Cumprimento de sentença 0709208-96.2022.8.07.0010 - TJDFT

Cumprimento de sentença 0709208-96.2022.8.07.0010 - TJDFT | JusConsulta

20/12/2023, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0709208-96.2022.8.07.0010. AUTOR: SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO CINCO RECONVINTE: CLEMILSON PEREIRA LIMA REU: CLEMILSON PEREIRA LIMA RECONVINDO: SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO CINCO SENTENÇA Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VCFOSSMA 2ª Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER ajuizada por SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO CINCO em face de CLEMILSON PEREIRA LIMA, partes qualificadas. O condomínio autor alega que o réu, proprietário de unidade autônoma localizada no condomínio, realizou uma obra indevida, incompatível com a convenção condominial: a instalação de um blindex em sua residência. Segundo o autor, o réu realizou a obra sem solicitar autorização ao condomínio, bem como não apresentou laudo técnico e ART registrada no CREA-DF. Diante das irregularidades, foi enviada notificação extrajudicial ao réu, que se recusou a remover as modificações. Requereu a condenação do réu à obrigação de fazer a fim de que o réu retorne as características originais no edifício, com a retirada do blindex, sob pena de multa. Não havendo retirada que seja o condomínio admitido a fazer por si, com custos para o réu. Houve designação de audiência, mas as partes não chegaram à conciliação. Citado, o réu apresentou contestação e reconvenção em ID 155249845. No mérito alega que as obras se mostraram necessárias porque sua casa era invadida por insetos, animais peçonhentos e também por animais domésticos dos condôminos, que faziam suas necessidades fisiológicas e reviravam o lixo no quintal do réu. Ademais, segundo o réu, a obra era necessária por motivos de segurança, vez que foi vítima de furto em que o agente acessou sua residência por onde foi instalada a janela de blindex. Afirmou também que sua obra foi construída de acordo com as orientações estabelecidas em Assembleia Geral e que não haveria a necessidade de ART. Aponta diversas outras modificações de fachada realizadas por outros condôminos e afirma ser perseguido pela administração condominial. Assim pediu a improcedência. Em sede de reconvenção, indica que foi multado de forma ilegal em razão da obra, por isso pretende o ressarcimento integral da multa emitida pelo condomínio e devidamente paga, no valor de R$303,87, com a devida correção monetária e os juros legais. Em sede de réplica e contestação à reconvenção, 159138304,o condomínio confirmou as falas anteriores. Ainda afirmou que está diligenciando para que todas as obras em desconformidade com o estabelecido em convenção condominial sejam cobradas e defendeu a legalidade da aplicação da multa ao réu. As partes manifestaram quanto à especificação de provas. Decisão judicial, 164974959, saneou o feito, definiu os pontos controverso e deferiu provas. Na instrução foi colhida prova oral. Alegações finais do autor em Id 173165951. Alegações finais do réu em Id 173171418. Os autos vieram conclusos. É o breve relatório. Decido. Procedo ao julgamento conforme o estado do processo, nos moldes do artigo 354 do CPC, porquanto não há a necessidade de produção de outras provas, o que atrai a normatividade do artigo 355, inciso I, do Novo Código de Processo Civil. Presente portanto o interesse de agir e a legitimidade da autora. Passo ao julgamento do mérito. Trata-se de verificar se há obrigação do condômino (proprietário) em retirar a obra em desacordo às normas internas do condomínio. Ainda verificar a legalidade das notificações e multas aplicadas com tal suporte. Com efeito, o art. 1.333 do Código Civil autoriza a convenção do condomínio a estabelecer deveres e obrigações aos condôminos, obrigando os titulares de direito sobre as unidades a não realizarem edificações diversas das autorizadas pela assembleia condominial. Ao passo que o Regimento Interno estabelece as regras e obrigações mais específicas, conforme art. 1334, V, do CC. O condomínio é constituído de 224 apartamentos e 86 casas, conforme artigo 3º da Convenção. Dispõe a convenção do Condomínio