Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0711230-41.2024.8.07.0016.
EXEQUENTE: ANA ALVES BRITO PORTELA, ANTONIO FRANCISCO CRAVEIRO PORTELA
EXECUTADO: MARIANA GOMES GIANELO, BERNARDO SOARES FIALHO SENTENÇA Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei 9.099/95. Decido. O feito comporta julgamento direto do pedido, com apoio no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que se mostra desnecessária a produção de novas provas, sendo a controvérsia essencialmente jurídica. Quanto à controvérsia fática, esta pode ser dirimida pelos documentos já acostados aos autos pelas partes. Nesse contexto, não há que se falar em cerceamento de defesa. Ao contrário, preenchidas as suas condições, a providência de julgamento antecipado do mérito é medida imposta por Lei ao julgador em prol da razoável duração do processo, conforme art. 5º, LXXVIII, da CF/88, norma reiterada pelo art. 139, II, do CPC.
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6º Juizado Especial Cível de Brasília Número do Classe judicial: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Cuida-se de demanda de tutela executiva, na qual a parte exequente, locadora de imóvel, pleiteia a cobrança de multa prevista no contrato para o caso de rescisão antecipada do instrumento, uma vez que afirma que os locatários teriam desistido imotivadamente da locação, após a assinatura do contrato. Assim, entende a locadora ser aplicável a penalidade prevista no item 15.2 do contrato. Os executados ofereceram embargos à execução, no qual alegam, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da exequente, já que o proprietário do imóvel seria seu falecido cônjuge, e a ilegitimidade passiva do réu Bernardo, que teria firmado o contrato apenas como cônjuge da ré Mariana, não sendo parte locatária. No mérito, apontam os embargantes que a desistência se deu antes do recebimento das chaves, e motivada por fato que não era de seu conhecimento antes da contratação, qual seja, a extensão da reforma da fachada para a área privativa do imóvel. O juízo encontra-se garantido com o oferecimento de bens móveis, de propriedade dos embargantes, não sendo inservível a indicação de bens em desobediência à ordem de penhora estabelecida no art. 835 do CPC, desde que os bens indicados sejam livres e desimpedidos. DAS PRELIMINARES Da Legitimidade Ativa da Exequente Ana É irrelevante, em sede de inquilinato, a discussão acerca da propriedade do bem locado, uma vez que não se acha em exame direito real, mas, sim, pessoal. Para efetuar a locação de um bem imóvel, bem como proceder à ação de despejo, sequer é exigida a propriedade, podendo tal fruição ser exercida até mesmo por mero possuidor. Neste sentido, o precedente desta Corte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RELAÇÃO DE DIREITO OBRIGACIONAL. IRRELEVÂNCIA SE O LOCADOR É PROPRIETÁRIO OU MERO POSSUIDOR. FORÇA VINCULANTE DOS CONTRATOS. FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. CAUSA LEGÍTIMA PARA A DECRETAÇÃO DO DESPEJO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A legitimidade para causa se refere à pertinência subjetiva do titular da relação jurídica de direito material. Exige-se a existência de um vínculo entre os sujeitos da demanda e a situação jurídica afirmada, que lhes autorize figurar no polo ativo e passivo da ação, pois ninguém pode pleitear em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei. 2. No caso em exame, figuraram como locadores tanto o autor, como quem arrematou a coisa em leilão judicial. Logo, qualquer um deles tem legitimidade para propor a ação de despejo por falta de pagamento dos aluguéis. 3. A relação entre os contendores é regida pelo direito obrigacional. Por conseguinte, as partes estão vinculadas ao contrato (pacta sunt servanda) e podem exigir reciprocamente o cumprimento das respectivas prestações. O locador tem o dever de disponibilizar a coisa e sua fruição pacífica, enquanto ao arrendatário cabe o pagamento dos aluguéis. O inadimplemento legitima o direito de despejo e retomada do imóvel. 4. Para a composição da lide, é totalmente irrelevante que o imóvel tenha sido objeto de contrato de concessão real e uso, assim como o seu retorno ao patrimônio da empresa pública. Esse fato não foi relevante para a celebração do negócio jurídico, tampouco foi a razão que levou a decretação do despejo. 5. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Acórdão 1767678, 07168418220228070003, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 11/10/2023, publicado no DJE: 19/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, uma vez que a prova inequívoca da propriedade é irrelevante, e considerando que a exequente é, de fato, proprietária de ao menos uma parte do imóvel, não há que se falar em ilegitimidade ativa. Assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa. Da Legitimidade Passiva do Executado Bernardo É certo que nos termos do art. 265 do Código Civil, a responsabilidade solidária não pode ser presumida, motivo pelo qual o cônjuge que não assinou o contrato de locação, tampouco figurou como fiador no ajuste não pode ser responsabilizado pela obrigação assumida pelo(a) marido/esposa. Entretanto, diversa é a situação dos autos, uma vez que o executado Bernardo firmou o contrato de locação, ainda que na condição de cônjuge da locatária, manifestando anuência às condições do contrato. Dessa