Agravo de Instrumento em Recurso Especial 0720632-97.2024.8.07.0000 - TJDFT

Agravo de Instrumento em Recurso Especial 0720632-97.2024.8.07.0000 - TJDFT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO AGRAVANTE: RAFAELA ALVES SOARES ANTUNES AGRAVADO: BANCO OPPORTUNITY DE INVESTIMENTO S.A. DECISÃO RAFAELA ALVES SOARES ANTUNES interpôs agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, da r. decisão (id. 194014933, autos originários) proferida na liquidação de sentença proposta contra o BANCO OPPORTUNITY S.A., in verbis: “Cuida-se de feito na fase de liquidação de sentença, em que se objetiva apurar o crédito devido à parte autora, a título de danos materiais, mediante o cálculo da média do aluguel mensal, com base no valor locatício de bem assemelhado ao objeto dos autos, com termo final da disponibilização do imóvel, com relação ao imóvel descrito por “Unidade nº 1210, situado no Edifício Vision Work & Live”, do empreendimento denominado Le Quartier. A decisão de ID nº 136607568 consignou que os documentos apresentados pelas partes na fase de conhecimento não foram valorados, visto que tanto a sentença, quanto o acórdão proferidos firmaram critérios para a fixação do valor de alugueres que independessem de liquidação, em virtude de estabelecerem percentuais sobre bases de cálculos facilmente apuráveis. No entanto, em virtude do julgamento do recurso especial interposto pela autora, ID nº 120163519 - Pág. 15, foi estabelecido que a indenização por danos materiais deverá ser no valor correspondente à média do aluguel mensal, com base no valor locatício de bem assemelhado, com termo final na disponibilização do imóvel, a ser apurado na liquidação de sentença. A decisão em comento definiu os critérios para que se possa dar concretude à condenação atribuída à parte ré, visto o caráter genérico da expressão “bem assemelhado” utilizada no julgado do recurso especial citado. Conforme análise a partir do contrato apresentado nos autos principais, foi aferido que o imóvel adquirido pela parte autor faria parte do sistema pool de locação (ID nº 35063266 - pág. 23). Por essa razão, em observância ao princípio da obrigatoriedade dos contratos, foi determinado que para a apuração do valor locatício mensal devido pela ré, a título de lucros cessantes, deve-se considerar que o imóvel se encontra inserido no sistema pool de locação. Ao passo que, em virtude da discordância das partes acerca da apuração da quantia devida, foi determinada a realização de prova pericial, para a apuração do valor de aluguel do imóvel objeto dos autos, no período objeto da condenação, devendo-se considerar, nos parâmetros de avaliação, que se tratar de imóvel inserido em pool de locação, de acordo com o contrato. O laudo pericial apresentado ao ID nº 178000839 que apresentou as seguintes conclusões: (i) valores atuais: R$ 347.500,00 (venda) e R$ 3.668,97 (aluguel); (ii) valor pregressos (28/09/2013 a 29/09/2015: R$ 327.615,75 (venda) e R$ 3.276,15 (aluguel); (iii) Lucros cessantes apurados: R$ 78.736,08 (valor à época) e R$ 241.925,27 (valor atualizado). A parte ré apresentou impugnação ao laudo pericial, ID nº 18117132, sustentando que o laudo pericial deixou de considerar o período da indenização, de 28/09/2013 a 29/09/2015, bem como os relatórios de rentabilidade para cada período. Sustenta que o percentual de 1% utilizado para fins de cálculo do valor atual do aluguel se mostra além do que se vê na realidade, ao passo que os Tribunais têm entendido que os lucros cessantes deveriam observar o valo de 0,5% sobre o valor da unidade, que no caso corresponderia a R$ 1.737,50. Rechaça a utilização do valor do pool atual, visto que não reflete a realidade do período de indenização. Ademais, a metodologia utilizada pela perita não se adequa às normas estabelecidas pelo contrato de pool de locação e aos parâmetros fixados pela decisão de ID nº 136607568, razão pela qual suscita a necessidade de nova análise dos cálculos utilizando-se os relatórios de rendimentos do empreendimento Vision Work & Life e/ou empreendimentos similares. Alternativamente, requer que os lucros cessantes sejam fixados com base no laudo produzido no processo nº 2014.01.1.077817-0, realizado em 02/2015. A parte autora apresentou manifestação, ID nº 181593870, impugnando as alegações apresentadas pela parte ré visto que os documentos apresentados são inaplicáveis, sendo que esse entendimento já foi proferido pelo presente Juízo. Rejeita o pedido de utilização de prova empresta, uma vez que os documentos em comento foram produzidos de forma unilateral, desconsiderando-se as particularidades específicas do imóvel