Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0700800-33.2024.8.07.0015.
REQUERENTE: CARTORIO DO 4 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS DO DF SENTENÇA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VREGPUBDF Vara de Registros Públicos do DF Número do Classe judicial: DÚVIDA (100)
Trata-se de dúvida registrária suscitada pelo Oficial do 4º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal a pedido de Maria Teresa Martins. A controvérsia cinge-se ao indeferimento liminar, ID 186744956, páginas 24/26, protocolo 267.258, referente à solicitação de reconhecimento extrajudicial de usucapião extraordinária, tendo por objeto o imóvel constituído por sala 101 do 1º pavimento do prédio situado no Lote 16, Conjunto A, Comércio Local da QI-22 do SRIA/Guará, descrito na matrícula 11.301, ID 186744947, página 7, daquela serventia. Os autos estão instruídos com os seguintes documentos: a) ata notarial de 22/1/2024, lavrada no 1º Ofício de Notas e Protesto de Brasília, ID 186744947, páginas 19/22; b) carta 51/MEGA/96, de 6/5/1996, ID 186744947, página 27; c) guias de ITBI e ITCMD, ambas emitidas em 29/4/1996, ID 186744947, página 29; d) ficha cadastral e pauta de IPTU/TLP, emitidas pela Secretaria de Estado de Fazenda do Distrito Federal, ID 186744947, página 31; e) recibo de pagamento emitido por Faria Imóveis da 3ª e 4ª parcelas referente ao imóvel “situado na QI-22”, ID 186744947, página 34; f) contas de água do mês 12/2006 e 1/2024, do imóvel usucapiendo, ID’s 187203695 e 187203696; g) contratos de locação residencial, de 10/5/2015 e 1/6/2023, do imóvel usucapiendo, ID’s 186744956, páginas 4/9 e 187203697; h) comprovante anual de rendimentos de aluguel emitido pela Receita Federal referente aos anos de 2017, 2021 e 2022, ID 186744947, página 35, e ID 186744956, páginas 18/19; i) certidões negativas em nome da suscitada, ID 186744947, páginas 36/42. Alega a suscitada que adquiriu o imóvel em meados de 1990, da proprietária RZA Construtora e Incorporadora LTDA, que teve alterada sua denominação social para Mega Engenharia LTDA, consoante ID 186744956, páginas 38/42. Em que pese o pagamento do ITBI, ID 186744947, página 27, informa que não possui o contrato de compra e venda firmado à época. Além disso, embora tenha sido orientada pela proprietária a providenciar a lavratura da escritura pública para transferência do imóvel, nos termos do ID 186744947, página 27, quedou-se inerte. Segundo o suscitante, a rejeição decorreu pelo fato de: 1. Não ter sido identificado óbice para que a transmissão do direito real de propriedade pudesse ser feita pelas vias ordinárias, especialmente mediante escritura pública de compra e venda; 2. A representação da Mega Engenharia LTDA, extinta recentemente, em 2023, poderia ser feita na pessoa de seu liquidante; 3. A Carta 51/MEGA/96, de 6/5/1996, ID 186744947, página 27, não pode ser utilizada como comprovação da compra e venda, uma vez que não se pode verificar os poderes de representação da pessoa que à época teria assinado pela empresa, haja vista que a legitimidade das assinaturas não é aferida pelo Registro de Títulos e Documentos quando o registro tem por escopo apenas a autenticação de data, como no presente caso; 4. Os recibos de pagamento da 3ª e 4ª parcelas, ID 186744947, página 34, foram emitidos por pessoa estranha à proprietária tabular, sem ser possível verificar a identificação de quem de fato teria assinado; 5. O comprovante de pagamento do ITBI, ID 186744947, página 29, não induz a posse do bem, pois não há no documento menção à sociedade liquidada; 6. Não foi comprovado o animus domini, pois foi juntada apenas uma conta de luz do mês de 12/2006 e um contrato de locação de 10/5/2015; A suscitada se manifestou nos ID’s 186744947, páginas 8/18, 187199940 e 192300614, e, em síntese, argumentou que: 7. A extinção da pessoa jurídica não é fundamento para usucapião e em nada interfere nos requisitos legais para aquisição da propriedade; 8. A posse mansa e pacífica do imóvel é exercida há mais de 27 anos, lapso bastante superior aos quinze anos descritos no artigo 1.238 do Código Civil; 9. O Código Civil não estabelece como requisito da usucapião a inexistência de proprietário registral ou a absoluta impossibilidade de o contatar. Na realidade,
trata-se de mera garantia ao contraditório, mas não um requisito. Portanto, o indeferimento do registro com base na impossibilidade de localizar o representante da empresa Mega Engenharia LTDA não deve ser acatado; 10. Caso o registrador entenda pela necessidade de citação do liquidante da empresa Mega Engenharia LTDA, deveria ter sido formulada exigência para que a suscitada apresentasse os atos empresarias da empresa liquidada, com posterior notificação por edital, nos termos do artigo 408 do Provimento 149, de 30/8/2023, do CNJ; 11. A rejeição da carta 51/MEGA/96, ID 186744947, página 27, de 6/5/1996, em razão da impossibilidade de se verificar a autenticidade do documento, não pode ser acolhida, haja vista que o artigo 401, parágrafo 3º, do Provimento 149, de 30/8/2023, do CNJ, estabelece que: “o documento oferecido em cópia poderá, no requerimento, ser declarado autêntico pelo advogado ou pelo defensor público, sob sua responsabilidade pessoal, sendo dispensada a apresentação de cópias autenticadas”. 