Procedimento Comum Cível 0703023-42.2022.8.07.0010 - TJDFT

Procedimento Comum Cível 0703023-42.2022.8.07.0010 - TJDFT | JusConsulta

21/11/2023, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0703023-42.2022.8.07.0010. AUTOR: GENESIS CENTRO DE FORMACAO E SERVICOS LTDA - ME RECONVINTE: ORLANDO COSTA DE AZEVEDO, AZEVEDO IMOVEIS LTDA - ME REU: ORLANDO COSTA DE AZEVEDO, AZEVEDO IMOVEIS LTDA - ME RECONVINDO: GENESIS CENTRO DE FORMACAO E SERVICOS LTDA - ME SENTENÇA Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VCFOSSMA 2ª Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de ação declaratória de inexistência de débito s/c obrigação de fazer, proposta por GENESIS CENTRO DE FORMAÇÃO E SERVIÇOS LTDA em desfavor de ORLANDO C. DE AZEVEDO e AZEVEDO IMÓVEIS EIRELI, partes qualificadas. Narra a parte autora que, na data de 03 de dezembro de 2020, celebrou contrato de locação verbal, tendo como objeto os seguintes imóveis: Módulo 01, Lote 43, Lojas 1/2 - Residencial Santa Maria, pelo valor de R$ 1.620,00 e Módulo 01, Lote 44 Parte “A” - Residencial Santa Maria, pelo valor de R$ 600,00. Afirma que, no mês de abril de 2022, os requeridos lhe enviaram boletos de cobrança com valores reajustados. Contudo, sustenta que tais reajustes não foram acordados entre as partes e os valores cobrados são excessivos e ilegais. Assim, requer: Declarar a inexistência de valores cobrados a título de reajuste; Declarar a ilegalidade das cobranças excessivas de encargos; o reconhecimento da quitação dos pagamentos já efetuados pela Autora relativos aos débitos de aluguéis entre os meses junho e setembro/2021, das unidades do Lote 43-parte A e apartamento 101, bem como a restituição de valores pagos a maior pela Autora, no montante de R$ 761,65; Condenar o Réu ao pagamento de indenização no montante de R$ 8.473,25, relativa às benfeitorias necessárias realizadas pela Autora; Decisão judicial indeferiu o pedido de tutela antecipada relativa ao depósito que o autor considerava incontroverso. O autor interpôs agravo de instrumento, mas não houve tutela antecipada recursal, 126685572. Citados, os requeridos apresentaram contestação, com pedido de reconvenção (ID 131501381 ), por meio da qual argumentaram que os valores cobrados são legítimos, posto que decorrentes de contratos celebrados com o antigo sócio da empresa autora (ANDERSON SAMPAIO). Afirmam que tais contratos foram ajustados nas datas de 10/07/2012 e 02/04/2013, e que os termos ali ajustados vinculam Anderson Sampaio e a empresa autora, posto que “a referida empresa sempre exerceu suas atividades compreendidas no objeto social nos imóveis locados, estando lá estabelecida desde sua constituição”. Aduzem que, antes de efetuar a devolução, a empresa autora deve fazer reparos nos imóveis locados. Em relação à contestação, requerem a improcedência da ação. Em relação à reconvenção, requereram a concessão de liminar para desocupação dos imóveis e inclusive para fins de condenação solidária, seja incluído no polo passivo o Sr. ANDERSON SAMPAIO. No mérito, a rescisão do contrato por culpa dos autores (inadimplemento) condenação ao pagamento dos valores devidos e inadimplentes que até 06/07/2022 alcançavam a monta de R$ 14.219,15, bem como os débitos que vencerem no curso do processo. A devolução dos mesmos conforme Termo de Vistoria, sob pena de condenação ao pagamento dos valores necessários aferidos após a desocupação. Foi apresentada réplica à contestação e contestação à reconvenção no ID 137249353, por meio da qual a empresa autora ratificou os termos da inicial, requereu a procedência do pedido inicial e a improcedência dos pedidos formulados por meio da reconvenção. Ainda, afirmou que “O contrato invocado pelo Réu, foi firmado em 10 de julho de 2012, por outros sujeitos, que nem existem