objeto dos autos. Quanto ao tipo de remuneração adequada à situação, aduz que a utilização do percentual de 1% foi esclarecida pela perita, visto se tratar de imóvel incomum, por se tratar de um flat/hotel. Apesar de impugnar a realização dos cálculos de acordo com imóveis inseridos no sistema pool de locação, manifesta concordância à adoção do valor indicado pela perita, sob o argumento de não se tratar de uma diferença substancial. No entanto, sustenta a ocorrência de equívoco na aplicação de juros e correção monetária que deveriam ser aplicados mês a mês. No entanto, impugna a realização dos cálculos com base nos imóveis que se encontram no pool hoteleiro, visto que, conforme informado pela própria perita, o imóvel nunca fez parte da modalidade pool, razão pela qual o cálculo deve ser realizado com base em um imóvel que compartilhe as mesmas características e a mesma metragem da unidade, sem integrar o pool hoteleiro. Aduz pela necessidade de se considerar o período para a entrega do imóvel precede a realização da Copa das Confederações (2013) e da Copa do Mundo (2014), devendo ser considerado o aumento de demanda durante esse período. Intimada, a perita apresentou esclarecimentos ao ID nº 185858234. Informa ter levado em consideração o valor do aluguel e não do pool à época, uma vez que o sistema pool ainda não se encontrava disponível à época, conforme informações apresentadas pela administração do condomínio, ao passo que os valores referentes aos flats inseridos no sistema pool não possuíam um valor de aluguel, mas, sim, de diárias. No entanto, ressalta o fato de que não conseguiu obter esses dados através de rede aberta e tampouco junto aos próprios dados do empreendimento, uma vez que ele só teve início no ano de 2015. Por essas razões, requer a expedição de ofícios aos empreendimentos vizinhos (Le Quartier, Biarritz e Fusion), visando obter os valores do pool para imóveis semelhantes ao objeto da perícia. Quanto ao percentual utilizado, sustenta que esse foi definido pelo julgado de ID nº 16766784. Acerca da impugnação ao valor apresentado de aluguel mensal do imóvel à época, afirma que os valores de aluguéis não sofrem aumento progressivo e se adaptam ao mercado, conforme oferta e demanda, de modo que o valor do imóvel pode, inclusive, sofre depreciação. Apresentou, ainda, retificação quanto à correção dos valores devidos a título de lucros cessantes, de modo a apurar um valor total de R$ 263.755,95. A ré apresentou manifestação de ID nº 187788280. Apresenta esclarecimentos acerca do laudo pericial realizado no processo nº 2014.01.1.077817-0, no sentido que, mesmo que o sistema pool não estivesse em funcionamento, foi possível apurar informações quanto à rentabilidade e a taxa de ocupação de condomínio similar, localizado na mesma quadra do imóvel objeto dos autos, por meio do método comparativo direto de dados de mercado. Aduz que, em outras perícias realizadas em casos semelhantes, foi utilizado o método cálculo de rentabilidade linear, por média aritmética dos primeiros meses seguintes ao início de suas atividades. Ressalta a discrepância dos cálculos apresentados nos autos, que concluíram por um valor mensal de R$ 3.276,15, em comparação a outras perícias realizadas em casos semelhantes que concluíram pela variação de R$ 519,09 A R$ 1.310,97. A parte autora apresentou nova manifestação, ID nº 187875967, concordando com o método de cálculo adotado pela perita, bem como com as conclusões obtidas por ela. A perita apresentou manifestação, ID nº 191164748. Informa ser possível a realização da perícia com dados de outro empreendimento, no entanto, ressalta que as perícias apresentadas pelo réu deixaram de considerar que o imóvel objeto dos presentes autos consistem em uma unidade de “luxo”, bem como pelo fato de que as perícias apresentadas pela parte ré se utilizaram de valor da locação do pool. Esclarece que o laudo apresentado nos autos não utilizou a metodologia pool, diante da ausência de informações, de modo que o valor apresentado corresponde à locação direta. Decido. Inicialmente, é relevante destacar que tanto a sentença proferida neste Tribunal de Justiça (ID nº 120163497), quanto o acórdão (ID nº 120163518) estabeleceram critérios para calcular a compensação por danos materiais, os quais se basearam no valor pago pela parte autora pelo imóvel em questão. Por outro lado, a decisão proferida pelo eminente Superior Tribunal de Justiça determinou a compensação com base no valor do aluguel mensal de um "bem assemelhado", que é um critério genérico e requer a definição de parâmetros durante a fase de liquidação da sentença, como afirmado