Procedimento Comum Cível 0711112-34.2020.8.07.0007 - TJDFT

Procedimento Comum Cível 0711112-34.2020.8.07.0007 - TJDFT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0711112-34.2020.8.07.0007. AUTOR: CONDOMINIO CARPE DIEM REU: QUEIROZ GALVAO DF 1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL SENTENÇA Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVTAG 3ª Vara Cível de Taguatinga Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Cuida-se de ação submetida ao rito comum, ajuizada por CONDOMINIO CARPE DIEM em face de QUEIROZ GALVAO DF 1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, partes qualificadas conforme a petição inicial de Id. Num. 69409194. Narra a parte autora, em síntese, que a construtora ré foi responsável pela incorporação, construção e comercialização das unidades habitacionais e comerciais que compõem o empreendimento denominado CONDOMÍNIO CARPE DIEM. O empreendimento obteve habite-se em 12 de maio de 2016, tendo sido realizada a assembleia geral ordinária de instalação do condomínio no dia 09 de junho de 2016. No ano de 2019, após verificação de vários defeitos no edifício entregue, o condomínio autor contratou empresa de engenharia, ao custo de R$20.000,00, para analisar e emitir laudo técnico sobre a edificação e suas instalações, o qual foi concluído e identificou diversas patologias endógenas. Relata que, encontrando-se a edificação no prazo de garantia legal de 5 anos, resta evidente a responsabilidade da ré quanto às patologias oriundas da construção (endógenas) que foram detalhadamente apontadas no laudo, bem como as que vierem a ser identificadas na instrução processual, inclusive com o ressarcimento dos danos materiais relativos ao valor de R$20.000,00 pago para a empresa de engenharia realizar o laudo de inspeção predial, bem como o valor de R$ 9.221,33, referente às peças que foram substituídas no sistema BusWay, entregue à época em desconformidade com as normas. Em sede de tutela de urgência, requer que (1) o fechamento de todos os acessos do sistema BusWay, a fim de garantir a segurança e incolumidade das pessoas e animais que transitam pelas áreas comuns do condomínio autor; e (2) o refazimento do sistema de ancoragem, devendo observar as normas técnicas aplicáveis, conforme apontamento constante do laudo de inspeção predial que instrui a presente demanda. Em sede de tutela definitiva, requer: (1) Seja a ré condenada na obrigação de proceder, às suas expensas, às obras necessárias, incluindo material, mão de obra e responsabilidade técnica e todos os demais custos que venham a ser necessários para reparação e conserto dos defeitos nas áreas comuns referidos nesta ação e demais que porventura surgirem durante a instrução processual; (2) indenização por danos materiais no importe de R$ 29.221,33 (vinte e nove mil duzentos e vinte e um reais e trinta e três centavos); (3) em eventual e hipotética improcedência do pedido de condenação da ré na obrigação de fazer constante do item “e.1)” acima, o que se admite em respeito ao princípio da eventualidade, requer-se seja condenada a ré a indenizar, na íntegra, os valores necessários para sanar todos os vícios construtivos existentes e identificados no imóvel onde se encontra instalado o Condomínio Autor, cujo montante deve ser apurado pela perícia técnica; (4) caso a empresa ré não tenha realizado o fechamento dos acessos do sistema BusWay, e, diante da urgência da intervenção, o condomínio autor o tenha feito, seja a ré condenada ao pagamento dos valores adiantadamente gastos pelo condomínio autor, cujo montante será demonstrado no decorrer do processo ou em liquidação de sentença. O pedido de tutela antecipada foi indeferido. Ao ID 77650452 o autor peticiona, pedindo tutela incidental de urgência, tendo em vista a ocorrência de supostas infiltrações nas unidades dos condôminos, pleiteando seja compelida a ré a proceder ao conserto ou autorizado o condomínio a fazê-lo. O pedido foi indeferido, ID 77680324. Após diversas diligências infrutíferas, foi o réu citado por edital, e foi ofertada defesa, peça Curadoria Especial, por negativa geral. A seguir, o réu peticionou ao ID 106622964, para pedir a declaração de nulidade da citação, o que foi negado, conforme decisão saneadora de ID 108687682, que declarou saneado o feito e deferiu o pedido de prova pericial. Foi juntada peça de contestação ao ID 108831078, que foi reputada intempestiva, conforme ID 108869241. O laudo pericial foi juntado ao ID 138091768 e os esclarecimentos ao ID 145969530. As partes se