mais, são desconhecidos ou não localizáveis pela Autora, ou seja, subjetivamente, não havia vínculo entre o Réu e a Autora”. Em sede eventual, indica que os reajustes são ilegais, que há cobrança dobrada de multa, violação da boa-fé, que não são devidos honorários contratuais. A parte autora requereu, por meio da petição de ID 138851940, a concessão de tutela de urgência incidental, para que fosse autorizada a devolução das chaves dos imóveis indicados na inicial, sob alegação de que os requeridos se recusavam a recebe-los antes da resolução de algumas pendências. Decisão de ID 139713512 deferiu o pedido, e intimou os requeridos reconvintes para retirar as chaves. O autor apresentou agravo de instrumento. Contudo não houve concessão de tutela antecipada recursal (ID 157731484 ). Na petição de ID 140797834 os requeridos indicam que os Locatários entregaram as chaves do imóvel locado ao cartório da douta vara em 03/10/2022, sendo que o Locador só teve acesso a elas em 25/10/2022, Os requeridos apresentaram a petição de ID 142891669, em que apontaram os reparos necessários aos imóveis devolvidos, bem como requereram, com urgência, a realização de tais reparos pela parte autora, ou definição do valor dos custos. Intimadas as partes para especificarem provas, os requeridos ratificaram o pedido de realização de perícia nos imóveis devolvidos (ID 147671142) e a parte autora quedou-se inerte. Decisão Judicial saneou o feito, afastou o pedido de inclusão de ANDERSON SAMPAIO na lide, afastou o pedido de perícia, e determinou a realização de audiência de instrução e julgamento. Na audiência de instrução e julgamento foi colhido o depoimento de testemunhas e informantes. Os autores apresentaram alegações finais em ID 171123092, com reiteração da petição inicial. Os autores apresentaram alegações finais em ID 170992279, com reiteração dos termos da contestação e reconvenção. Vieram os autos conclusos. Decido. II - Fundamentação Inexistem questões prefaciais ou prejudiciais pendentes de apreciação, estando presentes os pressupostos para admissibilidade do julgamento de mérito, tendo em vista que todas as preliminares já foram apreciadas na decisão saneadora. Mérito Trata-se de ação declaratória de inexistência de débito, reconhecimento de quitação e pedido de restituição de valores. Por seu turno, a reconvenção apresentou ação de despejo, reconhecimento de continuidade de contrato e cobrança de valores locatícios e indenizatórios. Para compreensão da lide mister identificar as normas de regência e a existência ou não de continuidade de contrato. A relação entre as partes é regida pela Lei de Locação e pela legislação civil correspondente. RECONVENÇÃO – contrato de locação e continuidade locatícia. O contrato de locação tem por escopo propiciar a alguém o uso e gozo temporários de um bem em troca de retribuição pecuniária. É contrato sinalagmático, simplesmente consensual, oneroso, comutativo, impessoal e de duração (GOMES, Orlando. Contratos. 21. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 275). Por tal espécie de contrato, locador e locatário compartilham direitos e deveres a serem exigidos e cumpridos para a extinção natural das obrigações. Os principais deveres do locatário são o pagamento pontual do aluguel, o uso da coisa com o mesmo cuidado de dono e sua restituição ao cabo do período ajustado no mesmo estado em que a recebeu. Restou incontroverso que a empresa autora foi constituída em 21/08/2012 (ID 131501388) tendo como sócio principal o senhor Anderson Sampaio. Ainda restou incontroverso que o senhor Anderson Sampaio firmou contrato de locação não residencial com o proprietário do imóvel senhor Orlando Costa, intermediado pela Imobiliária Azevedo Imóveis Ltda, em 10/07/2012 ( ID 131501389), tendo como objeto as lojas