12. A Sexta Alteração do Contrato Social, de 5/10/1995, da empresa RZA Construtora e Incorporadora LTDA, ID 186744956, páginas 32/36, comprova que Francisco Carpóforo da Rocha Neto, assinante da Carta 51/MEGA/96, ID 186744947, página 27, possuía poderes para representar a pessoa jurídica; 13. O recolhimento do ITBI, ID 186744947, página 29, faz referência ao endereço do imóvel em questão e comprova que, de fato, houve compra e venda entre a suscitada e a RZA Construtora e Incorporadora LTDA, haja vista que não faria sentido o recolhimento de um tributo sem a intenção de aquisição da propriedade do bem; 14. A conta de luz de 2006, ID 187203695, apresenta o mesmo número de identificação, 460345-1, da conta de luz de janeiro/2024, ID 187203696, em nome da atual locatária, Maria Araújo Mustafa. O Ministério Público oficiou pela procedência da dúvida, ID’s 191886035 e 196388960, sob o argumento de que não houve a apresentação de provas suficientes para se comprovar a transação da compra e venda ou a posse mansa e pacífica pelo período exigido de 15 anos para a usucapião extraordinária. É o relatório. Decido. O procedimento administrativo da usucapião extrajudicial está disciplinado no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, bem como nos artigos 398 a 423, do Provimento 149, de 30/8/2023, do CNJ. Na presente hipótese, o enquadramento legal que fundamentou o pedido da suscitada foi o disposto no artigo 1.238, do Código Civil. Segundo este, para a caracterização da usucapião, basta a posse contínua, com animus domini, sem interrupção nem oposição, pelo prazo de 15 anos. Dispensado, assim, o requisito formal do justo título. Cabe ressaltar que a presente dúvida registral não se presta a deferir, ou não, a usucapião, mas sim a analisar se os requisitos formais para processamento na via extrajudicial foram cumpridos, bem como se o indeferimento liminar do pedido, ID 186744956, é cabível. Nos termos do artigo 410, parágrafo 2º, do Provimento 149, de 30/8/2023, do CNJ: “Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo o registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.”. Esse, inclusive, foi um dos argumentos lançados pelo suscitante para justificar a improcedência liminar do pedido. É necessário ponderar, no entanto, se a intenção da suscitada é, de fato, burlar os requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, ou se ela busca uma alternativa mais célere para regularização da propriedade do bem. O comprovante de pagamento do ITBI, ID 186744947, página 29, de 1996, atesta que a suscitada quitou as obrigações tributárias decorrentes da transação imobiliária. Inequívoca, portanto, a ausência de prejuízo à Fazenda Pública, mesmo que se tratasse de registro de compra e venda do bem. Quanto ao óbice à correta escrituração das transações, cabe analisar se seria possível a lavratura de escritura pública de compra e venda entre a suscitada e a sociedade empresária Mega Engenharia LTDA, antiga RZA Construtora e Incorporadora LTDA. Conforme alegado pelo suscitante, a representação da empresa Mega Engenharia LTDA, extinta em 2023, ID 186744947, página 33, poderia ser feita na pessoa de seu liquidante, Francisco Carpóforo da Rocha Neto, conforme consta no distrato social formalizado em 1/1/2023, ID 186744956, páginas 46/47. Ocorre, no entanto, que não houve a tentativa de notificação de Francisco Carpóforo da Rocha Neto, seja pela via pessoal ou por edital. A rejeição liminar do pedido, então, poderia ter sido substituída pela exigência de comprovar a suscitada a impossibilidade de notificação de Francisco Carpóforo da Rocha Neto. Ressalte-se que inexiste dúvida de que Francisco Carpóforo da Rocha Neto era representante legal da empresa, conforme documentação de ID 186744956, páginas 32/54. Inclusive, Francisco Carpóforo da Rocha Neto assinou os documentos de ID’s 186744947, página 27, e 186744956, página 17, que, ainda que não se trate de contrato de compra e venda, indicam que o imóvel foi, de fato, vendido em 1996. Além disso, cabe salientar que a análise da usucapião extraordinária independe da apresentação de justo título. Quanto à posse por quinze anos, sem interrupção nem oposição, ao que tudo indica, está comprovada pela documentação juntada aos autos como, por exemplo, as contas de luz de ID’s 187203695 e 187203696, os contratos de aluguéis de ID’s 187203697 e 186744956, páginas 4/9, e as certidões negativas de ID 186744947, páginas 36/42. Anote-se que o comprovante de ITBI, ID 186744947, página 29, está em nome da empresa RZA Construtora e Incorporadora LTDA, antiga denominação social da Mega Engenharia LTDA. Há, portanto, no documento, menção à sociedade liquidada. Face ao exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida e determino o prosseguimento do pedido extrajudicial de usucapião extraordinária, ressalvada a formulação de novas exigências pelo oficial registrador. Sem custas, consoante artigo 207 da Lei 6.015/73. Certificado o trânsito em julgado, arquive-se. BRASÍLIA/DF, Data e hora da Assinatura Digital. LUCIANA MARIA PIMENTEL GARCIA Juíza de Direito 2