Procedimento Comum Cível 0702939-63.2021.8.07.0014 - TJDFT

Procedimento Comum Cível 0702939-63.2021.8.07.0014 - TJDFT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0702939-63.2021.8.07.0014. AUTOR: PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA REU: LIVING SUPERQUADRA PARK SUL SENTENÇA PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA exercitou direito de ação perante este Juízo em desfavor de LIVING SUPERQUADRA PARK SUL, mediante manejo de processo de conhecimento, com vistas a obter declaração de nulidade de ato jurídico. Em síntese, a parte autora narra a realização de assembleia condominial pela parte ré, datada em 19.03.2016, em que foi deliberada a criação do Conselho Fiscal e forma de funcionamento; aponta que o Regulamento n. 1/2013, o qual dispõe sobre a criação do Conselho Fiscal, estabeleceu que apenas pessoas físicas poderiam se tornar membros, condicionada à figura de proprietária e moradora de uma das unidades imobiliárias integrantes do condomínio; assim, a autora informa que, embora figure como proprietária de quarenta e oito unidades, restou impedida de se tornar membro do Conselho Fiscal nas assembleias realizadas em 22.03.2021, 23.03.2021 e 24.03.2021. A parte autora prossegue argumentando que a vedação da participação de pessoas jurídicas como membro do Conselho Fiscal é flagrantemente ilegal, posto que violadora do direito de propriedade, motivo por que, após tecer arrazoado jurídico sobre o tema, intenta o seguinte pedido: "Em razão do exposto, a Requerente requer seja declarada a nulidade do § único do artigo 2º do Regulamento 01/2013 do LIVING SUPERQUADRA PARK SUL, para que todo e qualquer proprietário de uma das unidades imobiliárias integrantes do condomínio, seja pessoa física ou jurídica, possa se tornar membro do Conselho Fiscal." Com a petição inicial vieram os documentos do ID: 89070896 a ID: 89073264, incluindo guia adimplida das custas de ingresso. Conquanto realizada a audiência inaugural de conciliação, as partes não alcançaram o acertamento da relação jurídica (ID: 101220756). Em contestação (ID: 102949680), a parte ré vergasta as razões de fato e de direito deduzidas na exordial; para tanto, suscita prejudicial de decadência (art. 179, do CC); no mérito, sustenta a regularidade do ato jurídico, relativamente à convenção instituidora do condomínio; também reforçar a legalidade da instituição e composição do conselho fiscal, calcada em regulamento próprio e chancelado por assembleia geral regularmente instituída; ataca a tese de violação do direito de propriedade levantada pela parte adversa; requer a improcedência do pleito autoral, alfim. Réplica em ID: 106121156. A respeito da produção de provas, a parte ré dispensou a dilação probatória (ID: 108691005), quedando inerte a autora (ID: 113376193). Os autos vieram conclusos para sentença (ID: 137145573). É o bastante relatório. Fundamento e decido. Sem preliminares pendentes de apreciação, verifico que o feito se encontra em ordem, com a presença dos pressupostos processuais e das condições da ação. No que pertine à decadência elencada em prejudicial de mérito, entendo que razão não assiste à parte ré. Com efeito, a causa de pedir próxima exposta pela parte autora na exordial está amparada na ilegalidade da vedação imposta em regulamento aprovado pela universalidade condominial (ID: 89070895). Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se, pois, de pretensão que visa o desfazimento de ato nulo, porquanto eivado de ilicitude (art. 166, inciso II, do CC). Nessa ordem de ideias, cumpre destacar a redação do art. 169, cabeça, do CC, restando estabelecido que "o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo". Assim, mostra-se inaplicável a decadência no caso em exame. Nesse sentido, confira-se o r. acórdão-paradigma do e. TJDFT: APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. PREJUDICIAL DE MÉRITO. DECADÊNCIA. CONTRARRAZÕES. DIFERENCIAÇÃO ENTRE O ATO NULO E O ANULÁVEL. REGIMES DISTINTOS. A DECADÊNCIA NÃO SE APLICA AO NEGÓCIO JURÍDICO NULO. COTAS CONDOMINIAIS. RATEIO COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL. LEGALIDADE. ISONOMIA. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. 1. A decadência não se aplica à pretensão que busca obter a declaração de nulidade de convenção de condomínio baseada na inconstitucionalidade ou ilegalidade. A decadência refere-se à prerrogativa de anulação do ato. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação nem convalesce pelo decurso do tempo. 