manifestaram regularmente. A seguir vieram os autos conclusos para sentença. É o relato do necessário. DECIDO. Apesar de saneado o feito, resta pendente a análise das preliminares e prejudicial de mérito deduzidas pelo réu ao ID 108831078, as quais, embora ventiladas em contestação intempestiva, são matéria de ordem pública, que devem ser analisadas antes do ingresso no mérito. Pois bem. A preliminar de ilegitimidade ativa não pode ser acolhida, pois entende-se legitimado o condomínio para reclamação de vícios construtivos referentes as áreas comuns e a própria edificação na qual se situam as unidades autônomas. REJEITO a referida alegação. No que tange à prejudicial de mérito, é pacífico o entendimento, ao qual me filio sem reservas, no sentido de que o prazo prescricional para reclamação de vícios construtivos é de dez anos, ante a inexistência de prazo específico, conforme art. 205 do Código Civil. Tendo sido a obra entregue em meados de 2016, o condomínio autor teria o prazo até meados de 2026 para reclamar os alegados vícios construtivos. Nesse sentido: "APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONSUMIDOR. CONDOMÍNIO. CONSTRUTORA. FALHA NA EXECUÇÃO DA OBRA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. DECADÊNCIA. NATUREZA DOS PEDIDOS. PRAZOS DISTINTOS. RECONHECIMENTO PARCIAL. AUSÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. PEDIDO ALTERNATIVO. PROVA PERICIAL. PRODUÇÃO ANTECIPADA. IRREGULARIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO. 1. Não há cerceamento de defesa quando os documentos juntados aos autos se mostraram suficientes para a apreciação da lide, assim como para firmar a livre convicção do julgador. 2. Nos casos de vício na construção de edificações, a jurisprudência tem entendido que os prazos de prescrição/decadência devem ser aplicados de acordo com a natureza do pedido. 3. Reconhece-se a decadência do direito do consumidor em requerer a reexecução do serviço após o prazo de 90 dias da descoberta do defeito (CDC, art. 26, II, § 3º, c/c art. 20). 4. O pedido de indenização dos prejuízos decorrentes do vício construtivo prescreve em 10 anos (CC, art. 205), ante a ausência de prazo específico previsto na legislação. 5. A impugnação genérica do laudo pericial, sem qualquer indicação concreta de suas deficiências ou inadequações técnicas, é insuficiente para invalidá-lo como meio de prova apto a fundamentar a decisão do juízo. 6. Constatada a falha na construção, a construtora é responsável pelos prejuízos causados ao consumidor. 7. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido" (TJDFT - Acórdão 1328991, 07079124720198070009, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 18/3/2021, publicado no DJE: 5/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada). Anote-se, ademais, que não se aplicam os dispositivos legais citados pelo requerido, art. 445 e 618 do Código Civil, mas ainda que se aplicassem, referidos prazos se iniciariam apenas depois o prazo de garantia de cinco anos, logo, não há que se falar em decadência. Portanto, REJEITO a preliminar e a prejudicial de mérito e passo ao exame da questão de fundo. Inicialmente anoto que se aplica ao caso o Código Consumerista, uma vez que o autor atua na defesa dos interesses dos seus condôminos, consumidores dos produtos e serviços ofertados pela parte ré, conforme entendimento pacífico da jurisprudência sobre o tema: “CONSUMIDOR. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. IMPERMEABILIZAÇAO DE EDIFÍCIO. PROVA PERICIAL. FALHAS DEMONSTRADAS. TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA. DESCUMPRIMENTO INJUSTIFICADO. RECALCITRÂNCIA DAS RÉS. ASTREINTES. MANUTENÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CONDENAÇÃO. PEDIDO DE REPARAÇAO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. INTEGRAÇÃO NA BASE DE CÁLCULO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O Código de Defesa do Consumidor aplica-se ao Condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente à construtora/incorporadora. 2. Foi produzida prova pericial, que concluiu pela natureza construtiva dos vícios de impermeabilização apresentados, o que é suficiente para que a discussão quanto ao ponto seja resolvida entre as partes, à míngua de prova cabal em contrário. 3. Assim, em decorrência dos vícios construtivos suficientemente demonstrados pelo autor, originados da má-execução das obras de impermeabilização pelas rés e pela litisdenunciada, é cabível a responsabilização pelos respectivos reparos, sobretudo porque a irresignação por essas manifestada restou superada nos termos expostos. 