Procedimento Comum Cível 0714321-58.2022.8.07.0001 - TJDFT

Procedimento Comum Cível 0714321-58.2022.8.07.0001 - TJDFT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0714321-58.2022.8.07.0001. AUTOR: MARIA SOARES CAMELO CORDIOLI, LUIZ GONZAGA CORDIOLI REU: BENICIO TAVARES DA CUNHA MELLO, LUCAS DE OLIVA ANTUNES, ROBERTO BATISTA DE LUCENA, ELIANE DA SILVA MIGUEL RÉU ESPÓLIO DE: MARCIA DE CARVALHO ANTUNES REPRESENTANTE LEGAL: LUCAS DE OLIVA ANTUNES SENTENÇA Emenda substitutiva ID 125723072 1. MARIA SOARES CAMELO CORDIOLI e LUIZ GONZAGA CORDIOLI ingressou com ação de cobrança em face de BENICIO TAVARES DA CUNHA MELLO, LUCAS DE OLIVAANTUNES, ROBERTO BATISTA DE LUCENA, MARCIA DE CARVALHO ANTUNES e ELIANE DA SILVA MIGUEL, todos qualificados nos autos, afirmando, em suma, que celebraram contrato de locação com o primeiro réu, tendo os demais réus figurado como fiadores. Aduziram que, após ingressar com ação de despejo, os réus abandonaram o imóvel, tendo ocorrido a imissão na posse, todavia o bem estava em situação distinta daquela do início da locação, destacando a necessidade de reparos. Asseveraram que realizaram orçamentos para promoverem os reparos necessários, cabendo aos réus o pagamento da quantia necessária à reparação do bem. Requereram a procedência do pedido, com a condenação dos réus ao pagamento da quantia atualizada de R$ 122.950,00 (cento e vinte e dois mil e novecentos e cinquenta reais), conforme orçamento. Juntaram documentos. Devidamente citados, os réus LUCAS OLIVA ANTUNES e MARCIA DE CARVALHO ANTUNES apresentaram contestação (ID 131735366) arguindo, em preliminar, inépcia da petição inicial pela ausência de documentos essenciais à propositura da ação. No mérito alegaram que não participaram da vistoria final do imóvel, tratando-se de documento unilateralmente produzido pela imobiliária. Afirmaram que sequer foi apresentado o termo de vistoria inicial, a fim de conferir os supostos danos deixados no imóvel. Impugnaram o orçamento apresentado, por ausência de discriminação dos danos a serem reparados. Ressaltaram que diversos danos narrados são anteriores à celebração do contrato de locação. Requereram a improcedência do pedido e juntaram documentos. O réu BENÍCIO TAVARES DA CUNHA MELLO apresentou contestação (ID 135391204) alegando, em preliminar, a formação de litisconsórcio passivo necessário com o outro locatário do imóvel, JESUS MARIA ARTIEDA MATEO. No mérito, teceu as mesmas considerações da contestação de ID 131735366. Requereu a improcedência do pedido e os benefícios da justiça gratuita. Os réus ELIANE DA SILVA MIGUEL e ROBERTO BATISTA DE LUCENA apresentaram contestação (ID 142747397) afirmando, em síntese, que não participaram da vistoria final do imóvel, tratando-se de documento unilateralmente produzido. Ressaltaram que diversos danos narrados são anteriores ao contrato de locação. Requereram a improcedência do pedido. Os autores apresentaram réplica (ID 145297891). Determinado ao réu Benício que comprovasse a necessidade de gratuidade de justiça e às partes que especificassem as provas a serem produzidas (ID 147614030), apenas os réus Maria Soares e Luiz Gonzaga se manifestarem, pleiteando a produção de prova pericial (ID 149302041). Saneado o processo, afastada as preliminares, indeferida a gratuidade de justiça ao réu Benício, fixado os pontos controvertidos e deferida a produção de prova pericial (ID 151430051). Os autores informaram a venda do imóvel em 06.05.2023 (ID 157484711). Apresentado laudo pericial (ID 169341837), as partes manifestaram-se (IDs 172102456, 172153502 e 172160830). Apresentado laudo complementar (ID 175061031), as partes tiveram ciência (IDs 177716968, 177879533 e 177926524), tendo os autores impugnado a não inclusão dos danos na marcenaria (ID 177716968), sendo dado vista aos réus (IDs 180888872 e 180433078). Determinado às partes que apresentassem orçamentos discriminados em relação aos danos nos armários relatados na inicial e informassem o interesse na produção de prova pericial (ID 182258468), os autores esclareceram que o imóvel foi submetido a reforma (ID 184694679) e os réus informaram a impossibilidade de realização da prova (ID 184968810 e 185011539). Diante do falecimento da ré Márcia (ID 193342397), foi regularizado o polo passivo (ID 196912494). 