Módulo 01, Lote 43, Lojas 1/2 - Residencial Santa Maria, para realização de atividades de cursos para socorristas, brigadista e segurança. Bem como é incontroversa a celebração de contrato de locação com o proprietário do imóvel senhor Orlando Costa, intermediado pela Imobiliária Azevedo Imóveis Ltda, em 02/04/2013 (ID 131501390, tendo como objeto Módulo 01, Lote 44 Parte “A” - Residencial Santa Maria. Também restou incontroverso que o senhor Anderson Sampaio saiu da sociedade, por volta do ano 2020, com a cessão de suas cotas para DJALMA LINS E SILVA FILHO (atual sócio principal da pessoa jurídica autora), em ID 131501392 e 131501393. Por sua vez, restou comprovada nos autos a continuidade da relação contratual originalmente firmada pelo sócio majoritário da pessoa jurídica, passando a vincular a autora aos termos do contrato em relação à parte contratante adversa. Os depoimentos das testemunhas revelaram que a empresa requerida sempre exerceu atividades de curso de formação de brigadistas e socorristas, inclusive em razão a expertise do sócio fundador – Anderson Sampaio (oficial militar) – e que tal objeto e atividade foi mantida após a saída de Andersons, quando então a pessoa jurídica ficou sob a direção de DJALMA LINS (oficial militar). A sede da pessoa jurídica autora manteve-se a mesma por mais de 10 anos, inclusive posteriormente a 2020, quando da saída de Anderson, no imóvel objeto do contrato de locação. Houve negociações da nova direção da pessoa jurídica, com o fito de fazer novo contrato e modificar as cláusulas, como indicam os e-mails e mensagens trocados entre as partes. Contudo, não houve realização de novo pacto, de modo que continuou vigente o contrato originalmente realizado por Anderson Sampaio para utilização e benefício da pessoa jurídica autora. Ora, as pessoas jurídicas são responsáveis pelos contratos e obrigações que firma. A alteração de seu quadro social ou de sua natureza (transformação) não altera os vínculos ou deveres. Neste mesmo sentido estabelece o art. 1.115. do Código Civil ao tratar das sociedades: A transformação não modificará nem prejudicará, em qualquer caso, os direitos dos credores. As pessoas jurídicas, especialmente aquelas de constituição mais simples, respondem pelos contratos firmados em nome pessoal de seus sócios, mas cujo objetos destinavam-se diretamente para exploração da atividade empresarial da sociedade. No presente caso, já constituída a sociedade autora, seu principal sócio firmou contrato de locação não residencial em nome próprio, com objeto o imóvel em que se constituiu a sede e o espaço para realização do objeto social da empresa – realização de cursos para brigadistas e socorrista. De igual modo, a Lei de Locações é expressa, nos termos do art 51, §3º, em estabelecer a continuidade do contrato locatício em caso da mudança de dissolução da sociedade ou modificações em seu quadro de sócios. Por seu turno, os contratos de locação por tempo determinado que não são encerrados em 30 dias permanecem vigentes por prazo indeterminado, como estabelece o art. 56 da mesma Lei: Assim, reconheço a continuidade dos contratos com vinculação à autora – Pessoa Jurídica – considerando que os pactos foram firmados em 10/07/2012 ( ID 131501389), tendo como objeto as lojas Módulo 01, Lote 43, Lojas 1/2 - Residencial Santa Maria, e contrato de locação firmado em 02/04/2013 (ID 131501390, tendo como objeto Módulo 01, Lote 44 Parte “A”). VALOR DA REFORMA. Os locatários têm o dever de entregar o imóvel nas mesmas condições que estavam ao início do contrato original. Houve a utilização dos imóveis pelos autores por mais de 10 anos, período em que houve desgastes, degradações, além de alterações realizadas para o conforto e satisfação dos próprios locatários. A indicação dos custos para