forma, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. DO MÉRITO As partes são legítimas, há interesse processual, e não há outras questões processuais pendentes, a possibilitar a cognição definitiva do mérito, o qual passo a analisar. É incontroverso nos autos que os embargantes conheciam acerca da reforma na fachada do edifício previamente à assinatura do contrato, com bem apontado pela parte executada em sua manifestação. Diante da ausência de impugnação específica, também resta incontroverso que a reforma do imóvel possui contexto sobre o qual os embargantes não detinham informação, qual seja, a necessidade de utilização de parte interna do apartamento para a reforma das esquadrias individuais, com a colocação de tapumes e retirada do acesso do imóvel às janelas. Nesse contexto, é desarrazoado e desproporcional presumir que os locatários assumiram toda e qualquer dimensão de incômodo decorrente da reforma, pois a situação de fato extrapola as expectativas geradas previamente quanto às condições de habitabilidade do imóvel. Com efeito, a realização de reforma na fachada do imóvel, embora gere barulho e certa sujeira nas unidades individuais, por certo é tolerável, mediante a manutenção das janelas fechadas, e adoção de outros meios para abafamento dos ruídos. Entretanto, no caso em tela, com a invasão da área privativa do imóvel pela obra, resta patente que o incômodo beira o inaceitável, já que há perda de privacidade dos moradores, vedação à iluminação natural, barulhos e sujeira que excedem a normalidade, o que não foi objeto de aceite pelos demandados. Logo, diante da situação fática desconhecida dos contratantes, houve mácula ao elemento vontade declarada, que inclusive é pressuposto de existência de qualquer contrato bilateral. Nesse ponto, é preciso destacar que o contrato foi firmado numa sexta feira (26 de janeiro), tendo os embargantes manifestado a intenção de não prosseguir na relação contratual na segunda feira subsequente (29 de janeiro), não tendo havido transferência de posse ou entrega das chaves, já que a relação contratual propriamente dita somente teria início no mês posterior (22/02). Assim, mais uma vez é preciso mencionar, não é razoável ou proporcional impor aos embargantes a integralidade da multa contratual, em vista da frustração do contrato, uma vez que este esteve vigente por aproximadamente um dia útil, não tendo os executados exercido posse sobre o bem um dia sequer. Aliás,
diante do exposto, não é razoável a imposição de qualquer penalidade aos embargantes, já que na fase pré contratual não lhe foram fornecidas as informações integrais e adequadas acerca das condições de habitabilidade do imóvel, mormente ao se considerar a existência de dois infantes na família, um com diagnóstico de asma e outra recém nascida. Diante da cláusula geral da boa-fé objetiva, as partes devem guardar lealdade e atenção às legítimas expectativas (boa fé/confiança) em todas as fases negociais, seja na fase pré-contratual (das tratativas preliminares), durante a execução do contrato (quanto às obrigações dele derivadas), como ainda depois da sua execução (pós-eficácia das obrigações contratuais). Assim, os entabulantes - ainda não contratantes – podem responder por fatos que tenham ocorrido antes da celebração e da formação do contrato (responsabilidade pré-contratual) e os ex contratantes também respondem por fatos que decorram do contrato findo (responsabilidade pós-contratual). Nesse sentido, dispõe o enunciado nº 170 do Conselho de Justiça Federal: "a boa-fé objetiva deve ser observada pelas partes na fase de negociações preliminares e após a execução do contrato, quando tal exigência decorrer da natureza do contrato". Por fim, cumpre mencionar que o objeto desta execução é somente a cláusula penal prevista no item 15.2 do contrato, decorrente da devolução antecipada do bem locado, não havendo debate nos autos acerca de perdas e danos decorrentes do desfazimento da relação, até pela incompatibilidade com o rito escolhido. DISPOSITIVO
Diante do exposto, ACOLHO OS EMBARGOS À EXECUÇÃO, para declarar a inexigibilidade da cláusula penal disposta no item 15.2 do contrato de locação, e, por conseguinte, DECLARO EXTINTA A EXECUÇÃO, diante da inexigibilidade do contrato no que se refere à citada penalidade. Por conseguinte, resolvo o feito, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sem custas e sem honorários, nos termos do art. 54 da Lei 9.099/95. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se. Em caso de recurso, a ser interposto no prazo de 10 dias (úteis) e, necessariamente, por advogado (art. 41, §2º, Lei 9.099/95), o recorrente deverá comprovar o recolhimento do preparo, em 48 (quarenta e oito) horas a contar da interposição, sem nova intimação. Caso o recurso seja negado, o recorrente poderá ser condenado ao pagamento de honorários advocatícios (art. 55, segunda parte, Lei 9099/95). Eventual benefício de assistência judiciária gratuita será analisado por ocasião da interposição do recurso, devendo a parte interessada apresentar, juntamente com o recurso, os comprovantes de sua remuneração (salários, aposentadoria, extratos bancários). Advirto, ainda, que a interposição de recurso sem o preparo e sem os documentos necessários ao exame da gratuidade implicará deserção. Publique-se. Intimem-se. [assinado digitalmente] JÚLIO CÉSAR LÉRIAS RIBEIRO Juiz de Direito