em seu art.10 sobre deveres dos condôminos que serão integrados ao seu regimento interno na forma prevista no art. 1334, V, do CC. Já o o Regulamento Interno estabelece: Art. 12 - Constituem proibições aos condôminos: II, deixar de prestigiar, acatar e fazer acatar decisões do síndico, de seus prepostos e da assembleia; IV - alterar as fachadas e esquadrias da edificação de qualquer modo ou forma. (grupo 3); V - efetuar fechamento de varandas de forma diversa da padronizada pelo condomínio. (grupo2); XL - deixar de notificar à administração do condomínio quanto à natureza dos serviços a serem realizados em sua residência. (grupo 3); XLIV - modificar as características constantes no projeto arquitetônico aprovado pelos órgãos reguladores, bem como as partes visíveis que constituam a fachada do condomínio. (grupo 3); Art. 61 - Informar formalmente ao Condomínio, podendo escrever no Livro de Ocorrências existente na portaria, da realização de obras internas de relevância, fornecendo a planta do projeto a ser implantado, assinada por responsável técnico, e aguardar a análise de viabilidade pelo Corpo Diretivo ou especialista indicado (grupo 3); Art. 62 - Informar de forma específica alterações que divirjam do projeto original do empreendimento, incluindo os materiais a serem empregados (grupo 3); Art. 63 - Contratar Responsável Técnico (RT), engenheiro ou arquiteto, devidamente credenciado, fornecendo a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) devidamente recolhida; A questão é conhecida deste TJDFT, tendo em vista o grande número de condomínios edilícios e condomínios mistos presentes por aqui, a sua maioria contendo regras semelhantes às discutidas na presente ação, relativa à padronização de fachadas e àreas de varandas e muros. Percebe-se pelo mero exame visual de fotografias colacionadas aos autos, que o condomínio tem blocos de apartamentos na sua parte mais interna, e conjunto de casas nas extremidades do condomínio. O conjunto probatório, mormente as fotografias, indicam a padronização das casas, com fachadas semelhantes. Mas há grande diferença no imóvel do requerido, já que instalou blindex, sobre o muro, em diversidade aos padrões do condomínio. E sem autorização específica. Ao exame das provas, identificou-se que há padrão para edificação das casas dentro do condomínio, e que eventuais alterações ou novas obras em casas podem ser autorizadas previamente pela assembleia, conforme necessidade específica do condômino (proprietário). Contudo, o requerido promoveu a modificação da fachada, com a inserção de blidex, sem prévia autorização, sem apresentar as especificações técnica (ART), sem haver necessidade urgente e com alteração significativa do padrão das casas. Confiram-se trechos dos depoimentos: Cíntia Bueno. Testemunha compromissada. Síndica de 2021-2022 do Condomínio 5. O condomínio tem 86 casas e prédios. 4 casas têm quintal maior, são as do canto. O réu mora em uma casa dos cantos. O regimento e a convenção exigem ART para reforma em casa ou em prédio. Nas casas não tem um Layout definido. O problema na fachada da casa do requerido. Visualmente há um blidex que está fora do padrão. Não sabe com é o telhado do requerido. As obras precisam passar previamente pela assembleia. Não houve rt ou pedido anterior apresentado pelo requerido. No caso do requerido pode ser feita a retirada do blidex sem prejuízo para casa. Houve notificação inicial, depois notificação escrita e depois aplicou a multa. Nenhuma outra casa colocou blidex Eliane Alves Moreira Duarte – testemunha compromissada. Funcionária do condomínio, desde março de 2023. Trabalha na administração. Quando alguém vai construir ele precisa apresentar RT. O síndico que autoriza a construção que tiver RT. Não existe um padrão para as casas no condomínio. O condomínio notificou o requerido porque ele colocou janelas sem apresentar previamente o projeto de obra. O requerido nem comunicou. Na casa do requerido as janelas são maiores. O padrão é definido para os prédios. O problema maior é que o requerido fez a alteração sem comunicar previamente à Administração. É possível tirar a janela e colocar o muro. R$303,87 foi a multa aplicada. Ainda não pagou a