4. As astreintes são devidas pelo período em que se verificou a recalcitrância e resistência das Requeridas em cumprirem as determinações judiciais no curso do processo, pois não providenciaram os reparos, de natureza urgente, que demandavam o empreendimento da parte apelada. 5. A base de cálculo para a fixação da verba honorária sucumbencial deve albergar não apenas a condenação à restituição da quantia referente aos honorários periciais, como também a conversão em perdas e danos do pedido de reparação dos vícios construtivos, a ser apurada em liquidação de sentença, por ostentar conteúdo patrimonial. Isso porque essa verba deve refletir o verdadeiro proveito econômico auferido pela parte autora com o ajuizamento da ação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. 6. Recurso do autor conhecido e provido. Recurso das rés conhecido e não provido.(Acórdão 1770555, 07173777020208070001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 11/10/2023, publicado no DJE: 25/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) No mais, verifica-se incontroversa a existência de vícios no empreendimento construído pelo requerido, conforme elencado na inicial, mas resta definir a quem cabe a responsabilização pelos reparos, ao autor – em caso de o defeito originar-se da ausência de manutenção, ou ao réu – em caso do defeito no projeto ou na sua execução ou projeto. Pois bem. Segundo a prova pericial produzida nos autos, os vícios, em sua maior parte, derivaram de vícios construtivos, constatados ainda no primeiro ano após a entrega da edificação. No ID 138096436, página 24, o expert detectou que o sistema de ancoragem entregue ao condomínio autor não obedeceu às especificações técnicas vigentes no período de aprovação do projeto, tendo o autor que realizar um novo sistema de ancoragem, conforme detalhou na resposta ao quesito 01 e 02. No quesito 04 o expert informou que as fissuras superficiais dos revestimentos decorrem da exposição a variações térmicas e fata de manutenção, esclarecendo que as fissuras nos vértices das janelas são decorrentes de falha na execução das vergas e contravergas. Quanto as juntas de dilatação, concluiu que houve erro de execução, pois há juntas sem o limitador de profundidade e sem a devida selagem, elemento para o bom funcionamento do sistema e perda da durabilidade. As infiltrações presentes nas lajes são derivadas de instalação de ralos novos pela Construtora ré, as quais danificaram a integridade do sistema de impermeabilização, que não foi reparado mesmo existindo desde 2017. Concluiu o perito, ainda, pelo defeito construtivo em relação as fissuras no piso e rejuntes, pois se originaram ainda em 2017, dentro do prazo de garantia da construtora, e também em relação ao desplacamento do revestimento, imputável à construtora por não ter finalizado corretamente a manta de impermeabilização, segundo resposta ao quesito 23. As infiltrações nas unidades autônomas, igualmente, decorrem de vicio construtivo, derivada da falha na execução das vergas e contravergas e as verificadas na piscina igualmente derivadas de vícios de construção e execução. Identificou-se, também, defeito construtivo e de execução em relação aos ralos e canaletas de concreto do piso térreo e das coberturas dos blocos a, b e c, conforme resposta ao quesito 24, e ausência de sistemas de alerta de incêndio, resposta ao quesito 25. A falha no sistema de impermeabilização da piscina também foi detectada, além de várias outras, conforme detalhado no laudo e anexos, juntados ao ID 138091764, firmado pelo expert, com muita clareza nas suas justificativas. O anexo de ID 138096439 descreve, uma a uma, as anomalias detectadas, classificando-as como defeito de execução ou manutenção, de modo que deve ser acolhido integralmente o laudo e o quadro descritivo das anomalias, de modo a atribuir a responsabilidade de cada parte nos vícios vistoriados no Condomínio e seus edifícios. As impugnações ao laudo feitas pelas partes não têm como ser acolhidas, porque as alegações ali dispostas pendem de comprovação, a exemplo, o réu alega inexistir responsabilidade quanto ao vazamento da caixa d’água da Torre A, ID 144062323, alegando que “foi esvaziada” para aparentar que existia “um problema de grande gravidade”, mas não há qualquer comprovação nesse sentido. Ademais, o próprio impugnante admite “um pequeno vazamento”, o que por si só já demonstra sua responsabilidade. Sobre a falha nos rodapés da cobertura, o réu