reparação dos imóveis está no relatório juntado aos autos. Os depoimentos colhidos em audiência indicam que houve diversas recusas do locador em relação à reforma realizada pelos locatários. No caso, os depoimentos não demonstraram exigências abusivas, nem situação de ilegalidade na conduta do locador. Ocorre que o imóvel necessita ser entregue nas mesmas condições originais. Acaso não haja produto equivalente no mercado, deverá os locatários colocarem materiais semelhantes ou de qualidade superior. Consta laudos de pendências a serem realizadas nos imóveis para retornarem ao estado original Ids de 138857296 e 138857297. Orçamentos 142891677 - a Pág. 1 142891677 - Pág. 3, cujo menor valor é de R$ 20.900,00 (vinte mil e novecentos), que deverá ser pago pelos autores. DA ENTREGA DO IMÓVEL. Os imóveis já foram entregues, consoante indicou o requerido em 03/10/2022, os Locatários entregaram as chaves do imóvel locado ao cartório (ID 140797834). Esta é a data que deverá ser reconhecida como de término do contrato. Restaram prejudicados os pedidos de rescisão contratual. DA AÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL E DO DESCONTO DE PONTUALIDADE No caso, conforme cláusula 3º e 8º dos Contratos 131501389 e 131501390 havia previsão de desconto de pontualidade, se o débito fosse pago até o dia 2 do mês. E havia previsão de multa de 10% sobre o valor do débito em caso de pagamento posterior ao dia de vencimento estabelecido no dia 10 do mês. A prática locatícia e a jurisprudência admitem a fixação de desconto de pontualidade até o valor de 10%. Bem como de multa de atraso até o valor de 10%. Estes dois comandos contratuais poderão ser aplicados em conjunto, pois se referem a situações diversas. Os boletos apresentados nos anos de 2021 indicavam os valores de R$1620,00 para o imóvel Lote 43, Lojas 1/2 - Residencial Santa Maria e o valor de R$600,00 para o imóvel Módulo 01, Lote 44 Parte “A”, ambos com vencimento no dia 10 de cada mês, e sem nenhuma indicação de desconto de pontualidade. Quando o boleto é gerado com a data de vencimento efetiva e sem indicação da redução para o desconto de pontualidade, evidente que o total do boleto é considerado como de valor total da locação. Assim, sem razão os boletos mais recentes que indicam o valor elevado, acima da autorização de reajuste, para só depois indicar o valor do desconto de pontualidade. Assim, estão incorretos os boletos de 137249370 e seguintes. Nos anos de 2021, os valores das locações eram de R$1620,00 e de R$600,00. Os pagamentos realizados antes do dia 02 do mês estão sujeitos ao desconto de pontualidade de 10%. Os pagamentos entre o dia 3 e dia 10 do mês são considerados normais e devidos pelo valor cheio. Os pagamentos posteriores ao dia 10 estão sujeitos à multa de 10% e aos encargos de juros. REAJUSTES O reajuste está previsto nas cláusulas quintas de ambos os contratos, com periodicidade mínima e índice do IGP-M. Tal reajuste é comum em contratos de locação, como forma de compensar a inflação e manter hígido o pacto por vários anos. O índice adotado é o mais usual para as locações, não há razão para alterá-lo. Como os contratos estão vigentes desde os anos de 2012 e 2013, não se verifica qualquer ilegalidade na realização de reajustes e na adoção dos encargos contratuais estabelecidos. Eventual não aplicação do reajuste pelo locador não gera direitos subjetivo ao locatário de vetar os ajustes. Não há situação de quebra de boa-fé, venire contra factum próprio ou supressio, já que a cada mês renova-se a possibilidade de o locador promover o reajuste permitido pelo contrato. Os depoimentos revelaram que o locador não promoveu reajustes em razão de situações especiais de cada ano do contrato, como nos anos em que o antigo locador promoveu construções no