multa. Não sabe se pode dividir o boleto da multa e da taxa condominial. Como a casa é fora de padrão, quem iria aprovar a RT da obra seria a Assembleia. Rosangela Aparecida Ribeiro dos Santos. Informante. Foi proprietária de uma casa de canto no condomínio. Há 5 anos atrás fez obra na casa e não comunicou previamente o condomínio. O condomínio não fez notificação para a depoente. A depoente não teve que retirar a reforma. O requerido fez um blidex do lado da casa dele. O condomínio são poucas casas de canto, e todas fizeram este tipo de obra. Não sabe se o condomínio tem ata para definir o padrão das casas. Lá todas as pessoas descumpriram o padrão. A única pessoa que conhece que foi notificado é o Clemilson. Patrícia Arantes da Silva. Testemunha compromissada. Desde fevereiro de 2020, é proprietária de apartamento. AS casas são iguais. Tenho apartamento térreo e coloquei um telhado. Pediu a autorização antes de colocar o telhado, mas não teve apresentação de RT. Não sabe qual é o ponto diferente. Sabe que o condomínio foi notificado pelo GDF em razão de problemas em telhados de apartamentos e casas térreas. A depoente não foi notificada em razão da inspeção da Agefis As fotografias e depoimentos constantes dos autos identificam que o autor promoveu grande alteração do padrão das casas, ao instalar blidex no muro, semelhante a uma janela, o que pode ser visto de fora da casa do requerido. A padronização nos condomínios é uma regra presente na maioria de tais empreendimentos, é conhecida dos condôminos, consta de forma expressa de suas normas internas, e é normalmente seguida pelos condôminos, como se verifica da permanência de padronização nas unidades. A Ata da assembleia da AGE sobre Cobertura dos apartamentos térreo (ID 138961790) foi no seguinte sentido: “resumindo o projeto em caso de opção pela construção do condômino, deve utilizar obrigatoriamente pedra na cor bege, esquadrias na cor alumínio padrão direcional, vidros transparentes/incolor com possibilidade de aplicação na parte fixa e parte móvel na estrutura”. Contudo o questionamento não é acerca do telhado do requerido, mas sim que este fez modificação no próprio muro, ao incluir uma janela de blidex sobre o muro que separa a casa da área comum do condomínio, com visualização de todos, e alteração do padrão construtivo. As imagens mostradas na contestação e documentos envolvem os blidex e estruturas metálicas colocadas na parte interna das casas, diferente do que ocorreu no imóvel do requerido, que houve colocação de blidex sobre o muro divisor. Logo, não é admitido ao requerido promover a alteração de sua unidade em desconformidade ao padrão das casas, sem autorização específica do síndico ou da assembleia. Resta a saber se a alteração era essencial e contornou exigência abusiva do condomínio. No caso, o exame indica que os imóveis têm muros, que há proteção regular no condomínio, mormente por ser empreendimento com guarita e controle de entrada. Não se visualiza exigência de proteção da saúde, salubridade ou segurança que legitime a alteração do padrão pretendido pelo requerido. Ainda que possa haver eventual entrada de insetos ou animais por cima do muro, ou mesmo que tenha havido furto (no ano de 2018), em razão de se tratar de condomínio fechado, com guarita, e tendo a casa do autor muro, não há situação a legitimar a alteração unilateral do padrão das casas pelo réu. Logo, sem razão a pretensão de manter a alteração do padrão por suposta necessidade. Em relação à não ter apresentado ART prévia, tal exigência consta das normas internas do condomínio. Contudo, a principal situação a exigir a retira da do blidex não é pela ausência de ART em material construtivo de baixo peso em casa térrea, mas sim ante o fato de o requerido ter modificado o padrão de fachada sem prévia autorização do síndico ou assembleia e sem demonstração de necessidade urgente. Em relação à indicação de perseguição, as provas indicaram que, de fato, a administração atual, até o momento da instrução, concentrou seus esforços em apontar os erros do requerido, sem conferir o mesmo tratamento à outras obras irregulares no condomínio, especialmente em relação a telhados irregulares. No caso, ainda que não