Procedimento Comum Cível 0720224-80.2023.8.07.0020 - TJDFT

Procedimento Comum Cível 0720224-80.2023.8.07.0020 - TJDFT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0720224-80.2023.8.07.0020. AUTOR: ROMULO FERNANDO DELGADO RAMIREZ REU: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA ROMULO FERNANDO DELGADO RAMIREZ ajuizou ação de rescisão contratual em desfavor de VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, partes qualificadas nos autos. Narra que firmou promessa de compra e venda de imóvel localizado em Porto Seguro- BA com a ré, tendo desembolsado a quantia de R$ 23.159,76 (vinte e três mil cento e cinquenta e nove reais e setenta e seis centavos), mas diante de sua situação financeira optou por realizar distrato, o qual, por pressão da ré, se deu de forma abusiva e contrária à lei, lhe tendo sido imposto perder praticamente tudo o que pagou, com retenção de 10% do valor total do contrato e não dos valores desembolsados. Requer a limitação da retenção contratual até o teto de 25% dos valores pagos e a condenando a Ré ao pagamento do valor de R$ 17.528,45 (dezessete mil quinhentos e vinte e oito reais e quarenta e cinco centavos), de uma só vez. Em contestação, a ré arguiu preliminar de ausência de interesse de agir. No mérito, afirmou que diante da rescisão, efetuou a devolução parcial dos valores pagos pelo autor, decotando as despesas administrativas, comerciais e tributárias havidas pela promitente vendedora, tudo devidamente pactuado e com clareza de informações e que o autor possuía conhecimento e absoluta compreensão do conteúdo das cláusulas pactuadas, assinando livre e espontaneamente o instrumento de rescisão. Afirmou que o encerramento da relação contratual se deu exclusivamente em razão da vontade do autor e que a retenção equivalente a 10% sobre o valor total da negociação estava prevista na cláusula 10º do contrato. Aduziu que seria absolutamente desprovido de razoabilidade e juridicidade privar a empresa ré da retenção de parcela suficiente a título indenizatório, para ressarcimento dos valores pagos como comissão de corretagem prevista contratualmente, em flagrante prejuízo à continuidade regular de sua atividade empresária. Defendeu fazer jus à indenização pela fruição do lote, no percentual de 0,75% do valor do contrato ao mês, caso tenha valores a serem reembolsados ao autor. Defendeu eventual incidência de juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado. Réplica apresentada no ID 179661534. Os autos vieram conclusos para julgamento antecipado. É o relatório. Decido. É o caso de julgamento antecipado da lide, consoante artigo 355, I do CPC. O réu arguiu preliminar de ausência de interesse de agir, defendendo a impossibilidade de revisão do distrato, por se tratar de ato jurídico perfeito. Entretanto, o distrato extrajudicial não impede a revisão pelo Poder Judiciário de eventual irregularidade ou abusividade das suas cláusulas quando se constata nítida afronta aos direitos do consumidor. Nesse sentido segue acórdão do STJ: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO-COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Conforme entendimento do STJ, "é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual" ( AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/8/2019, DJe 30/8/2019). 2. Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1995172 RJ 2022/0095657-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/09/2023) Portanto, rejeito a preliminar. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação e, não havendo questões preliminares pendentes de apreciação, passo à análise do mérito. A relação existente entre as partes é de consumo, porquanto elas se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor descritos nos artigos 2º e 3º do CDC. Assim, o direito será analisado com base nos ditames do CDC. Verifica-se que o distrato seguiu a cláusula 10ª do contrato, a qual traz a previsão de multa de 10% sobre o valor total da negociação em favor da parte inocente. Nos termos do artigo 6º, inciso V do CDC, é direito do consumidor “a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas”. Por sua vez, dispõe o artigo 39, V do CDC que constitui prática abusiva exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva e o artigo 53 estabelece que “nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. Pois bem. No caso, se verifica que foi exigida vantagem manifestamente excessiva do consumidor, o qual pagou a quantia de R$ 23.159,76 (vinte e três mil cento e cinquenta e nove reais e setenta e seis centavos) e teve reembolsado o valor de apenas R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), conforme comprovante de ID 174817780, perdendo, portanto, praticamente todos os valores pagos. Tal desvantagem fica ainda mais nítida quando consideramos que a unidade imobiliária será vendida a terceiros e que a ré não amargará qualquer tipo de prejuízo. Assim, entendo que faz jus o consumidor à revisão pretendida, a fim de que a multa reste limitada ao percentual máximo de 25% da quantia paga conforme artigo 67-A, II da Lei nº 13.786/2018. No tocante à comissão de corretagem, o autor não faz jus à restituição dos valores, pois a ré comprovou que foi ela quem efetuou o pagamento, conforme nota fiscal de ID 178824938. A ré defende fazer jus ao recebimento do valor correspondente à fruição do imóvel; entretanto, não comprovou a fruição do imóvel pelo autor. Tal pedido é, portanto, improcedente. Por fim, no tocante à atualização dos valores, o contrato prevê como índice o IPCA, o qual será aplicado à hipótese, nos termos do caput artigo 67-A da Lei nº 13.786/2018. Ademais, o pagamento se dará em parcela única, conforme entendimento amplamente adotado pela jurisprudência. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO CONTRATO - COMPRA E VENDA IMÓVEL - CULPA DO COMPRADOR - DEVOLUÇÃO VALORES - PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL. Havendo a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa de quaisquer dos contratantes, a devolução do valor, seja ela parcial ou total, deve dar-se em parcela única e imediata, sendo abusiva a cláusula que estabelece a restituição parcelada do montante. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Ausente a culpa do vendedor pelo desfazimento do negócio, os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, e a correção monetária desde cada desembolso. (TJ-MG - AC: 10000221637622001 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 01/09/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/09/2022) Em face das considerações alinhadas, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO para rescindir o contrato firmado entre as partes e condenar a ré a restituir ao autor o equivalente a 75% da quantia total paga, deduzindo-se a quantia de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), cujo pagamento já foi efetuado, com atualização monetária pelo IPCA, a contar do desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado. Em razão da sucumbência mínima do autor, condeno a ré ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, consoante artigo 85, § 2º do CPC. Após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se. Publique-se e intimem-se. BRASÍLIA, DF, 19 de dezembro de 2023 08:58:45. MARCIA ALVES MARTINS LOBO Juiz de Direito Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VACIVAGCL 1ª Vara Cível de Águas Claras Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

20/12/2023, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Decorrido prazo de ROMULO FERNANDO DELGADO RAMIREZ em 07/10/2025 23:59.

Decorrido prazo de VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 07/10/2025 23:59.

Recebidos os autos

Remetidos os autos da Contadoria ao 1ª Vara Cível de Águas Claras.

Remetidos os Autos (em diligência) para Núcleo Permanente de Cálculos de Custas Judiciais e de Multas Criminais

Transitado em Julgado em 16/09/2025

Publicado Sentença em 16/09/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/09/2025

Recebidos os autos

Homologada a Transação

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 09/09/2025

Publicado Certidão em 10/09/2025.

Conclusos para decisão para Juiz(a) MARCIA ALVES MARTINS LOBO

Juntada de certidão

Todas as movimentações(54)