2. O Código Civil permite a distribuição das despesas do condomínio com base na proporção das frações ideais. O critério não viola o princípio da igualdade e não provoca enriquecimento sem causa porque a diferenciação tem base legal e justificativa razoável. 3. Apelação desprovida. (Acórdão 1324908, 07081271320208070001, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 10/3/2021, publicado no DJE: 19/3/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ante as razões expostas, rejeito a prejudicial de decadência. Superada a prejudicial, rumo à apreciação do mérito, tratando-se da hipótese de julgamento antecipado da lide (art. 355, inciso I, do CPC). Segundo a causa de pedir exposta na exordial, a controvérsia reside na violação do direito de propriedade da parte autora relativamente ao óbice imposto em convenção condominial quanto à participação de pessoa jurídica em Conselho Fiscal. Pois bem. O art. 1.228, do CC, dispõe que "o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha". Por sua vez, o art. 1.331, parágrafo único, do CC, estabelece que "as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio". Da simples leitura dos dispositivos referenciados, não vislumbro a alegada violação ao direito de propriedade na forma alegada pela parte autora, à míngua de qualquer ofensa ao uso, gozo e disposição quanto às unidades que compõem sua esfera patrimonial. A questão se resume, pois, à proibição de participação no Conselho Fiscal do condomínio, ora réu. Sobre o tema, o art. 23, da Lei n.4.591/64 estabelece que "será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição". Posteriormente, o Código Civil/2002 apresentou previsão específica acerca do Conselho Fiscal em seu art. 1.356, nos termos que seguem: "Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico". Trata-se, portanto, de ato facultativo -- sem se revestir de caráter obrigacional -- do condomínio edilício a criação do Conselho Fiscal, o qual veio a ser formalizado pela Regulamento n. 1/2013 (ID: 102949685), contendo a seguinte disposição: "Art. 2º, Parágrafo único. O Conselho Fiscal somente poderá ter entre seus membros pessoa física que seja proprietária e moradora de uma das unidades imobiliárias integrantes do condomínio". Nessa ordem de ideias, não estou convencido, de modo algum, da referida ilegalidade do ato ora combalido, sobretudo diante da inexistência de qualquer dispositivo legal apto a impor a instauração e composição do Conselho Fiscal por pessoas jurídicas, na forma almejada. Assim, caberia à parte autora demonstrar a existência de vícios (tais como edital irregular, quórum irregular, etc.) na elaboração do documento referenciado (ID: 102949685) e correlata assembleia de aprovação, ônus do qual não se desincumbiu (art. 373, inciso I, do CPC), logo, invocando na espécie o princípio constitucional da legalidade (Art. 5.º, II. Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei), o qual, amparado no princípio da intervenção estatal mínima (Art. 421. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.) impõe óbice intransponível à pretensão autoral. Não obstante isso, em se tratando de relação condominial de natureza privada, compete à autora a persecução do direito almejado, relativamente à alteração do regulamento objeto da ação, pela via ordinária condominial, em conformidade com o disposto no art. 1.335, inciso III, do CC, submetendo-se à universalidade condominial comum aos demais proprietários. A propósito do tema, colaciono os seguintes precedentes do e. TJDFT: APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÕES ANULATÓRIA E DE CANCELAMENTO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. CONVOCAÇÃO POR 1/4 DOS PROPRIETÁRIOS. CONDOMÍNIO VILLA GRÉCIA. PEDIDO NÃO DECLINADO NA PETIÇÃO INICIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO POR AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES REJEITADA. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE CONVOCAÇÃO DA TOTALIDADE DOS MORADORES E IMPEDIMENTO DE ACESSO AO LOCAL DA REUNIÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. DESTITUIÇÃO DA SÍNDICA, SUBSÍNDICA E MEMBROS DO CONSELHO CONSULTIVO. ELEIÇÃO DE NOVO CORPO ADMINISTRATIVO NA MESMA ASSEMBLEIA. VIOLAÇÃO DA CONVENÇÃO/REGIMENTO INTERNO. NÃO OCORRÊNCIA. MOTIVOS PARA A DESTITUIÇÃO DO CORPO ADMINISTRATIVO. ASSUNTO INTERNA CORPORIS. AUSENTE FLAGRANTE ILEGALIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE INTERVENÇÃO DO PODER JUDICIÁRIO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Inicialmente, não se conhece do recurso quanto ao tema relativo à suposta prática delitiva do apelado Reginaldo de Jesus Pinheiro Filho, que teria se apropriado indevidamente do apartamento n. 408 do bloco A do Condomínio Villa Grécia, porque não instado no Juízo de origem, de forma que a sua apreciação por esta instância revisora representaria violação ao princípio do duplo grau de jurisdição e inadmissível supressão de instância, em razão de inovação recursal. 