Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0709382-42.2021.8.07.0010.
EXEQUENTE: ETHOS ASSESSORIA E CONSULTORIA LTDA
EXECUTADO: ANTONIA KELCIONE DA SILVA SOUSA DECISÃO Por meio da decisão de ID 153990634, foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel de matrícula n°. 47.219, apartamento nº. 303, 3º pavimento, bloco "A" do Condomínio Parque Bello Stanza. Exceção de pré-executividade apresentada pela executada ao ID 164418985, alegando que o imóvel não lhe pertence, em razão de um contrato de cessão de direito firmado com AIRTON FERNANDES GOMES. Réplica da parte autora ao ID 166527885. Registro da penhora junto ao ofício imobiliário competente comprovado ao ID 176638233. Apresentada impugnação à penhora pelo credor fiduciário (ID 177429881). Réplica da parte autora ao ID 186638926. É o breve relato do necessário. Passo a decidir. Da exceção de pré-executividade A executada promove a juntada de Instrumento Particular de Cessão de direitos, obrigações e vantagens (ID 164418988) quanto ao imóvel em questão e alega ilegitimidade passiva em relação à cobrança das taxas condominiais. As despesas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, de natureza real, aderente à própria coisa. Por conseguinte, a responsabilidade pelo seu pagamento recai sobre o proprietário do bem ou, ainda, sobre quem possua a titularidade de um direito real sobre ele (posse, gozo ou fruição). Precedente: Acórdão 1365669, 8ª Turma Cível, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, Publicado no DJE de 31/8/2021, Data do Julgamento 19/8/2021. Nos termos do artigo 29 da Lei n. 9.514/1997, somente com a anuência expressa do credor fiduciário, o devedor fiduciante poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. Não sendo cumprida tal exigência, as obrigações relativas ao imóvel não se transferem ao cessionário. A esse respeito, confira-se o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CESSÃO DE DIREITOS. PROCURAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. NÃO COMPROVAÇÃO. rescisão indevida. CREDORA FIDUCIÁRIA. ANUÊNCIA. inexistÊNCIA. TRANSFERÊNCIA INDEVIDA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. 1. Indevido o pedido de rescisão contratual se não comprovado o alegado inadimplemento do Requerido. 2. A cessão de direitos de imóvel gravado com alienação fiduciária firmado sem a concordância da credora fiduciária vincula apenas as partes que a subscreveram, sendo indevida a transferência do imóvel e de suas obrigações para o nome do cessionário. 3. Deve ser indeferido o pedido de condenação por litigância de má-fé das partes pois não comprovada quaisquer das hipóteses do art. 80 do CPC/15. 4. Apelação conhecida e não provida. (Acórdão 1274053, 07043724020188070004, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 13/8/2020, publicado no DJE: 26/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifo nosso). Por fim, a realização de contrato de cessão de direitos de imóvel com alienação fiduciária, sem a participação do agente financeiro, faz presumir a assunção do risco de recebimento de cobranças pelo devedor enquanto mantido o imóvel em seu nome. Desse modo, caso queira buscar suas pretensões quanto aos ajustes particulares firmados com o terceiro, a executada deve se utilizar do meio judicial cabível. Rejeito, pois, a exceção de pré-executividade de ID 164418985. Da impugnação à penhora pelo credor fiduciário Fundamenta a Caixa Econômica Federal pela impossibilidade da penhora, em razão de se tratar de imóvel objeto de alienação fiduciária, com saldo devedor existente. Requer, pois, a desconstituição da penhora. Subsidiariamente, requer seja assegurado seu direito de preferência no recebimento do crédito, em caso de alienação do imóvel. Entretanto, razão não assiste ao credor fiduciário. Não há dúvidas quanto à possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos inerentes ao imóvel, pois a dívida decorre de obrigações condominiais não adimplidas. Além disso, nos termos do Enunciado da Súmula 478/STJ: "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". O e. TJDFT, a propósito, também reconheceu em julgado recente a possibilidade de penhora do imóvel para adimplemento de dívida de condomínio, de natureza propter rem, por força da Súmula nº 478, do c. STJ, confira-se: JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA "PROPTER REM". IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA DO BEM GERADOR DO DÉBITO. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (...) 5. Nos termos do artigo 1.361, do Código Civil, ?Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor?. Desse modo, no caso de alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade resolúvel da coisa infungível ao credor, como forma de garantia da dívida contraída. Nesse caso, o devedor fiduciante permanece apenas com a posse direta e o direito real de aquisição do bem alienado, não sendo, desta forma, proprietário do imóvel dado em garantia até que cumpra todas as obrigações contraídas contratualmente. 6. No entanto, considerando que a obrigação decorrente de despesas condominiais possui natureza propter rem, uma vez que tais despesas objetivam a conservação da própria coisa e por isso agregam e acompanham o bem independente da sua titularidade, o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento. 6.1. A natureza propter rem vincula-se diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Assim, no caso de execução por dívida condominial, tendo em vista sua natureza, admite-se a penhora do imóvel que dá origem ao débito, mesmo que objeto de alienação fiduciária. 6.2. Nesse caso, conforme inteligência da Súmula 478 do STJ, o crédito decorrente de taxa condominial, por sua natureza, prefere, inclusive, aos créditos de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel, como a alienação fiduciária. 7. Antes, porém, o condomínio exequente deverá providenciar, também, a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante para que possa integrar a execução e buscar a solução mais adequada para resgate dos créditos, diante de seu interesse na solução da lide e em resguardar o bem dado em garantia do contrato de alienação fiduciária, a fim de evitar que seja levado à hasta pública. 7.1. Ao ser citado, caso opte pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-rogar-se-á nos direitos do ora exequente e terá direito de regresso contra o executado/devedor fiduciante. Nesse sentido é o entendimento do eg. STJ: (...) ( REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)?. 8. Agravo de instrumento CONHECIDO e PROVIDO. Decisão reformada. 9. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários, uma vez que não houve recorrente vencido. 10. Acórdão lavrado na forma do art. 46 da Lei 9.099/95. (TJ-DF 07014840320238079000 1773924, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS, Data de Julgamento: 23/10/2023, Segunda Turma Recursal, Data de Publicação: 31/10/2023) (grifei). Portanto, em observância ao disposto no art. 927, IV, do CPC, tendo em vista que o crédito condominial prefere ao hipotecário, é possível a realização da penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, a despeito da propriedade resolúvel do credor fiduciário. Rejeito, portanto, a impugnação à penhora apresentada pela Caixa Econômica Federal.
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VCFOSSMA 1ª Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria Número do Classe judicial: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Diante do exposto, mantenho a penhora de ID 153990634. Intime-se eventual cônjuge/companheiro da executada, nos termos do art. 842, do CPC. Expeça-se mandado de avaliação dos eventuais direitos sobre o imóvel penhorado, sobrevindo este, intimem-se as partes (art. 870 e seguintes, do CPC). I. ALEXANDRE PAMPLONA TEMBRA Juiz de Direito Substituto Documento datado e assinado eletronicamente