Procedimento Comum Cível 0747303-91.2023.8.07.0001 - TJDFT

Procedimento Comum Cível 0747303-91.2023.8.07.0001 - TJDFT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0747303-91.2023.8.07.0001. REQUERENTE: JAIMERSON PAZ DOS SANTOS REQUERIDO: APUANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA SENTENÇA Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Cuida-se de ação de rescisão de contrato, com pedido de tutela antecipada, proposta por JAMERSON PAZ DOS SANTOS em face de APUANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. Relata o autor que firmou com o réu, no dia 07 de junho de 2021, um contrato particular de promessa de compra e venda de um lote no Condomínio Águas do Cerrado II, Quadra 03, Lote 18, em Alexânia - GO, pelo valor de R$ 125.860,00 (cento e vinte e cinco mil e oitocentos e sessenta reais). Narra que já realizou o pagamento da quantia de R$ 26.738,22 (vinte e seis mil, setecentos e trinta e oito reais e vinte e dois centavos) e que ainda possui um débito para a quitação do contrato. No entanto, menciona que o valor do débito se tornou impagável e que não possui condições financeiras para arcar com o compromisso assumido. Aduz, ainda, que a parte ré se propôs a devolver os valores pagos de forma onerosa e abusiva para a relação contratual, razão pela qual propôs a demanda. Requer a concessão de tutela antecipada de urgência para que seja declarada a rescisão do contrato, com a suspensão do pagamento das parcelas, bem como que a requerida seja compelida a não promover a inscrição dos seus nomes nos cadastros de inadimplentes. No mérito, pleiteia a confirmação da tutela antecipada de urgência, com a decretação da rescisão contratual, declaração de abusividade de clausulas contratuais e a condenação da requerida à devolução das quantias já pagas corrigidas legalmente, descontado apenas o percentual de 25% (vinte e cinco por cento). O pedido de tutela antecipada de urgência foi parcialmente deferido (id. 185337482). Citado, o réu apresentou contestação sob id. 187090283. Defende que o autor deve arcar com as penalidades decorrentes do seu inadimplemento contratual. Sustenta que devem ser retidos os débitos relativos a IPTU e taxas condominiais. Réplica sob id. 188227756. As partes não especificaram novas provas. Os autos vieram conclusos. É o breve relatório. DECIDO. Constato que o deslinde da controvérsia jurídica demanda apenas a produção de prova documental, não havendo controvérsia fática a exigir a abertura de fase instrutória, razão pela qual promovo o julgamento antecipado da lide, na forma do art. 355, I, do CPC. De início, verifico relação de consumo entre as partes, uma vez que é caracterizada por um vínculo jurídico entre consumidor e fornecedor, com base nas normas do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). O consumidor, à luz da teoria finalista e do artigo 2º do CDC, é o destinatário fático e econômico do bem ou serviço e, no caso em exame, estão presentes os conceitos de consumidor e fornecedor descritos nos artigos 2° e 3° do CDC, na medida em que o autor adquiriu como destinatário final o imóvel, comercializado pela parte ré no mercado de consumo. Pretende a rescisão do contrato, com limitação da retenção em 25% dos valores pagos, bem como a não incidência da taxa de fruição e demais penalidades decorrentes da resolução por culpa do comprador. Pela análise dos autos, é fato incontroverso que a extinção do contrato se deu por desistência do requerente, em razão de dificuldades financeiras experimentadas no tocante ao pagamento das prestações. O réu, por sua vez, não se insurge contra a pretensão de distrato, condicionando-a, apenas, ao pagamento das cláusulas penais ajustadas. A respeito do tema, deve ser citado o enunciado de súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, cuja incidência se faz necessária por força do artigo 927, IV, do Código de Processo Civil: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Ao considerar que a extinção do contrato se deu por iniciativa do autor, COMPRADOR, sem a atribuição de culpa ao réu, a restituição das parcelas pagas deverá ser parcial e imediata, em consonância com o entendimento sumular acima exposto. Em relação às penalidades pela extinção prematura do contrato, a cláusula vigésima nona, sob id. 178444041, dispõe que, no caso de rescisão do contrato, por iniciativa do comprador, haverá retenção equivalente a 25% dos valores pagos, que serão atualizadas e devolvidas na mesma forma e quantidade de parcelas pagas. Confira-se o disposto na íntegra: “CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA - DAS CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DESTE CONTRATO O OUTORGADO COMPRADOR declara ter pleno conhecimento das consequências, caso do desfazimento do presente contrato, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I – a integralidade da comissão de corretagem; II – a pena convencional de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga; §1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. §2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no §1º deste artigo, pelos seguintes valores: I – quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel. II – cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III – valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco débitos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rate die; IV – demais encargos/impostos/taxas incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. §3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o §2º deste artigo poderão à critério da VENDEDORA ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída. §4º O saldo remanescente a ser restituído, se houver, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de até 180 dias contados do desfazimento do contrato. §5º Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se refere o 4º desta Cláusula, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda. §6º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do §4º deste artigo deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.” A Lei 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, neste particular, preceitua, em seu artigo 67-A, alterado pela Lei 13.786/2018, a legalidade da retenção de até 25% da quantia paga pelo promitente comprador responsável pela resolução do contrato. Confira-se: “Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.” (Destaques acrescidos). Na espécie, o contrato entabulado entre as partes é posterior à referida alteração legislativa. Deste modo, o percentual de retenção contratual deverá considerado no patamar de 25% (vinte e cinco por cento), incidente exclusivamente sobre os valores pagos pelo autor. Quanto a alegação do réu, de necessidade de retenção dos valores equivalentes as taxas de condomínio e IPTU do imóvel, cuja responsabilidade foi transferida ao autor, por força do contrato, entende-se que não pode ser admitida, porque sequer o réu demonstrou que o autor teve a posse do imóvel, inexistindo documentação que se coadune com a responsabilidade do demandante em relação a tais débitos. Desta feita, no caso em apreço, inaplicáveis as retenções relacionadas às taxas condominiais, IPTU, bem como a incidência da taxa de fruição estipulada no contrato. Portanto, a procedência dos pedidos é medida a ser imposta. Dispositivo Ante o exposto, confirmo a tutela liminar concedida e julgo PROCEDENTES os pedidos para: 1. DECRETAR a rescisão do contrato firmado entre os litigantes e DETERMINAR que o requerido se abstenha de efetuar qualquer cobrança vinculada ao ajuste em tela, firmado entre as partes, cujo objeto era o lote no Condomínio Águas do Cerrado II, Quadra 03, Lote 18, em Alexânia - GO, ou de negativar o nome do autor em função desse contrato. 2. CONDENAR o requerido à devolução dos valores pagos pelo requerente, após a retenção do percentual acima mencionado (25% de todos os valores adimplidos), em parcela única, corrigidos, a partir da presente data, pelos mesmos índices utilizados no contrato e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado. Por conseguinte, resolvo o mérito do processo, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo 10% (dez por cento) sobre o importe objeto da devolução, que, tecnicamente, espelha o conteúdo econômico da lide, frente ao provimento judicial requerido. Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos, com baixa na Distribuição. Publique-se. Intimem-se. Sentença registrada eletronicamente. Brasília - DF, data e horário conforme assinatura eletrônica. Documento assinado eletronicamente pelo(a) Magistrado(a), conforme certificado digital.