2. A relação jurídica existente entre as partes está comprovada pelo contrato de ID 122537566, por intermédio do qual os réus se obrigaram, nos termos da cláusula sexta, a devolverem o imóvel locado nas mesmas condições em que o recebeu. Nesse sentido, a divergência nos autos cinge-se em demonstrar a existência ou não de danos causados pelos locatários no bem locado, durante a vigência do contrato e, caso positivo, o respectivo valor da indenização. No caso dos autos, o primeiro réu abandonou o imóvel, fato não impugnado em contestação, razão pela qual foi realizado o termo de vistoria final sem sua presença (ID 122537584). Assim, evidente que cabia aos réus cumprirem adequadamente suas obrigações, entregando o imóvel de modo correto, ao invés de agora comparecerem aos autos e afirmarem que não participaram do ato de vistoria final. Com efeito, não podem os réus alegarem o que, por seu próprio comportamento desidioso, tornaram impossível a realização, sob pena de má-fé. Neste aspecto, o primeiro réu usufruiu o imóvel por aproximadamente sete anos e, embora exista uma degradação natural do bem, devido ao lapso temporal, tal fato não se confunde com parte dos danos indicados pelo autor. Ademais, o art. 23, III da Lei de Locações prevê a responsabilidade do locatário de restituir o imóvel no estado em que o recebeu Nesse contexto, cabe analisar se os danos ao imóvel são anteriores ao contrato de locação ou decorrentes do uso natural do bem, bem como a responsabilidade dos réus em indenizá-los. Nesse ponto, cumpre destacar que não houve prejuízo para a realização da perícia o fato da diligência ter sido realizada 2 anos após o término do contrato de locação, conforme esclarecido pelo perito no ID 169341839 - Pág. 48. Com efeito, comparando-se o laudo de vistoria inicial (ID 122539105) e o laudo de vistoria final (ID 122537584), o perito concluiu que parte dos danos indicados no laudo final eram anteriores ao contrato de locação, conforme quadro constante no ID 169341839 - Pág. 8, razão pela qual evidente que não podem ser incluídos nos custos de reparos a serem custeados pelos réus. Dessa forma, passa-se a análise da impugnação específica aos danos. Em relação aos danos indicados na petição inicial e não constantes no termo de vistoria final, conforme esclarecido pelo perito no laudo complementar (ID 189489889 - Pág. 2) os danos indicados na petição inicial são os mesmos danos constatados na vistoria final, à exceção da rede de vôlei. Em relação à rede de vôlei, observa-se que não houve qualquer menção ao item no laudo de vistoria final (ID 122537584), razão pela qual evidente que não pode haver sua inclusão aleatória nos pedidos iniciais. Com efeito, não há como presumir que a rede de vôlei não estava presente no dia da vistoria final, assumindo os autores o ônus decorrente da elaboração do laudo. Em relação às peças do piso da garagem, o perito esclareceu que a quebra das placas de granito se constitui de uma falha de manutenção, uma vez que decorrente do uso do imóvel, não podendo ser confundida com envelhecimento esperado (ID 175061031 - Pág. 9). Ademais, em que pese os réus alegarem que as peças estavam quebradas antes do início da locação, não há qualquer informação no laudo de vistoria inicial (ID 122539105), razão pela qual devem ser indenizadas. Em relação à porta de acesso à sala de estar com quina inferior estufada (item 16), o laudo inicial indica que