2. Se da leitura das razões do recurso de apelação é possível compreender, com clareza, que a pretensão recursal se volta contra o conteúdo do julgado, visando demonstrar a existência de vícios na convocação e realização de assembleia condominial, não há falar em inépcia por afronta ao princípio da dialeticidade. Preliminar suscitada em contrarrazões rejeitada. 3. Na hipótese, observa-se que a divulgação do edital de convocação da assembleia geral extraordinária ocorreu em jornal de grande circulação, respeitando o prazo regimental de antecedência mínima de 8 (oito) dias entre a publicação e a realização do ato; foi comprovada a afixação de faixa/cartaz em local visível a todos os moradores informando sobre a realização da reunião condominial; e tendo os responsáveis pela convocação diligenciado para entregar cópia do edital a todos os moradores, resta preenchido o requisito de convocação da totalidade dos condôminos para legitimar a deliberação da assembleia (art. 1.354 do CC). 4. A alegação de restrição de acesso de parte dos condôminos (moradores do bloco B do condomínio) ao local de realização da assembleia não se sustenta pela manifestação isolada da apelante, fundamentada na afirmação de um único condômino, num universo de 320 (trezentos e vinte) proprietários. Diante desse quadro, deve-se concluir pela ausência de prova inequívoca do efetivo cerceamento do direito de participação previsto no art. 1.335, II, do CPC. 5. Não viola o regimento interno/convenção do condomínio a eleição de novo corpo administrativo na mesma assembleia que deliberou pela destituição de todos os componentes da administração anterior, sob pena de se permitir que o ente condominial permaneça por tempo indeterminado sem um representante legal, ante a ausência de algum legitimado para ocupar o posto de síndico interinamente e a convocar nova assembleia específica no prazo regimental para a eleição, circunstância que constituiria risco aos interesses dessa coletividade. Em rigor, as normas internas não disciplinam a situação descrita nos autos, em que todos os integrantes da administração foram destituídos dos seus respectivos cargos. 6. Os motivos da decisão tomada em assembleia geral extraordinária para destituição de síndico e de conselheiros de condomínio é assunto interna corporis. A assembleia geral é órgão soberano para as deliberações da coletividade condominial, afigurando-se imprópria a intervenção do Poder Judiciário se ausente flagrante ilegalidade no procedimento decisório. 7. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido. (Acórdão 1307647, 07008623920208070007, Relator: SANDRA REVES, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 2/12/2020, publicado no DJE: 21/1/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) APELAÇÃO. CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA COM TUTELA ANTECIPADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. ELEIÇÃO DE SÍNDICO E SUBSÍNDICO. IMPUGNAÇÃO DE PROCURAÇÕES. PODERES ESPECIAIS E DESIGNAÇÃO DO OBJETIVO DA OUTORGA. GENERALIDADE. SOBERANIA DA DECISÃO ASSEMBLEAR. FLAGRANTE ILEGALIDADE. NÃO OBSERVADA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não há cerceamento ao direito de defesa se o fato a ser comprovado pelo recorrente se encontra devidamente esclarecido nos autos, sobretudo quando o julgador avalia os elementos constantes nos autos e decide que possui provas suficientes para formar sua convicção. 2. Por ocasião dos atos preparatórios à eleição das funções de síndico e subsíndico do condomínio, a Mesa da Assembleia Ordinária, ao analisar o teor das procurações apresentadas pela então síndica e candidata à reeleição, ora agravada, constatou que esses instrumentos de mandato não especificavam a assembleia para a qual poderiam ser utilizadas, tampouco a data de sua realização. 3. O art. 24, § 1º, da Lei 4591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, estabelece que ?as decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.? 