27/05/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Processo: 0747303-91.2023.8.07.0001. REQUERENTE: JAIMERSON PAZ DOS SANTOS REU: APUANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de Ação de Resolução de Contrato de Compra e Venda de Imóvel proposta por JAIMERSON PAZ DOS SANTOS em desfavor de APUANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, partes qualificadas nos autos, com pedido de tutela antecipada de urgência formulado na petição inicial, por meio da qual a parte autora requer a suspensão dos pagamentos das parcelas com vencimento a partir de 15/11/2023, data da propositura da ação, bem como as taxas de condomínio e IPTU. Alega a parte autora, em síntese, que entabulou contrato particular de compromisso de compra e venda com a ré em 07 de junho de 2021, tendo por objeto a aquisição de um lote no Condomínio Águas do Cerrado II, Quadra 03, Lote 18, em Alexânia-GO, pelo valor de R$ 125.860,00 (cento e vinte e cinco mil e oitocentos e sessenta reais). Esclarece ainda que as parcelas pagas totalizam a quantia R$ 26.738,22 (vinte e seis mil, setecentos e trinta e oito reais e vinte e dois centavos). Ocorre que o demandante, por motivos financeiros, não tem mais condições para arcar com os compromissos assumidos. Malgrado ter buscado a resolução amigável do contrato, foi informado que iria perder praticamente todo o valor investido em caso de rescisão contratual, restando apenas a quantia módica de R$ 582,84 (quinhentos e oitenta e dois reais e oitenta e quatro centavos) em seu benefícios. Verifico que pretensão se amolda ao conceito de tutela de urgência, sendo uma das modalidades da tutela provisória prevista no artigo 294 e seguintes do Código de Processo Civil. As tutelas provisórias (de urgência e de evidência), vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas, que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena. São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do CPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Ao compulsar os autos, verifico que os fundamentos apresentados pela parte são relevantes e amparados em prova idônea, permitindo-se chegar a uma alta probabilidade de veracidade dos fatos narrados, eis que diante da inequívoca pretensão de resilição unilateral do contrato pelo comprador, não é razoável que o autor se veja obrigado a arcar com os pagamentos das parcelas vicendas, impondo o cumprimento praticamente integral do contrato. Aliás, a rescisão contratual, com a suspensão da cobrança das parcelas vincendas, decorre da autonomia da vontade e da liberdade contratual, previstas no art. 473 do CC, razão pela qual é desnecessária a prévia instauração do contraditório. Já o provável perigo ocorre quando não se pode aguardar a demora normal do desenvolvimento da marcha processual. No caso em apreço o quesito está presente porque há fundado risco de que o não pagamento, pelo autor, das prestações futuras, ante o real interesse na resilição unilateral, além de colocar o requerente na condição de inadimplente, ensejaria a adoção de medidas coercitivas/executivas por parte da ré quanto à cobrança dos valores em aberto e possibilidade de inclusão do nome do autor no cadastro de inadimplentes, o que agravaria mais a situação exposta. Por fim, em atenção ao § 3º do artigo 300 do CPC que fixa o requisito negativo, verifico que os efeitos da medida de urgência não são irreversíveis, sendo possível restituir as partes ao status quo ante caso proferida uma sentença de improcedência dos pedidos formulados na inicial. Todavia, observo que a parte requereu a suspensão das parcelas referentes aos meses de novembro e dezembro/2023, bem como janeiro/2024 e as subsequentes, porém propôs a presente ação no dia 17/11/2023 quando já se encontrava vencida a parcela referente ao mês de novembro, em 15/11/2023, não sendo possível o deferimento da tutela retroagir a data anterior à propositura da ação. Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido de concessão da tutela de urgência para suspender as parcelas com vencimento a partir de 15/12/2023, bem como taxas de condomínio e de IPTU, ajustadas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel pactuado entre partes, com o objetivo de evitar a mora, determinando, ainda, que a demandada se abstenha de realizar a cobrança e/ou protesto da dívida, bem como determinar a abstenção da inclusão do nome do autor em cadastros de restrição ao crédito, sob pena de multa cominatória a ser fixada por este Juízo em caso de descumprimento. Desde já, autorizo a parte ré a comercializar o imóvel objeto da lide, diante do inequívoco interesse do autor em rescindir o contrato de compra e venda. Deixo de designar a audiência neste momento, sem prejuízo de fazê-lo oportunamente, se o caso dos autos mostrar que será adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide. Cite-se o réu, pelo correio, a apresentar contestação em 15 dias, observada a regra do art. 231, I, do CPC, intimando-o da tutela de urgência acima concedida. Confiro à presente decisão força de mandado de intimação. Brasília - DF, data e horário conforme assinatura eletrônica. Documento assinado eletronicamente pelo(a) Magistrado(a), conforme certificado digital.