imóvel. Bem como nos anos em que houve a Pandemia de Coronavírus e sua consequência perniciosas para o comércio e setor de locações. Por sua vez, quando o locador pretender utilizar a cláusula contratual para promover o reajuste este deverá basear-se no último aluguel vigente. Não lhe sendo lícito promover reajustes em cascata para compensar os anos que não foram realizados. O reajuste poderia ter sido feito em setembro de 2021, mas o credor preferiu fazer em abril de 2022. Assim, nos anos de 2021, os valores das locações eram de R$1620,00 e de R$600,00, o reajuste, a partir de abril de 2022 deverão ser no máximo no IGPM anualizado, que ficou em 14, 77 % para o mês de março de 2022. Logo o valor cheio dos alugueis a partir de abril de 2021 será de R$1859,27 e R$688,62. O próximo reajuste fica para junho de 2022, e também deverá considerar o IGPM. Não há como afastar a mora do autor, já que não houve o pagamento total nem parcial de forma contemporânea ao vencimento dos contratos. Honorários contratuais em contrato de locação Tais honorários são eventualmente devidos nas discussões e acordos extrajudiciais entre as partes. Havendo o ajuizamento da ação, a definição dos honorários sucumbenciais será pelo juiz, com exclusão daqueles indicados pelo autor. A indicação de que são honorários contratuais a serem pagos por pessoa que não contratou o serviço de advogado não encontra respaldo na lei, e por isso mostra-se inadmissível. Assim, determino a exclusão dos honorários contratuais da planilha de débito. Dos valores quitados O autor indica que promoveu efetuou o pagamento de 3 parcelas no valor de R$ 1.676,63, no valor total de R$ 5.029,89, e indicou que se referiam às prestações de julho a setembro de 2021. Por seu turno os requeridos não reconhecem este valor. Indicam que as partes está em débito em mais de 14 mil reais juntando planilha de débito até junho de 2022. No caso, caberia ao autor demonstrar o pagamento com os comprovantes de transferência bancária ou quitação de boletos. Contudo tal não foi feito. Assim, não há se falar em reconhecer pagamento dos meses de julho a setembro de 2021, nem de pagamento de R$ 5.029,89. Em relação às benfeitorias realizadas O contrato de aluguel pode dispor que as benfeitorias úteis ou voluptuárias não serão indenizadas. Tal preceito encontra-se também consolidado em súmula do STJ. Ocorre que o propósito do locador é receber o aluguel pelo imóvel que disponibiliza para o locatário. O locatário, especialmente em locações não residenciais, pode realizar obras e benfeitorias para que o imóvel se adeque perfeitamente à atividade explorada, como reforma de cômodos, instalação de aparelhos e comodidades (ar condicionado, bancadas, espaços de recepção), mas ao final deverá entregar o imóvel do mesmo modo que encontrou. O fato de o locatário construir novas instalações não é considerada benfeitoria necessária. Mas sim benfeitoria útil, não havendo dever de reparação em contratos locatícios. As benfeitorias necessárias são ressarcidas, porque elas evitam a ruína do prédio, como nos casos de troca de telhas ou de instalações elétricas defeituosas. Os autores apresentaram nota relativa ao pagamento de conserto de telhado, realização de pintura, retirada de mofo, reparo no esgoto e instalação elétrica. Verifico que tais obras têm natureza de benfeitoria necessária e deverão ser ressarcidas ou compensadas em favor do autor. O valor é de R$ 8.473,25 (oito mil e quatrocentos e setenta e três reais e vinte e cinco centavos) ID 121464830. Pedido de condenação em litigância de má-fé. Examino o pedido de litigância de má-fé apresentado por ambas as partes. Consigno que o Código de Processo Civil estabelece o dever de as partes conduzirem-se de forma ética, em consonância com os princípios da boa-fé, sob pena