3.1 A cláusula trigésima primeira da Convenção de condomínio (Id: 3100843, p.12), discutida nos presentes autos, dispõe que "as decisões, em primeira convocação serão tomada por maioria absoluta da totalidade dos votos e com presença mínima de 2/3 dos co-proprietários quites em relação as despesas e multas do condomínio e em segunda convocação, por maioria simples dos votos presentes, e realizar-se-á uma hora após a determinada para a primeira, obrigados, também a respeitar as deliberações os que não comparecerem as reuniões, ainda que ausentes do domicilio e independentemente do recebimento de circular de convocação, com entrega devidamente comprovada. 3.2. Logo, qualquer decisão submetida à Assembléia Geral e que esteja em consonância com a Lei 4.591/64 e com a Convenção de Condomínio deve ser considerada válida, só podendo ser revisada ou anulada pelo Poder Judiciário apenas em situações excepcionais de flagrante ilegalidade. 4. A lei, ao exigir que o instrumento de representação contenha expressamente o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos, e a convenção do condomínio, ao prever a exigência de poderes especiais para o instrumento de mandato, buscam impor limites ao alcance da representação, visando preservar os interesses do mandante contra possíveis irregularidades na execução do mandato. 5. Quando a convenção autoriza que os condôminos se façam representar nas reuniões por procuradores com poderes especiais, a interpretação da extensão desses poderes deve ser restritiva, sob pena de tornar inócua a limitação almejada pela norma. 6. Tendo os instrumentos de mandato sido submetidos à avaliação da mesa da Assembléia, bem como apresentados para impugnação dos condôminos, e considerados rejeitados por decisão dos presentes, torna-se regular e válida a decisão que elegeu a segunda chapa para o exercício da função de síndico e subsíndico. 7. Recurso conhecido e improvido. (TJ-DF 00167349520168070001 DF 0016734-95.2016.8.07.0001, Relator: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 07/02/2018, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 16/02/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLEMENTO. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. CONVENÇÃO DE COMDOMÍNIO. AUTONOMIA PRIVADA. SUBSTITUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TAXAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. NATUREZA JURÍDICA IDÊNTICA. INCLUSÃO. 1. O regramento dos condomínios edilícios, notadamente a Lei n. 4.591/64 e o Código Civil, conferem aos particulares o direito de estipularem os encargos moratórios sobre as despesas condominiais. 2. A revisão contratual e a intervenção do Estado na autonomia privada são situações excepcionais, não se justificando a alteração do índice de correção estipulado dentro dos parâmetros legais. 3. As taxas ordinárias e as extraordinárias não possuem distinção quanto à natureza jurídica propter rem. Formulado na inicial pedido com menção genérica a ?taxas?, e incluídos todos os débitos devidos na planilha que a acompanhou, inviável a distinção entre uma e outra no dispositivo da sentença. 4. Apelação cível conhecida e provida. (TJ-DF 07366128620218070001 1722053, Relator: RENATO SCUSSEL, Data de Julgamento: 21/06/2023, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 08/08/2023) Forte nos fundamentos apresentados, julgo improcedente a pretensão autoral. Por conseguinte, julgo resolvido o mérito, com esteio no art. 487, inciso I, do CPC. Em respeito à causalidade, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, ora arbitrados em R$ 500,00, nos termos do que dispõe o art. 85, §§ 2.º e 8.º, do CPC. Transitada esta em julgado, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. GUARÁ, DF, 8 de março de 2024 09:14:55. PAULO CERQUEIRA CAMPOS. Juiz de Direito.

11/03/2024, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Juntada de Petição de petição

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/10/2025

Publicado Certidão em 15/10/2025.

Expedição de Certidão.

Remetidos os autos da Contadoria ao Vara Cível do Guará.

Recebidos os autos

Remetidos os Autos (em diligência) para Núcleo Permanente de Cálculos de Custas Judiciais e de Multas Criminais

Juntada de certidão

Juntada de alvará de levantamento

Transitado em Julgado em 07/10/2025

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/10/2025

Publicado Sentença em 09/10/2025.

Recebidos os autos

Extinta a execução ou o cumprimento da sentença

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