Vara Cível de Brasília.

Juntada de Petição de petição

Juntada de Petição de petição

Publicado Certidão em 10/02/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 09/02/2026

Juntada de certidão

Audiência de instrução e julgamento designada conduzida por #Não preenchido# em/para 06/05/2026 14:30, 20ª Vara Cível de Brasília.

Juntada de Petição de petição

Juntada de Petição de petição

Juntada de Petição de pedido de habilitação nos autos

Publicado Decisão em 19/12/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 18/12/2025

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