de ser sancionada sua conduta. Neste sentido, o art. 80 do Código de Processo Civil traz as situações proscritas no ordenamento. No caso, a inicial foi apresentada com as teses jurídicas que o autor entendeu aplicáveis ao caso. Entendo que não é situação geradora de litigância de má-fé, nem é obstada pelo ordenamento. De igual modo a contestação e reconvenção foram apresentadas conformes as teses jurídicas das partes, sem apresentação de elementos para modificar a verdade dos fatos. Razão pela qual entendo que não houve ato de litigância de má-fé, nem de atentado à dignidade da Justiça. Assim, de indefiro ested pleitos. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO para: a)Para determinar que o valor da locação a partir de abril de 2022 do imóvel Lote 43, Lojas 1/2 - Residencial Santa Maria será de R$ 1859,27 e do imóvel Módulo 01, Lote 44 Parte “A” será R$688,62. b)È devido o valor de desconto de pontualidade para pagamentos realizados antes do dia 2 do mês. Os pagamentos realizados posteriormente ao dia 10 do mês estarão sujeitos à multa de 10% e de juros de 1% ao mês, além de correção pelo INPC, desde o vencimento. c)Deverá os requeridos pagarem ou compensarem os autores pelo valor das benfeitorias necessárias, no valor de R$ 8.473,25, cujo pagamento está sujeito à correção pelo INPC, desde o desembolso, e juros de mora de 1% desde a citação na ação. d)Julgo improcedentes demais pedidos. Em razão da sucumbência recíproca, condeno autor em 50% e requeridos em 50% ao pagamento das custas e honorários, no importe de 10% sobre o valor da ação, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC. Noutro giro, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido RECONVENCIONAL para: e)Reconhecer que o autor continuou os contratos de locação dos imóveis de Lote 43, Lojas 1/2 - Residencial Santa Maria será de R$ 1859,27 e d o imóvel Módulo 01, Lote 44 Parte “A” firmados originalmente nos anos de 2012 e 2013. f)Condenar os autores aos pagamentos dos valores dos alugueis dos dois imóveis desde junho de 2021 até a entrega efetiva dos imóveis, bem como dos valores de conta de água, luz e IPTU e condomínio do imóvel, na forma estabelecida na presente sentença. g)Condenar os autores ao pagamento de R$ 20.900,00 a título de reforma dos imóveis. h) Julgo improcedentes demais pedidos. Em razão da sucumbência recíproca na reconvenção condeno o autor/reconvindo em 70% e os réus/reconvintes em 30% ao pagamento das custas da reconvenção e honorários em favor do patrono da parte ré/reconvinte, o qual fixo em R$4.000,00 com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC. Resolvo o processo, com análise do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Transitada em julgado, remetam-se os autos ao arquivo e dê-se baixa na Distribuição. Sentença registrada nessa data. Publique-se e intimem-se. BRASÍLIA, DF. MÁRIO HENRIQUE SILVEIRA DE ALMEIDA Juiz de Direito *datado e assinado eletronicamente

11/10/2023, 00:00

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Publicado Certidão em 24/04/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 23/04/2026

Juntada de certidão

Decorrido prazo de ORLANDO COSTA DE AZEVEDO em 17/04/2026 23:59.

Decorrido prazo de AZEVEDO IMOVEIS LTDA - ME em 17/04/2026 23:59.

Decorrido prazo de ORLANDO COSTA DE AZEVEDO em 17/04/2026 23:59.

Decorrido prazo de AZEVEDO IMOVEIS LTDA - ME em 17/04/2026 23:59.

Juntada de Petição de apelação

Juntada de Petição de pedido de habilitação nos autos

Juntada de Petição de não entregue - mudou-se (ecarta)

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Aviso de recebimento (AR).

Juntada de certidão

Publicado Sentença em 24/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 23/03/2026

Todas as movimentações(260)

Todos os documentos(49)