pelo juízo de origem. Em que pese as alegações apresentadas pela parte autora, tanto a decisão de ID nº 136607568, quanto o acórdão proferido por este E. TJDFT ao ID nº 153953825, ao julgar o agravo de instrumento interposto pela parte autora, definiram pela aplicação do valor de aluguel pelo sistema pool, em cumprimento aos termos previstos pelo contrato firmado entre as partes que continha a previsão expressa de que o imóvel adquirido faria obrigatoriamente parte do referido sistema. Assim, o bem assemelhado para efeito de definição em perícia do valor do aluguel no período definido (28/09/2013 a 29/09/2015) deve ser considerado como unidade integrante do pool de locação, isto é, o laudo pericial deve se pautar e utilizar metodologia aplicável aos bens de mesma característica. Isso é, tratando-se de unidade adquirida pelo sistema pool de locação para exploração hoteleira, a indenização a ser apurada não pode ser aferida com base nos aluguéis de imóveis autônomos, devendo ser observado o regime associativo livremente ajustado. Nesse ponto, a discussão, inclusive, encontra-se preclusa. O objetivo do laudo mercadológico é avaliar o potencial locatício da região onde está localizado o bem, cujo percentual será aplicado ao valor do aluguel médio mensal para se obter o que razoavelmente deixou-se de lucrar com a mora. A partir da análise dos autos e do ora relatado, observo que o laudo pericial apresentado apurou o valor do aluguel, no entanto, utilizou como parâmetro imóveis de locação direta e não integrantes do pool hoteleiro, em virtude da indisponibilidade da obtenção de dados através da rede aberta e dos dados próprios do empreendimento periciado. Conforme informado pela própria perita, o pool não reflete os mesmos valores de uma locação direta, por essa razão entendo que o laudo apresentado não atende os parâmetros definidos pelo Juízo. Tendo em vista a possibilidade de se obter os dados necessários para a realização do laudo mediante a solicitação de informações aos empreendimentos vizinhos, Le Quartier, Biarritz e Fusion, entendo que essa medida deve ser realizada, devendo a perita observar as particularidades específicas do imóvel objeto dos autos. Assim, para o cumprimento das diligências, deverá a perita apresentar a qualificação completa desses empreendimentos (nome, endereço e responsável) para fins de expedição de ofícios. Para tanto, concedo o prazo de 15 (quinze) dias. Cumprida a determinação em comento, retornem os autos conclusos.” Para concessão do efeito suspensivo, deve ficar comprovado, concomitantemente, o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e a probabilidade de provimento do recurso, arts. 1.019, inc. I e 995, parágrafo único, ambos do CPC. A r. decisão agravada não contraria a coisa julgada, ao contrário, evidencia-se que o intuito da MM. Juíza é exatamente de que a perícia seja realizada em conformidade com o título judicial exequendo. Também não se constata que a diligência determinada na r. decisão agravada contrarie o princípio da duração razoável do processo, pois a MM. Juíza fixou prazo não excessivo, de 15 dias. Em conclusão, não está evidenciada a probabilidade de provimento do recurso. O perigo iminente de dano também não está configurado. Isso posto, PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6ª Turma Cível Gabinete da Desembargadora Vera Andrighi AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0720632-97.2024.8.07.0000 indefiro o efeito suspensivo. Intime-se o agravado-réu para responder, no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Comunique-se ao Juízo a quo. Publique-se. Brasília - DF, 22 de maio de 2024 VERA ANDRIGHI Desembargadora

27/05/2024, 00:00

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Partes do Processo(7)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para COREC Coordenadoria de Recursos Constitucionais

Juntada de certidão

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para REMESSA SUPERIORES - COREC

Decorrido prazo de RAFAELA ALVES SOARES ANTUNES em 16/07/2025 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/07/2025

Publicado Despacho em 09/07/2025.

Recebidos os autos

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para decisão - Magistrado(a) Presidência do Tribunal

Juntada de Petição de contrarrazões

Publicado Certidão em 09/06/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/06/2025

Evoluída a classe de RECURSO ESPECIAL (213) para AGRAVO DE INSTRUMENTO EM RECURSO ESPECIAL (1711)

Juntada de Petição de agravo

Decorrido prazo de BANCO OPPORTUNITY DE INVESTIMENTO S.A. em 20/05/2025 23:59.

Todas as movimentações(81)