alega que sequer eram obrigatórios, mas foram instalados para melhorar a estética, assim, mesmo que não fossem obrigatórios, a partir do momento que foi colocado, deve o fornecedor evidentemente responder pelo defeito encontrado na aderência. Ademais, foram perfurados com parafusos, o que estragou o sistema de impermeabilização, segundo laudo de ID 138096436, pág. 8. O réu falou, ainda, que “que não há armadura exposta”, o que é alegação pueril, pois foram inclusive fotografadas pelo perito judicial e constam do laudo técnico. Além disso, no parágrafo seguinte, admite que em “uma edificação de tamanha complexidade é normal haver pontos que a armadura foi transpassada”, de modo que resta evidente a necessidade de correção, por parte do réu, já que se trata de vicio de execução. Sobre os pontos e corrosão, trincas e infiltrações, alega que houve ausência de manutenção, todavia, não demonstrou que houve uso de materiais diversos do aplicado originalmente pelo Condomínio, além disso, conforme bem explicitado no laudo técnico, a manta asfáltica não foi executada corretamente e esse é o motivo das infiltrações de responsabilidade do réu. A alegação do réu, ademais, defendendo que não há quaisquer vícios na impermeabilização da cobertura e dos pilotis cai por terra ante a conclusão do perito no sentido de que tais anomalias começaram a ocorrer ainda em 2017, mas a ré não tomou providências hábeis ao conserto, tanto que o dano existe até então. Na vistoria pericial foi “identificado também que a construtora deixou um único acesso ao sistema Bus Way situado no pavimento T1, o que levou a grandes transtornos em uma ocasião de falta de energia experimentada pelo Condomínio” acrescentando que “os novos acessos para os pavimentos foram executados pelo condomínio, em pavimentos intercalados” (Id citado, pág. 11). Assim sendo, deveria arcar a ré com os valores despendidos pelo condomínio para correção do problema, supostos R$ 9.221,33, no entanto, nenhum documento foi juntado para comprar tal valor. Em relação ao valor gasto com o laudo pericial contratado pelo condomínio, que foi demonstrado por notas fiscais, melhor sorte não socorre ao autor, pois entende-se descabido imputá-lo à requerida, já que se tratou de contrato firmado por vontade única e exclusiva do autor, que poderia ter aguardado o trabalho pericial judicial, não se tratando de documento indispensável a propositura da ação inicial. Destarte, pode-se concluir que os pedidos deduzidos pelo autor merecem parcial acolhimento, para obrigar a construtora requerida a reparar os danos que dizem respeito aos vícios construtivos e de execução apontados na tabela de ID 138096439, mas não quanto aos vícios que derivaram de ausência de manutenção por parte do condomínio autor, descritos também na referida tabela. Já em relação aos pedidos de reparação de danos materiais de R$ 20.000,00 e R$ 9.221,33, itens c.2 e c.3 da inicial, pág. 24, o pedido improcede, nos termos da fundamentação já alinhavada acima, por ausência de comprovante documento de dispêndio dos valores. DISPOSITIVO ANTE TODO O EXPOSTO, JULGO parcialmente PROCEDENTES os pedidos deduzidos em inicial, para CONDENAR a construtora ré na obrigação de fazer, consistente em reparar os danos verificados nas edificações do condomínio autor, de acordo com a tabela de ID 138096439. Declaro resolvido o mérito, na forma do artigo 487, inciso I, do CPC. Em face da sucumbência recíproca, mas não proporcional, condeno as partes ao pagamento integral das custas processuais e de honorários de advogado, que fixo em 10% do valor da causa atualizada, nos termos do artigo 85, caput e §2º, do CPC, na proporção de 1/3 a cargo do condomínio autor e 2/3 a cargo da construtora requerida. Transitada em julgado, se nada mais for requerido, arquivem-se. Sentença registrada nesta data. P.I. FERNANDA D'AQUINO MAFRA Juíza de Direito - Datado e assinado digitalmente -

20/11/2023, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para 2º Grau

Juntada de Petição de contrarrazões

Juntada de Petição de contrarrazões

Publicado Certidão em 03/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/03/2026

Expedição de Certidão.

Juntada de Petição de apelação

Juntada de Petição de apelação

Juntada de Petição de certidão

Juntada de Petição de certidão

Publicado Sentença em 30/01/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 29/01/2026

Recebidos os autos

Expedição de Outros documentos.

Julgado procedente em parte do pedido

Todas as movimentações(464)

Todos os documentos(72)