06/02/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Processo: 0747303-91.2023.8.07.0001. REQUERENTE: JAIMERSON PAZ DOS SANTOS REU: APUANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Consoante a firme jurisprudência do STJ, a afirmação de pobreza, para fins de obtenção da gratuidade de justiça, goza de presunção relativa de veracidade. Tal assertiva, inclusive, é sufragada pelo texto da Carta Magna, no seu atigo 5º, inciso LXXIV, ao prever que "O Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos." (Destaque acrescido). Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. INDEFERIMENTO DA GRATUIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O Código de Processo Civil, no parágrafo segundo, do artigo 99, confere à Declaração de Hipossuficiência a presunção relativa da veracidade dos fatos nela contidos, ou seja, a situação de miserabilidade jurídica do litigante. 2. Cabe ao o Magistrado, pois, observar todos os elementos da causa, as provas contidas nos autos e ponderar, ante critérios casuísticos, empíricos, se a parte fará jus ao benefício. 3. É possível o indeferimento do benefício de Gratuidade da Justiça quando os elementos coligidos nos autos não demonstrarem a insuficiência de recursos da parte para o pagamento das despesas processuais. Renda superior a cinco salários mínimos. 4. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1665888, 07359396220228070000, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 14/2/2023, publicado no DJE: 2/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, comprove o autor, documentalmente, que se qualifica como hipossuficiente econômica, a ponto do pagamento das custas processuais comprometer a sua subsistência, ou recolha-as. Emende-se ainda para anexar cópia legível do documento sob o ID 178444041. Prazo: 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento do pedido de gratuidade de justiça e extinção do processo. Brasília - DF, data e horário conforme assinatura eletrônica. Documento assinado eletronicamente pelo(a) Magistrado(a), conforme certificado digital. Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

22/11/2023, 00:00

—

Juntada de Petição de petição

Juntada de Petição de petição

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 07/10/2025

Publicado Sentença em 08/10/2025.

Juntada de Petição de petição

Transitado em Julgado em 06/10/2025

Recebidos os autos

Homologada a Transação

Conclusos para decisão para Juiz(a) ARILSON RAMOS DE ARAUJO

Juntada de Petição de petição

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/09/2025

Publicado Certidão em 04/09/2025.

Juntada de Petição de petição

Expedição de Certidão.

Recebidos os autos

Todas as movimentações(80)

Todos os documentos(18)