se tenha notificado a todos os demais condôminos irregulares, o apontamento da administração em relação à obra do requerido está autorizado em lei e nas normas internas. Cabe à Administração conferir tratamento isonômico em relação a todos proprietários e condôminos, mas a omissão da Administração em relação a outros condôminos, não é suficiente para manter a obra irregular do requerido. Demais disso, há indicação no sentido de que a Administração irá buscar notificar outros condôminos irregulares, como se verificou dos depoimentos em audiência. Em relação aos telhados instalados de forma contrária às normas do Distrito Federal para a localidade, e fiscalizados pela AGEFIS, o fato de tais obras estarem em situação irregular em outras unidades do condomínio não legitima a permanência da irregularidade na casa do requerido. Logo, deve ser julgado procedente o feito, para determinar a retirada do blidex da casa do requerido. Não há se falar agora em determinar que o condomínio faça a obra por si, porque tal forma de cumprimento da sentença é examina somente por ocasião do eventual descumprimento de sentença. Reconvenção O requerido apresenta reconvenção em que indica que a obra foi necessária, que há perseguição, e que as notificações e multa recebidas são ilegais. Como apontado acima, não é admitido ao requerido promover a alteração de sua unidade em desconformidade ao padrão das casas e sem autorização específica do síndico ou da assembleia. Também não se vislumbro necessidade urgente em realizar a obra que justificasse o não cumprimento das normas internas. Em relação à indicação de perseguição, as provas indicaram que, de fato, a administração atual concentrou seus esforços em apontar os erros do requerido, sem conferir o mesmo tratamento à outras obras irregulares no condomínio. No caso, ainda que não se tenha notificado a todos os demais condôminos irregulares, o apontamento da administração em relação à obra do requerido está autorizado em lei e nas normas internas. As notificações e multas referiram se à conduta do requerido, que realizou obra em desconformidade ao padrão das casas do condomínio, não apresentou ART, não conseguiu prévia autorização do síndico ou da assembleia. Assim, as notificações e multas são devidas, não cabendo sua anulação em juízo, ou a proibição de novas notificações ou multas acaso o requerido repita o mesmo comportamento proibido pelas normas internas do condomínio. Logo, de se indeferir o pleito reconvencional. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos da AÇÃO para determinar que o requerido retorne as características originais da unidade com a retirada do blindex alvo da lide, no prazo de 30 dias contados do trânsito em julgado. Ante a sucumbência, condeno o requerido ao pagamento das custas processuais da AÇÃO e honorários advocatícios, que fixo em R$300,00. Julgo improcedente o pedido reconvencional. Ante a sucumbência, condeno o reconvinte/requerido ao pagamento das custas processuais da RECONVENÇÃO e honorários advocatícios, que fixo em R$150,00. Cumpridas as formalidades legais e não havendo outros requerimentos, arquivem-se com baixa na distribuição. Sentença registrada nesta data. Publique-se e intimem-se. BRASÍLIA, DF. MÁRIO HENRIQUE SILVEIRA DE ALMEIDA Juiz de Direito *datado e assinado eletronicamente

21/11/2023, 00:00

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Conclusos para decisão para Juiz(a) MARIO HENRIQUE SILVEIRA DE ALMEIDA

Juntada de Petição de petição

Publicado Certidão em 30/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/03/2026

Juntada de certidão

Juntada de Petição de impugnação ao cumprimento de sentença

Mandado devolvido entregue ao destinatário

Publicado Decisão em 02/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/02/2026

Evoluída a classe de PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) para CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156)

Recebidos os autos

Outras decisões

Conclusos para decisão para Juiz(a) MARIO HENRIQUE SILVEIRA DE ALMEIDA

Juntada de Petição de emenda à inicial

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 12/01/2026

Todas as movimentações(163)

legal

Todos os documentos(25)