a porta possuía pintura laqueada antiga, funcionando com dificuldade e “emperrando”, sendo que a perícia constatou que a porta possui estufamento da esquadria, o que é ocasionado pela presença de água excessiva, não podendo ser considerado envelhecimento natural (ID 175061031 - Pág. 10), razão pela qual deve ser mantida a indenização. Em relação ao teto da sala de estar (item 18.08), o laudo inicial informa a existência de manchas no teto e pintura antiga. Os réus afirmam que o buraco decorre de infiltração. Em que pese a manifestação do perito, o laudo inicial já aponta a existência de infiltração, a qual é responsabilidade dos proprietários, sendo que o agravamento dos danos decorrentes da infiltração não podem ser atribuídos aos locatários, razão pela qual o valor R$ 683,06 deve ser excluído da indenização. Em relação ao piso de mármore da sala de jantar (item 26.01), em que pese a insurgência dos réus, não foram contabilizadas duas peças, mas sim a perda de material, conforme esclarecido no ID 175061031 - Pág. 11. Em relação ao banheiro da suíte térreo (itens 36 e 58), não foram consideradas as manchas próximas ao vaso sanitário, mas sim junto ao box do banheiro (ID 175061031 - Pág. 11). Em relação à porta quebrada da despensa (item 94), o laudo inicial indica porta de madeira maciça com pintura branco laqueada antiga apresentando manchas em alguns pontos, sendo que o laudo pericial observou a porta da despensa completamente danificada, com a camada de acabamento se soltando completamente do restante da folha de madeira (ID 175061031 - Pág. 13), extrapolando o dano existente no item no momento da locação, devendo ser indenizado. Em relação as cortinas do quarto 1- suíte máster (item 103), o laudo inicial indica a existência de manchas e o laudo pericial verificou a existência de rasgos, sendo incompatível com os danos já existentes no momento da locação (ID 175061031 - Pág. 14). Ademais, evidente que não se pode concluir que rasgos são decorrentes do uso natural do item, razão pela qual devem ser indenizadas. Em relação ao banheiro da suíte máster (item 115), o perito esclareceu que o valor desse serviço é proporcional à área do piso e das paredes afetadas, e não é proporcional ao número de manchas, razão pela qual não deve ser acolhida a impugnação (ID 175061031 - Pág. 14). Em relação as paredes da divisória do closet da suíte simples (item 121), o laudo inicial indica a existência de manchas e quina com descascados, sendo que o laudo pericial observou danos na parte inferior, os quais diferem-se dos danos existentes no início da locação, razão pela qual devem ser reparados. Em relação à porta de madeira da sala de TV da churrasqueira (item 190), conforme esclarecido no laudo pericial, a ausência de puxador não se confunde com a folga do mesmo, permanecendo o dever de indenizar, conforme ajuste realizado no laudo (ID 175061031 - Pág. 16). Em relação à taxa de limpeza, assiste razão aos réus, conforme se observa da planilha, foram incluídas duas taxas de limpeza (itens 03.04 e 205), sem que o perito justificasse os respectivos valores, razão pela qual deve ser excluída a quantia de R$ 1.476,00. Em relação à aplicação do BDI, conforme consta nos esclarecimentos do laudo pericial (ID 175061031 - Pág. 2), a Decisão 255/1999 do Tribunal de Contas da União definiu o BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) como “um percentual aplicado sobre o custo para chegar ao preço de venda a ser apresentado ao cliente”. Nesse contexto, o BDI engloba os custos indiretos para realização da obra, compreendendo: taxas de rateio da administração central, riscos, seguros, garantias e despesas financeiras, dentre outros. Em que pese os réus impugnarem a fixação do BDI em 23%, o perito esclareceu que Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 13VARCVBSB 13ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) trata-se do valor médio utilizado para construção de edifícios que é de 22,12%, sendo majorado para 23% tendo em vista que “o orçamento elaborado pela perícia é referente a uma obra de reforma, de baixa complexidade, com baixos custos quando comparada com uma construção de edifícios” (ID 175061031 - Pág. 3). Ademais, o perito esclareceu, ainda, que se fosse adotado o BDI médio de 22,12%, essas parcelas estariam abaixo do praticado no mercado, motivo pelo qual foi adotado o BDI entre a média e o 3º quartil. Ante o exposto, ao contrário do alegado pelos réus, houve os devidos esclarecimentos sobre o BDI aplicado, sendo que a parte se limitou a tecer considerações genéricas, sem apresentar fundamentos relevantes para redução do BDI, olvidando-se de seu ônus probatório. Por fim, o simples fato da casa ter sido alienada, não retira a responsabilidade dos réus pela indenização integral dos reparos no imóvel. Em relação aos móveis planejados, o perito não informou os valores decorrentes para recuperação dos móveis, uma vez que extrapola sua área de atuação, razão pela qual foi facultado às partes apresentarem orçamentos discriminados em relação aos alegados danos (ID 182258468). Os réus informaram a impossibilidade de realizar o respectivo orçamento, uma vez que não tem acesso ao local, em razão da alienação do imóvel a terceiro (ID 184694679). Ocorre que os réus poderiam ter realizado orçamento indireto, com base nos danos indicados na petição inicial, todavia, optaram por não se desincumbir de seu ônus probatório. Nesse contexto, na petição inicial os autores requerem o pagamento de R$ 8.600,00 a título de marcenaria (ID 125723073), sendo posteriormente pleiteada a quantia de R$ 63.450,00 (ID 172153503). Ocorre que o orçamento de ID 172153503 refere-se a troca integral dos armários, não fazendo qualquer referência aos reparos verificados no laudo de vistoria. Ademais, não é crível que a parte realize um orçamento para o ajuizamento da ação e, posteriormente, pretenda aumentar em quase dez vezes o valor indicado. Ante o exposto, deve ser acrescido no valor da indenização exclusivamente a quantia de R$ 8.600,00, destinada aos reparos de marcenaria. 3. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, para condenar os réus ao pagamento: - da quantia de R$ 8.600,00 (oito mil e seiscentos reais), corrigida monetariamente desde a data do ajuizamento da ação (24.05.2022) e acrescida de juros legais a partir da data da citação até a data do efetivo pagamento; - da quantia de R$ 38.241,00 (trinta e oito mil duzentos e quarenta e um reais), corrigida monetariamente desde a confecção do laudo (21.08.2023 – ID 169343648) e acrescida de juros legais a partir da data da citação até a data do efetivo pagamento. Extingo o processo, com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, com fundamento no artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil, na proporção de 50% para cada parte. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Datado e assinado eletronicamente. VANESSA MARIA TREVISAN Juíza de Direito

21/05/2024, 00:00

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Conclusos para decisão para Juiz(a) VANESSA MARIA TREVISAN

Juntada de Petição de petição

Decorrido prazo de BENICIO TAVARES DA CUNHA MELLO em 27/03/2026 23:59.

Juntada de Petição de petição

Publicado Decisão em 23/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/03/2026

Juntada de Petição de petição

Recebidos os autos

Embargos de declaração acolhidos

Conclusos para despacho para Juiz(a) VANESSA MARIA TREVISAN

Juntada de Petição de petição

Decorrido prazo de BENICIO TAVARES DA CUNHA MELLO em 06/03/2026 23:59.

Publicado Decisão em 03/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/03/2026

Recebidos os autos

Todas as movimentações(371)

Todos os documentos(61)